Search magnifier

חיפוש

עכשיו קל ונוח יותר למצוא כל כתבה ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים

יזמי המשרדים החדשים

היכונו לבואן של קבוצות הרכישה: אם בנדל"ן למגורים קבוצות הרכישה נדחקו לשוליים וכמעט נעלמו, בתחום הנדל"ן המניב הן פורחות, משגשגות ומשפיעות על השוק

דן בלילי (הדמיות: יח"צ) נדל"ן נדל"ן מניב
הדמיית מגדל ויתניה רמת החייל - ישר אדריכלים

במשך חצי שנה בלבד הצליחה קבוצת נבון-גילרון לשווק לעשרות משקיעים כ-16,000 מ"ר בנוי בשני בניינים אשר הוקמו בשלב א' בפרויקט "בנייני המדע", אותו הקימה הקבוצה בקרבת פארק המדע של נס ציונה ורחובות. מיד לאחר מכן יצאה הקבוצה לשיווק הפרויקט בשלב ב' – גם הוא כ-16,000 מ"ר בנוי. תוך שלושה חודשים הצליחה הקבוצה לממש את האופציה, כשלושה חודשים לפני פקיעת המימוש, לאחר שחתמה הסכם עם רוכש יחיד.

מהירות העסקה שסגרה נבון-גילרון מתארת את אשר ארע שנה וחצי קודם לכן בפרויקט בסר סיטי בפתח תקווה. באמצע 2017, הצליחה קבוצת ב.ס.ר לשווק לקבוצת רכישה כ-120,000 מ"ר, שטחי משרדים תוך ארבעה חודשים בלבד בפרויקט אותו היא מקימה בפתח תקווה. הקבוצה שיווקה לחברי קבוצות רכישה שטחים שנעים בין 250-350 מ"ר.

שוק הנדל"ן המניב נמצא בפריחה מתמדת ומואצת. הגורמים התורמים לכך הם רבים וכוללים בין היתר תשואה גבוהה על נכסי נדל"ן, התעניינות הולכת וגוברת מצד חברות בינלאומיות לרכישת שטחים בישראל, המגמה להקים מרכזים לוגיסטיים ברחבי הארץ על מנת לתת מענה לסחר המקוון והפיתוח בהקמת מרכזי תעשייה והייטק ברשויות עירוניות רבות – כל אלה האיצו את השוק ויצרו עליה משמעותית בביקושים לרכישת שטחים מניבים להשקעה. משקיעים רבים מוצאים בנדל"ן המניב יעד מרכזי להשקעה בין היתר על רקע התערבות הממשלה בענף, תנודות בשוק ההון וחוסר יציבות.

בניין משרדים biznext של אלדר השקעות' חולון

עסקאות גדולות ומעניינות התבצעו בשנה האחרונה בתחום זה. חברת התרופות הישראלית, טבע, חתמה לאחרונה על הסכם שכירות למגדל המשרדים של חברת ויתניה ברמת החייל הכולל 19,500 מ"ר בנוי למגורים ב-17 קומות. ההסכם שנחתם עם טבע הוא ל-12 שנה עם אופציה להארכה ל-25 שנה בשכר דירה של 26.7 מיליון שקל. מועד הכניסה של טבע הינו חודש יוני 2020 כשעד למועד זה תושלם הקמת הבניין והתאמתו לתוכניות ומפרטי טבע, כאשר המבנה יימסר לטבע כולל עבודות התאמה מלאות.

עסקה נוספת מעניינת שהתבצעה בשוק היא זו של מועדון הצרכנות "הוט", המאגד הנדסאים וטכנאים, לרכישת בניין במתחם בסר בבני ברק תמורת 21.6 מיליון שקל. הבניין נרכש ברמת מעטפת מחברת מבוא הירקון והוא כולל שלוש קומות: קומה מסחרית במפלס הקרקע שלא נרכשה במסגרת העסקה ושתיים נוספות המשתרעות על פני כ-1,600 מ"ר, שישמשו שטחי משרדים. על פי התוכניות הבניין יאכלס בעתיד הקרוב כ-100 עובדים.

