Search magnifier

חיפוש

עכשיו קל ונוח יותר למצוא כל כתבה ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים

פתרונות תחבורתיים

האם השכונות החדשות יחמירו עוד יותר את מצב הכבישים והפקקים וכיצד אפשר להמנע מזה. וגם אילו שכונות יהיו נגישות יותר וכיצד זה ישפיע על הביקוש

קרדן בגלי כרמל (הדמיה: olin)

בשנים האחרונות המדינה הרחיבה מספר לא מבוטל של ערים או שהקימה עשרות שכונות חדשות מבלי שיתנן להם פתרון תחבורתי הולם הן לרכב פרטי והן להסעת המונים, ובחלק מהמקרים התחבורה הגיעה רק לאחר אכלוס הבתים זו גם הסיבה שהקריטריון של נגישות תחבורתית בעת רכישת דירה, הופך למשמעותי יותר ויותר כאשר בוחרים איפה לגור.

אדריכל אוהד בן-דיין, ממשרד לייטרסדורף בן-דיין קובע כי עידוד תחבורה ציבורית היא אחת המגמות הבולטות כיום בתכנון ערים בישראל ואפשר לראות את השינויים בתוכניות המוגשות בשנים האחרונות. לדבריו, "זה מעגל קסמים, אם יש מספיק ווליום של תושבים, אז תהיה מסה גדולה ותהיה מערכת הסעה יעילה. לא צריך הרבה נתיבים לצורך כך, אלא יש לדאוג שהמערכת תהיה במרכז ולתת את כל התנאים שזה יעבוד".

בן-דיין מביא כדוגמה את שכונת האיצטדיון בכניסה לאשקלון שהמשרד מתכנן. לדבריו, בכניסה לשכונה ולעיר, בדרך בן גוריון, יהיה האב תחבורתי גדול, שיכלול תחנת רכבת כבדה, רכבת קלה בין עירונית, מסוף אוטובוסים וחניון חנה וסע. גם שבילי אופניים יתנקזו לשם מהעיר ומשם צירים בכל מקרה.
גם בשכונות חדשות וגם בהתחדשות עירונית, הוא מסביר, "בסוף הכל מתנקז לחניה, זה החסם הכלכלי העיקרי".

שותפו, אדריכל טומי לייטרסדורף מסביר כי הכל תלוי בתכנון מראש: "אם אתה מכין מראש, זה חוסך כסף, שכן אפשר להקטין את תקני החניה, כאשר היחידות סמוכות לציר תחבורה, כך שבן אדם יכול ללכת ברגל לתחנה, או להגיע מהבית באופניים ועולה לרכבת קלה, וכן הלאה. במשרד התחבורה יודעים את זה, אבל בפרויקטים קיימים זה מסובך לתקן ואפשר לראות טעויות. מדוע למשל במקום כמו דימונה, שמים את תחנת הרכבת מחוץ לעיר, במקום לאפשר גישה נוחה"?

לצפות את העתיד

אבישי בן חיים (צילום: יח"צ)

"האתגר בשכונות חדשות הוא לצפות את פני העתיד כבר במהלך התכנון העכשווי", מסבירה דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ"לית – פז כלכלה והנדסה.
לדבריה, שכונות שמתכננים היום יאוכלסו בעוד כ- 10-15 שנים ולכן יש לקחת בחשבון תכנון צופה עתיד המתחשב בהסעת ההמונים העתידית, המטרו המתוכנן, השימוש ברכב אוטונומי, רכבת קלה וכיוצ"ב. "אמצעי התחבורה הללו יפחיתו בעתיד את ההישענות על רכב פרטי ומחייבים כבר עכשיו תכנון מתאים, כמו חניות אזוריות ואפשרות לאזורי העלאה והורדה של נוסעים בצידי הרחובות. בפז כלכלה והנדסה עובדים בימים אלו על פיילוט באחת השכונות החדשות שבודק איך מיישמים פתרונות לתקופות ביניים. לדברי דניאלה פז ארז, בכל העולם הדגש הוא על תכנון כזה, כשמדובר בתכנון שכונות חדשות זה הכרחי".

