Search magnifier

חיפוש

עכשיו קל ונוח יותר למצוא כל כתבה ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים חדש באתר: מגזין 'הירוק החדש' - כל הפרטים על תעשיית הקנאביס הרפואי בישראל. לחצו כאן

3 מיליון דירות ב-30 שנה

ראול סרוגו, נשיא התאחדות בוני הארץ הנכנס, מספר בריאיון על יחסי העבודה עם הממשלה, מסמן מטרות ונותן את המתכון לשמירה על מחירי הדירות

ראובן סרוגו (צילום: יח"צ)

ראול סרוגו נכנס בחודש פברואר לתפקיד נשיא התאחדות בוני הארץ, הגוף היציג של ענף הבנייה בישראל, בתקופה מאתגרת מאוד. ענף הבנייה והתשתיות הישראלי עבר לא מעט טלטלות בעשור האחרון. הראיון עם סרוגו מתקיים בעקבות הרכבת הממשלה החדשה, כאשר אין לדעת אילו התמודדויות מחכות לו, כמי שרואה בתפקידו המרכזי לדאוג מול הממשלה והכנסת ליציבותו וחוסנו של ענף הבנייה והתשתיות.

הממשלה הקודמת תקפה לא מעט את הקבלנים והיזמים, והאשימה אותם בהתנהלות שפגעה בציבור. כיצד צריכים להיראות יחסי הענף עם קובעי המדיניות?
"היחסים של ההתאחדות עם כל הרגולטורים הם יחסי עבודה תקינים. ראינו לאורך השנים שהיו רגולטורים שהתייחסו אל ההתאחדות בחשדנות ולעיתים רחוקות, כמו שקרה בקדנציה הקודמת, שמענו גם אמירות קשות כנגד קבלנים. אומר על כך שני דברים. הראשון הוא שהמדינה הודתה כי הרווח היזמי בישראל הוא 15% ברוטו כלומר, 8% נטו – בעוד שהמדינה עצמה מקבלת מעל 60% ממחיר הדירה דרך עלות הקרקע והמיסוי. על כן, ברור שהבעיה לא במגרש שלנו.

"שנית, צריך להבין שגם בשיא ההתקפות עלינו, המשיכו השרים והפקידים בכירים לנהל אתנו יחסי עבודה תקינים. הם עושים את זה, כי הם יודעים שכדי לנהל נכון יותר את ענף הבנייה הם חייבים לקחת בחשבון את העובדה שאנחנו הגורם מקצועי בענף והם זקוקים לידע וההכוונה שאנחנו מביאים לשולחן. צריך להיות ברור לכולם, שרק דרך שיתוף פעולה עם התאחדות בוני הארץ, הממשלה תוכל להתוות מדיניות אפקטיבית שאכן תוביל לפתרון משבר הדיור".

סמן בבקשה את המשימות המרכזיות שלך לכהונה הנוכחית.
"יש לנו הרבה מאוד משימות והמרכזיות הן: לגרום לממשלה להגדיל את היקפי התחלות הבניה לכ-80 אלף יחידות דיור מיידית ובהדרגה עד ל-100 אלף יחידות בשנים הבאות. כמו כן, להוביל לשינוי מהותי בתחום התכנון והבניה על ידי הקטנת בירוקרטיה, רישוי עצמי והובלה של שינוי דרמטי בהליכי תכנון לתב"עות נפחיות. בצד זאת, יש לקבוע פלטפורמה טובה וכדאית על מנת שייבנו פרויקטים רבים של דיור להשכרה ארוכת טווח, עם הבטחה לתשואה כלכלית במיוחד ליזמים ומשקיעים בנדל"ן מניב ותוך עידוד כניסה לשוק הזה של גופים מוסדיים.

