Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

שמישהו יפתח את הסכר

הבירוקרטיה ורעות חולות נוספות מעכבות בישראל פרויקטים חיוניים במשך שנים רבות. הממשלה הנכנסת, לכשתקום, תצטרך לחפש דרכים לטפל בהם. אספנו עבורם כמה עיצות

עבודה על הקו האדום ברחוב ז'בונטינסקי בפתח תקוה (צילום: shutterstock)

על פי התחזיות של לשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אוכלוסיית ישראל תכפיל את עצמה תוך כ-30 שנה. בממשלה עושים מאמצים, גם אם לא תמיד מוצלחים, לקדם תוכניות בניה, כדי לענות לביקושים. אולם לא תמיד נראה שהרשויות מבינות שהכפלת האוכלוסייה מחייבת גם השקעה מאסיבית בפרויקטים התשתיתיים, הכפלת מוסדות החינוך והתרבות, הכפלת מספרם של בתי החולים וכדומה.
פנינו לפעילים בענף התשתיות והבניה חוזית כדי לברר מהם החסמים בענף שעלולים ליצור מחסור בתשתיות ומבני ציבור בשנים הקרובות, ומה צריכה הממשלה החדשה לעשות על מנת להגדיל את הפעילות ואת היעילות בקידום הפרויקטים.

יותר מדי מזמינים

גרא קאושנסקי, משנה למנכ"ל תשתיות ובניה חוזית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, מציין כי "ענף התשתיות והבניה החוזית רווי חסמים ועל מנת שניתן יהיה לעמוד באתגרים ובמשימות הרבות של המדינה, יש לפעול באפן מיידי להסרתם. אחד החסמים המרכזיים הוא שאין יד מכוונת ומתכללת לענף. אין גורם ממשלתי אחד שאחראי על ניהול הביצוע שמסתכל על התמונה הכוללת ומפרסם תוכניות עתידיות של המדינה ובהתאם את כל המכרזים בתחום, אלא כמה מאות מזמיני עבודה שמייצרים את המשימות בענף.
"רשויות מקומיות מפרסמות מכרזים לבניית בתי ספר וגני ילדים ותשתיות בתחומן, משרד הבריאות מפרסם מכרזים לבניית בתי חולים, משרד הביטחון מפרסם מכרזים לבניית מחנות צה"ל ומבנים בטחונים והרשימה הזו היא אין סופית. כאשר לכל אחד ממזמיני העבודה יש חוזה משלו ושיטת התקשרות משלו, התוצאה היא חוסר אחידות וודאות".

לדבריו, "הפיזור בין הגורמים הרבים גורם להבדלים משמעותיים ברמות הביצוע ובסטנדרט הנדרש לביצוע בכל מכרז. הבדלים אלה פוגעים ברמת המקצועיות בענף וגורמים להוצאות מיותרות של כספי הציבור. הפתרון הוא ליצור חוזים אחידים וכללים ברורים ולאכוף את השימוש בהם על ידי מזמיני העבודה בענף. בדרך זו, כאשר הכללים ברורים לכולם יותר קבלנים יתמודדו על ביצוע העבודות ויהיו פחות סכסוכים שהם כיום תוצאה של ההבדלים הרבים בין החוזים השונים וחלוקת הסיכונים הבלתי סבירה בין הקבלן לבין מזמים העבודה. כאשר הדבר הזה יוסדר, הענף יהפוך ליעיל יותר והתחרות בו תגדל".

נושא נוסף שבו יש לטפל, על פי קאושנסקי, הוא הכשל שנולד כאשר מזמיני עבודה ציבורים עושים עצמם "חיים קלים" ובוחרים הצעות זוכות רק לפי המחיר הזול ביותר במקום להתחשב גם בפרמטרים של איכות.

