Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

מיקרו קוסמוס

רעיון עירוב השימושים הוא לייצר במתחם אחד או אפילו בבניין אחד, אזורי תעסוקה, יחידות מגורים וגם איזורי בילוי ופנאי. היזמים והמתכננים מסבירים שמדובר במגמה בלתי נמנעת שכבר מתרחשת

exchange ramat gan של אזורים ומגדל ביטוח | הדמיה: 3division

מצוקת התחבורה והמחסור בשטחים פנויים, לצד הטענה כי התכנון המסורתי יצר בישראל ערי שינה ללא חיי קהילה, העלה בשנים האחרונות את היתרונות של עירוב השימושים וניצנים ראשונים כבר ניכרים בשטח – בפרויקטים קיימים ובמתוכננים. בענף מעריבים כי זו המגמה שתשלוט בשנים הבאות.

ניצול שטח מקסימלי

יוני ישראלי (צילום: יח"צ)

יוני ישראלי, סמנכ”ל נכסים מניבים של קבוצת מנרב מסביר כי “פרויקט עירוב שימושים במהותו הינו פרויקט מורכב המשלב בתוכו אלמנטים תכנוניים-הנדסיים רבים ומסועפים. למסעדה בקומת הקרקע נדרשות תשתיות שונות מהתשתיות והתכנון הנדרשים למשרדים בקומה מעל או מבית המלון באמצעו של המגדל או מהדירות בקומות העליונות. השימושים השונים מחייבים תכנון שונה, מה שמייקר את הפרויקט והופך את התכנון למאוד סיזיפי.
נדרש תכנון כזה שימזער מטרדים הנוצרים מהחיכוך בין השימושים השונים, אך עם זאת, זהו ייעול אופטימלי של זמן הנוכחים במתחם וניצול מקסימלי של שטח קיים. חשוב ליצור הזנה הדדית שמעצימה פעילות כלכלית ואנושית תוך מיתון קונפליקטים בין השימושים השונים. השונות בין הצרכים הטכניים השונים מוצאת את ביטוייה בפירים במידות שונות, במעליות מופרדות, לובאים שונים וכיוב’, המובילים לשטחי גרעינים טכניים רחבים יותר”.
לדבריו, חשוב להקפיד על התמצאות נוחה כמו גם על אפשרויות חלוקה גמישות בתוככי המגדל, לנתח את השפעת הרוחות, קרינת השמש, נגר עילי ומי גשמים מקירות המסך על המרחב הציבורי. חשוב להפחית את העומס על הרחוב על ידי מתן חיבור תת-קרקעי מתחנת הרכבת הסמוכה (כבדה/קלה/מטרו) אל המרחב הציבורי וממנו ללובי המגדל. החללים הציבוריים בין הבניינים מוגדרים על ידי נפחי הבנייה.
“ככלל, מתחם בעל עירוב שימושים לעניות דעתי, הינו אירוע מערכתי מתמשך שיש “לתחזק” אותו במספר מימדים: המרחב הפיזי התומך והמרחב הניהולי. האקו-סיסטם שנוצר בפרויקטי עירוב שימושים הוא ייחודי, שכן הוא משרת מגוון רחב של אוכלוסיות, במהלך רוב שעות היממה: משפחות, סוחרים, קהל חיצוני רחב, שוכרי משרדים, אנשי עסקים, דיירי מלון, דיירי קבע ועוד. אך עם תכנון נכון אפשר ליצור מרחב, ציבורי ופרטי, כזה שלא יאיים וייתן תחושה קהילתית, המתאים לצרכים של כולם תוך פיתוח סביבתי הולם שיאפשר זרימת תנועה רגלית. למעשה, קיימת זהות אינטרסים בין מתכנן העיר ליזם ולמתכנן מטעמו וסבור אני כי תכנון מתחמים מעורבי שימושים הוא העתיד הנדל”ני הקרוב, בעיקר לנוכח מהפכת הסעת ההמונים לה אנו עדים בימים אלה, תוך כדי הציפוף המאסיבי הצפוי של מרכזי הערים הגדולות”.

החייאת איזורי תעסוקה

אייל כהן | צילום: יח"צ

אייל כהן, סמנכ”ל הנדסה של אשטרום נכסים מקבוצת אשטרום קובע כי “בכל אזור תעסוקה ניתן לשלב מגורים במינון הנכון ובהתאם למאפייני האזור ומיקומו. ישנם מתחמים שקורמים עור וגידים כבר בימים אלו, כגון המע”ר הצפוני בתל אביב, רובע הכניסה לעיר בירושלים ומספר שכונות בבת ים, בהן ברוב הבניינים קומות תעסוקה משולבות בבנייניי המגורים. בשלב זה קהל היעד למגורים הינם אלו המועסקים במשרדים הסמוכים, אך בהמשך עם הפעלת הקו האדום והירוק של הרכבת הקלה וכן המטרו ובשילוב עם הרכבת הכבדה, יהפכו את כלל מתחמי עירוב השימושים לנגישים ובהתאם מבוקשים גם בטווח של נסיעה ביניהם”.
היתרונות, לדבריו, “הם ‘החייאה’ של אזורי התעסוקה בערבים ובסופי שבוע בהם המשרדים ריקים ולעומתם החסרונות הם שנדרשים מבני ציבור המתאימים למגורים כגון גני ילדים, מרפאות וכו’, מה שמצריך לוגיסטיקה תכנונית שונה וכן שטחים. בארץ ובעולם אנו עדים יותר ויותר לפרויקטי עירוב שימושים ורטיקליים בבניין אחד וגם רוחביים. אשטרום נכסים מקדמת כיום פרויקטי עירוב שימושים, שניים בירושלים ושניים בבת ים בסמיכות קרובה לצירי תחבורה ראשיים ורכבות. אנחנו מאמינים שתכנון במיקום הנכון, לכל אחד מהשימושים השונים, יהוו שילוב מפרה, ויתרמו להצלחת הפרויקטים”.

