Search magnifier

חיפוש

עכשיו קל ונוח יותר למצוא כל כתבה ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים חדש באתר: מגזין 'הירוק החדש' - כל הפרטים על תעשיית הקנאביס הרפואי בישראל. לחצו כאן

מיהם רוכשי הדירות בשכונות החדשות

רכשת דירה בשכונה חדשה? האם השכנים שלכם יהיו תושבי העיר הקיימת, או אורחים מבחוץ? משפחות עם ילדים, או בכלל שוכרי דירות צעירים?

פרויקט קריניצי החדשה של החברות צמח המרמן אזורים ואשדר צילום יום קרדיט (צילום: עידן גור)

בשנים האחרונות מוקמות בישראל מאות שכונות חדשות. ברוב המקרים השכונות מוקמות בשולי הערים, על קרקעות שהיו בעבר קרקעות חקלאיות או בסיסי צבא. לשכונות אלו יש לעתים קרובות מאפיינים ייחודיים. לכן, אחת השאלות שמעסיקות את היזמים וחברות הבניה, היא מיהם האנשים שמתעניינים ברכישת דירות בשכונות החדשות. האם מדובר בתושבים הוותיקים של העיר? האם יש הבדל בין רוכשי הדירות בתחילת הדרך של השכונה לבין רוכשי הדירות לאחר שחלק מהשכונה התאכלסה?

גיל גורביץ' (צילום: יח"צ)

גיל גורביץ' מנהל שיווק ומכירות בחברת אזורים מסביר כי "רכישת דירה בשכונה חדשה הנבנית בתהליך של מספר שנים, מגלמת בכל שלב יתרונות וחסרונות. היתרון בקנייה בשלב הראשוני הוא כמובן מחיר אטרקטיבי יותר מה שיכול להתברר כהחלטה משתלמת אך לצד זאת יש לקחת בחשבון ששירותים שונים בשכונה כמו בתי ספר או פארקים לא יהיו זמינים. קנייה בשלב מאוחר יותר פותרת בעיות אלו כמו גם נותנת וודאות ברכישה כי הלקוח כבר רואה את השכונה החדשה והדרך בה היא תיראה לשנים אך כמובן לאחר שהשכונה ביססה עצמה המחיר צפוי להיות גבוה יותר".
שיקול נוסף בקניית דירה בשכונה שנבנית אותו אנו מזהים בשנים האחרונות הוא הטרנד של תושבים חוזרים, הרצון לחזור לעיר בה קיים זיכרון הילדות והקרבה למשפחה. זאת מכיוון שהמעטפת והתמיכה המשפחתית מהוות גורם בעל ערך רב בחייהן של משפחות צעירות הזקוקות לכל סיוע אותו יוכלו לקבל. אני יכול לציין כדוגמה את הפרויקט שלנו בשוהם בו אנו רואים שזוגות רבים זיהו הזדמנות לחזור לגור בסמיכות להורים בפרויקט חדש והחליטו לבצע רכישה בשלב מוקדם יחסית מתוך הבנה שלטווח הארוך זה ישתלם להם."

"בשכונת הדרים בשוהם יש כמות גדולה מאוד של רוכשים מהיישוב ומהסביבה", מסכים רז שרייבר, סמנכ"ל השיווק של קבוצת אלמוג הבונה את פרויקט A-LA-PARK. לדברי שרייבר, "התושבים רוצים להישאר ביישוב, הם רוצים שהילדים שלהם שמתבגרים ויוצאים מהבית יישארו קרובים, והם יודעים שזוהי עתודת הקרקע האחרונה שיש בשוהם ושיהיה קושי למצוא דירות חדשות ופרויקטים נוספים בטווח הנראה לעין. תוכנית המתאר של היישוב שפורסמה לאחרונה מבהירה כי למעט שכונת הדרים, התרחבות עתידית של היישוב תהיה בעיקר בהתחדשות עירונית בשכונות ותיקות. נתונים אלה, לצד התכנון המיטבי והמושקע של השכונה, מביאים לנהירה של רוכשים מהיישוב ומיישובים סמוכים מכל הסיבות הנכונות".

ואולם בפרויקטים של התחדשות עירונית של שכונות ותיקות, אנו רואים הרבה פעמים תמונה הפוכה. לדברי שרייבר, "שמנו לב לתופעה מעניינת: התושבים נוטים להחמיץ את השכונות שמתחדשות להן מתחת לאף, ולוקח להם זמן להשתחרר מהדעות הקדומות שלהם על השכונה ולהבין עד כמה השינוי גדול וקרוב. הידע הרב שלהם בנוגע לשכונה עומד להם לרועץ, יש להם עמדה איתנה וחסרת סייגים וקשה לשנות את דעתם. דווקא תושבים שמגיעים מערים סמוכות או מאזורים אחרים, או לחילופין משקיעים מהארץ ומחו"ל, יכולים לראות את הפרויקט בפתיחות ובעיניים אובייקטיביות, ולזהות את ההזדמנות. הרבה פעמים אנחנו רואים שמי שקונה בהתחלה ובמחירים הטובים ביותר זה דווקא אנשים מיישובים סמוכים או ממרכז הארץ, ורק בהמשך, כשהבניינים כבר מתקדמים והמחירים מזנקים, התושבים של העיר והשכונה נזכרים שהם גם רוצים לעלות על הגל. אלא שאז מחירי הפריסייל כבר מזמן נגמרו והם קונים ביוקר".