עפר זיו (צילום: דורון סהר)

לדברי עפר זיו, מנכ"ל ויתניה, "בעסקת מעטפת, כמו זו שחתמנו עם טבע, הבניין הוא כחומר ביד היוצר. השוכר מאד גמיש בהחלטות שלו, יכול למקם קומה כזו או אחרת, להחליט על אופן ספייס, להחליט לסגור משרדים. להחליט איפה יהיו הקפיטריות, ויכול להחליט איפה יהיו חדרי הישיבות וכמה חדרי ישיבות".

חברת ויתניה, הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב, היא מהחברות הוותיקות והמנוסות בישראל בתחום הייזום, הפיתוח, הבנייה החזקה וניהול מבני משרדים, מסחר, מגורים ומלונאות בארץ ובחו״ל. בבעלות החברה מאות אלפי מ״ר שטחי משרדים ומסחר מניבים ברחבי הארץ ובחו״ל המושכרים למגוון שוכרים ועוד פרויקטים בהיקף של כמעט 200 אלף מ״ר בהליכי תכנון, בנייה ופיתוח בתל אביב, הרצליה פיתוח, פתח תקווה, מודיעין ואור יהודה.

טרנד רכישה או השכרה ברמת מעטפת תמיד היה מקובל ונפוץ בישראל, אם כי השימוש בו הולך וגובר ככל שהעסקאות מתבצעות מול חברות גדולות, בינלאומיות, שלהן אינטרסים ומאווים שונים ומגוונים לעיצוב ותכנון המשרדים. "לחברות רבות במשק יש דרישות מאד ספציפיות בנוגע לתכנון החלל המשרדי שלהן. לא לכולן מתאים להיכנס לכל חלל משרדי, גם אם הוא בגודל הנכון מבחינת השטח", מסביר זיו.

"לצורך כך חברות הבנייה מציעות לחברות השוכרות את המשרדים את האופציה הגמישה ביותר עבורם – שכירות או רכישת הנכס במצב "מעטפת", כלומר ללא עבודות גמר ותכנון סופי של השטח, כך שהשוכר או הקונה יכול לתכנן בעצמו את המשרד. איפה יהיו חדר הישיבות, כמה חדרי ישיבות, האם הוא רוצה "אופן ספייס" או משרדים סגורים ומה רמת הגימור הרצויה מבחינת המוצרים. כל מה שמקבל הלקוח הוא שטח "חשוף" עם סגירה חיצונית של מערכת החלונות וקירות המסך של הבניין, חדרי המכונות שעל הגג ומעליות וכו'. יתר הגימור יבוצע לאחר מכן".

לדברי אלעד כהן, מנהל מחלקת נדל"ן מסחרי ומשרדים בחברת סלע בינוי, "ההבדל בין מכירת נכס כנגד ערבות חוק מכר, לבין מכירה ברמת גמר, עשויה לעמוד על כ-2,000 שקל למ"ר. אם כי, יש לקחת בחשבון כי לאחר מכן השוכר או הרוכש שקנה ברמת מעטפת יידרש לעשות התאמות לצרכיו בעלויות נוספות. היתרון ברכישת נכס ברמת מעטפת הוא כי הלקוח מקבל ערבות חוק מכר, מה שמקנה לו לקיחת משכנתא מהבנק בתנאים טובים יותר של כ-30% הון עצמי והיתר בפריסה של עד 25 שנה, מה שלא קורה בעסקאות מול קבוצות רכישה למשל".

"כיום מקובל בשוק שרמת גימור בסיסית מעטפת היא מינימום 2000 שקל למ"ר", ממשיך זיו, "אם כי זה יכול להגיע ל-4000 וגם 5000 מ"ר, תלוי ברצפות הפרקט, מחיצות מזכוכית, גופי תאורה וכו'. חברות ההייטק משקיעות יותר ברמת הגימור, במשרדים מעוצבים מאד, כחלק מהרצון שלהן לייצר סביבת עבודה פורה. משרדי עורכי דין משקיעים בד"כ כ-3,500 שקל למ"ר ברמת הגימור, ומשרדים פשוטים יותר ישקיעו פחות".