פרויקט הכוכב של אזורים בגליל ים | הדמיה: יח"צ

צמצום זמני הנסיעה

גיל גורביץ’, סמנכ”ל השיווק והמכירות של חברת “אזורים” אומר כי “צמצום הזמן בכבישים הפך לאחד הגורמים המרכזיים לשיפור איכות החיים ובעקבות זאת האטרקטיביות של מתחמים עם עירוב שימושים שכוללים שטחי מסחר צמודים הלכה ועלתה, כשבשנים הקרובות נראה מתחמים שלוקחים את עירוב השימושים צעד אחד קדימה וכוללים גם מתחם תעסוקה, בנוסף למגורים ולמסחר. מתחמים אלה, מעבר להיותם שוקקי חיים בשעות היום ובשעות הערב, קורצים לרבים שחולמים לעבוד בסמוך לבית ולהפחית את הזמן בכבישים לאפס. הקמנו פרויקט מצליח כזה בהרצליה הילס ובעתיד נקים פרויקטים עם עירוב שימושים כזה גם ברמת גן, נתניה, בת ים וגבעת שמואל. הקורונה רק חידדה את הערך של מתחמים אלה כשבמגבלת ה-1000 מטרים אנשים יכלו למצוא את כל מה שנדרש להם”.

הבנייה השלטת

דן גינגיס (צילום: אלדר שיווק)

על פי דן גינגיס, סמנכ”ל השיווק באפריקה ישראל מגורים: “בנייה בשיטה של עירוב שימושים היא הבנייה השלטת בישראל ובעולם כיום. מדובר בתפיסת בנייה שונה שתביא לשינויים רבים וחיוביים מאוד בחיינו, מבחינה תחבורתית, בריאותית, משפחתית וחברתית – שילוב של עבודה עם ניהול חיי משפחה וקהילה מלאים, באותו מתחם, מבלי לעמוד שעות בפקקים שמפרידים בין המתחמים”.
“דוגמה מצוינת לאחד הפרוייקטים המשמעותיים של אפריקה ישראל מגורים שנבנה בשיטת עירוב השימושים הוא פרוייקט שדרות הסביונים במודיעין. הפרויקט כולל שדרת מסחר באורך של כ-300 מטר, לאורכה פרושות כ-30 חנויות רחוב, ספסלי רחוב, פתרונות הצללה, מערכת שמע המורכבת באופן קבוע לכל אורך הרחוב ונחל שיזרום לכל אורכה. כמובן, וכיאה לפרוייקט בעל עירוב שימושים, מעל קומות החנויות נבנה ואוכלס קומפלקס של כ-196 דירות למגורים. תמהיל הדירות בפרויקט מגוון ומונה דירות 3,4,5,דירות גן ופנטהאוזים. מכירת הדירות הסתיימה בהצלחה. השדרה נבנית כדי לשרת את כל תושבי מודיעין והסביבה ולהוות מוקד מסחר, תעסוקה, משרדים ובילוי עירוני להבדיל מהמוקדים השכונתיים הקיימים כיום בעיר, כשבשדרה צפויים להתקיים אירועים מרכזיים של העיר”.

סוג של אבולוציה

אדריכל גיל שנהב (צילם גיא גלעד)