ומה הזמן הנכון ביותר לרכוש דירה בפרויקט חדש?
שרייבר: "תקופת הפריסייל, עוד בטרם התקבל היתר, מציעה בדרך כלל את המחירים הטובים ביותר שיהיו בפרויקט. מי שרוכש לפני קבלת היתר לוקח על עצמו חוסר ודאות מסוים, זמן המתנה ארוך יחסית לאכלוס וכו', ולכן נהנה מהמחיר הנמוך ביותר. אנחנו מכירים סוג אחר של קונים, שעד שהם לא רואים בעיניהם את הבניין מוקם ולובש צורה הם לא יבצעו עסקה. הרוכשים האלה נהנים מוודאות גדולה יותר ומזמן קצר יותר עד לאכלוס, אבל הם ישלמו מחירים גבוהים יותר וגם לעתים יחמיצו את דירת החלומות שלהם עם כיוון הנוף הספציפי או הקומה המועדפת, כי יצטרכו לבחור מבין הדירות האחרונות שנותרו לשיווק, שהן בדרך כלל הדירות הגדולות והיקרות בפרויקט".
רוכשים מבחוץ

אורטל ליבר (צילום: אפרת מזור)

אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק בחברת רוטשטיין קובעת דווקא כי "ברוב המקרים הרוכשים אינם מקומיים – בבאר יעקב למשל, שהיא מאוד מרכזית ומאוד נגישה, אבל המחירים בה עדיין אטרקטיביים יחסית לגוש דן, אנחנו רואים שרב הרוכשים מראשון לציון, חולון, בת ים, רמת גן והסביבה. גם כ-20% מהרוכשים בשכונות גדולות שנבנות לאורך שנים הם כאלה שמשפרים בתוך השכונה, מדירת 4 חדרים שקנו לפני כמה שנים, משתדרגים לדירת 5 חדרים באותה שכונה, כי הם כבר מרגישים חלק מהקהילה, הילדים בבתי הספר, והם בעיקר מבינים איך 'עובדת' השכונה מבחינת נגישות, מרכז מסחרי ועוד".

אבי ביתן, סמנכ"ל השיווק בחברת מנרב מסביר כי "סוג הרוכשים מאוד תלוי שכונה, אבל בעכו למשל ראינו דפוס די מייצג למה שקורה בשכונות רבות. אזור הטיילת במשך שנים היה רק קרקע ריקה, וכך הכירו אותה התושבים המקומיים".
לכן, הוא מספר, "הראשונים לזהות את הפוטנציאל ולרכוש דירות בפרויקט היו דווקא משקיעים מהחוץ, שבהסתכלות על הנתונים היבשים, כמו הקרבה לקו המים, הבינו שהולך לקום שם משהו מעניין. רק אחרי שהחלו להבנות הבניינים הראשונים, גם האוכלוסייה המקומית החלה להסתגל לרעיון ולהבין שמגרש העפר באמת הופך לשכונת מגורים חדשה ויוקרתית, ואז גם הם החלו לקנות בפרויקט. מן הסתם ההמתנה עלתה להם כסף, כי יש הבדל בין לקנות משהו שהוא עוד בגדר 'פוטנציאל' שמזהים רק הראשונים, לבין משהו מבוסס יותר שהפוטנציאל שבו כבר ידוע לכלל".

תלוי בעיר

לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, "לכל שכונה יש את האופי שלה, המיקום שלה ומכאן גם הנגזרת של רוכשי הדירות. אם מדובר בעיר מבוקשת, רוכשי הדירות בשכונות החדשות מורכבים ממשפרי דיור המגיעים מהשכונות הוותיקות, זוגות צעירים ומשפחות המגיעות מהרדיוס הקרוב ומשקיעים. אם השכונה נמצאת ליד צמודי קרקע הרבה פעמים נראה גם מצמצמי דיור שמוכרים את צמוד הקרקע ועוברים לשכונה החדשה".
לדבריו, הזמן הנכון לרכוש דירה בשכונה חדשה משתנה על פי קהל היעד. "בדרך כלל הראשונים שמגיעים לרכוש דירות עוד בשלב שהן על הנייר הם המשקיעים והזוגות הצעירים שמחפשים מחיר כמה שיותר זול ומנצלים את מבצעי הפריסייל וככל שהבנייה מתקדמת מגיעים גם רוכשי דירות הפרימיום".
אשר מנדל, מנהל מכירות ארצי בחברת פרץ בוני הנגב, מסכים כי תמהיל הרוכשים משתנה משכונה לשכונה: "לדוגמה, בקריית מוצקין בשכונת קריית האומנים רוב רוכשי הדירות בפרויקט שלנו הם משפרי דיור. צריך לזכור כי קריית מוצקין נחשבת לטובה מבין יישובי הקריות ולכן משפרי הדיור שרכשו בשכונה הגיעו מהקריות ומחיפה".
לדברי מנדל הזמן הכי טוב לרכוש דירה משתנה בין רוכש לרוכש. "בעיקרון הזמן הכי כדאי מבחינה כלכלית הוא בתחילת הבנייה. כמו לדוגמא בנהרייה אנחנו בונים בשכונה החדשה ושם בגלל שהשכונה נמצאת בבנייה המחירים עדיין מאוד אטרקטיביים ופוטנציאל ההשבחה שלה גבוה. כאשר השכונה תתחיל להתאכלס במחירים כבר יהיו הרבה יותר גבוהים. עם זאת צריך לקחת בחשבון שלעיתים לוקח זמן מרגע האכלוס עד שהשכונה מתפתחת".

