Search magnifier

חיפוש

עכשיו קל ונוח יותר למצוא כל כתבה ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים

קודם לקחנו את מנהטן עכשיו את ברלין

צפון אמריקה, קנדה, ניו יורק ורובע מנהטן הצליחו להרחיק מעליהן את השקעות הישראלים בתחום הנדל"ן המניב. המחפשים השקעות ביעדים בינלאומיים, פונים היום אל המדינות המתעוררות מהמשבר הכלכלי, אלו שעד לפני שנתיים אף אחד לא פזל לעברן. כיצד נשקיע בטוח בשווקים הזרים? מדריך

נוף מקומת הגג בפרויקט Canvas במיאמי – שת"פ של Ewave Nadlan ויזם מקומי (הדמיה: Ewave Nadlan)

בשנים האחרונות גוברת המגמה העולמית לפיה יותר ויותר משפחות, בעיקר מהמעמד הסוציו-אקנומי הגבוה, נוהגות לקנות נכסים במדינות זרות – למחיה ולהשכרה. מגמת ההשקעות בחו"ל לא פסחה על המשקיעים הישראלים.

דוח היציבות הפיננסית שפרסם בנק ישראל בדצמבר 2018 מצביע על פיזור גיאוגרפי בהשקעות ישראלים בנדל"ן בחו"ל. אם לפני כעשר שנים עיקר ההשקעות בנדל"ן בחו"ל התרכז בצפון אמריקה, מדינות מערב אירופה וסקנדינביה, הרי שמשנת 2017 ההשקעות הישראליות בנדל"ן בחו"ל הופנו בעיקר למדינות מזרח אירופה, המזרח התיכון ודרום אמריקה.

אלי אליס (צילום: יח"צ)

רו"ח אלי אליס, שותף וראש מחלקת מיסוי בינלאומי ב-BDO מסביר, "הישראלים נמשכים להשקעות בחו"ל בין היתר בשל רמת הריבית האפסית במדינות המפותחות והתשואה הפוטנציאלית הגבוהה. בעבורם זוהי הזדמנות טובה להגדלת תיק הנכסים שלהם. יתרה מכך, מס הרכישה הנמוך במדינות זרות לעומת מס הרכישה הגבוה בארץ. עם זאת, בעקבות הצמיחה הגלובלית ברכישת נדל"ן על ידי זרים, מדינות רבות מקשיחות את תנאי הרכישה ומטילות מגבלות על הרוכשים כדי שאותן רכישות יתרמו גם לכלכלה המקומית ולא רק יעלו את מחירי הנדל"ן במדינה. כך לדוגמא: בקנדה, בעוד שמקומיים ישלמו מס רכישה בשיעור הנע בין 0.5% ל-3% ממחיר הנכס, רוכשים זרים ישלמו מס בשיעור של 15%. בנוסף, בתחילת השנה הטילה ואנקובר מס נוסף על בתים ריקים, דומה ל ATED אשר מוטל בשנים האחרונות בבריטניה על דירות אשר שווין מעל כחצי מיליון פאונד. כתוצאה מכך, ההשקעות של הישראלים הופנו בשנים האחרונות ליעדים בינלאומיים אחרים, שעד לפני שנתיים אף אחד לא דיבר עליהם".

"משקיעים ישראלים רבים בוחנים היום השקעה ביוון, בפורטוגל ובפולין שבשנים האחרונות מתעוררות מהמשבר הכלכלי העולמי. ביוון אישר הבנק המרכזי הכנסת כספים זרים מה שלא היה קודם, וכל זה מושך את הישראלים לנסות את מזלם גם שם. בגרמניה נמשכת ההתעניינות של הישראלים והם ממשיכים לחזק את מעמדם שם. בארה"ב, לעומת זאת, מדינות כמו ניו יורק, די מאבדות מכוחן בקרב הקהל הישראלי לאחר שרובע מנהטן רשם בלימה רצינית. הישראלים מחפשים את מזלם במקומות לא סטנדרטים בארה"ב כמו במדינות קליפורניה, בעיקר לוס אנג'לס, דנוור וטקסס, שם המחירים זולים יחסית".

רון ברקוביץ (צילום: יח"צ)

רון ברקוביץ', מנכ"ל הגשמה מוסיף: "ברוב המקומות בארה"ב ואירופה הושלמה היציאה מהמשבר של 2008. בפועל, מחירי הנכסים גבוהים יותר והיצע העסקאות האטרקטיביות הולך ומצטמצם. עם זאת אנחנו מבחינים בהתעניינות בהשקעה בנכסים בערים טרנדיות, לטובת השכרה קצרת טווח. בשנים האחרונות אלה היו ברלין וברצלונה, והיום יש עניין באתונה, בפראג, בבודפשט. קרן הגשמה מתמקדת היום יותר בארה"ב, בשני אזורים עיקריים שמתפתחים במהירות – האחד זה טקסס – יש לנו השקעות ביוסטון ובאזור דאלאס; והשני הוא ה-Midwest – במדינות מישיגן, אינדיאנה ואילינוי".

