Search magnifier

חיפוש

עכשיו קל ונוח יותר למצוא כל כתבה ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים

בדרך אל העיר העתידית

"תפקידו של ועד הבית צריך להצטמצם לביקורת והנחיה בלבד, בדומה לתפקידיה של מועצת מנהלים בחברה עסקית", מסביר בני פרי, אדריכל ובונה הערים. מה צופן העתיד לחברות האחזקה

ענת יפה (הדמיות: באדיבות V5 אדריכלים) ניהול נכסים אפריל 2019
הדמיה: V5 אדריכלים

בני פרי, אדריכל ובונה הערים, ושותף במשרד V5 אדריכלים, טוען כי כבר בעתיד הנראה לעין לא יתאפשר קיומם של בניינים של שתיים עד ארבע דירות לקומה באזורים הצפופים, וכפועל יוצא לא נוכל להמשיך ולקיים דירות מרובות כיווני אוויר: "נצטרך להשלים עם ציפוף המתחמים והבניינים אבל המהפך הגדול ביותר יבוא עם ריבוי השימושים במבנה", הוא מדגיש.

עניין של ניהול

לשיטתו של פרי, תנאי חשוב ומרכזי ליצירת חברה עירונית בריאה ומלוכדת, שדואגת לצורכי הציבור, הם חיי קהילה מגוונים. "בניית קהילה כזו תתאפשר רק במידה שיינתנו שלושה תנאים הנדרשים לקיומה", הוא מסביר: "מערכת חוקים ותקנות התומכים במטרותיה, מנגנוני אכיפה יעילים ותנאים פיזיים הולמים, המתבטאים בנוחות בשימוש, באחזקה ובתפעול מחד, וביצירת תנאים מתאימים לשימוש על ידי הקהילה לצרכיה השונים מאידך".

לדבריו, כדי לתמוך בקיומה של קהיליית מגורים חזקה יש לחזק את כוחם של המנגנונים הוולונטריים – ועדי הבית: "כל ועד בית חייב להיות מגובה במנגנוני אחזקה וקיום מקצועיים חזקים", הוא אומר. "לשם כך יש צורך בחוק המסמיך אחראי אחזקה ומחייב כל בניין בהעסקת אחראי כזה, ובנוסף יש לתחזק כל בניין על פי הנדרש בת"י 1525. התקציב של כל בניין צריך להיות מבוקר על ידי רואה חשבון וצריך לכלול תקציב קיום הכולל ביטוח והפרשה לקרן פחת".

הדמיה: V5 אדריכלים

בתוך כך, מערכות התחזוקה והקיום של כל בניין חייבות להיות כפופות לתוכנית עבודה רב-שנתית מחייבת. "תפקיד ועד הבית צריך להצטמצם לביקורת ולהנחיה בלבד, בדומה לתפקידיה של מועצת מנהלים בחברה עסקית", הוא מסביר. "כיוון שקיים חשש שעלויות הנובעות ממיסוד המערכת יהיו כבדות לחלק מהאוכלוסייה, צריך למצוא תמריצים כלכליים לקיומה, ואלה יבואו בשני רבדים: האחד, קביעת תעריף נמוך לדירות שיוגדרו 'בנות השגה'; השני, פטור ממס לכל דיירי הבית המשותף על הוצאות אחזקת הבית".

כל אלה חייבים להיות כפופים למערכת אכיפה יעילה: "יש להקים מינהלת עירונית שתפרוש חסותה על כל הבניינים המשותפים בעיר, תנהל, תבקר ותפקח על המערכת, תייעץ לכל הזקוק לתמיכה, ותאכוף את קיום החוקים והתקנות באמצעות הפיקוח העירוני", הוא מסביר.

עניין של עיצוב

עיצוב בניין המגורים העירוני הוא החלק הפיזי של התפקוד הקהילתי. לתפיסתו של פרי, בבנייני העתיד רבי-השימושים ידורו בכפיפה אחת צעירים וקשישים, עשירים ומעוטי יכולת, משפחות ובודדים, בעלי מקצועות חופשיים ואנשי הצווארון הכחול. סביבת המגורים החדשה תאפשר יצירת אינטגרציה ושיתוף פעולה בין הדיירים.

"הבניין עצמו ישמש מקור פרנסה לחלק מדריו", הוא מסביר, "לדוגמה: תפקיד האחראי על ניהול הבניין מטעם הדיירים – לרבות השכרה של דירות, שמירה על הבניין ואיסוף כספים – יוטל על אחד הדיירים בקומת הקרקע, ששכרו ישולם בעצם הזכות למגורים בדירה שלו. דיירים אחרים יוכלו להפעיל מועדונים משותפים בבניין בשכר, לצורך קיום מפגשים חברתיים ואירועים משפחתיים של דיירים אחרים. או לנהל מוסדות מסחריים או ציבוריים המהווים חלק מהרכוש המשותף".

הדמיה: V5 אדריכלים

פרי מציע כי במודל זה תשמש קומת הקרקע של בנייני המגורים לפונקציות ציבוריות שישרתו את כל השכונה, כגון גן ילדים, מרכז יום לקשיש, תחנה לבריאות המשפחה וכו'. "סביבת המגורים החדשה מצריכה מחשבה יצירתית בנושא ההקמה והתפעול שלה. מוצע בזאת ליצור תנאים סטטוטוריים ועסקיים שיאפשרו ליזמים להקים מתחמי מגורים מעורבי שימושים אינטנסיביים, תוך התחייבות לתחזק אותם ולתת שירותים כוללים מלאים לדייריהם למשך תקופה ארוכה.

"הדיירים ירכשו מהיזם אנרגיה, מים, שירותי סילוק אשפה וביוב, חנייה ואחזקה, לרבות ביטוח כוללני. ייקבע מראש תמהיל מחייב של דירות למכירה ודירות להשכרה. בתום תקופת השירות יקיימו הדיירים, באמצעות המינהלת העירונית, מכרז לשירותים לתקופה הבאה. המנגנון הזה דומה למנגנון ה-BOT בו מרבות הרשויות להשתמש לאחרונה".

טוב לדעת