Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

מקל בגלגלי ההתחדשות

הליכי רישוי ותכנון בישראל בתחום ההתחדשות העירונית לוקחים שנים רבות. יזמים רבים טוענים שמדובר בפי 3 ממדינות מתוקנות. מדוע זה קורה אצלנו?

יש סיבות רבות לעיכובים ולכך שפרויקטי התחדשות נמשכים זמן רב, מרגע התכנון ועד הביצוע. אולם, נראה שכל הפעילים בענף מסכימים כי אחת הבעיות המרכזיות היא נושא הרישוי והמתח שבין הועדות המקומיות לועדות המחוזיות, או בין הועדות לבין היזמים.

חוסר סנכרון

ניב רום, בעלים של קבוצת כנען הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית אומר כי "נושא הרישוי במדינת ישראל הוא מסורבל והתהליכים לצערי לוקחים המון זמן. הוועדות המקומיות לא מסונכרנות כלל עם הוועדה המחוזית ואינן מתואמות גם בינן לבית עצמן. אין הליכים של המשכיות וכאשר מישהו מקבל החלטה, השני משנה אותה וכך נתקעים פרויקטים חדשות לבקרים ואורכים פי 3 ופי 4 ממה שאמור לקחת במדינה מתוקנת".

לדבריו, "המדינה חייבת לעשות מעשה אמיץ ולהפקיע מהרשויות המקומיות את היכולת לאשר פרויקטים בהתחדשות עירונית, זאת מכיוון שהתכנון ברמה המקומית, מצד אחד, וברמה הארצית, מצד שני, מייצג שתי השקפות עולם שונות וכן ניגוד עניינים מובהק בין טובת המדינה לבין רצונות הרשות/העירייה".
ניגודי העניינים הללו, הוא מסכם, גורמים בפועל ל'תקיעת' מאות פרויקטים של התחדשות עירונית בתור הארוך במסדרונות העירייה. "האחריות לקידום תהליכי ההתחדשות צריכה להיות רק בידי הוועדה המחוזית או ועדה מרכזת אחת וכן ליישם פרמטרים שיהיו מבוססים על עקרונות קבועים בכל המדינה כשהמשתנה היחיד במשוואה יהיה רק ערכי הקרקע".

התערבות כלכלית

עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובניה והתחדשות עירונית אומר כי "אחת הסוגיות היא התערבות כלכלית בהקצאת הזכויות בהתחדשות עירונית. ועדות תכנון מקומיות הפכו כיום גורם שבודק כלכלית את הכדאיות של הבניה והצורך בהקצאת זכויות. המגמה של הוועדות המקומיות היא לייצר מספיק זכויות כדי שהפרויקט יצא לפועל, אבל מעבר לכדאיות הכלכלית הגבולית הועדות לא מייצרות עוד זכויות על המגרש המיועד להתחדשות עירונית. יש פה התערבות כלכלית בצד התכנוני שלא הייתה בעבר מצד הרשות".

לכן, הוא ממשיך, "היום יזמים או בעלי דירות המבקשים להתחיל בתהליך לא בודקים רק מה נכון למקום מבחינת התכנון אלא גם מה יהיה בעל כדאיות כלכלית לביצוע כדי שהרשות המקומית לא תשים לתהליך מקלות בגלגלים. לכן, בעלי דירות שרוצים לקדם פרויקט על מתחם מסוים, נכון להיום צריכים להביא שמאי ולעשות בדיקה של התקן ולוודא האם מה שמבטיח להם היזם והקבלן, מתאים למדיניות הרשות המקומית לגבי אותה קרקע".

רישוי מקוון לא יעיל

נסים אחיעזרא (צילום: יח"צ)

נסים אחיעזרא מנכ"ל חברת אחים דוניץ, מתייחס לנוהל הרישוי המקוון. לדבריו, "זהו נוהל של רישוי ממוכן, שהוכתב על ידי ועדת התכנון הארצית ומיושם כבר מזה כשנה. הכוונות ביישום שלו היו טובות, אבל ברמת התוצאה הוא לא מזרז הוצאת היתרים ולא קובע לוחות זמנים. עובדי הרשות מחוייבים ללוח זמנים עם קליטת התכנית במערכת".