"קידוש שיטת בחירת ההצעות הזולות – פעמים רבות מדובר בהצעות "מתאבדות" – בסופו של יום עולות למדינה ולציבור ביוקר ואף מסכנות את הישרדות הקבלן ובמקביל, פוגעות באיכות ובמקצועיות של הענף ושל העוסקים בו. שינוי התפיסה לעיל תביא בהכרח להגדלת המציעים בכל מכרז, הגדלת מצבת הקבלנים הפעילים דבר שיביא לתחרות מוגברת, למקצועיות, חדשנות, לאיכות ורמה גבוה יותר", הוא קובע.

כמו כן, הוא מסכם, "השלטון המרכזי חייב להשלים את הטיפול במוסר התשלומים הירוד של מזמיני העבודות בניה ציבוריים ולדאוג לכך שהקבלנים יקבלו את כספם במועד – על מנת שלא נראה עוד מקרים של קריסות קבלנים בזמן המתנה לתשלום החודשי או בגין עבודות שביצעו בפרויקט. מוסר תשלומים לקוי במגזר הציבורי גורר אחריו פיגורים בתשלומים גם לקבלני המשנה ויוצר כדור שלג הפוגע בעסקים ועובדים רבים יותר ככל שהפרויקט גדול יותר".

זיו מאור, עורך אתר mydira, מציין כי הבירוקרטיה בענף הנדל"ן אינה ייחודית כמובן לתחום התשתיות והיא פוגעת בו באופן רוחבי. עם זאת, מכיוון שמדובר בפרויקטים בעלי חשיבות לאומית ובהיקפים של מיליארדי שקלים, ניתן להסכים כי הטיפול בענף ההנדסה והתשתית צריך להיות בעל חשיבות עליונה.

מחסור באלפי מהנדסים אזרחיים

יגאל גוברין, יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות קובע כי "אתגרי 20 השנה הקרובות והצורך העצום בתנופת בניה והקמת תשתיות מתאימות עומדים בפני קושי גדול בגלל המחסור במהנדסים אזרחיים. בישראל פועלים היום כ-20,000 מהנדסים אזרחיים, אך על מנת לממש את כל תכניות הממשלה נדרשים עוד כ-5,000 מהנדסים בעלי מיומנות והשכלה בתחומים שונים. מחסור זה נוצר במשך השנים האחרונות ויוצר לחץ רב על הענף".

לדבריו, "הממשלה יכולה לפעול לצמצום הפער במספר דרכים, דוגמת מיקוד המל"ג בהגדלה מכוונת של מספר הסטודנטים, הכשרת מהנדסים מתחומים משיקים כמו הנדסת מכונות, יצירת מסלול לימודים אשר יאפשר השלמת לימוד להנדסאים, שיתופי פעולה עם האקדמיה בארץ ובחו"ל, התאמת תנאי סף במכרזים ציבוריים על מנת לאפשר למהנדסים לצבור ניסיון, כל זאת לצד טיפול במעמד המהנדסים ובשכרם, ויצירת תנאים כלכליים אטרקטיביים אשר יחזירו למעגל העבודה מהנדסים אשר פרשו לגמלאות והם בעלי כשירות עבודה, ועוד".

כסאות מוזיקליים

צביקה דוד, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו"ר אגף בניה חוזית טוען כי "אחד החסמים הבולטים בענף התשתיות הוא הערבוב בין הגורמים המנהלים את חלקי הפרויקט השונים – תכנון, ניהול הפרויקט, פיקוח על העבודות והבקרה על הפיקוח. נוצר בענף משחק כיסאות שבו גופים המשמשים היום כמתכנן יהיו מחר מפקחים ומחרתיים יהפכו לגוף בקרה. קביעת כללים ברורים והגדרת תפקידים תמנע סכסוכים רבים בענף".