רוכשים בשכונה הסמוכה

יזמי שכונת קריניצי החדשה, החברות אשדר, צמח המרמן ואזורים מדווחים ש-70% מרוכשי הדירות מגיעים בהיישובים הגובלים בשכונה.
קריניצי החדשה כוללת 4 מגדלי יוקרה עם 476 דירות, כשבכל מגדל חדר לרווחת הדיירים, סטנדרט בנייה גבוה במיוחד ועיצוב בלעדי לחללים המשותפים. שכונת קריניצי החדשה ממוקמת בין מרכז רפואי תל השומר לבין אוניברסיטת בר אילן, ומבוקשת בקרב אוכלוסיה ברמה סוציו אקונומית גבוהה.

מניתוח נתוני המכירות בשכונת קריניצי החדשה ברמת גן מהשנתיים האחרונות, שבוצע על ידי החברות השותפות לפרויקט, עולה כי הרוב המכריע של רוכשי דירות, כ-70% מכלל הרוכשים, הינו מבקעת אונו. הערים העיקריות מהן הגיעו הרוכשים הן קריית קריניצי, קריית אונו, נווה מונוסון, רמת גן בדגש על אזור הרוא"ה/שדרות ירושלים ומרום נווה, וגם מגבעת שמואל. עוד עולה מהניתוח, כי כ-30% מתוכם הינם ילדים לתושבי רמת גן וקריית אונו שרצו להתגורר בקרבת ההורים, ושקיבלו סיוע מהם ברכישת הדירה. כ-60% מהרוכשים הם בגילאים 33-45.

לדברי רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק בחברת אשדר מקבוצת אשטרום "אנחנו לא מופתעים מהנתונים הללו. עבור מי שגדלו והתחנכו ברמת גן – האופציה של להישאר בבקעת אונו היא טבעית. כאשר מדובר בזוג צעיר שמקים משפחה, הקרבה להורים והאפשרות לקבל מהם סיוע בגידול הילדים נמצאים בסדר עדיפויות גבוה מאד כשמדובר בבחירת מקום מגורים. ההורים מצידם גם מעוניינים שהילדים יהיו קרובים אליהם, וברוב המכריע מסייעים להם ברכישה".

אפקה תמונה מעודכנת (צילום: גיא ודורון לוי)

תמהיל תלוי גיאוגרפיה

לדבריה, "תמהיל הרוכשים מאוד משתנה בהתאם לאזור, אבל אפשר להצביע על כמה קבוצות חוזרות. בשכונת גלי כרמל שבטירת הכרמל למשל, היו הרבה חבר'ה צעירים שגדלו בטירת הכרמל ושההורים שלהם עדיין בסביבה הקרובה, רצו להישאר בעיר אבל בשכונה חדשה. כמו כן, ראינו הרבה משפרי דיור מטירת הכרמל. אל מול זאת, ראינו לא מעט זוגות צעירים ומשפרי דיור מחיפה, שעמדה בפניהם ההתלבטות בין רכישה בגלי כרמל לבין שכונת נאות פרס החיפאית אך הסמוכה אליה. מתוך הבנה שבגלי כרמל הם מקבלים את אותו מוצר בדיוק אבל ב-400 אלף שקל פחות, הם החליטו לקנות בגלי כרמל המעניקה 'ואליו פור מאני' גבוה יותר.

"השאלה מתי לרכוש תלויה ברוכש: אם הוא מוכן יותר לקחת סיכונים, הוא יזהה את הפוטנציאל של השכונה וייקנה במחיר אטרקטיבי. מי שמעדיף ללכת על בטוח ייקנה בסמוך יותר לאכלוס. אבל בשכונות עם פוטנציאל, קרובות לרכבת ולכבישים הראשיים, למרכז תעסוקה ומסחר, ההשבחה היא עניין די בטוח: מי שקנה בגלי כרמל לפני 6 שנים שילם 870 אלף שקל לדירת 4 חדרים שהיום עולה 1.4 מיליון".

מתי פישביין (צילום: יעל בר פסח)

מתי פישביין סמנכ"ל השיווק בחברת קרדן נדלן קובע גם כן כי "תמהיל הרוכשים תלוי בעיקר בסוג השכונה ובתמהיל הדירות שבה. מרבית השכונות החדשות מתאימות בבסיסן לאוכלוסיות צעירות, אם זה זוגות או משפחות צעירות שזוהי דירתם הראשונה, ואם זה משפחות של משפרי דיור – וזאת בעיקר בזכות השירותים המוצעים בשכונות הללו. לכן אנחנו נראה את הרוכשים הללו גם מהעיר הוותיקה וגם מיישובי וערי הסביבה. יש כמובן גם שכונות שמושכות אליהן מצמצמי דיור, ואלה בדרך כלל יגיעו מהעיר הוותיקה, או מיישוב בסביבה (אך בד"כ לא מעיר גדולה אחרת)".