האדריכל גיל שנהב, שותף בכיר בכנען שנהב אדריכלים מציין כי "אזורי התעסוקה שהוקמו בעבר עם ייעוד ברור כאזור לתעשייה ומלאכה עוברים סוג של אבולוציה. בהתחלה מתעסוקה ומלאכה הוסבו שטחים לטובת משרדים, אולמות תצוגה, אולמות אירועים ומסעדות, למעשה זהו המצב שאנו רגילים אליו היום. הדור הבא בתהליך יאפשר לפתוח ולהגמיש את השימוש באזורים האלו גם לשימושים שאינם מאפיינים אותם, למשל מגורים מסוגים שונים".
לדבריו, "הקורונה לימדה אותנו שהעבודה אינה חייבת להיעשות ממקום ספציפי. היום חלק גדול מהעבודה מתבצעת בצורה דיגיטלית – מהלפטופ, בשיחות זום, בסמארטפון, באמצעות איימלים וכו', לכן הפרדה בין מקום המגורים למקום העבודה מיטשטשת ונוצרת מוטיבציה להתגורר בסביבה הקרובה לעבודה ובאזור שוקק חיים 24/7. לאור זאת, אפשר לתכנן חלקים בעיר שיש בהם את הכל – מסחר, תעסוקה, חינוך, תרבות, ספורט וכמובן מגורים. התמורה העיקרית מכך תבוא על ידי חיסכון עצום בזמן. אם היום אני צריך לסוע ממקום המגורים למקום העבודה כשעה בכל יום, כמות השעות השנתית שאני מפסיד היא עצומה. יתר על כן, זה יאפשר זמן איכות ממושך יותר עם המשפחה, בריאות טובה יותר השקעה בשעות הפנאי וחיסכון בכסף. בזכות הקירבה לכל השימושים ניתן יהיה לעבור ממקום למקום באמצעות הליכה קצרה או רכיבה על אופנים, דבר שהוא גם יעיל והרבה יותר בריא".
כשיתאפשרו המגורים באזורי התעסוקה מעורבי השימושים, הראשונים שיבינו את הפוטנציאל ויעברו אליהם יהיו ה-Early adopters, חברה צעירים, סטודנטים ואמנים, אנשים שסטנדרט המגורים הוא לא חד משמעי עבורם, והם מתאפיינים בהרבה יותר גמישות באופי הדיור שהם מחפשים. בהמשך, נראה גם מעבר של משפחות, מכוון שהאזור יהפוך להיות מעורב ויעניק להם את כל השירותים שהם זקוקים להם כמשפחה. בעתיד, המושגים אזור תעשייה ושכונת מגורים אולי לא יהיו רלוונטיים כי עירוב השימושים יתפשט לכל חלקי העיר. תעסוקה ומגורים יהיו מאוחדים.
"אנחנו רואים בעולם אזורים רבים ושכונות מצליחות ונחשבות אשר בעבר שימשו כמחסני נמל, מפעלי טקסטיל, תחנות כח ועם הזמן התייתר הצורך בבניינים אלו ולכן הסבו אותם בצורה יפה מאוד ואסתטית לפרויקטים משולבים של עירוב שימושים עם מסחר, תעסוקה, מגורים, תרבות, אומנות וחינוך".
לסיכום, אומר שנהב, "לחדש אזורים קיימים עולה חמישית מאשר להכשיר אזורים חדשים ולכן ההתחדשות העירונית שאנו עושים כיום, היא הזדמנות יוצאת מגדר הרגיל ליצור מתחמים חדשים מעורבי שימושים ובתוכם אזורי התעשייה. גם העיריות הבינו זאת והן צועדות בכיוון הנכון. כיום כבר מתחילים לראות ניצנים של קידום פרויקטים מעורבי שימושים של תעסוקה, מגורים ומסחר בחולון, כפר סבא, הרצליה ועוד."

שדרות הסביונים של אפריקה ישראל במודיעין | הדמיה: יח"צ

הסבת משרדים

דניאלה פז ארז, מנכ"לית ומייסדת חברת פז כלכלה והנדסה, מציינת כי "עם פרוץ משבר הקורונה פורסמה הצעת חוק שתאפשר הסבת מגדלי משרדים למגורים, ההצעה שולבה בחוק ההסדרים אך בשל משבר התקציב היא טרם אושרה".
לדבריה, יש היום עודף תכנוני של שטחי תעסוקה ומשבר הקורונה מעלה שאלות לגבי נחיצותם ביחס לצרכים בתחום המגורים. באזורי תעסוקה ותיקים יש הרבה בנייני משרדים ישנים ללא מיגון לעיתים בניינים של 4-5 קומות בלבד. אין ספק שהסבתם למגורים או תוספת של קומות מגורים מעל הבניין הקיים וחיזוקו יכולים להוות פתרון נכון. תוכנית המתאר של תל אביב והתב"עות בהרצליה פיתוח מאפשרות היום שילוב של 25% מגורים באזורי התעסוקה, כאשר המחשבה היא לא רק על מצוקת הדיור אלא גם על הפיכתם של אזורי התעסוקה לאזורים שוקקי חיים במשך כל שעות היום. גם היזמים ישמחו על האפשרות של תוספת מגורים באזורי תעסוקה כי על פי בדיקות שלנו יש בכך כדאיות כלכלית. ההתנגדות עלולה לבוא מצד הרשויות שאינן רוצות להחליף ארנונה של עסקים בארנונה של מגורים אבל לדעתי אחד הפתרונות הוא לייצר באזורי התעשייה דירות קטנות שהאוכלוסייה שלהן אינה דורשת מבני ציבור רבים ובכך להפחית את הפגיעה הכלכלית ברשויות".

הפרדה מקסימלית

אדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד טיטו-אומן אדריכלים מסביר כי "על מנת שפרויקט עירוב שימושים הכולל תעסוקה ומגורים יצליח נדרשת הפרדה מקסימלית בין השימושים השונים. ההפרדה הזו צריכה לבוא לידי ביטוי כבר בחניה התת קרקעית, הפרדה פיזית של הלובי וכמובן הפרדה מלאה בקומות. לשילוב של מגורים ותעסוקה יש יתרון אדיר בתקופה הזו. יש היום היצע אדיר של שטחי תעסוקה, ויזמים חוששים להתחיל פרויקטים חדשים. במידה והרשויות יעודדו שילוב של תעסוקה ומגורים, זה יסייע להוריד את חוסר הוודאות ויתרום לקידום פרויקטים מסוג זה. יחד עם זאת צריך לעשות חשיבה לגבי המקומות שבהם נכון לתכנן אותם, מכיוון שלא כל מקום מתאים למגורים, כמו פארקי תעסוקה מרוחקים. הקונספט הזה מתאים לאזורי תעסוקה אורבניים, שהכנסת מגורים אליהם תהפוך אותם לשוקקי חיים 24/7".