ככלל, טוען דוד שיש צורך ביד מכוונת ומנהלת בענף. לדבריו, "כל עוד כל פרויקט מנוהל בנפרד נוצר בזבוז עצום במשאבים, לדוגמא ניהול מרוכז של חומרי הגלם במדינה יכול היה לחסוך מאות מיליוני שקלים. יש מקרים בהם קבלן אחד חופר ומחפש פתרון לעודפי עפר, וקבלן אחר רוכש עפר למילוי ואין ביניהם שום קשר ואין יד מכוונת לניצול אופטימלי של חומרי הגלם היקרים. אותו הדבר לגבי שינוע חומרי הגלם, כל כבישי ישראל מלאים במשאיות המובילות חומרי גלם, אבל אין בניהם שום קשר ואין יד מכוונת. קיימות כיום טכנולוגיות שיכולות לאפשר שליטה על הלוגיסטיקה הכרוכה בשינוע חומרי הגלם ולחסוך בנסיעות אבל נחוץ גוף מנהל".

דוד מתייחס גם למחסור בידיים עובדות ובכוח אדם מקצועי. "חסרים לנו מנהלי עבודה, מהנדסים ובעלי מקצוע נוספים. אין כיום מספיק הכשרות לבעלי המקצוע והתוצאה היא מחסור בעובדים שפוגע באיכות הפרויקטים ומאריך את משך בנייתם. המדינה חייבת לשתף פעולה עם התאחדות הקבלנים בוני הארץ כדי להרחיב את השורות ולייצר את הדור הבא של אנשי המקצוע בענף".

קשיי מימון

ניר ינושבסקי (צילום: עומר שאול)

ניר ינושבסקי, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו"ר אגף בניה חוזית: "בעיה בולטת שמשפיעה רוחבית על הענף הוא הקושי במימון הבניה. לקבלני ביצוע, המבצעים פרויקטים עבור גופים ציבוריים קשה לקבל מימון מגופים מממנים לאור החשש של גופים פיננסיים ממוסר התשלומים הבעייתי של המדינה ומזמיני העבודה האחרים, דבר המקשה עליהם מאוד להעריך את רמת הרווחיות ויציבות התשלומים בכל פרויקט. בניגוד לפרויקטים בתחום המגורים, בהם נעזרים הגופים הממנים ב'דו"ח אפס' שעורכים עבורם שמאים, הרי שבפרויקטים בתחום התשתיות והביצוע אין מנגנון דומה שיכול לאפשר לקבלת ההחלטה מושכלת של הגוף המממן. התוצאה היא – פחות מימון לענף, פחות קבלנים שיכולים להתמודד במכרזים ועלות אשראי גבוהה יותר שכל הציבור משלם. ייטב אם כן לקדם מעין דו"ח אפס לבנייה ציבורית ותשתיות כדי לשפר את הוודאות של המלווים בענף ולאפשר הזרמת הון לביצוע הפרויקטים".

ינושבסקי מאיר בזרקור כשל נוסף המקשה מאוד על הענף – רמת הבטיחות ותאונות העבודה. "מזמיני העבודה הציבוריים אינם מתקצבים כיום את עלויות הבטיחות בפרויקטים שהם יוזמים. חוסר התקצוב וחוסר המודעות של מזמיני העבודה לבטיחות יוצרת מצב בו הקבלן הזול בבטיחות זוכה. התאחדות הקבלנים בוני הארץ מקדמת מהלך שכבר אומץ על ידי גופים כמו משרד הבינוי והשיכון וחברת 'נתיבי ישראל', למשל, שבמסגרתו מזמין העבודה יתקצב מראש את עלויות הבטיחות בפרויקט וישלם אותם בהתאם לביצועי הבטיחות בפועל. לקבלן לא כדאי 'לחסוך' בעלויות הבטיחות. כך מזמין העבודה יפקח על ביצוע התקציב ויבטיח השקעה הולמת בתחום הבטיחות בכל הפרויקטים במקום לבזבז כספי ציבור לשווא.".