על אף נסיגת הישראלים מבריטניה חברת אשטרום נכסים מתכוונת לקבוע שם את מטה החברה, כפי שכבר עשתה בגרמניה. "בדומה לפעילות בישראל, אשטרום נכסים מנהלת את נכסיה בחו"ל באופן עצמאי כאשר כל הניהול נעשה ממטה החברה בגרמניה וכך הכוונה לעשות גם בבריטניה", מסביר מנכ"ל אשטרום נכסים, ירון רוקמן. "אנו מאמינים בניהול עצמאי ולא באמצעות אחרים ולכן אין הבדל מבחינתנו אם אנו בישראל או בחו"ל. בכל

ירון רוקמן (צילום: יח"צ)

שוק שנהיה אנו מתמודדים עם אתגרים מקומיים שמושפעים מפרמטרים של הכלכלה המקומית וכמובן מהשפעות של הכלכלה העולמית, כפי שאנו חשים בישראל. כשאנו מסתכלים על השוק הבריטי שנמצא כיום בתקופה מאתגרת, מבחינתנו זוהי הזדמנות. כמובן שכשאתה פועל בחו"ל אתה מושפע משערי החילופין של המטבעות, מהווים השפעה גם על הנכסים עצמם – ריביות לדוגמא, ומצב השוק – היצעים וביקושים. בסופו של דבר אין שוני במערכות שאנו מנהלים, שכן אלו מערכות בעלות ניסיון עשיר ואנו מעורבים בהם ברמה היום יומית".

עו"ד יובל זיו מייסד ומנכ"ל "פסיפיק הולדינגס" המתמחה באיתור נכסים ועסקאות בערים ואזורים בארה"ב כגון דרום פלורידה, אטלנטה, אוקלהומה ואזור לוס אנג'לס. "שוק הנדל"ן באזורים הללו בארה"ב, חזק מאד. ישראלים רבים מתעניינים בשווקים הללו, כך שהביקושים לאזור גבוהים ועל כל נכס יש הרבה מאד קופצים. המשקיעים הישראלים שקונים להשקעה באזורים אלה עשויים להגיע לתשואה של עד 10 אחוז".

נקודה חשובה עליה עומד אליס נוגעת לעניין התשואה לאחר הניכוי ממס. "מעבר לתנאי המס הנוחים, על המשקיע לבחון את התשואה נטו לאחר מס – הן המס המוטל במדינת הנכס והן השלמת המס בישראל- שכן תשואה לפני מס אינה משקפת את הרווח אשר נותר בידי המשקיע", דברי אליס.

המשקיע הקטן משקיע בגדול

גרמניה – לייפציג, אשטרום נכסים (צילום: יח"צ)

בין השנים 2017-2009 נרשמה ירידה משמעותית בהשקעה של החברות הישראליות בנכסים מניבים בחו"ל. כך עולה מנתוני בנק ישראל שפורסמו בדצמבר 2018. חרף הירידה בחשיפה של החברות בנכסים אלה, החשיפה של המשקיעים הישראלים באפיק זה לא בהכרח ירדה.
מסתבר כי לא רק המוסדיים שואפים למצוא תשואות גבוהות על רקע הריביות הנמוכות. גם המשקיעים הקטנים, אלו שחוברים לקרנות השקעה. בשנים האחרונות, הרבה בזכות מדיניות משרד האוצר להדיר משקיעים משוק הנדל"ן הישראלי, ניתן להבחין בדחיקה של משקיעים לביצוע של השקעות בקשת רחבה של פרויקטים בחו"ל.

גיל עובדיה (צילום: יח"צ)

"מה שמייחד את המשקיעים של ארבע השנים האחרונות הוא לא רק שמספרם גדל מאוד, אלא שרבים מהם הינם משקיעים פרטיים-קטנים, אנשים מהיישוב, שבמקום להשקיע בדירה בארץ מבקשים לרכוש דירה להשקעה בחו"ל, או להיכנס לשותפות במסגרת נכס מניב אחר – דוגמת מרלו"ג או משרדים", מסביר גיל עובדיה, מנכ"ל-שותף בחברת Ewave Nadlan, המפעילה זרוע לשיווק וניהול נכסי נדל"ן בחו"ל.
המשקיע הפרטי-הקטן נדרש לגלות זהירות יתירה, שכן על פי רוב אין לו את ההתמחות או הניסיון בהשקעות כאלה בעברו. אם כך, כיצד יוכל להבטיח את ההשקעה ? עובדיה משווה את אחריות המארגן בחו"ל לזה של מארגן בקבוצת רכישה.