אחזקה מורכבת

גד גרשון | צילום: ראובן בן חיים

גד גרשון, סמנכ"ל לייזום נדל"ן בחברת שפיר מגורים ובניין, קובע כי "לעירוב שימושים ישנם יתרונות רבים אך גם לא מעט חסרונות. בצד החיובי, מבנה מגורים שמכיל גם משרדים וקומת מסחר בקומת הקרקע מאפשר לדייריו נוחות מירבית וזמינות גבוהה של פתרונות כמו סופרמרקט, חנות פארם, בית קפה או מסעדה מתחת לבית או למשרד.
"מצד שני, החסרונות של עירוב שימושים שכזה הם מטרדי רעש וריח לדיירי המבנה מבתי העסק ששוכנים בו, פגיעה במראה החזותי של המבנה, פגיעה בפרטיות, מחלוקות בין בעלי העסקים לדיירים בעיקר בנושא התחזוקה שהיא נקודה מאוד בעייתית במבנים שכאלו ועוד".
לדבריו, "כדי להבטיח יעילות ותפקוד תקין של עירוב השימושים כדאי להפריד בין הלובאים של שטחי המגורים, המשרדים ושטחי המסחר, ובין שטחי החנייה, כדאי להקצות מיקום מופרד לחדר אשפה כך שלא ייגרם מטרד לדיירים, אם מדובר במסעדות אז יש לדאוג לפיר שחרור עשן עם יציאה בגג מבני המגורים וכיוצא בזה. אם מבנה מעורב שימושים מתוכנן ומנוהל נכון, הוא יכול להיות פתרון מצוין לדייריו, אך אם לאו – ההשלכות עלולות להיות הרסניות. מבנה שכזה לא מתאים בכל מקום ולכל סוגי האוכלוסייה".

דירות קטנות לצעירים

לקבוצת איציק תשובה כמה פרויקטים הכוללים עירוב שימושים. הקבוצה תקים את פרויקט CT market במתחם השוק העירוני בנתניה – מגדל שיכלול שתי קומות מסחר, מעליהן 10,000 מ"ר של משרדים, ומעליהם 52 יח"ד על פני שטח של כ- 6,500 מ"ר. הפרויקט הוא השלב הראשון בחידוש מתחם השוק כולו, שיהפוך למתחם בילוי ותיירות, הכולל בתי קפה, מסעדות וברים, שוק קולינארי ומגדל, שבו משולבים מסחר, משרדים ומגורים.
פרויקט נוסף של עירוב שימושים שמקימה הקבוצה בשיתוף עם פרשקובסקי וטריגו נדל"ן ממוקם בהרצליה פיתוח. הפרויקט יכלול קומת מסחר, 19 קומות משרדים ו-10 קומות מגורים.
לדברי איציק תשובה, "בעירוב שימושים יש בדרך כלל דירות קטנות ויש לזה ביקוש מאוד גדול בקרב צעירים, שנוח להם לגור באזור העבודה. הרוכשים הם גם משקיעים וגם צעירים שעובדים באזור ומחפשים קרבה למקום העבודה". תשובה מוסיף כי "בפרויקטים שכוללים עירוב שימושים ונבנים במסגרת התחדשות עירונית, אנחנו חשים פחות התנגדות מצד סוחרים ובעלי בתי עסק שאנחנו מפנים ממקומם. בסופו של דבר הם יוצאים מאוד נשכרים. אמנם ישנו קושי זמני בהעתקת בית העסק למקום אחר בזמן הבנייה, אבל הפיצוי שאנחנו נותנים להם בסוף שווה את הטרחה".
רוני כהן מנכ"ל חברת אלדר שיווק המשווקת את פרויקט Ramat Gan Exchange במתחם עלית הצמוד לבורסה ברמת גן, מסכים בנוגע לאיפיון הרוכשים. לדבריו, "הביקוש לפרויקטים של עירוב שימושים נולד כתוצאה מרצונם של דיירים ובעלי דירות לגור בקרבת בית הקפה, חדר הכושר וגם מקום העבודה מחד ומרצונן של הרשויות המקומיות לשנות את המצב בו אזורי תעסוקה פעילים ביום ושוממים בלילה. לכן נראה יותר ויותר פרויקטים למגורים ניבנים ליד או אפילו כחלק ממתחמי תעסוקה וכן פרויקטים המשלבים מבנה מגורים לצד מבנה תעסוקה ומשרדים וביניהם שטחי מסחר לטובת דיירי הפרויקט, כדוגמת פרויקט EXCHANGE RAMAT GAN של החברות אזורים ומגדל ביטוח".
כהן מסביר כי "הקהלים הללו בדרך כלל יתעניינו בדירות קטנות בנות 3 חדרים בפרויקט עירוב שימושים . קהלים נוספים הם משפחות צעירות, רווקים עמידים, גרושים\גרושות, והורים שקונים דירה לאחד הילדים לצורך לשימוש עתידי ובינתיים משכירים את הנכס ומתייחסים אליו כהשקעה מניבה".
הפרויקט שמשווק כהן ברמת גן, בתכנון משרד האדריכלים יסקי מור סיוון, יכלול 2 מגדלים בני 46 ו-55 קומות, וביניהם פארק ירוק, שטחי מסחר הכולל אזורי כושר ופנאי.