דרושה תוכנית אב

אברהם קוזניצקי (צילום: יח"צ)

אז מה ניתן לעשות בכל זאת? לדברי אברהם קוזניצקי, יו"ר קבוצת מנרב, "יש להקים צוות מומחים שיערוך תכנית אב לכל התשתיות העיקריות במדינה. המצב היום הוא שכל שר קובע אילו תשתיות שקשורות למשרדו יוקמו. צריך לקבוע סדרי עדיפויות לביצוע תשתיות הנדל"ן, וחשוב להבין שאי אפשר הכל ביחד. סדרי העדיפויות צריכים להיות כך שתשתית משרתת תשתית קודמת ולא מקימים פילים לבנים כמו למשל גשר לטרון, שעומד כבר חמש שנים ללא שימוש כי בנו אותו בטרם עת, עוד לפני שבנו את מסילת הרכבת.

BOT” הינו מודל מצוין כשמדובר בפרויקטי תשתית גדולים, אולם יש מקום לכך שחוזי BOT יהיו זהים, מלבד כמובן שינויים ספציפיים המתבקשים מאופי הפרויקט. היום המצב הוא שכמעט כל מכרז BOT עורך עורך דין אחר שמנסה להמציא את הגלגל ולהמציא חוזה חדש. הדבר גורם לתביעות של הקבלנים וכך במקום שילמד הלקח מפרויקט לפרויקט, ההתנהלות הקיימת, מובילה לכך שכל פרויקט יוצר תשתית חדשה לתביעות של המבצעים והפסדים כבדים של מיליונים רבים הנגרמים לצדדים, גם לקבלנים וגם למזמיני העבודה וכמובן משפיע על לוחות הזמנים".

ריכוז סמכויות בועדה אחת

איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, מסביר כי "התכנון ברמה המקומית וברמה הארצית מייצגים שתי השקפות עולם שונות שגורמות בפועל לפרויקט להיתקע. בעוד ברמה הארצית עובדים על פי תכנית עבודה לאומית שמטרתה לאשר מספר יחידות דיור שנתי. ועדת התכנון המקומית מסתכלת אמנם גם על האפשרות לפתח תשתיות מתאימות ומספיקות לכל פרויקט לפני אישורו, אבל שם מעורבים גם הרבה אינטרסים אישיים המכתיבים חילופי מדיניות השכם וערב, שלא נותנים לפרויקט להתקדם".

לדבריו, "שתי הועדות לא מתואמות ולא עובדות באותו הקצב, לכן יש להעביר את כל הסמכויות לוועדה אחת- ועדה מיוחדת או הועדה המחוזית. במקביל , יש לייצר פרמטרים קבועים לטובת הוצאת פרויקטים להתחדשות עירונית לפועל , שיהיו מבוססים על עקרונות קבועים בכל רחבי המדינה והמשתנה היחידי במשוואה יהיה ערכי הקרקע. למשל אם בבית שאן על מנת שפרויקט יהיה רווחי יצטרכו לתל ליזם יחס של 1:5, כלומר, 5 דירות חדשות לכל דירה שמפונה, בתל אביב בה ערכי הקרקע גבוהים יותר, הפרויקט עשוי להיות רווחי גם ביחס של 1:2".

לקיחת אחריות ממשלתית

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ קובע כי "החסמים העיקריים אשר מעכבים פרויקטים בתחום התשתיות הם בעיקר חסמים בירוקרטיים וכלכליים. האבסורד הוא בכך שאת שפרויקטים של תשתיות יוזמת בעיקר הממשלה, למצער, עד שפרויקט מאושר ע"י הוועדות הסטטוטוריות הדרך היא ארוכה, אך ברגע שהממשלה מוציאה מכרז של הפרויקט לקבלני ביצוע היא מסירה את אחריותה ממימון הפרויקט".

כיוון שמדובר בפרויקטים מסובכים, ארוכים וקשים לביצוע, מוסיף כתב, "קבלני הביצוע נאלצים לחפש עבורם דרכי מימון. כיום, צוואר הבקבוק הכי גדול שיש במדינה זה פרויקטי תשתיות בתחום התחבורה. על המדינה להקצות משאבים על מנת להוציא את הפרויקטים לפועל ולא לתקוע אותם".