מה שקורה בפועל, מסביר אחיעזרא, "זה שהם לא קולטים את התכנית עד להמצאת כל הנספחים – הליך שאורך מספר חודשים, ובינתיים כאמור התכנית לא נקלטת ואין לוח זמנים. הבעיה קיימת גם אם אנחנו מסתכלים על דבר בסיסי להתחלת תכנון – תיק מידע. קליטת החומר לקבלת תיק מידע אורכת שלושה חודשים ועד אז לא ניתן להתחיל עבוד על ההיתר".
היום הוצאת היתר לוקחת כשנה-שנה וחצי, הוא מסביר, "וכתוצאה מכך אין התחלות בניה והיצע הדירות הולך וקטן. אני חושב שהרישוי המקוון הוא מהלך מצויין ומתבקש אבל הבעיה היא שבמבחן המציאות הוא לא ממש עומד בהבטחה שלו. ברגע שזה יעבוד אין לי ספק שזה יקצר הליכים ויזרז עבור כל הצדדים את אספקת הדירות לשוק".

צורך בהמשכיות ובוודאות

ורד צרפתי זבולון (צילום: אבי רוקח)

ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית חברת צרפתי שמעון, קובעת כי "אין ספק שנושא התכנון בכל מה שקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית חייב לעבוד בצורה אחרת. אי הוודאות המוחלטת השוררת כיום ברשויות רבות תביא להכחדת התמ"א".

לדבריה, "לאחר הבחירות האחרונות במספר ערים החליט ראש העיר החדש למחוק את כל מה שעשו קודמיו, בתואנה שהתכניות מביאות לגירעון תקציבי, אך מבלי לקחת בחשבון שהמהלך החד צדדי הזה יגרום לנזק חמור להתפתחות ולחידוש פני העיר. לא ייתכן מצב שבו ראש עיר חדש מבטל תכניות שקודמו על סמך מדיניות שאושרה בועדה המקומית, ובהינף יד מוריד לטימיון עבודה של מספר שנים שהושקעו בה מיליוני שקלים".
"נכון להיום אין מנגנון של המשכיות תכנונית או של פיצוי. על מינהל התכנון לקבל החלטה שמרגע שקודמו פרויקטים על פי מדיניות שאושרה על ידי ועדת התכנון המקומית, ראש העיר החדש לא יוכל לבטל אותם. ללא מנגנון להבטחת המשכיות תכנונית או פיצוי – היזמים יפסיקו לקדם פרויקטים", היא מסכמת.

מדיניות לא ברורה

עו"ד דודו ג'והן (צילום: יח"צ)

עו"ד דודו ג'והן, שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד בועז בן צור ושות', מסביר כי "אחת הבעיות המרכזיות שיזם ותושבים צריכים להתמודד איתם בהתחדשות עירונית היא היעדר מדיניות עירונית ברורה. תושבים המעוניינים בהתחדשות עירונית בוחרים לרוב ביזם שיספק להם את התמורה הגבוהה ביותר מבחינת שטח הדירה, כאשר איתנות פיננסית, איכות בנייה וניסיון בתחום אמורים להיות הפרמטרים החשובים יותר. אלא שההחלטה על התמורות לדיירים נתונה לרוב לשיקול דעתה של הרשות המקומית, ולמעשה נוצרת סיטואציה שבה הדיירים פועלים על בסיס הבטחות שבחלק מהמקרים לא ניתן לקיים אותם".

ג'והן מוסיף כי "המדינה צריכה וחייבת לדרוש מהרשויות המקומיות לפרסם מסמך מדיניות ברור לכל אזור, שכונה או רחוב ואילו תמורות מקסימליות ניתן לאשר לתושבים. מדיניות סדורה שכזו מאפשרת לתושבים שמקיימים מכרז בין היזמים השונים לבצע השוואה ולקבל החלטה על בסיס הנתונים החשובים יותר עבורם. רק אז הם יסתמכו גם על פרמטרים חשובים נוספים בבחירת יזם כמו איתנות פיננסית של היזם, הניסיון שלו ואיכות הבנייה".

נדרש מפגש רצונות

אמיר לוטן (צילום: יח"צ)

דני מור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן מסביר כי "רשויות מקומיות מוטרדות מהיעדר משאבים כספיים ותשתיות ציבוריות מספקות לתמיכה בהגברת הצפיפות במסלול של התחדשות עירונית. בד בבד, בעלי דירות וחברות יזמיות משוועים ליציבות תכנונית לפרקי זמן של מס' שנים קדימה בכדי להשלים מהלך תכנוני של התחדשות עירונית".

לכן, הוא ממשיך, "לטעמי נדרש שילוב ומפגש רצונות כך שבאם מתקבלות החלטות בדבר שינוי מדיניות בשל התחלפות ראשי ערים ו/או הטמעת מגמות תכנון כלל ארציות, אזי יקבעו "הוראות מעבר". משמעם שפרויקטים "שיצאו לדרך" על סמך "תיק מידע" רשמי של הועדה ו/או השלימו תנאי סף לצורך שיבוץ לדיון למתן החלטות להיתרים, לא יעוכבו ויידרשו לחזור ל"ראשית הצירים". פרויקטים אלו יוכלו להתקדם להשלמת הפקת ההיתרים כמתבקש מאינטרס ההסתמכות ובשם הוודאות התכנונית הכל כך חיונית לענף הנדל"ן".