"כאשר רוכשים משרד ברמת מעטפת המחיר נמוך יותר מלכתחילה וכאשר עושים את זה נכון זה גם יכול להיות יעיל וכלכלי", מסביר מנכ"ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן, גיל מעין. לבחירה הזאת יש גם חסרונות. לרוב עיצוב משרד מרמת מעטפת לוקח הרבה יותר זמן כאשר בזמן הזה גם משלמים דמי ניהול, ארנונה, משלמים על שכירות נכס חלופי וכו', והתהליך עצמו גובה גם תשומות ניהול בשל תשומת הלב שמושקעת בתהליך. אם לא מיומנים בנושא זה גם יכול להביא לעלויות גבוהות ובזבוז זמן, וגם לא מובטח שהתוצאה תהיה מיטבית".

זיו מציין עוד כי קיימת חשיבות לכך שהחברה שבנתה את הבניין היא גם זו שתבצע בסופו של דבר את עבודות הגמר, שכן מדובר ביתרון תכנוני אדיר, חסכון כלכלי ולא פחות מכל אלה – חסכון בזמן, שכן את עבודות הגמר ניתן להתחיל תוך כדי בניית הבניין, ולא רק עם השלמתו. "טבע רוצה להתעסק במו"פ ומכירת תרופות, לא בתכנון מבנים", אומר זיו. "ונתנו לנו לעשות את העבודה המקצועית. זה מהלך נכון גם לחברה של אלפי עובדים, וזה נכון גם במקרה של משרד עו"ד קטן", דברי זיו.

שדה של מטרים רבועים

'שדה פרויקטים' היא אחת החברות שמובילות, בעשור האחרון, את תחום עבודות הגמר בישראל. המוניטין והניסיון המצטבר של 'שדה פרויקטים', מסתכמים במאות אלפי מטרים רבועים של פרויקטים: משרדים, קניונים, אצטדיונים, בתי חולים ומוסדות ציבור הפזורים לכל אורכה של מדינת ישראל. איכות העבודה, העמידה המוקפדת בלוחות הזמנים בשילוב ההון האנושי, מציגים באופן החד והברור ביותר את הסיפור של 'שדה פרויקטים'.

החברה נוסדה על ידי אידו שדה, המשמש כמנכ“ל – בעל ניסיון עשיר בניהול, תכנון וביצוע פרויקטים בתחום הבנייה. 'שדה פרויקטים' מתאפיינת בגמישות תכנונית בסטנדרטים בינלאומיים ובעבודה מקצועית שיורדת לרזולוציות הכי קטנות – בין אם מדובר על משרדי ענק של עשרות אלפי מ“ר ובין עם מדובר במשרדי בוטיק קטנים. התרבות הארגונית המתקדמת בחברה, דוגלת בעמידה קפדנית בלוחות הזמנים, בשאיפה לשיפור מתמיד ובאימוץ עקרונות הבנייה הירוקה ופיתוחים חדשניים מהארץ ומהעולם. 'שדה פרויקטים' חתומה על ביצוע מספר רב של עבודות גמר ומבצעת בין השאר פרויקטים בשיטת תכנון ביצוע, עבודות שלד ושימור מבנים.

איפה כדאי להשקיע?

ביחס לאלטרנטיבות ההשקעה הקיימות היום בשוק, השקעה בנדל"ן מניב נחשבת היום השקעה אטרקטיבית שמניבה תשואה יפה שנעה בין 6-7 אחוז, בריבית נמוכה. החזקת נכסי נדל"ן מניב עשויה להגן על המשקיע מפני אינפלציה, זאת משום שרוב החוזים הם צמודי מדד, ולכן הקורלציה עם שוק ההון הנתונה לתנודות ושינויים, נמוכה. גם אפשרויות המימון היום הן אטרקטיביות. נוסיף לכך את מדיניות הממשלה אשר חסמה את שוק הדיור בפני משקיעים, והרי לנו מתכון בטוח לנהירת משקיעים רבים לענף הנדל"ן המניב.

ואכן, בשנתיים האחרונות מאז מיושמת תוכנית הדיור "מחיר למשתכן", המותאמת בעיקר לזכאי דיור, החלה התעוררות חסר תקדים של קבוצות רכישה ויזמי נדל"ן חדשים המציעים את אלטרנטיבת ההשקעה החמה של הנדל"ן לכל דכפין שהכסף שלו שוכב בבנק. וזה מצליח.