"בתחום הבניה הציבורית והתשתיות: יש להביא להגדלת היקף ההשקעה הממשלתית בתשתיות לרמה הממוצעת במדינות ה-OECD, ולשנות את כללי המשחק בתחום מכרזי הבניה החוזית והתשתיות, כך שחלוקת האחריות והסיכונים בין מזמיני העבודה לקבלנים תהיה הוגנת יותר. יש לשפר דרמטית את מוסר התשלומים בבניה הציבורית ובתשתיות, ולשנות את שיטות המכרזים ממכרזי מחירון למכרזים פתוחים עם הטמעה של חוזים אחידים. יש לבצע תיקון של חוקים שמכבידים על הענף ומייצרים בירוקרטיה מיותרת, ובראשם תיקון חוק מכר דירות במגוון נושאים שבהם נוצר כשל שוק הפוגע בחברות הבניה והקבלנים. חשוב שכל השותפים לנושא הבטיחות בעבודה יבצעו טיפול עומק בנושא תאונות העבודה בענף, ושזה יעשה יחד עם הממשלה ולא נגדה, באופן שישנה את כללי המשחק בתחום זה.
"לסיכום, אומר כי המשימה החשובה מכל שלנו היא לגרום לממשלה להכין תוכנית אסטרטגית ארוכת טווח, שתפתור את משבר הדיור לאורך זמן ותיתן מענה הולם לדרישות ולביקושים לדיור בהתאם לגידול באוכלוסייה".

ההתחדשות העירונית אמנם התרחבה אבל אתם אמרתם לא פעם שהפוטנציאל הרבה יותר גדול, איך אפשר לממשו?
"הממשלה הבאה צריכה לקבל החלטות כדי לאפשר מימוש של פוטנציאל הזה. המחלקה הכלכלית של התאחדות בוני הארץ ניתחה את נתוני הלמ"ס על תחום זה ומעריכה, כי ניתן להוסיף לאזור תל אביב והמרכז לבדו מעל ל-900 אלף דירות במסגרות השונות של התחדשות עירונית בלוחות זמנים קצרים.
"בתקופה האחרונה, ישנם ראשי ערים שפועלים כדי לסכל לגמרי כל פעילות בהתחדשות עירונית. אנחנו סבורים שראשי הערים מתנגדים בצדק למצב שבו המדינה לא משתתפת במאמץ לייצר תשתית לקליטת הדירות החדשות. למעשה, אנחנו חושבים כמוהם בדיוק בעניין הזה.

"אבל בינתיים, אסור שראשי הערים יקפיאו תוכניות שבאישור אצלם. שוב ושוב אני מזכיר בכל פגישה עם כל השותפים לעניין ההתחדשות העירונית, שמאחורי המספרים ישנם חיים שניתן וחובה על כולנו להציל. כשעפים טילים, יש מעל מיליון תושבים של המרכז שאין להם הגנה. אם יחמיר המצב הביטחוני זה עלול להיגמר רע מאוד.
"במקביל, אנחנו קוראים כל הזמן הערכות מקצועיות שלפיהן רעידת אדמה משמעותית צפויה להתרחש בארץ. אז כשבאים לדבר על התחדשות עירונית צריך לקבוע כלל שהחיים קודמים לכל וחשובים יותר מאיכות חיים. אי אפשר לפגוע ביזמים ובתושבים שכבר נמצאים בתוך התהליך.

"במקביל, אני מדגיש, אנחנו נעמוד לצד ראשי הערים מול הממשלה החדשה ונדרוש תקצוב מסודר וברור מראש לתשתיות תומכות בהתחדשות עירונית. זה חלק מתוכנית שהצגנו למפלגות השונות והיא צריכה להיות דגל של כל מועמד לכנסת הרואה בעצמו שליח של ציבור תושבי ישראל".

כלומר, יש לכם תוכנית שהיא מתכון לשינוי בתחום ההתחדשות העירונית?
"כן, והבסיס לתוכנית הוא בהחלט יצירת מוטיבציה כלכלית לרשויות המקומיות, לקדם בנייה וטיפול באי הוודאות הכללי השורר בתחום על ידי חתימת הסכמי גג שיאזנו את הקופה העירונית, שהרי הרשויות המקומיות סובלות כיום מכך שכל דירה המתווספת לשטחן מגדילה את הגרעון התקציבי שלהן.