3 דורות

לדברי מיכל גליק, מנהלת השיווק של קבוצת קרסו נדל"ן, המקימה את מתחם אומאמי ברובע אריאל שרון, בקריית אונו, "באומאמי תמהיל הרוכשים הוא מגוון וכולל זוגות צעירים, הרוכשים את דירת המגורים הראשונה שלהם, משפרי דיור ומשקיעים מסוגים שנים. השקענו בתכנון ובניית מגוון דירות קטנות וגדולות במתחם כדי לאפשר למגוון אוכלוסיות הנמצאים בשלבים שונים של חייהם למצוא את הדירה המתאימה להם- הן מבחינת שטח והן מבחינת חלוקת החדרים.

בשכונות חדשות, על אחת כמה וכמה כשמדובר בגוש דן, אנחנו רואים עלייה במספר הזוגות והמשפחות הצעירות המגיעים יחד עם הוריהם לרכוש דירה באותה השכונה. ההורים מגיעים כדי לעזור עם הנכדים או פשוט כדי להיות קרובים לילדים. והמגוון התכנוני הקיים באומאמי מאפשר לנו להציע לכל רוכש את הדירה המתאימה לו.
מחצית מהרוכשים באומאמי מגיעה מקריית אונו והמחצית השנייה מגיעה תל אביב, גבעתיים, רמת גן ויישובי השרון.

רכישה בשלב הפריסייל זולה יותר

עפרה חדד, סמנכ"לית חברת יורו ישראל "פסגת זאב בירושלים היא שכונה ישנה עם בתים ודירות בני 40 שנה, שבהמשכה החלו להקים שכונה חדשה של אלפי יחידות דיור. השכונה החדשה נתנה מענה לתושבי השכונה הוותיקה לשדרג את דירתם הישנה וכן נתנה אופציה לזוגות לגור בקרבת המשפחה. הביקושים לדירות בשכונה מגיעים מצד זוגות צעירים ומשפרי דיור. רובם המכריע הם תושבי ירושלים, חלקם זוגות צעירים שזו להם דירתם הראשונה והם רכשו דירות 4 ו-5 חדרים. בין הרוכשים יש גם משפרי דיור ששדרגו את דירתם הנמצאת באזורים ותיקים של העיר לדירת 5 חדרים בקומות גבוהות בפרויקט חדש בשכונה חדשה, לצד משפרי דיור מהעיר עצמה ששדרגו לדירות גדולות ופנטהאוזים".

לדבריה, "הזמן הנכון לרכישת דירה חדשה הוא לקנות בתחילת המכרזים הראשונים על הנייר, מכיוון שאז המחירים הם מחירי פריסייל. משלב זה מחירי הדירות בפרויקט רק ילכו ויעלו ככל שתתקדם הבנייה, וכן לאחר האכלוס. נכון שבמקרים אלו החיסרון הוא להיכנס לדירה בשכונה שעדיין נמצאת בפיתוח, אך הרווח מעליית ערך הדירה גדול יותר מאי הנוחות".

משפרי דיור מתוך העיר

אחד הפרמטרים לעיר הפופולארית בקרב תושביה הוא שרוכשי הדירות בשכונות החדשות באים בעיקר מהעיר עצמה. מדובר על משפרי דיור המעוניינים להתגורר בעיר או זוגות צעירים שגדלו בעיר ולא מוכנים לעבור לעיר אחרת. אחת הדוגמאות לכך היא נהריה.

ירון שורק, מנכ"ל אלקטרה מגורים, מסביר כי "המשפחות הראשונות שהתאכלסו בשכונת אכזיב הן מנהריה והסביבה. הם רכשו את הדירות לפני כשלוש שנים והבינו את הפוטנציאל של האזור והפרויקט. פיתוח סביבתי מרשים, קירבה ונגישות לים וכבר עתה נרקם חיבור השכונה לנהריה. אני בטוח כי ככל שהבנייה תתקדם ומשפחות נוספות יתאכלסו נראה את אכזיב כאחת השכונות הפעילות והמוצלחות ביותר בנהריה".

זול יותר ממרכז העיר

י

יפה סדן (צילום: יח"צ)

פה סדן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת יוסי אברהמי, מספרת כי "לשכונות חדשות שנבנות בארץ מגיעים בעיקר משפחות שרוצות להשתדרג וליהנות מדירות גדולות ומרווחות ובמחירים שיכולים לעמוד בהם, יחסית לדירות המוצעות במרכזי הערים. זוגות צעירים מבינים כי כדי ליהנות מדירה חדשה ואיכותית, בשכונה מתוכננת עם גני ילדים, גנים ציבורים ושירותים עירוניים מוסדרים, הם צריכים לעבור לשכונות חדשות".
"כך היה כששיווקנו בקריית השרון בנתניה את הפרויקט שבנינו 'אגמים'", מספרת סדן ומוסיפה, "זאת היתה שכונה חדשה שקמה במזרח נתניה, ומי שהגיע לשם היו תושבים מהרצליה והסביבה שרצו לרכוש דירה חדשה גדולה במחיר שהיה מספיק אז לדירת 3 חדרים בהרצליה. כיום מדובר באחת השכונות היוקרתיות בעיר. בנאות פרס בחיפה אנחנו מזהים בדיוק את אותה תופעה: זוגות צעירים באים ורוכשים דירה גדולה וחדשה בשכונה שנבנית מתוך הבנה כי במרכז העיר אותה דירה תעלה הרבה יותר כסף. כעת מגיע השלב שמשפרי הדיור מזהים את הצלחת השכונה ומחפשים דירות מיוחדות ויקרות יותר שמתאימות לרצון שלהם לשדרג את איכות החיים ולגור בדירת דופלקס, לופט או פנטהאוז".

