Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

ממשיכים לשבור שיאים

סקר מקיף של קבוצת נת"מ מלמד על המשך מגמת עליית מחירי הקרקע ביעוד של תעשיה ולוגיסטיקה. מחירי השכירות לעומת זאת רשמו עליה מינורית, מנכ"ל ובעלים קבוצת נת"מ נכסים, יהונתן שטיינברג מנסה לעשות סדר

יהונתן שטיינברג (צילום: יח"צ)

"ציוצי" חברת רשת האינטרנט הענקית אמזון לפני כשנה כי בכוונתה להיכנס לישראל גרמו לטלטלה משמעותית במשק הישראלי והביאו חברות רבות, גדולות וקטנות לכוננות ספיגה. אלו וגם אלו החלו להתעניין ברכישה, הקמה או השכרת מרכזים לוגיסטיים, על קרקעות פרטיות או בקבוצות רכישה, כל אחת לפי גדלה וצרכיה.

בשנה האחרונה רשם ענף המרכזים הלוגיסטיים ביקושים גבוהים במיוחד שבאו לידי ביטוי בעסקאות שנסגרו במחירים גבוהים ושיקפו תשואה נמוכה שנעה בין 5%-6% בלבד. זאת בעוד שרק לפני שנה עסקאות דומות נסגרו לפי תשואה של 7.5%-9%. הסקר החצי שנתי הגדול של החברה הכולל ניתוח מחירים ומגמות, מלמד כי בשנה האחרונה הביקושים למרלו"גים וקרקעות בייעוד לתעשיה, המשיכו לרשום עליות מחיר. אזור פתח תקווה הוא דוגמא מובהקת לכך. באזור סגולה – תוכניות בניין עיר שאושרו ביעוד של תעשיה ולוגיסטיקה הקפיצו את מחירי הקרקעות לכ-5 מיליון שקל לדונם. באזור התעשיה קריית אריה, המבוקש יותר, תוכניות בניין עיר שאושרו בייעוד זה  הצליחו להקפיץ את מחירי הקרקעות לכ-6 מיליון שקל לדונם. לשם השוואה, מחירי הקרקעות בתקופה המקבילה אשתקד עמדו בסגולה וקרית אריה על 3.5-4 מיליון שקלים בהתאמה.

ערים נוספות שרשמו עלית מחיר משמעותית הם ראשון לציון הרושמת עליה בשיעור של כ-50% תוך שנה ועליה מ-4 מיליון שקל לכ-6 מיליון שקל לדונם השנה. אזור נוסף שרושם עליית מחיר משמעותית לעומת התקופה המקבילה אשתקד הוא דרום נתניה, שרשם עליה בשיעור של למעלה מ-40% ל-5 מיליון שקל השנה.

לדברי מנכ"ל ובעלים קבוצת נת"מ נכסים, יהונתן שטיינברג, עליית מחירי הקרקעות בישראל הן בין היתר תוצר של מדיניות ממשלתית. "המחירים בישראל עולים בגלל מחסור בעתודות קרקע. מדינת ישראל שהינה הבעלים על למעלה מ-90% מקרקעות המדינה, מחזיקה את הקרקעות צמוד לחזה ולא מגיבה באופן שהשוק דורש. התוצאה היא כי באזורים רבים ברחבי הארץ מחירי הקרקע עולים ונסגרים לפי מחיר של 2-2.5 מיליון שקל לדונם. גם שיעורי התשואות ממשיכים לרדת באופן עקבי כבר מתחת ל-7% וזה מראה על מגמה".

האם המרלו"גים הם אפיק להשקעה?

שטיינברג: "צריך להבחין בין חברה שרוכשת קרקע לצורך הקמת מרלו"ג לשימושה הפרטי ולכן הדבר מהווה השקעה פנימית לצרכי עסקיה בלבד. זאת לבין חברה שמקימה מרלו"ג לצורך השקעה, כדי לקבל תשואה לנכס. בעוד שהראשון משתלם מאד, השני יכול להיות לא רווחי ומסוכן".

זו הסיבה שחברת אמזון בשלב זה מחליטה לא להשקיע בהקמת מרלו"ג בישראל?

שטיינברג: "זה עניין פנימי של החברה. יש לנו בישראל כמעט 10 מיליון אזרחים, זה מספר לא מבוטל ואפילו מכובד ביחס למדינות אירופה, אחרי הולנד, צרפת, בריטניה, גרמניה איטליה וספרד. צריך לזכור כי רוב המדינות באירופה הן בסדר גודל כמו שלנו, דוגמת דנמרק, פינלנד, שוויץ, איסלנד, פינלנד ואפילו בלגיה שמונה כ-11 מיליון איש בלבד. אם ניקח בחשבון את קצב גידול האוכלוסייה בישראל לצד החשיפה הגבוהה של הישראלים לחדשנות, טכנולוגיה וקידמה, הרי שאנחנו הופכים לשוק שאיאפשר להתעלם ממנו. ישראל מתחילים להיום "גדולה" ברמה אבסולוטית וככל שהמגמה של האי-קומרס תגדל, לא יהיה מנוס מלהקים גם בישראל מרכז לוגיסטי שיספק את הביקושים כאן".

היכן מתרכזים הביקושים למרלו"גים?

שטיינברג: "המיקומים הפופולאריים ביותר הם במרכז הארץ, סביב נתבג, לוד, שוהם, ועד מודיעין, כל האזורים הסמוכים לכביש 1 או לכביש 4 לדרום ולצפון. בשנים האחרונות אנחנו מבחינם במגמה של התפשטות וזליגה לאזורים פחות פופלאריים כגון קיסריה, ראשון לציון וקרית גת. למעהש אפקא האי קומרס נותן את אותותיו בבחירת מקומות אחסון שלא היו אופייניים קודם לכן".

שוק השכירות

סקר מחירי שכירות מבוקשים שביצעה קבוצת נת"מ למתחמים בייעוד של תעשיה ולוגיסטיקה מראה כי מחירי השכירות נשארו פחות או יותר ללא שינוי.  המקומות הבולטים שרשמו עליה במחירי השכירות במבני תעשיה ולוגיסטיקה חדישים (Class A) הם אלו הממוקמים באזור השרון, כפר סבא וקדימה – עליה מ-43-45 שקל למ"ר לפני שנה ל-50-55 שקל למ"ר בשנה האחרונה. אזור נוסף שרשם עליה משמעותית בשרון הוא עמק חפר שמחירי השכירות למבנים חדישים עלה בשנה האחרונה בשיעור של כ-20% ל-48 שקל למ"ר השנה לעומת התקופה המקבילה אשתקד גם בעטרות עלו מחירי התעשיה והלוגיסטיקה מ-40 שקל למ"ר בשנה שעברה ל-45 שקל למ"ר כיום.

שטיינברג: "אני מאמין שמחירי שכירות ירשמו עליה מינורית בשנה הקרובה, זאת בשונה ממחירי קרקעות בייעוד זה. אם לפני כ-7 שנים באזור מודיעין או בצפון, קרקעות בייעוד תעשיה ולוגיסטיקה נמכרו לפי מחיר של חצי מיליון שקל היום הם נעים בין 2-3 מיליון שקל. העסקאות הללו מפתיעות אותנו כל יום מחדש. פשוט יש קונים במחירים האלו".

המחירים באלפי שקלים. (מקור: סקר שוק קבוצת נת"מ)

טוב לדעת
נגישות