לאחרונה התעוררו לא מעט קבוצות רכישה שהחלו להציף את השוק ביחידות משרד בשטחים של 50-200 מ"ר בקירוב. חברת ELG בית השקעות נדל"ן רכשה במהלך השנה מגרש בשטח של כ-10 דונם במתחם פארק ההייטק החדש באשדוד. על המגרש מתכננת החברה להקים בנייני משרדים בהיקף של כ–17,000 מ"ר ואלו הוצעו לשיווק למשקיעים גדולים וקטנים לפי 50 מ"ר בנוי בעלות של כ225,000 שקלים. עוד פורסם לאחרונה כי חברת היזום GF נדל"ן בשיתוף עם קרן השקעות הנדל"ן קפיטל פלטינום, מגבשות קבוצת רכישה להקמת מתחם תעשייה קלה, מסחר ולוגיסטיקה בשטח של 42 אלף מ"ר ברחוב הסדנה שבאזור התעשייה חולון.

לדברי צחי סופרין, מנכ"ל קבוצת סופרין, העוסקת בייזום, ניהול והקמה של פרויקטים נדל"ניים למגורים, משרדים ומסחר בין היתר באמצעות קבוצות רכישה, לא מדובר בטרנד של רכישת שטחי משרד, אלא מגמה שהחלה כבר בשנת 1987. "קלמן סופרין היה הראשון שהחל להציע שטחי משרד לבעלי מקצועות חופשיים במקום לשלם שכירות. הרעיון היה שבעלי מקצועות חופשיים ישקיעו מעט הון עצמי, ירכשו את הנכס באמצעות חברת נכס וייקחו משכנתא, הנכס יושכר לפירמה שלהם ודמי השכירות ישלמו את תשלומי המשכנתא.

"בתום תקופה של כ- 10 שנים הנכס נשאר בבעלותם ללא חוב בנקאי. ניתן לראות בנכס כמעיין תכנית חיסכון אשר מאלץ אותנו לחסוך בכל חודש, ובעצם לשלם את המשכנתא, ולאחר תקופה מסוימת בה החוב לבנק מוחזר במלואו, לצבור עוד נכס, ליהנות מהפירות השוטפים ואולי אפילו מעליית ערך הנכס".

מחקר שוק שערכה חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר, מגלה כי נתח קבוצות הרכישה בשוק המשרדים קפץ בשנים האחרונות יותר מפי שניים, כאשר היום למעלה מ-50% מהיקף הבנייה והשיווק נעשה בקבוצות רכישה. כך למשל, במרכז מטרופולין תל אביב מתוך כמיליון מ"ר שיאוכלסו עד סוף 2019, כ-520 אלף מ"ר בכ-11 מבנים נבנים בקבוצות רכישה. בין המגדלים ניתן למנות את מגדל השחר, מגדלי הארבעה, מגדלי אלון ועוד.

"כמחצית מהפעילות בשוק המשרדים מתרחשת באמצעות קבוצות רכישה", מסביר תמיר בן שחר. "לרוב נמצא כי היקפי הבנייה הם גבוהים מהביקושים, עובדה שתוביל לשטחים פנויים וריקים בעיקר במגדלים מהדור השני או השלישי, או אלה המרוחקים מהסעות המונים".

"הנדל"ן המניב מהווה היום השקעה אטרקטיבית, הוא מניב תשואה יפה בריבית נמוכה שנעה בין 6-7 אחוזים", מסביר שמאי המקרקעין ירון ספקטור. "זה משהו שנתפס יציב ביחס לאלטרנטיבות ההשקעה והריביות שיש היום בשוק, ולכן זה מושך משקיעים המגלים בנדל"ן המניב אלטרנטיבה. יחד עם זאת הנדל"ן המניב אינו חף מבעיות. יש לו בעיה של נזילות, יש מיסי קניה גבוהים בשיעור של כ-6%, יש תחזוקה, הנכס סובל מבלאי פיזי, זו לא אגרת חוב, יש שוכרים שצריך לנהל, צריך לעשות שיפוצים, לתקן. כך שנדל"ן מניב אינו עשוי מעור אחד, יש לבחון כל השקעה לגופה ובזהירות".