משפרי דיור נשארים בשוהם

שרון בן צבי סמנכ"לית השיווק בקבוצת לוינשטין מציינת כי "זהות הרוכשים בשכונה החדשה משתנה על פי העיר. כשמדובר בעיר צעירה וחזקה כמו שוהם אנו מזהים בפרויקט לוינשטין בשוהם רוכשים שמגיעים משוהם עצמה ורוצים להישאר בה כמו זוגות צעירים שגדלו בעיר ורוצים לגדל את ילדיהם בשכונה החדשה או משפרי דיור שמבקשים בית גדול יותר.

במקרה של שכונות בערים מעט מרוחקות ממרכז הארץ אך עם נגישות תחבורתית ואפשרות תעסוקה נזהה לא רק רוכשים מהעיר עצמה. כך למשל ביקנעם – בשכונת שער הגיא אנו מקימים את פרויקט בית בחורש, הרבה רוכשים הגיעו לפרויקט גם ממרכז הארץ. הם רוצים לרכוש לעצמם בית פרטי חדש בשכונה חדשה במחיר שפוי ומוכנים לעבור לשם כך לאזור אחר שיש בו אפשרויות תעסוקה וניידות.

אוכלוסיית הרוכשים בשכונה מורכבת מהייטקיסטים העובדים באזור ההייטק פארק הקרוב לשכונה, ממשפרי דיור מהסביבה, מצמצמי דיור מהישובים היותר יוקרתיים העוטפים את יקנעם ומחובבי נוף של טבע מכל הארץ. מלבד זאת, יקנעם הפכה בשנים האחרונות לנגישה מאוד ומבוקשת ע״י חברות ההיטק המאכלסות את אזורי תעסוקה הסמוך לפרויקט.

בכפר יונה עם פרויקט בית בכפר המוקם בשכונת שרונה, מרבית הרוכשים מגיעים דווקא מערים סמוכות. בשנים האחרונות העיר הפכה למבוקשת מאוד על ידי אוכלוסייה במעמד סוציו אקונומי גבוה. כשעיקר הרוכשים בשכונה החדשה הם זוגות צעירים למשפחות שגדלו באזור השרון ורצו שמור על קרבה למשפחה. הם מגיעים מהערים כמו רעננה, כפר סבא, הרצליה ונתניה".

חלופה ללב גוש דן

גל קסטל, מנהל השיווק בחברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות מסביר כי "הבנייה החדשה האטרקטיבית ביותר כיום היא בעצם ב'מעגל השני' אחרי גוש דן- זוהי בעצם המעטפת של אזור ת"א-ר"ג- גבעתיים, והמעגל הזה כולל את לוד, רמלה, רחובות, נס ציונה וכו'. המעגל הזה הופך להיות היום מאוד אטרקטיבי עבור מי שרוצה לגור במרכז, אבל לא יכול להרשות לעצמו דירה בלב גוש דן.
מהבחינה הזו, שכונות באזורים אלה, כמו השכונה החדשה שנבנתה בבאר יעקב, או השכונות שצפויות להיות מוקמות על השטח של בסיסי צריפין, הופכות לאבן שואבת למשפחות צעירות ולמשפרי דיור מאזורים אחרים בארץ, שמזהים באזורים אלה הזדמנות אטרקטיבית במיוחד".

לעומת זאת, מוסיף קסטל, "באזורים פריפריאליים יותר – כמו באר שבע, מגדל העמק ואזורים נוספים – אנחנו רואים שהרוכשים הם בעיקר זוגות צעירים ומשפרי דיור בני המקום, או מקסימום תושבי הישובים הסמוכים שמבקשים לעבור לעיר הגדולה. ההגירה מהמרכז לאזורים אלה היא בעיקר של זוגות צעירים שידם אינה משגת דירה במרכז ובוחרים באחת משתי האפשרויות- או שהם רוכשים דירה בפריפריה ועוברים להתגורר בה, או שהם רוכשים דירה בפריפריה שמשמת להשקעה ובאמצעותה מממנים את מגוריהם במרכז".

