Search magnifier

חיפוש

עכשיו קל ונוח יותר למצוא כל כתבה ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים

מתחרים על לב הסטודנט

בזמן שמדינת ישראל מתעכבת לקדם פרויקטים של מעונות סטודנטים, צצות יזמויות פרטיות המקימות מתחמים סטודנטיאלים חדשים עם מקסימום רווחה ותשואה

רנית נחום-הלוי נדל"ן נדל"ן מניב
פרויקט BE בתל חי (הדמיה: קבוצת ברזילי וגלעד מורׂ)

בשנים האחרונות יותר ויותר חברות מתעניינות בהקמת מעונות סטודנטים, ולא במפתיע. אחת מהחברות שעשתה זאת היתה חברת שיכון ובינוי כאשר חתמה ב-2008 על הסכם עם אוניברסיטת תל אביב לשיפוץ המעונות הישנים ברחוב איינשטיין בשלב א'. במסגרת ההסכם, בשלב ב', תבנה החברה 7 מבנים שיכללו כ-1600 מיטות. ההשקעה בפרויקט נאמדת בכ-800 מיליון שקל.

לפני כשנתיים, היתה זו קבוצת אלקטרה שנכנסה לאוניברסיטת בר-אילן וחתמה על הסכם מימון לשיפוץ והקמה של 8 מבני מעונות שיכללו 1,600 מיטות. עלות הפרויקט מוערכת בכ-550 מיליון שקל. גם קבוצת מנרב הולכת להקים פרויקט מעונות סטודנטים במרכז הבינתחומי בהרצליה. לפני כשנתיים זכתה במכרז לבניה של 750 יחידות דיור שיבנו בשלושה מבנים בהיקף כולל של 176 מיליון שקל. פרויקט נוסף אותו תבצע החברה הוא פרויקט מעונות עבור אוניברסיטת בן גוריון, אשר יכלול 580 יחידות דיור שיבנו ב-14 מבנים בני 5 קומות, בתמורה כוללת של כ-188 מיליון שקל.

אורי הלוי (צילום: יח"צ)

"אם בעבר הלא רחוק מעונות סטודנטים נחשבו למפגע נדל"ני בכלל ואקוסטי בפרט, הרי שהמגמה הזו התהפכה", מסביר האדריכל אורי הלוי, מבעלי חברת אורבך הלוי אדריכלים. "היום אנחנו מבינים שפרויקטי מעונות סטודנטים הם אוצר – הן לחיים תוססים של עיר והן כמיזם נדל"ני המניב תשואות יפות".

מדוח שערכה חברות ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית Cushman & Wakefield עולה כי תחום מגורי הסטודנטים הוא תחום שהתפתח ומוסדות חינוך הופכים בהדרגה לעסק מסחרי לכל דבר. הדבר קשור בין היתר לאופי המוסדות האקדמאיים הנוטים לתחרותיות ואטרקטיביות ומהוות בית קיבול לאוכלוסייה צעירה, דינמית מפותחת ומתפתחת. "נכון להיום הסטודנטים הם חלק משמעותי בכלכלה המקומית והעולמית", נכתב בדוח, "מוסדות החינוך מתאימים את המודלים העסקיים שלהם כדי להישאר רלוונטיים ותחרותיים, כמו-גם לשמור על נתח שוק".

אז בעוד בעולם כולו השכילו והביו את הפוטנציאל הטמון במוסדות אקדמאיים בכלל והקמת מעונות סטודנטים בפרט, נראה כי התובנה הזו טרם חלחלה למועצה להשכלה גבוהה בישראל ולמוסדות הממשלה הרלוונטיים.

תוכנית ממשלתית למעונות סטודנטים

במרץ 2012 אישרה הממשלה את עיקרי פרק הדיור שבהמלצות ועדת טרכטנברג. במסגרת זו אישרה הממשלה תכנית לתמיכה בהקמת מעונות סטודנטים, שכללה החלטה בשיתוף רשות מקרקעי ישראל להקמת 20,000 חדרי מעונות בכל רחבי הארץ. משרד האוצר תקצב את המהלך בסכום של למעלה מ-260 מיליון שקלים, ורשות מקרקעי ישראל הקצתה את הקרקע לטובת הקמת מעונות. אלא שכיום, שבע שנים מאוחר יותר, ההחלטות הללו עדיין לא מומשו במלואן.