בהקשר לבניה החוזית, החסמים העיקריים נובעים ממסחור בכוח אדם מקצועי וגם היעדר מימון מהבנקים, מסביר כתב: "היעדר כוח אדם מתחלק לכוח אדם הבסיסי ביותר כאשר חסרים פועלי בניין שיבנו את הפרויקטים וממשיך גם בעובדים מקצועיים כמו מהנדסים ומנהלי עבודה. גם במקרה זה הבנקים מערימים קשיים בתנאי מימון מבחינת תשלומים וקבלני הביצוע תלויים בחסדים של יזמים לכן, בשנים האחרונות רואים קריסה של הרבה חברות ביצוע ותיקות".

ומה נדרש לעשות?

כתב: "הממשלה צריכה בראש ובראשונה להקצות משאבים לטובת הסבות מקצועיות של אקדמאים ו/או חיילים משוחררים ו/או חרדים ללימודי הנדסה ולניהול עבודה על מנת להכניס כוח אדם חדש, צעיר ומוסמך לענף. כמו כן, עליה להגדיל את מכסת העובדים הזרים לכל תחומי הביצוע ולא רק לדיור כפי שקורה כיום. בתחום המימון על הממשלה לתת ערבויות מדינה לבנקים על מנת שקבלני ביצוע יוכלו לממן את הקמת הפרויקטים ולקצר את לוחות הזמנים של התשלומים".

הפחתת עלויות פיתוח ובניה

רוני מזרחי (צילום: יח"צ)

לדברי רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו", עלויות הפיתוח לקבלן באזור המרכז מסתכמות בכ-80 אלף שקלים בתוספת מע"מ ליחידת דיור, ואילו כאשר הן מבוצעות דרך משרד השיכון, עלויות הפיתוח "קופצות" ל- 120-200 אלף שקלים בתוספת מע"מ ליחידת דיור.

באזור ירושלים, הוא מוסיף, עלויות הפיתוח לקבלן ליחידת דיור הינם כ-110 אלף שקלים בתוספת מע"מ ליחידת דיור וכאשר משרד השיכון מבצע את עלויות הפיתוח הם מבקשים במכרזים סכום שמגיע לכ- 220-400 אלף שקלים, בתוספת מע"מ ליחידת דיור.
לדבריו, "יש לזכור כי כדי "להחזיר כסף זה הביתה" לקבלן, על זה יש להוסיף 6% מס רכישה ועל הכול עוד תוספת מע"מ, כך שהעלויות הינם בין פי 2 לפי 4 מהעלות האמיתית".

לכן, "על ממשלת ישראל והמכרזים אשר יוצאים מהמנהל ומשרד השיכון לתת אפשרות אמיתית לקבלנים הזוכים במכרזי הקרקע לבניית דירות, לבצע את עלויות הפיתוח בעצמם ובכך לחסוך במחיר הדירה בין 200-500 אלף שקלים מעלות הבניה ומכירת כל דירה. זאת מאחר וקבלן הבונה על כל העלויות שצוינו לעיל אמור להוסיף עוד 15% רווח קבלני כדי לקבל את אישור הליווי הבנקאי".
מעבר לחסכון, קובע מזרחי, הביצוע על ידי הקבלנים, יביא גם לקיצור משמעותי בלוח הזמנים: הפיתוח יבוצע תוך 6 חודשים ולא 24 חודשים כפי שנהוג כיום.

חסכון בעלות ההקמה

יוסי שלו, מנכ"ל חברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע אומר כי "לנוכח הצורך בציפוף ובבנייה לגובה, נשאלת השאלה, כיצד ניתן להפחית בעלות הקמתם של המגדלים? במחקר שהפיקה חברת וקסמן גוברין גבע רצינו לבחון כיצד ניתן לבנות בניין מגורים בן 30 קומות, בעלות הקמה של 4,000 שקל למ"ר, כ-1,500 שקל פחות מהממוצע כיום".