הבדל בין רשויות

סימה מאור (צילום: אילן בשור)

לפי עופר אנגל, סמנכ"ל פיתוח עסקי באנגלאינווסט התחדשות עירונית: "יש היום שתי בעיות עיקריות שמהוות חסם עבור חברות יזמיות שרוצות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. ראשית, הבעיה של חוסר וודאות תכנונית, בפרט בפרויקטים של הריסה ובנייה. ישנן מספר עיריות שעשו תכנית מתאר לפי סעיף 23 לחוק התמ"א, בה הן נותנות את חוות הדעת התכנונית שלהן, כולל התייחסות לכמות יחידות הדיור וכן התייחסות לאזורים השונים מבחינת צפיפות וקווי בניין; אך לא כל העיריות פועלות לפי השיטה הזו, מה שמקשה מאוד בקבלת היתרי הבנייה, כי אנחנו יכולים להגיש תכנית X ולקבל אישור על תכנית Y, משום שלא תמיד האילוצים והצרכים ידועים לנו".

"קושי נוסף הוא השוני בתכניות בין הרשויות המקומיות השונות – כל עירייה וועדה מתייחסת באופן טבעי לצרכים האורבניים שלה, ולכן היזמים חייבים להכיר את התכניות והאפשרויות שניתנות בכל עיר, ולהיות מעודכנים בשינויי ההגדרות".

עומר גוגנהיים, מנהל אגף אשדר בוטיק בחברת אשדר מקבוצת אשטרום אומר כי "חלק מהעיכובים שאנחנו רואים היום נובעים מכך שלרשות המקומית יש מחויבות לפיתוח התשתיות באזורים שעוברים התחדשות, וזה טבעי ומובן שבמקומות בהם האוכלוסייה גדלה התשתיות צריכות להיות מותאמות – צריך שיהיה מספיק מקום להתנייד, צריך גנים ובתי ספר. חייב להיות האיזון כי אם הרשות תאפשר לבנות מבלי שיהיו תשתיות מספקות, רמת החיים תהיה באיכות ירודה".

"להבנתי, ההתחדשות העירונית לא מגרדת אפילו את קצה הפוטנציאל שלה. על מנת לחזור לפעילות כל הגורמים הפועלים בשוק צריכים לבוא עם מחשבה חיובית, מתוך הבנה שאחרי 15-20 שנות התחדשות עירונית יש מקום לתמהיל של מתחמי בנייה גדולים, של 'מיקרו מתחמים' ושל פרויקטי תמ"א 38 בודדים. מאחר שההסתכלות חייבת להיות בטווח הארוך, מדינת ישראל צריכה להחליט איפה היא רואה את ריכוזי האוכלוסיה ואת הרשויות הללו עליה לתמרץ כלכלית בכיוון של התחדשות עירונית, כי זהו הפתרון היחיד בטווח הרחוק לציפוף האוכלוסיה באזורי ביקוש ולהגדלת יחידות הדיור, כל זאת לצד הגדלת הנגישות והבטיחות, החייאת מרכזי העיר המתיישנים ויצירת אלפי מקומות עבודה נוספים פרט לאלה שכבר עוסקים בענף", הוא מסכם.

בעיה בערים הגדולות

גלי דולב (צילום: יח"צ)

אדריכלית גלי דולב, שותפה מנהלת בחברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע קובעת כי "אף שהרשויות המקומיות מבינות את ההכרח בתכניות של התחדשות עירונית, התכניות בהחלט מאתגרות אותן, מה שדורש מציאת פתרונות יצירתיים הן מצד הרשויות והן מצד היזמים. הבעיה העיקרית היום של הערים הגדולות, בהן ההיקפים הנרחבים ביותר של התחדשות עירונית, הוא צפיפות ועומס על התשתיות, בעיקר מבני ציבור".

אחד הפתרונות, אומרת דולב, "נשען על הקונספט של חללים משותפים שתופס תאוצה בעיקר בהקשר התעסוקתי, אבל לא רק. בפרויקטים של התחדשות עירונית הרשויות היום מאוד מעודדות ומתעדפות שטחים ציבוריים משותפים לדיירים בעיקר בקומות הקרקע של בניינים, שבאים לעיתים על חשבון התמורות לדיירים, כאשר יש מקרים בהם מקטינים את גודל הדירות. למרות האתגרים, אנחנו בהחלט רואים הבנה ונכונות כללית מצד הרשויות לקידום התכניות".

טוב לדעת
נגישות