"יש להפנות חלק מהכנסות המדינה מענף הבנייה בחזרה אל הרשויות. בחלק מהמקומות יש לבטל את הפטור המלא או החלקי מהיטל ההשבחה, כנגד הגדלת צפיפות ועמידה ברווח יזמי סביר על מנת לייצר מקורות הכנסה נוספים לרשויות המקומיות כדי שיוכלו לטפל בשיפור התשתיות. במקביל, המדינה חייבת לבחון מחדש את העובדה שרוב הרשויות המקומיות מפסידות על הארנונה למגורים. מה שמייצר להם תמריץ שלילי לאשר הגדלת צפיפות במרכזי ערים. שיטת חישוב הארנונה חייבת להשתנות לחישוב על בסיס אחוז משווי הנכסים, כמקובל במדינות המערב וכן, לעודד תקצוב דיפרנציאלי בין הרשויות בהתאם לחוזקן.

"אזכיר, כי למעשה כבר הוחלט בממשלה על חתימת הסכמי גג שיבטיחו תקצוב מראש של הממשלה לצורך תוספת השקעה בתשתיות שירשתו את הדיירים. חשוב לומר שלא די בטיפול כלכלי בעניין זה, ויש לטפל גם בבעיות התכנון העמוקות שיוצרות אי וודאות ומחסלת יוזמות פינוי פינוי ותמ"א 38. על המדינה לחייב את העיריות לייצר תוכניות מתאר להתחדשות עירונית בתוך זמן קצוב וקצר כך שתהליכי הוצאת היתרי הבניה בהתחדשות עירונית יהיו ודאיים וקצרים ככל האפשר".

תוכנית להתחדשות בפריפריה

בסופו של דבר אתה מדבר על התחדשות עירונית באיזורים מבוקשים. נראה שאין פתרונות של ממש לפריפריה.

"זה היה נכון במשך שנים. כולם התעלמו מהצורך הדחוף בטיפול בבניינים ישנים והמחסור בממ"דים בפריפריה. זה הרי האיזור הכי מסוכן מבחינה ססמולוגית והחלק גדול ממנו נמצא בלב טווח הטילים. בתים ישנים בישובים והערים בשבר הסורי אפריקאי כמו קריית שמונה, טבריה, בית שאן, ואילת יקרסו והמחיר יהיה בסדרי גודל גדולים הרבה יותר בנפש ובכסף מכל מחיר שישולם כדי לחדש אותם.

"הממשלה היוצאת החליטה לקבל הצעה שלנו לתכנן תוכנית התחדשות עירונית בפריפריה בשיטת טקס קרדיט (TAX CREDIT) כפי שמקובל בעולם. בארצות הברית למשל מקובל להשתמש בשיטה זו לתמרץ בניה של דירות בדיור בר השגה עבור אוכלוסיות של עובדים במקצועות נדרשים. השיטה מושתתת על כך שכנגד זיכוי במס עובר היזם מחוסר כדאיות כלכלית לכדאיות כלכלית בפרויקטי התחדשות עירונית בפרפריה.

"אנחנו הצענו שהקבלן יבצע פרויקט התחדשות עירונית בפריפריה תמורת זיכוי מס על פעילות שלו באיזורי הביקוש. שר האוצר החליט ערב פיזור הכנסת, כי תוקם במשרד האוצר וועדה שתבחן את הנושא ותייצר את התחשיב שלפיו יפוצו קבלנים אשר יבנו בפריפריה במסגרת הזו. לצד זאת, בתוכנית הזו על המדינה לכלול גם אפשרות למתן קרקע משלימה בניוד זכויות בניה, מפרויקטי חיזוק בפרירפריה לפרויקטים אחרים".

מה צריכה לעשות הממשלה החדשה בתחום התשתיות?
"צריך באמת לתת קרדיט לאנשי משרדי האוצר, התחבורה וראש הממשלה שאחרי שנים שבהן אנחנו מדברים על הסיכונים והעיוותים בתחום הקמת התשתיות, הם נרתמו לעניין והקימו וועדות שעוסקות בו. בתחום הקמת התשתיות יש שורה של כשלים ובהם אנחנו עוסקים כל יום, ואם ימשך שיתוף הפעולה עם משרד ראש הממשלה והחשב הכללי באוצר, אני מאמין שנגיע לתוצאות שכל אזרח פה ייהנה מהן לאורך הרבה מאוד שנים.