אדריכל טל אוחיון (צילום: יהודית הופמן- מג'ר)

לדברי האדריכל טל אוחיון, "השכונות החדשות ממוקמות בסמוך לכבישי רוחב ארציים עם גישה ישירה לעבור דרך העיר ולהפך. כבר עכשיו אנחנו עדים לכאוס תחבורתי. השכונות האוטונומיות שנבנות בטבעת החיצונית של מרכז העיר מסרבלות את הגישה של תושבי השכונות הותיקות להשתלב בעורקים הראשיים והבלגן שאנחנו עדים לו רק ילך ויגבר".

פתרונות שמושכים רוכשים

גם היזמים מודעים לחשיבות הנושא. שרון בן צבי סמנכ"לית השיווק בקבוצת לוינשטין מציינת כי שכונה אשר משופעת בנגישות תחבורתית מושכת אליה קהל חדש. לדבריה, בזכות מיקומה של שכונת שער הגיא ביקנעם, אשר הינו בסמוך לצירי תנועה מרכזיים כמו מחלף אליקים, כביש 70 ובראש ובראשונה כביש 6, הביא לאזור אוכלוסייה איכותית שרצתה להתגורר בצפון הארץ".

גם שכונת הפארק המוקמת בימים אלו בבאר שבע תספק את כל השירותים והצרכים הנדרשים לתושביה. הנגישות התחבורתית של השכונה בהחלט מביאה רוכשים פוטנציאלים ממרכז הארץ ומחוץ לבאר שבע שרוצים להתגורר באזור או זוגות צעירים שמחפשים לרכוש דירת מגורים במחיר שפוי.

לדברי יורם אביסרור, סמנכ"ל חברת אביסרור מקימת פרויקט אביסרור בפארק "השכונה ממוקמת בדרום מזרח באר שבע, גובלת בפארק נחל באר שבע מצפון, באזור התעסוקה עמק שרה מדרום ובכביש 40 עוקף באר שבע ממזרח. השכונה קרובה מאוד לנתיבי התחבורה הציבורית ותחובר לעיר באר שבע על ידי הרכבת הקלה שמתוכננת בעיר ולקווים הארציים של הרכבת".

שירות שאטלים באכזיב

בשכונת אכזיב למשל, מצאו יזמי השכונה פתרון מקורי לחיבורה לעיר: "אחד האתגרים בשכונה חדשה שנבנית ועדיין לא סיימה להתאכלס", מסביר יוסי כהן, מנכ"ל פרוייקט אכזיב בנהריה, "היא בחוסר הסנכרון בין צורכי תושבי השכונה החדשים לאופן קבלת השירותים הציבוריים להם הם זקוקים. לרוב, שירותים אלה מופעלים על ידי הרשויות והחברות הרלוונטיות רק לקראת סיום שלה אכלוס חלק ניכר מהשכונה, ולכן דווקא התושבים הראשונים 'נפגעים' מכך.

"בשכונת אכזיב בנהריה החלטנו לסייע לאותם דיירים ואנו מפעלים שירות שאטלים עבורם מהשכונה למרכז נהריה ובחזרה. בצורה זו, הדיירים יוכלו להתנייד בצורה קלה ונוחה וללא צורך ברכב אישי. שירות זה מופעל עד לאכלוס מתקדם של השכונה החדשה, כאשר בתיאום אז ובהתאם להחלטת העירייה תחל לפעול תחבורה ציבורית סדירה לשכונה החדשה וממנה".

אלי ויצמן מנכ"ל חברת אינביו המשווקת את פרויקט "אמירי פארק חדרה" של חברת אמירי גן אומר "בהקמת שכונה חדשה יש לשים דגש ולבחון את עניין התחבורה והנגישות לצירי תחבורה ראשיים שכן, הנגישות התחבורתית מהשכונה ואליה יכולה להרים או להפיל ביקוש. כחברה המשווקת כיום בשכונת הפארק החדשה בחדרה, אנו עדים לכך שכל עניין הנגישות הוא קריטי מאוד לרוכשים".