לדבריו, "עלויות ההקמה מפולחות כך שכ-38% מיועד לעבודות הגמר, 25% לעבודות שלד וביסוס, 20% לעבודות מעטפת ו-17% למערכות האלקטרומכניות. ניתן לצמצם כל אחת מהקטגוריות, לדוגמה – ביטול המילוי מתחת לריצוף, פעולה שתחסוך בעלויות החומר, תפחית את ההעמסה על שלד הבניין ותקטין את יחס המעטפת לשטח הבנוי. פעולה נוספת היא מעבר למיגון בחדרי המדרגות, שכן בהתאמות קלות גרעין המגדל יוכל לשמש כמרחב מוגן. ביטול הממ"דים כתוצאה מכך יאפשר תכנון יעיל יותר של הדירות ושל החניונים. המסקנה הכוללת היא כי מעבר לפתרונות ההנדסיים הנדרשים, יש צורך בשינויי רגולציה רבים, ואפילו בשינויים בהרגלי הצריכה של 'המוצר' שנקרא דירת מגורים".

אימוץ שיטות מתקדמות

עמי פורן, חבר הנהלה באיגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות מסביר כי "אנו עדים בשנים האחרונות למספר תהליכים המתרחשים במקביל המביאים לעליה בעלויות הבניה – עליה בעלויות חומרי הגלם, עלויות השכר וכוח האדם, עלויות השינוע, עלויות המימון, הביטוחים, הדרישות הרגולטוריות, המיסוי והאגרות ההולכים ועולים בקצב גדול הרבה יותר מיכולת השוק, חברות הבנייה וחברות ההנדסה, להתייעל באופנים שיאזנו את עלויות הבניה".

"מצד אחד היינו מצפים שככל שהביקוש והדרישה להקמת פרויקטים בשוק תגדל כך ימצאו היכולת להתייעל ולהציג פתרונות שיאזנו או ינמיכו את קצב העלייה במחירים אך בפועל, הביקוש עולה על ההיצע, כוח האדם ההנדסי, התכנוני והביצועי, כמו גם עלויות הבניה הישירות והעקיפות ההולכות ומתייקרות".

במקביל, קובע פורן, "הדרישות הרגולטוריות הולכות ומתהדקות, לדוגמה בתחומים שנכנסו באופן משמעותי לעולם הבנייה בשנים האחרונות, כמו בקרת והבטחת איכות, הדרישות המוצדקות של הרגולטורים לתת דגש על מרכיב הבטיחות, דרישות לבקרה ושליטה צמודים יותר על כלל תהליך הבנייה, הדרישה ההולכת וגוברת להעמיד כוח אדם בעל ידע וניסיון שלא בהכרח מתחייב להיקפי הפרויקטים, הדרישות למינוי אחראים לביקורת על הביצוע, מינוי חברות בקרה ודרישות סף ההולכות וגדלות לגבי חברות הניהול, המתכננים וחברות הביצוע מעמיסים גם הם על עלויות הבניה. ניתן גם להתייחס לכך שהדרישות של לקוחות הקצה, רוכשי הדירות, היזמים, בעלי התשתית וכדו' עלו גם הן בשנים האחרונות, והציפייה היא לקבל איכות מוצר גבוהה בהרבה מכפי שהייתה בעבר, הדבר מביא באופן ישיר לתגבר את כוח האדם העוסק בפרויקט ולעמוד בדרישות שלא בהכרח היו נהוגות בעבר".

"יחד עם זאת, חברות רבות לקחו את הדרישה למצוינות כאתגר ושילבו מערכות מתקדמות לניהול הפרויקט והבנייה, ניהול הבטיחות, שימוש בתוכנות מתקדמות מסוג BIM ובכלל שיטות המייעלות ומאיצות את תהליך הבנייה, שימוש הולך וגובר באלמנטים טרומיים ובכלל, כל אלה מייעלים ומקצרים במידה מסוימת את לוחות הזמנים, ואילו עשויים לאזן במקצת את קצב העלייה בעלויות הבניה", מסכם פורן.

טוב לדעת
נגישות