השינויים כבר כאן

"בעקבות התפשטות מגפת הקורונה והסגר שנכפה על האוכלוסייה ומנע מאנשים לצאת או להתרחק מהבית, הבינו רבים את החשיבות הגבוהה של הקרבה למקום העבודה, לסופר פארם או למכולת ואפילו למתחמי הבילוי והפנאי. בתקופה כזו הרבה יותר קל שהמשרד שלי נמצא כמה קומות מתחת לדירה שלי ואני יכול להגיע אליו בקלות, דרך המעלית או חדר המדרגות. על כן פרויקטים כמו הפרויקט שלנו שנבנים באזורי ביקוש מרכזיים כמו המע"ר הצפוני מייצרים כעת ביקושים גבוהים מאנשים שרוצים שהכול יהיה ליד הבית", מסביר צחי סופרין בעלים, קבוצת סופרין העוסקת בייזום, ניהול והקמה של פרויקטים נדל"ניים למגורים, משרדים, מסחר ולוגיסטיקה.
"אנו כבר יכולים לראות שינויים אלה בתכנון העירוני במקומות רבים, כך למשל אישרה לאחרונה עיריית רמת גן תכנית חדשה למתחם הבורסה המוסיפה 3.7 מיליון מ"ר למתחם ובין היתר שימושים מעורבים של מגורים – כ 1750 יח"ד וכן דיור מוגן ומלונאות. התכנית שמה דגש מיוחד על צמצום תקני החניה באזור", אומר סופרין ומוסיף גם על תל אביב: "פיתוחם של איזורי המע"ר החדשים של תל אביב לאורך ציר איילון, הם מהסמלים החדשים של העיר תל אביב ומהווים דוגמה בולטת לציפוף חכם בשיטות של עירוב שימושים. כבר היום ניתן לראות לאורך הציר מגדלים חדשים שקמו במע"ר הצפוני כמו פרויקט WE, פרויקט מידטאון ועוד. המגמה של עירוב שימושים הגיעה בשנה האחרונה גם לצד המזרחי של ציר איילון שם מוקם פרויקט "East&TLV" בשכונת נחלת יצחק. בעוד פחות מעשור יגשים מתחם זה את החזון האורבני של תל אביב בו יתפקד עירוב שימושים של מגורים, מסחר ותעסוקה בסנכרון גבוה".
לדבריו, פרויקט "East&TLV" יהיה מתחם מעורב שימושים של מגורים, תעסוקה ומסחר בהיקף של 75 אלף מ"ר בנוי המשתרע על פני 6.5 דונם בעבר המזרחי של נתיבי איילון: "המתחם יכלול שני מגדלים בגובה של 40 ו-33 קומות כאשר המגדל הצפוני יכלול 348 יח"ד בתמהיל מגוון, המגדל הדרומי יכלול 25 קומות תעסוקה ומעליהן 8 קומות של מגורי פרימיום שיכללו 42 יח"ד בלבד. בשני המגדלים ישמש מפלס הקרקע לצורכי מסחר, נוסף על מרתפי חניה ותפעול תת קרקעיים. הפרויקט מוקם בשותפות של חמש מהחברות המובילות בישראל: קבוצת סופרין, קבוצת ווייס, GF נדל״ן, בולטהאופ השקעות, וכמובן ריבוע כחול נדל״ן. עד כה שיווקה קבוצת סופרין וקבוצת ויס כ-130 דירות במגדל
הצפוני בקומפלקס".

ברירת מחדל בשכונות החדשות

את הגישה של הרשויות המקומיות אפשר לראות כבר בשטח – בתוכניות החדשות ואלו שנמצאות עדיין על שולחן התכנון. כך, עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד עוה"ד שוב ושות', מציין כי "מי שירצה לגור בשנים הקרובות בשכונות החדשות של מטרופולין תל אביב לא יוכל להתחמק משכונות של עירוב שימושים. כל השכונות הגדולות החדשות שנמצאות היום בצנרת התכנון משלבות בין מגורים מסחר תעסוקה ואפילו מלונאות, וזאת המדיניות התכנונית השלטת".
לדבריו, "עירוב השימושים בא לידי ביטוי גם ברמת השכונה וגם ברמת הבניינים תוך שילוב של בנייני מגורים עם מסחר רחוב ומבני ציבור. כמשרד המלווה בעלי קרקעות פרטיות במתחמים הגדולים באזור המרכז אנו עדים למגמה בתוכניות החדשות, כך לדוגמה, התוכנית המתארית למתחם שדה דב, קובעת כ-16 אלף יח"ד דירות, חצי מיליון מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, 3,700 חדרי מלון, מבני ציבור פארק חופי ורצועת חוף של 2 ק"מ. גם תוכנית המתאר למתחם חוף התכלת בהרצליה תאפשר בניית כ-12,500 יחידות דיור, כ-640 אלף מ"ר שטחים למבני ציבור מקומיים וכלל עירוניים, כ-680 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, כ-30 אלף מ"ר שטחי מסחר, כ-120 אלף מ"ר למלונאות, 690 דונם של פארק חופי בנוסף לכ-130 דונם שטחים פתוחים, לרבות פארק ארכיאולוגי וטבע עירוני ויש דוגמאות נוספות, כמו מתחם תא 3700 בצפון מערב תל אביב".