לדוגמה, הוא אומר, "ראינו הבדל ניכר בין רמות הביקוש של רוכשים בשכונה בטרם ולאחר פתיחת כביש 9 הממוקם בכניסה לשכונה ומחבר את העיר לצירי התחבורה המרכזיים – כביש 6 וכביש 4. עם פתיחת הכביש וחיבורו לכבישים המרכזיים 6 ו-4, יצר הציר תנופת ביקוש אדירה בשכונה כולה כיוון שקיצר זמני הגעה אל השכונה וממנה ובכך "קירב" את העיר למרכז הארץ עוד יותר. פתיחת הכביש הובילה לשיפור הנגישות לעיר בכלל ולשכונה בפרט והביאה לכך שרוכשים אשר חששו מנושא הנגישות והמרחק מהמרכז, הבינו כי המרחקים התקצרו והתחילו לקחת גם את חדרה בחשבון בחיפושם אחר דירה".

אווה פיקל, המשווקת את פרויקט URBAN GARDEN של קבוצת יובלים בשכונת "נווה זמר" ברעננה אומרת כי "שכונה חדשה הנבנית בעיר שאין בה פתרונות תחבורתיים יוצרת עומס ולחץ על העיר הקיימת ומחמירה את הפקקים ממנה, אליה ובתוכה. במקרה של שכונת נווה זמר, היו רבים אשר הביעו חששות לגבי עומס שעלול להיווצר לאורך צירי התחבורה הראשיים של העיר, אליה וממנה.
"בפועל, במקביל לתחילת הבניה של שכונת "נווה זמר", הואץ הפתוח של פתרונות תחבורתיים שונים המייעלים את ההגעה והגישה אל רעננה בכלל ול"נווה זמר" בפרט ובכך נמנע מצב של עומס בכבישים- במקביל לאכלוסים הראשונים בשכונה נפתח כביש 531, כביש רוחב של כביש 6 וכן רכבת ישראל הגיעה לעיר עם פתיחתן של שתי תחנות רכבת חדשות במערב ובמזרח רעננה".

פתרונות אלה, היא אומרת, מאפשרים לחלק ניכר מהתושבים לזנוח את השימוש במכונית הפרטית, לטובת תחבורה ציבורית. נכון להיום נמצא בתכנון כביש נוסף עוקף צפון. תשתיות התחבורה החדשים בעיר איפשרו לה להכיל את התושבים החדשים בלי להעמיס על דרכי הגישה וערוצי התחבורה העירוניים הקיימים".

פרויקט בית בחריש הדמיה: יח"צ)

השפעת הנגישות על המחיר

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, אומרת כי "המיקום והנגישות הם פרמטר מרכזי המשפיע על ערך הדירות ועל איכות החיים של התושבים. זה אחד הנושאים המרכזיים שמעניינים את הרוכשים, אשר לא מעוניינים להעביר חלקים ניכרים מחייהם בפקקים". לדברי בוגין, "אמצעי הסעה המונית אפקטיביים יכולים להעלות את מחיר הנכסים באופן משמעותי, בעיקר כאשר מדובר ביישובים אשר קיים בהם קושי תחבורתי ונחשבו מנותקים עד לפתיחת קו התחבורה".

דוגמה בולטת היא פתיחת תחנות רכבת בצפון, ביישובים מרוחקים כמו בית שאן, שדרות ומגדל העמק, אשר הביאה לעלייה במחירי הדירות. לדברי בוגין, "סמיכות לצירי תחבורה ראשיים ורכבות במרחק יכולה להביא לעלייה של 10%-15% במחיר הנכס. פתיחת תחנות רכבת וכן חיבור לכביש חוצה ישראל (כביש 6) הובילו לעליית מחירים משמעותית בזכות קיצור זמני הנסיעה. עבור ערי הפריפריה ההנגשה למרכז הארץ והאחת לשנייה מהותית יותר מערי המרכז שנהנות לרוב מתחבורה ציבורית מפותחת יותר.

"את המשמעות ניתן לראות באופן ברור בעליות המחירים. החיבור לערים גדולות ולמרכז מביא באופן מיידי להשבחת הנכס ולעלייה במחירו. גם ערים שנחשבות לפריפריאליות ביותר נהפכות לאופציית מגורים כאשר יש בהן תחנת רכבת פעילה. הדבר מתחדד על רקע ניסיונות ארוכי שנים של המדינה להפוך את הערים לאטרקטיביות יותר באמצעות הטבות מס שונות שלא תמיד הועילו. הרכבת מהווה מנוע צמיחה יוצא דופן ומחברת בין הפריפריה למרכז", היא אומרת.