"בקניית נכס מסחרי מניב אנחנו מזהים טרנד נוכחי של רכישת יחידות קטנות", מסביר מעין. "במקום לקנות ולהשקיע בדירות, שמביאות כיום תשואה נמוכה למדי, אנשים בוחרים לקנות יחידות קטנות במשרדים חדשים. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון שהתשואות הללו חייבות במיסוי להבדיל מדירות מגורים, והשכרתן כרוכה בסיכון לא מבוטל, שכן בתקופות של פעילות כלכלית חלשה במשק והקטנת ביקושים, הנכס עלול להיות פנוי ללא שוכרים, ועדיין יחולו בגינו תשלומים שוטפים גבוהים יחסית למגורים, כמו ארנונה ודמי ניהול, אשר יגרמו בפועל גם לפגיעה ממשית בקרן עצמה מעבר להפסד התשואה.

"בעיה נוספת", מציין מעין, "היא שבמתחמים אלו בהם משווקות יחידות קטנות רבות למשרדים, נוצר שוק השכרות פרוע יחסית היות ובו זמנית בעת סיום הבנייה, משרדים רבים חייבים להתאכלס, ויש תחרות מחירים בין המשכירים הרבים המעוניינים שהנכס לא יעמוד ריק.

רונן אילון
(צילום: אייל פרידמן)

לדברי רונן אילון, מנכ"ל רד בינת נכסים, "השוק מוצף היום במשרדים להשקעה, אבל מאוד חשוב שהמשקיעים יבינו שרכישה וניהול של משרד שונה מאוד מרכישה וניהול של דירה. להתעסק עם שוכרים זה לא כמו להתעסק עם חברות, שהן מן הסתם הרבה יותר מתוחכמות. כמו כן, ישנו הסיכון של משך הזמן בו הנכס עומד ריק, שכן השוק המסחרי יותר תנודתי משוק המגורים. הסיכון הוא שאם המשרד יעמוד ריק, למשקיע יש הוצאות של דמי אחזקה בבניין וארנונה עירונית (שכמובן משולמים על ידי השוכר אם יש כזה) בנוסף להחזרי משכנתא.

"כל אלו מכבידים מאוד ויכולים לגרום לתזרים שלילי משמעותי עבור המשקיע. בעיה נוספת קיימת דווקא מהכיוון של החברות שבאות לשכור את שטח המשרדים, שכן מדובר בבניינים מרובי בעלים, וחברה גדולה שרוצה לדוגמא לשכור ארבע קומות, צריכה לפעמים להתעסק עם כ-8 בעלים שונים. לכן כשמסתכלים בטווח הארוך, אף כי התשואה ברכישה של שטחי משרדים והשכרתם עשויה להיות גבוהה יותר מזו בתחום המגורים, אני ממליץ לחשוב היטב על ההשלכות של כניסה לתחום כזה, שמצריך מיומנות ניהול וניסיון".

סמנכ"ל שיווק קבוצת נבון-גילרון יזמות והשקעות, אביב הראל מצדיק כי קיים היצף בשוק, אבל אין הוא קשור לקבוצות הרכישה. "עניין היצף המשרדים הוא תולדה של מקום. יש המון חברות שמבצעות כל מיני פרויקטים בענף ואכן השוק מוצף באזורים ספציפיים. האם לקדם את הפרויקט במסגרת קבוצת רכישה או לא, זו החלטה של החברה היזמית כיצד למכור את נכסיה . ישנם מקומות בארץ שהם רוויים דוגמת פתח תקווה ובני ברק, וישנם אזורי ביקוש אחרים שצריך לדעת לאתר אותם והם עדיין לא רוויים והביקוש שם גובר על ההיצע, לדוגמא נתניה. הדבר לא קשור אם החברה היזמית היא בבעלות יחידנית או שהיא בבעלות מספר רוכשים".

משקיעים נכון / פרויקט צרפתי מטרו

חברת צבי צרפתי משיקה את פרויקט "צרפתי מטרו" הממוקם במערב ראשון לציון. הפרויקט נבנה בצמוד למתחם אסותא החדש וקרוב לחוף הים. מדובר ב-2 מגדלים בני 8 קומות המציעים משרדים, קליניקות וחללי עבודה במגוון גדלים – בין 90 מ"ר ועד לקומה שלמה או יותר.