שימושים נלווים

עו"ד צבי שוב (צילום: כפיר סיוון)

לדברי עו"ד צבי שוב, מומחה בתכנון ובנייה ונדל"ן, אשר מייצג בעלי זכויות במתחם הבורסה אומר כי "בימים אלה אושרה תכנית המתאר למתחם הבורסה ברמת גן, עם שטחי תעסוקה גדולים בהיקף של כ-3 מיליון מ"ר. התכנית הגדירה את המתחם כמרכז עסקים ראשי בו יקבעו שימושים ראשיים כגון תעסוקה כאמור, מסחר, שירותי ציבור ותרבות, תוך קביעת שימושים נוספים לשטחים פתוחים, מלונאות, מגורים (עד 1,750 יח"ד), מרכזי תחבורה ועוד. אבחנה בין שימושים אלו הינם על מנת להבחין בין שימושים הכרחיים לקיומו של אזור תעסוקה מטרופוליני לבין השימושים הנלווים. הועדה המחוזית קבעה, כי תוספת מגורים מעבר לקבוע בתכנית, תפר את האיזון הדק בין שימוש ראשי של משרדים לשימוש נוסף של מגורים. שהרי ניתן להחיות את האזור גם באמצעות שימושים אחרים, ולא בהכרח הגדלת יחידות הדיור, זאת באמצעות 1,500 חדרי מלון, 500 חדרים במעונות סטודנטים, ועוד 400 יחידות מגורים מיוחדים (מעבר ל1,750 יח"ד שנקבעו), יתרה מכך גם מרכז התרבות/ספורט שנקבע יהווה מוקד משיכה של אוכלוסייה מכל העיר ואף יביא לתנועה רחבה באזור. חזון הועדה המקומית הוא שמתחם הבורסה יהיה מתחם תעסוקה ולכן התנגדה לתוספת יחידות מגורים ובמיוחד תוך ביטול המגבלה על גודל יחידות דיור, כאשר הדבר היה מחייב את הועדה המקומית הקצאות לצרכי ציבור (גנים, בי"ס), דבר שלא אפשרי במתחם זה."

1.75 מיליון מ"ר בראשון לציון

חיים קראדי (צילום: גבע טלמור)

מתחם ה-1000 בראשל"צ ממוקם ממערב לנתיבי איילון, במתחם מתוכננים 1.75 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר, 5,500 דירות ו-120 דונם של פארקים. עתודות הקרקע במתחם שייכות בחציין לעיריית ראשון לציון וחלקן לבעלי קרקע פרטיים. במתחם החדש מתוכננים לגור 22 אלף תושבים, ולעבוד 100 אלף בני אדם. למתחם יש גישה לכביש 20 וכביש 431, כמו גם לתחנת הרכבת משה דיין. בנוסף, נמצא המתחם במפגש של שלושה קווי הרכבת הקלה העתידית שמפותחת בימים אלה בגוש דן.
חיים קראדי, מנכ"ל חברת פרשקובסקי אשר תבנה במתחם מגדל משרדים בן 22 קומות מספר כי "עם קבלת היתר הבנייה, התחלנו לבנות כבר את קומת המרתפים של הבניין. מרכז העסקים של מתחם ה-1000 מציב סטנדרטים חדשים בפתרונות תחבורה ובתכנון המרחב הציבורי. כבר עכשיו הוא מושך אליו תשומת לב מחברות רבות שרואות בו כאלטרנטיבה לתל אביב. הנהלות בנקים, קופות החולים, ותאגידים ישראליים כבר בוחנים מעבר למתחם".