משקיעים שמחפשים הזדמנות

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מסביר כי בין הרוכשים החדשים בשכונות החדשות ישנם אנשים שמצד אחד צריכים דירה ומזהים ששכונה חדשה הינה השקעה פוטנציאלית, "שכן מרגע השיווק עד הקמתה המחיר יכול לעלות ב-30%. שכונת גליל ים בהרצליה,למשל, מושכת אליה רוכשים מצפון תל אביב ומהרצליה עצמה".
הרחבה – למשפחות עם ילדים

שכונות חדשות ניתן למצוא גם בקיבוצים במסגרת פרויקטי הרחבה שונים. בקריית ענבים מוקמת בימים אלה שכונה חדשה הכוללת כ- 300 בתים חדשים – צמודי קרקע ומבנים גג-גן ועוד כ-50 בתי מגורים ומבני ציבור חדשים שיבנו לטובת הקיבוץ.
מנתוני המכירות של יזמי הפרויקט – דיין בראזני וראובן אלה, עולה כי קרוב ל-70% מהרוכשים הם זוגות צעירים עם 2 ילדים קטנים המבקשים להתגורר להתגורר בקיבוץ בשל חיי קהילה. יתר הרוכשים בפרויקט הם זוגות צעירים ללא ילדים שרכשו את ביתם הראשון וכן זוגות מצמצמי דיור, הוריהם של הרוכשים הצעירים. עוד עולה מהנתונים שנמסרו, כי 75% מהרוכשים מגיעים מאזור מבשרת – ירושלים ו- 25% מאזור מודיעין ועד תל אביב.

היזם ראובן אלה מציין כי "עיקר הרוכשים בפרויקט הם משפחות צעירות שמבקשות חינוך טוב לילדיהם לצד חיי קהילה פוריים. אנו שמחים להיות חלוצי הדרך בהקמתו של הקיבוץ החדש ולאפשר למשפחות חדשות חיים קהילתיים כמו שרק אפשר למצוא בקיבוץ. האזור ומיקום הפרויקט בין ירושלים לת"א, בהרי ירושלים בדיוק באמצע הדרך וזה מאפשר לעבוד ולבלות בשני האזורים. מסביב לקיבוץ נטועים כרמים ולצידם פועלים יקבי בוטיק איכותיים שבשנים האחרונות הפכו לאזור בילוי עם הרבה מאוד בתי קפה, גלריות לאמנות, מסעדות שנפתחו כאן לאחרונה".

באים בעקבות המחיר

לדברי יעל דקל-הניג סמנכ"ל שיווק בחברת אפגד היוזמת את פרויקט המגורים החדש "אפגד בעיר היין" בשכונת עיר היין באשקלון, "בשכונה החדשה המוקמת בימים אלו, מצוי תמהיל דירות מגוון שאמור לתת מענה לטווח רחב של קהלים – משפרי דיור וזוגות צעירים, כך שללא ספק מדובר יהיה בשכונה בעלת אופי חדשני וצעיר".
"העיר אשקלון בפרט", היא מוסיפה, "נהנית מהגירה חיובית, בעיקר זוגות צעירים ומשפרי דיור תושבי הסביבה, אך גם מאזור השפלה וגוש דן המחפשים סביבת מגורים איכותית במחירים סבירים. לשם השוואה, בשכונה החדשה שנבנתה באשקלון בשנים האחרונות כמו אגמים הקהל שהיה הראשון לרכוש היה קהל המשקיעים לאור המחירים הנמוכים יחסית ופוטנציאל ההשבחה שהיה גלום בדירות שנקנו "על הנייר". קהל המשקיעים העלה אוטומטית את ערך הדירות, דבר שעורר גם את השוק המקומי".

"שני להגיע היה קהל משפרי הדיור, בעיקר מאשדוד הסמוכה שבקש לשפר את איכות החיים במעבר לשכונה חדשה וקניית נכס זול וגדול באופן משמעותי לעומת הדירה בה גרו. ואחרון היה הקהל המקומי לאחר שראה את השכונה מתחילה להיבנות. אני סבורה כי ב"עיר היין" נראה מגמה מעט שונה מכיוון שמדובר כאן בהקמה של מגה שכונה, ממש "עיר חדשה" על כל משמעויותיה שתמשוך אליה, כבר בהתחלה, גם קהל מקומי, בעיקר משפחות משפרי דיור שיגיע מהשכונות הוותיקות".

גם גלעד יפרח, מנכ"ל קבוצת גלעד מאי היוזמת ובונה את פרויקט המגורים my שדרות בפארק בעיר שדרות מספר כי "קהל היעד שלנו הם זוגות צעירים ומשפחות צעירות וכן גם קהל משפרי דיור, בני העיר ותושבי היישובים הסמוכים אשר רואים בשדרות את ביתם ועתידם, בעיקר לאור החזון שהולך להתממש כאן בשנים הבאות. לאחרונה התחלנו את שיווק הפרויקט ואנו מצפים לרמת ביקושים גבוהה במיוחד לאור המוצר האטרקטיבי שאנו מציעים בשילוב עם תפיסת החיים הכוללת ששדרות מציעה".
בראש ובראשונה, מסביר יפרח, "מדובר על מחירים נוחים ומונגשים המתאימים לכל הקהלים שבאים לידי ביטוי גם להטבות לתושבי המקום וגם לאלו העוברים להתגורר בה. שנית, תכנון השכונה והפרויקט – מדובר במגורים באחת השכונות המתוכננות ביותר בארץ, שכונה ירוקה וחכמה, המציעה שילוב של איכות חיים מודרנית, המותאמת בעיקר למשפחות".