"גם כאשר מדובר באזור המרכז שיפור בנגישות יכול להביא לעלייה לא מבוטלת בערך הדירה, כפי התרחש בירושלים עם השקת הרכבת הקלה, וכפי שצפוי לקרות במרכז עם תחילת פעילות הרכבת הקלה. לדברי בוגין, "ניתן לצפות כי באזורים שבקצות הקו תהיה עליית ערך של 10%–20%. מי שעשוי ליהנות מהעלייה הגבוהה ביותר הן השכונות המרוחקות יותר, הנמצאות בקצות טווח הרכבת, וכיום לא מתאפיינות בנגישות מספקת".

מחפשים דירה בקרבת תחנת רכבת

"נגישות זה אחד הנושאים המרכזיים שמעניינים את הרוכשים שלנו", אומר רז שרייבר, סמנכ"ל השיווק של קבוצת אלמוג. לדבריו, "פרויקטים באזורים שסובלים מבעיית נגישות ומפקקים בעייתיים יותר לשיווק ואילו בפרויקטים אחרים הנגישות מהווה יתרון עצום. דוגמה מצוינת היא פרויקט ALMOG YAVNE בשכונת נאות שז"ר – חלק משמעותי מהרוכשים בפרויקט הם תושבי המרכז וגוש דן, שמחפשים דירה בקרבת תחנת רכבת ובגישה נוחה לכבישים ראשיים. הרבה פעמים אין להם סנטימנט מיוחד ליבנה, הם לא גדלו בה ואין להם משפחה בעיר, והיו יכולים לרכוש גם בעיר אחרת בסביבה. הם מחפשים דירה שמתאימה לצרכיהם במחיר שהם יכולים לעמוד בו ובמרחק של דקות מתחנת הרכבת. כאשר הם רואים שהפרויקט מציע להם את שלושת הדברים הם סוגרים עניין. רוכשים בשכונות חדשות או באזורים שעדיין לא מחוברים לתשתיות מרכזיות כמו תחנת רכבת, כביש 6 וכו', לוקחים על עצמם אי ודאות גדולה. מפת הפקקים בישראל גורמת לפגיעה באיכות החיים, לוקחת משעות העבודה ומיכולת הפרנסה. מי שרוכש דירה בסמוך לתחנת רכבת מבטיח במובן זה את עתידו, ובמידה רבה את עליית הערך העתידית של הדירה והיכולת להשכיר אותה".
"נגישות היא אחד הדברים הקריטיים כיום. אנשים מעבירים שעות בפקקים ואין רוכש שלא בודק את הסוגיה הזאת לפני שמקבל החלטה", מאשר גם אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק של חברת גיא ודורון לוי הבונה את שכונת אפקה בקרית ביאליק.

אושרי זפרני (צילום: יח"צ)

זפרני מסביר כי "הנגישות מורכבת משני גורמים עיקריים – הראשון הוא מיקום והשני הוא תשתיות. חייבים לקחת דברים אלה בחשבון בתכנון שכונה חדשה". ומה המצב באפקה? לדברי זפרני, "אפקה נמצאת במיקום מצוין בצמוד לעורק התחבורה הראשי באזור המוביל למפרץ ולחיפה, לצד חיבור עתידי צפוי לכביש 6. בנוסף לנגישות הגבוהה שלה ברכב פרטי, תעבור בה המטרונית של חיפה שתספק תחבורה ציבורית נוחה ומהירה. רוכשים שכבר מתגוררים באזור כיום מרוצים מאוד מהמיקום ומהפתרונות התחבורתיים, וזהו יתרון משמעותי עבורם".