"אני מספר פה על מנטרות שחוזרות על עצמן במשך שנים – ועדת טרכטנברג המליצה על בנייה מאוד רחבה של מעונות. רשות מקרקעי ישראל החליטה על 20,000 מיטות, בהחלטה מסודרת. בפועל, מה שקורה בשטח, יש בנייה, יש הפשרה של קרקעות, אבל אל"ף זה נורא איטי, ובי"ת אנחנו לא קרובים ל-20,000 המיטות המדוברות שצריך להקים פה במדינת ישראל", כך טען בישיבת רכז הרווחה בהתאחדות הסטודנטים הארצית, דוד גלזר.

מסקר שערכה התאחדות הסטודנטים ב-2017 עולה כי בישראל קיים מחסור חמור במיטות למעונות הסטודנטים. אם לפי ה-OECD-הממוצע הוא של-15% מכלל הסטודנטים יש אפשרות להתגורר במעונות, בישראל האפשרות היא רק ל-7% מן הסטודנטים. מנתוני ה-OECD עולה עוד כי הסטודנטים היא אוכלוסייה חזקה שעולה עם השנים. אם במהלך 2009 מנת האוכלוסייה ברחבי העולם כ-165 מיליון, השערה היא, על-פי הנתונים, כי ב-2025 מספר הסטודנטים ברחבי העולם יגיע ל-262 מיליון.
אז מי דואג לאוכלוסיית הסטודנטים בארץ? אל החלל שנוצר נשאבו בשנים האחרונות יזמים וחברות נדל"ן מהשוק הפרטי המקימים מתחמי מגורים ייעודיים להשכרה לסטודנטים.

Oxford Tower באר שבע (באדיבות Ewave-Nadlan)

כזה הוא מגדל Oxford Tower שיוזמת חברת Ewave-Nadlan בבאר שבע, אשר עתיד לתת מענה למגורי 360 סטודנטים במגדל בן 17 קומות. הפרויקט ממוקם בשכונה א' של העיר, במרחק כ-150 מטרים מהמכללה האקדמית להנדסה ע"ש סמי שמעון. בפרויקט נבנות יחידות דיור בנות 2 עד 2.5 חדרים בשטח של 45-48 מ"ר ומרפסת שמש. כל דירה תכלול שתי יחידות עצמאיות המאפשרות מגורים לשני שותפים. הפרויקט אשר נמצא בהקמה, שווק לפני כשלוש שנים במחיר התחלתי של כ-650 אלף שקל. המגדל עוצב כמתחם מלונאי ויציע לסטודנטים חדרי לימוד ופנאי, חדר כושר, חדר קולנוע, חדר כביסה ומועדון. בקומת הקרקע של המגדל תופעל קפיטריה ויינתנו שירותי דיירים נוספים המותאמים לצרכי צעירים.

"אחד הדברים שמאפיין את הרוכשים בפרויקטים של מעונות סטודנטים הוא היותם משקיעים", מסביר מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan, אסף כהנר . "זה לא פרויקט רגיל. יש בו תמהיל בין רוכשים למטרות מגורים ובין רוכשים למטרות השקעה. במקרה של מעונות סטודנטים, הרוכשים יהיו כולם משקיעים, ולציבור הזה יש דרישות וצרכים ייחודיים. המטרה של המשקיעים בפרויקט כזה תהיה מצד אחד למקסם את ההשקעה, ומצד שני מינימום של טרחה ביומיום, בפרט שרבים מהמשקיעים מגיעים המרוחק ממיקום הנכס. כדי לעמוד בדרישות הללו זה מחייב את היזם או המארגן של פרויקט כזה לבצע תכנון אדריכלי שיאפשר למקסם את חלל הדירה לכמה שיותר שוכרים, ותפעול שוטף של הנכס באמצעות חברת ניהול שתפטור את בעלי הנכס מרוב הטרדות הנוגעות בתפעול הנכס והטיפול בו".

אסף כהנר (צילום: יח"צ)