בעקבות התרחבות המשפחה

אלי ויצמן מנכ"ל חברת אינביו המשווקת את פרויקט "אמירי פארק חדרה" של חברת אמירי גן אומר כי "אחד המאפיינים הבולטים של הקהל המגיע לרכוש דירה בשכונה חדשה הוא התעניינות מצד משפחות צעירות ומשפרי דיור, המבקשים לרכוש דירה בשל התרחבות המשפחה. קהל שמורכב מזוגות צעירים ומשפחות הינו קהל שעל מנת לרכוש דירה במחיר אטרקטיבי יחסית מוכן להתגורר בשכונה חדשה גם אם בשלבי ההקמה הראשוניים עדיין לא הושלמו כל התשתיות ומתבצעת בנייה חדשה".
למשל, הוא מוסיף, "השלבים הראשונים של שכונת הפארק התאפיינו במחירים נוחים יחסית, רמת הסטנדרט טובה, וודאות גדולה בקשר לדירה, גמישות בכל הקשור לשדרוגים, התאמת הדירה לצרכי הרוכשים ומגוון דירות שונות לרכישה. הרוכשים בשכונות החדשות מזהים את הפוטנציאל הטמון בשכונה כבר בשלביה הראשונים".

קורצים לתושבים חוזרים

אווה פיקל, המשווקת את פרויקט URBAN GARDEN של קבוצת יובלים בשכונת "נווה זמר" ברעננה מסבירה כי "כל שכונה חדשה הנבנית היום מנסה לבדל עצמה כך שתציג מאפיינים ייחודיים לקהלי היעד אליהם היא פונה. "נווה זמר" ברעננה הינה שכונה חדשה הנבנית בעיר לאחר כשני עשורים ללא בניה חדשה ונותנת מענה לביקוש למגורים עבור תושבי העיר המעוניינים לחזור אליה לאחר שעזבו את העיר למגורים בשכונות חדשות בערים הסמוכות וכן לתושבי ערים סמוכות בשרון".
אפיון הרוכשים בשכונה החדשה, היא מוסיפה, "מראה כי רבים מהם עוזבים בית פרטי צמוד קרקע בהם התגוררו בשנים בהן היו משפחה צעירה, וכעת משהילדים בגרו ועזבו את הבית, והבית עצמו התבגר ודורש טיפול רב, הם חשים שצורת מגורים זו כבר אינה משרתת אותם ומעדיפים לעבור דווקא לדירה מרווחת בבניין מגורים חדש. לרוב מדובר גם בהחלטה כלכלית מושכלת שכן, הבית הפרטי ברעננה יימכר במחיר גבוה ממחירה של דירה מרווחת בנווה זמר והרוכשים ישארו עם עודף".

כאשר ניבנית שכונה חדשה יש המתלבטים אם זה הזמן הנכון לעבור אליה?
"בעניין זה יש להבין שתזמון המעבר לשכונה חדשה תלוי באופי הרוכשים. כך למשל רוכש בתחילת דרכה של השכונה הוא רוכש המסוגל לדמיין קדימה, מאמין במוצר ובשכונה ומרוויח את המחיר הנמוך יותר ואת מבחר הדירות הגדול יותר , גם אם המחיר הינו אי הנוחות של מגורים בשכונה הנמצאת בהקמה. לעומת זאת, רוכש שחשוב לו לראות את השכונה, את הבניין בסיום שלד או גמר, את מיקום הפרויקט לעומת פרויקטים אחרים וכדומה, לוקח בחשבון כי מבחר הדירות מהן יוכל לבחור יהיה מצומצם יותר והמחיר יהיה יקר יותר אבל הוא "ירוויח" את מועד האכלוס הקרוב יותר. מצב זה מתאים פעמים רבות למי שכבר יש ברשותו בית או דירה כיוון שהקרבה למועד האכלוס מייצרת וודאות גדולה יותר לגבי המחיר שיוכל לקבל על מכירת הנכס הקיים".

ביקושים משתנים על פי זמן

עו"ד נדב בריח, מנכ"ל ובעלים של חברת שיווק נדל"ן בי נדל"ן: "בשכונות חדשות יש תהליך ביקושים משתנה על פני ציר הזמן של הקמת השכונה. בשלב הראשון, עם תחילת השיווק בשכונה, הרוכשים מגיעים בעיקר מהעיר הוותיקה ומהישובים הקרובים ורוצים ליהנות מהמחירים הנמוכים יותר שמוצעים בתחילת הקמתה של שכונה וממבחר גדול יותר של דירות. כך לדוגמה, בשכונת "פסגות אפק" החדשה בראש העין, הרוכשים בתחילת הדרך היו בעיקר מראש העין ומישובים סמוכים כגון פתח תקווה, שוהם, ויישובי דרום השרון. בשלב השני, לאחר אכלוס השכונה והיווצרות הקהילה במקום, מתחילים ביקושים חזקים מצד משפרי דיור מהשכונה עצמה שרכשו במחירים זולים יותר בתחילת הדרך, מכירים היטב את השכונה על כל שירותיה הקיימים ומעוניינים לשפר לדירה גדולה יותר בתוך השכונה. בפרויקט צמודי הקרקע של חברת cpm ״משעולי אפק״ בפסגות אפק בראש העין, רואים בבירור כי חלק גדול מהרוכשים הנם משפרי דיור מהשכונה אשר רכשו דירות בתחילת הדרך והיום משפרים לבית דו משפחתי עם גינה".