"זה מתחיל בצורך לקבל החלטה הפשוטה של קביעת סטנדרטים גבוהים לבחירת קבלן במכרז. יש לקבוע שכל קבלן שיבחר יהיה מתאים ביותר להפסיק הבחירה האוטומטית בהצעה הזולה ביותר. המצב עד כה הביא לעוד ועוד מקרים שבהם קבלנים זכו בפרויקט בגלל הצעת מחיר "מתאבדת" ועברו להפסד בגלל שינויים בפרויקט שכמעט תמיד מתקיימים. זה ממשיך לצורך ביצירת חוזים אחידים וברורים, שאין בהם מוקשים שיכולים להטעות את הקבלן ולהביא לבחירה לא מושכלת שלו בבניית ההצעה, ומגיע לצורך בתקצוב מראש של ההשקעה של הקבלן בבטיחות בעבודה, כדי למנוע תחרות על הסעיף הזה. לאחר השלמת טיפול בכל התחומים האלה ואחרים, נראה קפיצת דרך אמיתית באיכות ובעמידה בזמנים בתחום התשתיות והבניה הציבורית בישראל".

אי אפשר לעבור בשלום ראיון עם נשיא התאחדות בוני הארץ בלי להתייחס לשאלת כיוון מחיר הדירות. אנחנו הולכים לשינוי מגמה?
"האמת שאני מופתע לטובה שהשאלה הזו באה בסוף ולא בהתחלה. התשובה לשאלה הזו תלויה במה שהממשלה תחליט בסופו של דבר לעשות. ככל והיא תמשיך להתעסק בפתרונות בצד הביקוש כמו הרחקת משקיעים והעלאת מס הרכישה, ובתוכניות קצרות טווח שמייצרות אשליה מלאכותית של עצירת מחירי הדירות או קיפאון בשוק הדיור, לא נוכל לראות את שינוי המגמה המבוקש מהסיבה הפשוטה והברורה שדיור הוא מוצר צריכה בדיוק מזון ותרופות וככל שיש בו מחסור, המחירים ימשיכו לעלות.

"בנוסף לכך, אוכלוסיית ישראל הולכת וגדלה ותגיע ב-2048 לכ-18 מיליון תושבים, מה שיחייב בניה של 3 מיליון דירות ב-30 שנה, כלומר כ-100 אלף דירות בממוצע בשנה. אם ורק אם המדינה תוביל לבנייה של 100 אלף דירות בשנה בממוצע, ותכין תוכנית אסטרטגית רחבת היקף הכוללת את תחומי התעסוקה, החינוך והתרבות, תוך שהיא תתכנן היכן יבנו שלושת מיליוני הדירות ותכנן מערכת תשתיות בהתאם, רק אז ציבור רוכשי הדירות והקבלנים ידע שיש כיוון ודאי וברור לטיפול במשבר הדיור ורק אז נראה התייצבות אמיתית וברת קיימה במחירי הדירות".

לסיום, התאחדות בוני הארץ חגגה השנה 70 לייסודה. מדוע יש בכלל צורך בגוף זה?
"בשורה התחתונה, אנחנו, היזמים והקבלנים של ישראל, צריכים להודות להתאחדות בוני לדורותיה ולכל הפעילים בה, כי ללא הפעילות שלה רבים מאיתנו היו מתקשים מאוד לשרוד בג'ונגל העסקי והתכנוני שבו אנחנו מתנהלים.

"מהיכרותי העמוקה את תחום הארגונים המקצועיים בארץ, אני יכול לומר שההתאחדות שלנו הפכה לסמן ימני ובולט של יכולת השפעה וכיוונון של הליכי חקיקה ורגולציה שמטרתם לשמור על אלה שאנחנו מייצגים – כלומר, לשמר את יכולת קבלנים להמשיך להתפרנס בכבוד ועל הענף המפואר הזה שבנה את המדינה, להמשיך ולייצר את מה שהמשק שלנו צריך. הצורך בקיומה של התאחדות בוני הארץ הוא לא רק שהעוסקים בענף אלה גם של ממשלת ישראל עצמה הזקוקה לנו על מנת ליישם את מדיניותה ולהסדיר את הרגולציה בענף".

טוב לדעת
נגישות