הכפלת זכויות הבניה בחדרה

על פי תוכנית חדשה שמקדמת עיריית חדרה באמצעות החברה הכלכלית שלה, מתחם אנרג'י פארק, יכפיל היקף זכויות הבנייה מ־750 אלף מ"ר ל־1.5 מיליון מ"ר. עבודות הפיתוח בפארק כבר החלו, והן כוללות גם את הקניון.
המתחם ממוקם בכניסה הדרום־מזרחית לעיר, בצמוד לכביש החוף, ועל פי חזון העירייה הוא יהווה את המרכז התעשייתי והתחבורתי הגדול ביותר בין חיפה לתל אביב. התב"ע החדשה תאפשר שימושים וייעודים נוספים כגון מגורים, בין היתר בדירות קטנות, דיור מוגן, וכן מלונאות ומרכזים לוגיסטיים.
שי ארנט – כהן, מנכ"ל החברה הכלכלית חדרה מסביר כי "עוד לפני משבר הקורונה ראינו סימנים ותהליכים לפרדיגמה שתשלוט בעולם התכנון בשנים הקרובות. העולם הולך לכיוון של עירוב שימושים, במגורים והתחדשות עירונית ובעיקר בפיתוח אזורי תעסוקה חדשים, בהם מוסיפים היום שימושים כמו מיקרו דירות למגורים, מלונאות, דיור מוגן והרבה מחסנים לוגיסטיים ומר"לוגים יחד עם משרדים תעסוקה ומסחר.
"כיום, לאור שינוי סביבת העבודה והצורך בגמישות גבוהה יותר של עבודה מרחוק יש יתרון בתכנון אזורי תעסוקה מגוונים ככל שניתן עם שימושים שיהפכו את אזור התעסוקה לאטרקטיבי ומבוקש. זו לא חכמה לתכנן את אזור התעסוקה שלך רק על פי התב"ע שתניב לך את הכי הרבה ארנונה, למרות שבאופן טבעי לשם הולכות א מעט רשויות מקומיות וניתן להבין אותן שכן קיים כמעט בכל רשות בארץ, אולי חוץ מתל אביב, הצורך התמידי לפצות על הארנונה הנמוכה שנכנסת לקופת העירייה ממגורים וזאת באמצעות ארנונה למסחר ומשרדים על מנת "לממן" את השירותים המוענקים לאזרחים. אבל מה שווה אזור תעסוקה שכולו מסחר ומשרדים אם אין מי שיאכלס אותו"?
לדבריו, במתחם אנרג'י, הקרקעות כבר עברו הליך של איחוד וחלוקה, עבודות התשתית והפיתוח בעיצומן ומספר יזמים פרטיים כבר החלו בתהליך של קבלת היתרי בניה לפרויקטים מסחריים בשטח וחלקן. כמו כן נפתח לאחרונה כביש דרך שמיר, המהווה ציר מרכזי לאנרג'י פארק מכביש החוף, ומווסת את התנועה בכניסה והיציאה מהעיר אל כביש החוף ומקשר אותו עם שכונות המגורים בדרום ומזרח חדרה – משכונת הפארק במזרח חדרה עד מחלף אולגה וחוף הים במערב העיר.

2.5 מיליון מ"ר בבת ים

מתחם העסקים של בת ים שוכן על שטח של 960 דונם וממוקם במרכז העיר. הנגישות אל המתחם וממנו נהנית מחיבור ממערב לכביש 20 ולרכבת ישראל, ובעוד מספר שנים יעבור בסמוך הקו האדום של הרכבת הקלה ועל פי תכנון עדכני של נת"ע גם קו מטרו M3. בשנים הקרובות צפויים להיבנות במקום 2.5 מיליון מ"ר, כאשר 2 מיליון מ"ר מיועדים למסחר ותעסוקה וחצי מיליון מ"ר למגורים שיכלול כ-5,250 דירות.
אחד הפרויקטים הנכללים במתחם העסקים המתחדש של בת ים אשר משלב עירוב שימושים, הוא מגדל השנהב של היזם עורך דין בנימין רבה, שתוכנן על ידי האדריכלים ערן לשם וערן שקד בעלי משרד Citybee. המגדל יכלול 28 קומות שיחולקו למגורים מסחר ותעסוקה, לאחרונה בעקבות משבר הקורונה, בודקים היזמים מול הוועדה המקומית אפשרות להמיר חלק משטחי המשרדים למגורים בכדי שהפרויקט יהפוך לכלכלי.
לשם ושקד מציינים כי "כאשר תכננו את מגדל השנהב שאלנו את עצמנו שתי שאלות עיקריות: האחת – איך יוצרים מגדל עירוב שימושים שמצד אחד מתייחס לרחוב ומייצר חזית מסחרית משמעותית ומצד שני, מתאפשר מבט משמעותי לים עבור דירות המגורים. והשאלה השנייה היא איך מתכננים מגדל עירוב שימושים מבלי לחלק את המגדל לשימושים השונים ברמת הנראות? כלומר, איך מייצרים הרמוניה תכנונית שנראות המגדל תיתפש כיצירה אחת".
לכן, הם מסבירים, "התכנון שנבחר הוא בניין אשר עושה מחווה גדולה לכיוון מערב. חזית קומות המגורים הממוקמות מעל קומות התעסוקה "מסתובבת" לכיוון מערב. סיבוב זה מביא לכך שכל דירות המגורים יפנו לים וייהנו מנוף המשקיף למערב, קומת המסחר במפלס הקרקע פונה לרחוב וקומות התעסוקה מכילות את הדינמיות של המבנה. מדובר בתכנון הרמוני והמשכי שעושה שימוש מיטבי בעקרונות אדריכליים של צורנות, מתוך מחשבה על הדיירים, המשרדים והעסקים שעתידים לאכלס אותו."

עירוב השימושים כבר כאן

בני קרת (צילום: יח"צ)

מצב הצפיפות בערים בישראל וקצב גידול האוכלוסייה מחייב מציאת דרכים יצירתיות לשימוש נכון בקרקע, אחת החשובות שבהן היא הדרך של שילוב מגורים, מסחר, מלונאות ומשרדים/ סביבות עבודה או להלן – עירוב שימושים.
שילובים של עירוב שימושים, הם צורך מתבקש לאופי החיים האורבני, כזה שמנצל את “הנדל”ן העירוני” 24/7, על שימושיו השונים מתוך דאגה לאיכות החיים בערים שלנו וזאת על מנת שלא יהפכו ל”ערי שינה”.