בפרויקט Oxford Tower של החברה, הוקמה חברת ניהול שתיקח על אחריותה את כל תפעול הנכס מקצה לקצה. "כבר היום שילבנו בפעילות של הפרויקט מעצב פנים שמפתח קונספט עיצובי עדכני ובועט, ויהפוך את המגדל לאטרקטיבי עבור שוכרי דירות מדור ה-Z, ואלו אלמנטים שצריך לחשוב ולתכנן אותם כבר היום. המטרה היא לייצר בידול בנוף הנוכחי של הדירות הרלוונטיות להשכרה בעיר, ולייצר אחוזי תפוסה גבוהים ותשואה טובה יותר למשקיע. זה ימשיך במסירת הנכס לידיו של הרוכש, כאשר בשלב זה חברת הניהול שלנו תרהט את הדירות מה שיבטיח כניסה מהירה של שוכרים לנכסים, עבור באיתור השוכרים והחתמתם על החוזים, תפעול ותחזוקה שוטפת של הנכס מקצה לקצה, טיפול בפניות של שוכרים, ועוד. הכול כאן מיועד לפנות את בעלי הנכס – המשקיעים – שרבים מהם ממוקמים באזור המרכז, ירושלים וצפון המדינה, ואין ביכולתם להתפנות בטיפול שוטף בנכס הממוקם מאות קילומטרים מביתם".

קבוצה נוספת שהקימה פרויקט מעונות סטודנטים היא קבוצת ברזילי וגלעד מור אשר הקימו את פרויקט BE למכללת תל חי שבקריית שמונה. הפרויקט כולל 316 דירות לסטודנטים ו-1,500 חללים משותפים הכוללים לובי עם בר, חלל לימודים, חלל ורסטילי מתחלף שיכלול סטודיו, או כל שימוש אחר. עוד כולל המתחם חלל כביסה עם משחקים, רחבה חיצונית עם פינות ישיבה ומסך ענק להקרנת סרטים וגג עם בר ופינת ישיבה.
הקבוצה יצאה למכירה מוקדמת למשך חודשיים במהלכה מכרה 120 דירות לפי מחיר של 470 אלף שקל, לשטחי דירות של כ-21 מ"ר.

תשואה של כ- 8%

עידו ברזילי (צילום: יח"צ)

על-מנת להבין את רווחיות ההשקעה, הערכות הן כי רוכשי דירות סטודנטים בתל חי ובבאר שבע עשויים להגיע לתשואה שנעה בין 6.5-8 אחוז. נכון להיום דירות באזור מכללת תל חי מושכרות בכ-2,000 שקלים. "אם עוקבים אחר מחירי השכירויות באזור ניתן לראות כי הם עלו באופן עקבי בשיעור חסר תקדים של כ-10% מדי שנה", מסביר עידו ברזילי מבעלי קבוצת ברזילי וגלעד מור. "אם לפני כשנתיים הושכרה דירה באזור בכ-1600 שקלים, היום היא כבר מוצעת להשכרה בכ-2,000 שקל. השוק נמצא במצוקת דיור אמיתית כי לא בנו שם במשך שנים. אנו מעריכים שהנכסים שלנו ייהנו מתשואה יפה, משום שלנכס יש ביקושים קבועים, והמתחם לא מספק רק פתרון שינה, אלא פתרון חוויתי, אז הערכות הן שנזכה לביקושים גבוהים יותר מהשוק".

יוזמות נוספות קיימות גם במרכז הארץ והצפון. אחת מהן היא של היזם שגיא דורון אשר עתיד להסב בעיר התחתית שבחיפה בניין משרדים למעונות סטודנטים. גם היזם יעקב לב מקים מעונות סטודנטים ביפו וכך גם חברת אונו מ.א.י המקימה פרויקט מעונות בקרית אונו.

בין תל אביב לפריז

כניסה של יזמויות פרטיות בשיתוף עם המוסדות האקדמאים מתקיימת במדינות רבות במערב. כך למשל, צרפת מונה מספר הסטודנטים המגיע לכ-2.6 מיליון , מתוכם כ-310 אלף בינלאומיים. מבחינת המגורים, אוניברסיטאות וגופים פרטיים מפעילים כ-350,000 אלף מ"ר אפשרויות מחיה עבור הסטודנטים. השכירות נעה בין 50-350 יורו לשבוע והתשואה נעה בין 4.25-6 אחוז.

גם גרמניה מונה את אחת האוכלוסיות הסטודנטים הגדולות ביותר עם עליה חדשה במספר הסטודנטים הבינלאומיים ב-10 השנים האחרונות והיא מגיעה לכ-2.8 מיליון סטודנטים, מתוכם כ-340 אלף בינלאומיים. מבחינת המגורים, האוניברסיטאות והגופים פרטיים מפעילים כ-275,000 מ"ר אפשרויות מחיה.

אז מה קורה בארץ? "בישראל אנחנו עדין לא יכולים לדבר על נתונים מרשימים כמו בבירות אירופה", מסביר הלוי, אך הצליחו להבין כי לסטודנטים יכולת הנעה של הכלכלה המקומית".

טוב לדעת