העומס לא נובע מהשכונה

מתי פישביין, סמנכ"ל השיווק בחברת קרדן נדלן: "הגודש על הכבישים הוא תופעה בלתי נמנעת לצערנו כל עוד התכנון והביצוע של תשתיות תחבורתיות לא יעמוד בקנה אחד עם הצרכים הגדלים של האוכלוסייה. עם זאת, הבעיה לא נעוצה דווקא בשכונות החדשות, או לפחות לא בכולן. כל עוד השכונה מתוכננת נכון מבחינת מיקום ונגישות לצד נתיבי תחבורה מרכזיים, היא לא תגרום לעומס יוצא דופן. שכונת גלי כרמל למשל, ממוקמת בקרבת תחנת רכבת  ובנגישות מהירה לכביש 4 ולמנהרות הכרמל. שכונת משכנות האומנים סמוכה לכביש עוקף קריות. כל עוד השכונות הללו נגישות אפשר להימנע מעומס על הכבישים – וכמובן ככל שהן יותר נגישות הן גם יותר מבוקשות, שכן זהו אלמנט משמעותי עבור הרוכשים".

אבישי בן חיים (צילום: יח"צ)

אבישי בן-חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין מסביר כי "בכל שכונה חדשה קיימים פתרונות כוללים בנושא התנועה. למשל, בכרמי הנדיב קיימת תחנת הרכבת של קריית מלאכי, באור עקיבא תחנת הרכבת של בנימינה שכעת מועתקת לאור עקיבא ובבאר יעקב קיימות שתי תחנות רכבת. חלק מזכות הקיום של שכונות חדשות הוא הנגישות גם לכבישים ראשיים, אבל גם לתוואי הרכבת, זה גורם מאוד משמעותי והוא משפיע דרמטית על הביקוש אפילו בתוך השכונות. בבאר יעקב למשל יש אזורים שמהם אפשר ללכת ברגל לתחנת הרכבת, וזו נוחות שאנשים מתעדפים גבוה מאוד, במיוחד לאור הפקקים ההולכים וגדלים".

התשתיות מאחרות

אבי ביתן, סמנכ"ל השיווק בחברת מנרב קובע כי "בעיית העומס מאוד תלויה בשכונה – ברמת העיקרון תוכניות המתאר והתב"ע אמורות לתת פתרון עם דרכי גישה וצירי תחבורה חדשים נוספים או קיימים מורכבים לרכב פרטי ולתחבורה ציבורית, על מנת שלא להפריע את שגרת החייםשל הקיימים. עם זאת, לצערנו לא תמיד התשתיות התחבורתיות מקדימות את הבנייה והאכלוס, כך שלעיתים בשלבים הראשונים של חיי השכונה' יש עומס על הכבישים עד להשלמת הבנייה של התשתיות התחבורתיות, דוגמה לכך היא כפר סבא הירוקה, שבמשך 3-5  השנים הראשונות להקמתה היה בה עומס גדול, וזה נפתר".

דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים בחברת אמריקה ישראל להשקעות: "בהכרח תהיה עלייה בעומס על הכבישים אם התשתיות לא יותאמו לכמות האוכלוסייה, וזו בעיה שאנחנו רואים בערים הגדולות דווקא אחרי פינוי בינוי, ופחות בשכונות החדשות, משום שאלה מתוכננות מראש על מנת לספק תשתית לכמות גדולה של אנשים. לפעמים רואים שהשכונה החדשה מסייעת אפילו בפתרון הגודש בגלל הכבישים שנוספים ביציאה מהעיר".

אבל, ככל הנראה, ישראל אינה יוצאת דופן. לדברי האדריכל רון שפיגל, "בעיית התחבורה היא כלל עולמית. אנחנו מחוברים לרכב הפרטי שלנו מטעמי נוחות וכל עוד לא ימצאו פתרונות תחבורה ציבורית יעילים דיו.
"הסיכוי שהישראלי הממוצע ינטוש את הרכב הוא קלוש. הפעלת מערך נסיעות למרכזי השכונות יכול להוות פתרון נקודתי אך זהו פרט שצריך להתיחחס אליו כבר בתכנון הראשוני- להתמקד פחות בהרחבת עורקים ויותר בנתיבי תחבורה ציבורית כמו שאטל לרווחת התושבים שבוודאי יעלה פחות מבניית כביש נוסף או מחלף".

טוב לדעת