עירוב שימושים מתוך קיימות

בשנים האחרונות, עקב הביקוש הגובר לבניית יותר בתים במצב שבו יש פחות קרקע פנויה לבנייה, החלה בנייה רחבת היקף בתחום ההתחדשות העירונית, אולם תכנית זו יפה ונכונה ככל שתהיה עדיין אינה מתיישרת בהכרח עם הצורך הרווח ליצירת מרחבים פונקציונאליים בהם אנשים יכולים לחיות ולעבוד זה לצד זה, רעיון המאפשר לתושבים נגישות ונוחות מקסימליים לעבודה, לבילויים ולסידורים תוך הימנעות מעמידה בפקקים. את כל זאת ניתן להשיג באמצעות שילוב תמהיל השימושים בבניין עצמו או כפי שאנו רואים לאחרונה בבניית שכונות עם עירוב שימושים. דוגמה טובה לכך היא מתחם מידטאון תל אביב, שמשלב את כל השימושים באותו המתחם: משרדים, מסחר, מגורים.
דוגמה נוספת הנה פרויקט הרצליה הילס שמשלב בתוכו, משרדים, מסחר בילוי ומגורים במיקום מצוין על נתיבי הכניסה להרצליה. הרבה מחשבה הושקעה ע”י חברת אזורים במתחם והתוצאה ניכרת היטב בשטח, השילוב בהחלט עובד מצוין.
רוצים מקום נקי, ירוק ושקט יותר
בנושא עירוב שימושים ישנה בעיתיות תפיסתית, בדרך כלל, לאורך רוב המאה שעברה, הייתה הפרדה בין שימושים שונים ואזורים ייעודיים הכוללים מתחמי עבודה, מוסדות חינוך, שטחי מסחר ומשרדים ואפילו מקומות בילוי.
מקומות אלה אינם נתפסים לרוב כמקום נעים למגורים, אלא כמקומות בעל ערך נמוך יותר. אך העולם מתקדם, האוכלוסייה גדלה וכך גם צרכיה, כמו גם הצרכים של הערים להשביח אזורים בעלי נגישות טובה ולהפוך אותם מאזורים הנסגרים בחמש בערב, לאזורים פעילים ושוקקי חיים, שמתאימים לקהלים עירוניים רחבים.
פרופסור פיטר ריס, לשעבר מתכנן ראשי של הסיטי של לונדון, נתן כמה תובנות בריאיון לגבי החלטות אסטרטגיות של עירוב שימושים במרכז לונדון המתחדשת: “אם בוחרים במודל בו תגור ותעבוד באותו מקום לא תקבל בהכרח מצב בר קיימא, משום שבמקום העבודה ביום אנשים זקוקים למתקנים התואמים לעבודה, ובמקום בו הם חיים הם זקוקים למתקנים שונים, בתי ספר, רפואה, חיי משפחה וכו’. אשר על כן את כל הנושאים הללו יש לקחת בחשבון בעת התכנון המקדמי ע”מ ליצור מצב “בר קיימא”.
אם כך, בבואנו לבחון עירוב שימושים במתחם, עלינו לקחת בחשבון גם את השירותים הקהילתיים שיכולים להיות חלק מקומות המשרדים. דוגמה טובה לכך הוא מתחם גינדי TLV: מתחם של עירוב שימושים בלב ת”א אשר שילב מגורים עם משרדים, מסחר (קניון TLV) וגם בית ספר שנמצא בחלק של המשרדים. חווית המגורים האורבנית והנוחות מחייה את כל האזור והופכת אותו ממקום שומם בלילה, למקום חי שגרים בו אנשים.

ניצנים נראו בארץ

אם כך אנחנו בהחלט בכיוון הנכון וניתן כבר לראות את ההבשלה של התוכניות והקמת שטחי התעסוקה צמודי המגורים ברחבי ישראל. דוגמה בולטת לכך היא מתחם האלף בראשון־לציון, אשר ישלב 1.75 מיליון מ”ר לתעסוקה ומסחר עבור כ־100 אלף עובדים, 5,500 דירות ו־120 דונם של פארקים המתוכננים בעירוב שימושים של אפשרויות תעסוקה מגוונות עם מוקדי בילוי ופנאי.
דוגמה נוספת לתפיסה המתקדמת היא העיר חריש בה יוקם רובע חדש המשלב מגורים, מסחר, משרדים, מוסדות ציבור, גני ילדים ופעוטונים ומתחם לתעשייה עתירת ידע. המתחם יכלול 332 אלף מ”ר שטחי תעסוקה, 130 אלף מ”ר שטחי שירות ו- 1,430 יחידות דיור המיועדות לכ־7,000 תושבים שיגורו במרחק הליכה ממקום העבודה.
החדשנות המחשבתית לא פסחה גם על עיריית תל אביב אשר מתכננת שדרוג לאזור התעשייה של רמת החייל – קריית עתידים ומתחם חסן ערפה במרכז ת”א ולהפכם למתחמי עבודה אורבנית המוקפים בסביבת מגורים שוקקת ואינטנסיבית, עם אוכלוסייה חדשה וצעירה מהשכונות הסמוכות שתיהנה מסביבת עבודה ומרכז בילוי בכל שעות היממה.

בני קרת, מנכ”ל “אזימוט” ומומחה בתחום שיווק נדל”ן
טוב לדעת
נגישות