"ממש בדומה לקבוצות רכישה – שם יש חשיבות למקצועיות של מארגן הקבוצה – ככה גם בנדל"ן בחו"ל – יש חשיבות גבוהה לרמת המקצועיות והמוניטין של הגורם המארגן. המארגן נדרש לאחריות, צריך להיות זה שישמור על האינטרסים של המשקיע שלו, ולספק למשקיע מעטפת שלמה מקצה לקצה לכל ההיבטים של הפרויקט – תכנון, ביצוע, תמחיר, מיסוי, משפטי, וכלה במתן אפשרויות לניהול הנכס בחו"ל. אנחנו ב-Ewave Nadlan ביצענו את ההשקעות הנדרשות, ומדובר בהשקעה עצומה של משאבים – כספיים וניהוליים, כדי לספק את מעטפת ה-security אותה דורש משקיע הנדל"ן הפרטי", דברי עובדיה.

לסמוך על השותף המקומי

פרויקט ביוזמת קבוצת "פסיפיק הולדינגס" בניו יורק. נבנה בעלות של 200 מיליון דולר (צילום: יח"צ)

הישראלים מתעניינים בעיקר בהשקעות מניבות מסוג מקבצי דיור (מולטיפמילי) והשכרה שבמקומות מסוימים שיעורי התפוסה עולים את ה-90%. כמו-כן השקעות הישראלים מנותבות באפיקים נוספים כמשרדים, מרכזים לוגיסטיים, תעשיה או אנרגיה מתחדשת.

אלחנן רוזנהיים (צילום: יח"צ)

פרופימקס, בית השקעות בנדל"ן בחו"ל המתמחה בהשקעות גלובליות בנדל"ן זה 22 שנה, מדגישה בעיקר את ההשקעות שהיא מבצעת באמצעות חבירה לשותפים מקומיים ברחבי העולם. פרופימקס משרתת משקיעים פרטיים עתירי הון, חברות פרטיות, ציבוריות ומשקיעים מוסדיים. לדברי מנכ"ל פרופימקס, אלחנן רוזנהיים, בנדל"ן יש המון סיכונים ולאיכות המנהלים יש משקל עצום בהקטנת הסיכון ובשיעור התשואה.

"מחקרים מראים שההבדל בין מנהל השקעות טוב לבין מנהל בינוני או גרוע הוא משמעותי, ויש לו השפעה ישירה ודרמטית על גובה התשואות למשקיעים", מסביר רוזנהיים. "התבוננות בתוצאות של קרנות Private Equity במשך 5, 10, 15 ו-20 שנה מראה בצורה בהירה שההבדל בתשואות בין מנהל טוב למנהל לא טוב הוא משמעותי ביותר, בעיקר כאשר משקיעים בנכסים לא נזילים, וככל שתקופת ההשקעה ארוכה יותר. במילים אחרות, ככל שחוסר הנזילות גבוה יותר, כך ההבדלים בתשואות בין מנהל טוב למנהל גרוע יגדלו ויהפכו משמעותיים יותר".

לדברי רוזנהיים, המשקיעים בנדל"ן בחו"ל – בקרנות נדל"ן, באגדי קרנות או בהשקעה ספציפית, באמצעות שותף מנהל, מוגדרים כשותפים מוגבלים בהשקעה (Limited Partners). אלה, אינם לוקחים חלק בניהול, אך מוגנים מפני כל הליך משפטי ואינם נדרשים לקבל החלטות יום-יומיות. ההשקעה מתבצעת על בסיס אמון בשותף המנהל, על בסיס היסטוריית הביצועים שלו וניסיונו, וחשוב מכל – לפי תפקודו בעת משברים ועתות שפל.

"לפי מודל התגמול", מסביר רוזנהיים, "השותף המנהל מכין תוכנית עסקית שעל פיה נקבעת התשואה הצפויה להתקבל באופן שוטף, התשואה הצפויה במימוש, והתשואה המועדפת שנקבעת מראש. רק לאחר השגת התשואה המועדפת, יתחיל השותף המנהל ליהנות מהרווחים מההשקעה. מודל טיפוסי לחלוקת רווחים הוא 80% למשקיע המוגבל ו-20% למנהל, ורק אחרי שהמשקיע קיבל את סכום השקעתו בתוספת התשואה המועדפת שנקבעה, עבור כל אחת משנות ההשקעה. הרווח הצפוי למנהל נקבע על בסיס הצלחה בלבד, מעבר לתשואה המועדפת".