בקרית ביאליק – 60% רוכשים מהקריות

הרוב המכריע של הרוכשים בשנה האחרונה בשכונת אפקה בקרית ביאליק הם תושבי חיפה והקריות: לפי נתוני חברת גיא ודורון לוי הבונה 998 יח"ד בשכונה, 60% מהרוכשים הם תושבי הקריות ו-20% נוספים מגיעים מחיפה. לדברי אושרי זפרני, סמנכ"ל שיווק ומכירה בחברת גיא ודורון לוי, השכונה זכתה לביקוש גם בקרב תושבי יישובים אחרים באזור חיפה והצפון שביניהם יקנעם, נהריה, כרמיאל ועוד.
בנוגע למועד הטוב ביותר לרכישה אומר זפרני כי "מי שרכש בשלב מוקדם נהנה מהבחירה הרחבה ביותר מבין הדירות, ויש רוכשים שעניין זה קריטי עבורם. מי שרוכש קרוב לאכלוס נהנה מיתרונות משמעותיים אחרים – זמן קצר לאכלוס שמשמעותו הכלכלית גדולה. למשפחה הממוצעת קשה לשלם משכנתא ושכירות במקביל, רוכשים שקונים עכשיו יכולים להיכנס לדירה כבר בעוד מספר חודשים, ומבחינתם זו עסקה מצוינת".

לדבריו, אפקה היא מהשכונות החדשניות ביותר הנבנות בימים אלה בישראל, בסמוך לצירי תחבורה נוחים אשר יחברו את העיר למכרזי התעסוקה והמסחר הן בתחבורה פרטית והן בשימוש בתחבורה ציבורית – אוטובוסים ומטרונית. הפרויקט צמוד לשמורת הטבע אפק ולנחל נעמן, סביב פארק מרכזי, בתי ספר, שירותי קהילה ותכנון קפדני שיאפשר איכות חיים ברמה הגבוהה ביותר לרבות מחלפי כניסה לשכונה מכביש 22 וכביש 4.

בדיקות בעירייה

לדברי אורית גבאי, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת גבאי: "העניין עם נדל"ן הוא, שבניגוד להשקעה במניות למשל, הרבה יותר קל למרבית האנשים ללמוד אותו ולהבין את התבנית שלו. אם מסתכלים על שכונה עתידית, בודקים בעירייה מה כולל הפיתוח הסביבתי שלה, בודקים כמה היא קרובה לצירי תחבורה ולתחבורה ציבורית כמו תחנת רכבת, בודקים כמה שכונות נבנות סביבה והאם הן משגשגות יותר או פחות, האם צפויים לקום מרכזי מסחר ותעסוקה בסביבה, האם היא קרובה יחסית לאוניברסיטה או מכללה.

"כל הגורמים האלה מאפשרים לרוכש לקבל מושג לגבי הפוטנציאל של השכונה. אם מזהים פוטנציאל, ההמלצה תהיה לקנות כמה שיותר מוקדם, כי אז גם אם ננטרל עליית מחירים כללית בשוק, המחירים בשכונה הספציפית יעלו כתוצאה מהשבחה אזורית. קו החשיבה הזה נכון גם בשכונה כמו בן גוריון בשדרות, אך גם בשכונה כמו נווה זמר ברעננה – כי למרות שהיא חלק מרעננה בה המחירים כבר גבוהים ממילא, זהו עדיין אזור חדש שנבחן בזכוכית מגדלת, ויכול להצליח יותר או פחות".

אמיר כהן (צילום: יח"צ)

אמיר כהן, מנהל מכירות ארצי בחברת י.ח דמרי מוסיף כי "העובדה שהשכונות החדשות ממוקמות בפרברי הערים ונגישות לצירי תנועה ראשיים, הופך אותן לאטרקטיביות במיוחד עבור תושבים מחוץ לעיר. אם נסתכל על שכונה כמו כרמי גת, הרוכשים שלה מחפשים מקום אורבני אך זול יחסית, שיש להם בו הזדמנות ליצור קהילה חדשה – מה שתושבי העיר לא בהכרח צריכים".
דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים בחברת אמריקה ישראל להשקעות מסכם: "מקור הרוכשים משתנה, לאנשים שבאים מחוץ לעיר זה מאוד טבעי ללכת על שכונה חדשה, שכן הם לא תמיד מכירים את ההבדלים והניואנסים הדקים בין שכונות ותיקות, שיכולות לפעמים להשתנות על חודו של רחוב אחד".

זה למשל המצב בשכונות הוותיקות של עכו, אל מול שכונת צפון הכרם שיש לה 'סטנדרט' גבוה אחיד. לתושבי העיר, זה תלוי גיל – הצעירים הרבה פעמים הולכים על מה שחדש, אבל לא רק הם, באופן כללי, מי שאורח החיים של שכונה חדשה מתאים לו יפנה גם הוא לכיוון הזה. לגבי תזמון הרכישה, כמובן שמי שרוצה ללכת על בטוח יחכה לראות את המוצר המוגמר, אבל עליו לקחת בחשבון שהדבר יעלה לו גם בכסף וגם בצמצום של מלאי הדירות שהוא יכול לבחור ממנו".

טוב לדעת
נגישות