מעבר למיקום, שהינו כלל חובה בכל רכישת נכס נד"לני, פרויקט "צרפתי מטרו" נמצא בצמידות לעוגן משמעו, סמוך למתחם אסותא החדש הנבנה בימים אלו ועל-כן צפוי למשוך אליו קהל יעד איכותי מראשון לציון והסביבה. . פרויקט צבי צרפתי עתיד לכלול את כל הפסיליטיז ההכרחיים, כחניון, מעליות מהירות ונוחות ולובי מרשים, ייצוגי ומאיר פנים. מפלס הרחוב יכלול קומת מסחר ובה בתי קפה, מסעדות וחנויות, עובדה שתגביר עוד יותר את התנועה הטבעית בסביבה, ותייצר אפשרויות הסעדה, בילוי ושירותים משרדיים בסביבה הקרובה.

נתמ: להתכונן ליום שלאחר האכלוס

אחד ההבדלים המשמעותיים ביותר בתחום ניהול הנכסים בפרויקטים של קבוצות רכישה היינו הטיפול בכלל הנושאים השונים ביום שלאחר קבלת אישור האכלוס (אישור אכלוס-טופס 4). בקבוצת רכישה / ריבוי בעלים – ישנה נציגות רוכשים אשר נבחרה על ידי הרוכשים השונים ונציגות זו מטפלת ומנהלת את הקמת הפרויקט. עם קבלת אישור האכלוס הנציגות מסיימת את תפקידה.

מכאן, שכל רוכש דואג לנכס שלו. אין גוף אחד שמרכז את הטיפול במסירת השטחים לרוכשים והמשך עבודות ההתאמה (לדוגמא – שמירה על השטחים הציבורים והמערכות המשותפות בבניין בזמן השיפוצים של היחידות השונות, תאום עבודות מול קבלנים ובעלי מקצוע שונים כחשמל, מים אינסטלציה, אישורי ביטוח לעבודות התאמה ביחידות השונות ועבודה עם קבלנים ומנהלי פרויקטים מורשים ,מציאת שוכרים לכל יחידה, אישורי כיבוי אש, טיפול מול עירייה וכד'. זאת לעומת רכישת משרד בבניין הנמצא בבעלות יחידה, בה היזם דואג למרבית הנושאים.

ישנם פרויקטים בהם חברת הניהול מלווה את הרוכשים עוד בשלבי התכנון הראשונים כחלק מצוות היועצים של הבניין ונותנת דגש והצעות ייעול בכל הקשור למערכות ושטחים ציבוריים וישנם פרויקטים בהם נבחרת חברת ניהול רק לקראת קבלת אישור האכלוס ידי הנציגות. חברת הניהול, בין אם היא מלווה את הפרויקט מתחילתו ובין אם נבחרה רק בשלב מסוים בהמשך, מקבלת על עצמה את מגוון התפקידים כפי שתוארו לעיל ושומרת על הסדר בתקופה הראשונית והרגישה ביותר של הבניין. לאחר אישור האכלוס והמסירה לרוכשים השונים

מקטינה נזקים ופגיעה בשטחים הציבוריים ובמערכות המשותפות של הבניין ( לובי כניסה, מעליות, חניונים, תשתיות מיזוג משותפות וכד') ואף מחייבת את הרוכשים השונים לחתום על רשימת מסמכים ועמידה בסטנדרטים אחידים ונוקשים בכדי לקבל את אישור חברת הניהול למסירת חזקה בנכס ולתחילת עבודות התאמה בכל אחד מהשטחים.

נושאים נוספים שאיתה מתמודדת חברת ניהול בפרויקטים עם ריבוי בעלים לעומת בעלים יחד הוא תקציב הניהול, שמירה על אחידות– החל מקביעה על שילוט אחיד בלובי הבניין ועל דלתות הכניסה לכל משרד, ניהול פרויקטים לטובת כלל הבעלים הרבים – שיפוץ כללי של תאי השירותים בבניין / שיפוץ לובי הבניין.

טוב לדעת