החשיבות בעיתות משבר

"חשיבות השותף המקומי מקבלת משנה תוקף בעיתות משבר", מסבירה טלי הדרי מפרופימקס. "במשבר הכלכלי העולמי לפני עשור, ראינו כיצד על שותף מנהל מקצועי לעבוד כדי להציל השקעות שנקלעו לקשיים. באותה תקופה שווי הנכסים ירד באופן גורף, ולכן גם בהשקעות שבהן ההכנסות התפעוליות לא השתנו ולא היתה בעיה בגביית דמי השכירות, הבנק יכול היה לדרוש הזרמת הון נוסף, על מנת להקטין את המינוף. במקרים אלו, קשרים טובים של השותף המקומי עם מוסדות פיננסיים אפשרו גמישות מסוימת, שסיפקה את הזמן הנדרש לקבלת ההחלטה המיטבית עבור ההשקעה".

לסיכום, אומרת הדרי, "מבחינה משפטית, ההסכמים עם השותפים מאפשרים לנו זכויות נרחבות של בקרה על השותף המנהל. אנחנו מעורבים באופן שוטף בבקרה על ההשקעה ובהחלטות מהותיות, אך מעדיפים שלא להשתמש בזכויות הנרחבות שיש לנו מול השותף המנהל, המגיעות עד כדי החלפתו, במקרים קיצוניים. מסיבה זו, עורכת פרופימקס בדיקת נאותות מקיפה עבור כל שותף, כולל בחינה מעמיקה של היסטוריית הביצועים שלו, וכיצד התנהל בעת משבר. רק כשהבדיקה מסתיימת בהצלחה – תהליך שעורך בין 6 ל-9 חודשים , תהליך ארוך ויקר, אנו מתחילים לבחון את ההשקעות שהוא מציג בפנינו, וכאשר ההשקעה מאושרת על ידי ועדת ההשקעות ואנו משתתפים בה, אנו מוסרים לידיו את ניהול ההשקעה, מתוך אמון בו ובכישוריו”.

אספן גרופ לא מוותרת על הולנד

על אף נתוני בנק ישראל שהצביעו על נסיגת המשקיעים מאזור מערב אירופה והסטת ההשקעות לכיוון מזרח אירופה, חברת אספן גרופ לא מוותרת על הולנד. אספן גרופ בניהולה של צופית הראל, החלה לרכוש נכסים מניבים בהולנד כבר בשנת 2012, לאחר שזיהתה את פוטנציאל הצמיחה ועליית הערך של הנדל"ן המניב בה. כניסת החברה ל"ארץ השפלה" התרחשה לאחר משבר עמוק שחוותה הולנד בין השנים 2008-2009, אשר הוריד משמעותית את שווי הנכסים בה. הבנקים ההולנדיים ברובם הולאמו, וחלקם מיאנו להעניק אשראי לנדל"ן – דבר שהוביל יזמים רבים להאט את הרכישות במדינה. עם השנים, כאשר המצב התייצב, הבנקים החלו לתת הלוואות שהובילו לחידוש הבניה, ואט אט גם חזרו גם יזמי הנדל"ן לשוק ההולנדי.
בתחילת דרכה של אספן בהולנד, רכשה החברה נכסים עם שוכר יחיד ושכירות ארוכת טווח. ככל שהחברה העמיקה את אחיזתה במדינה, ואף הקימה משרדים של החברה באמסטרדם, היא החלה לרכוש נכסים הממוקמים בערים מרכזיות, הסמוכים לכבישים ראשיים ותחבורה ציבורית. הנכסים הנרכשים הינם לרוב נכסים מרובי שוכרים ( Multi-Tenant), כשברובם קיים שוכר עוגן חזק ואיכותי. בשנה האחרונה רכשה החברה פורטפוליו של נכסים מניבים בהולנד בסך של כ- 472 מיליון שקלים הכולל שטחי משרדים, מסחר ואחסון להשכרה בהיקף של כ-62,000 מ"ר וכן 1,152 מקומות חניה. הפורטפוליו נרכש בחלקים שווים עם מנורה ומיטב דש, כאשר אספן הינה השותף המנהל. לאחרונה נרכש נכס נוסף באזור Amstelveen בשותפות עם אלטשולר שחם פרופרטיז.
לדברי הראל, "עם צמיחתו המחודשת של השוק ההולנדי, המשיכה אספן גרופ לבחון כל העת הזדמנויות עסקיות ושווקים חדשים, בדגש על סגמנט המשרדים. העסקאות האחרונות שביצענו, ביחד עם השותפים, מסייעות לנו לחזק את השקעות החברה במדינה, כאשר תיק הנכסים הנרכש תואם את אסטרטגיית החברה ותורם לגיוון נכסיה, תוך הגדלת משקל הנכסים המאוכלסים על ידי מגוון שוכרים לטווח בינוני וארוך".

טוב לדעת