Search magnifier

חיפוש

חדש באתר: גיליון סוף השנה של 'דיזיינר' - מגזין העיצוב של ישראל. לחצו כאן ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים

מטפסים לגובה, למרות הקשיים

הבנייה לגובה רוויית אתגרים. העלויות גבוהות יותר – הן ליזמים והן עלויות התחזוקה של הדיירים, אבל למרות זאת מדובר במגמה מתרחבת, כאשר המתכננים והיזמים מחפשים וגם מוצאים פתרונות להוזלה ולייעול

פרויקט שער רחובות (הדמיה: V5 אדריכלים)

קו הרקיע של תל אביב והסביבה כבר לא מתרגש ממגדלים של 40 קומות או אפילו 60 קומות. רק לפני חצי שנה אישרה הועדה המקומית ברמת גן את מגדל 120 במתחם הבורסה, מגדל בן 120 קומות שיתנשא לגובה של 520 מטר ואמור להכנס לרשימת 10 המגדלים הגבוהים בעולם ועוד מגדלים רבים נמצאים בהליכים שונים של אישורים או הקמה בימים אלו.

הסיבות לצמיחת המגדלים במרכז מגוונות. "הקרקע במרכז אוזלת וכולם רוצים להתקרב לתל אביב, גם בתעסוקה וגם במגורים כי כל מרכזי הבידור, הבילוי והתעסוקה נמצאים במרכז", מסביר המהנדס ישראל דוד, שקיבל השנה פרס מפעל חיים על תרומה יוצאת דופן של הקמת מבנים רבי קומות בעולם מהמועצה העולמית לבניית רבי קומות. זהו פרס שרק 14 אמריקאיים קיבלו ב-50 השנה האחרונות.

משתנים שיש לקחת בחשבון

ישראל דוד (צילום: יח"צ)

ישראל דוד, שהוא הוא גם ממלא מקום יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות ונציג  המועצה העולמית לבניית רבי קומות (CTBUH) בישראל, מסביר כי "הקמת מגדל היא אתגר תכנוני והנדסי לא קטן. בתכנון וביצוע מגדלים כאלו יש צורך במיומנויות מיוחדות ויצירתיות. אני מתכנן מגדלים כאלו במשך 20 השנים האחרונות,  ממגדל משה אביב בשנת 1995 ועד מגדל שרונה עזריאלי", מספר דוד. "במגדלים האלו ישנן תופעות הנדסיות מורכבות כגון השפעות רוח על נוחות המשתמש, יציבות לרעידות אדמה, חומרים חדשים, בניה ברת קיים, תנועות ותזוזות של המבנה בגין השפעות אקלימיות שונות, יעילות בביצוע, תחזוקה ועוד, ויחד עם זאת, המגדלים החדשים עוד יותר גבוהים, עוד יותר אייקוניים ועוד יותר יוקרתיים, ואנחנו מוכנים ומזומנים לאתגר," מסביר דוד.

"מה שמדהים זה קצב הקמת המבנים רבי הקומות בישראל: בשנים האחרונות היזמים, האדריכלים, המהנדסים והקבלנים הישראליים מתקדמים ביצירתיות והחדשנות שלהם בתחום זה של הקמת מבנים רבי קומות בצעדי ענק. אני רואה לפעמים מבנים שמתוכננים בחו"ל ואני פשוט המום מהשבלוניות וחוסר היציאה מהקופסא, ומאידך מתפלא כל יום מקצב ההתפתחות הטכנולוגית וההנדסית שמתרחשת כאן. גם בתחום זה ישראל היאstartup nation ", מסכם דוד.

חסכון משמעותי בעזרת תקינה

גיא גבע (צילום: יח"צ)

חברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברים גבע, ערכה במשך למעלה משנה, מחקר מקיף על האפשרויות להפחתת עלויות ההקמה מגדלים רבי קומות למגורים, וכן הפחתה בעלויות התחזוקה שלהם. גיא גבע, יו"ר וקסמן גוברין גבע, מסביר: "חקרנו את העניין הזה והגענו למספר תובנות משמעותיות. שינויים בתקינה, לצד התאמות שהשוק צריך לעבור, יכולים להקטין באופן ניכר את עלויות ההקמה של רבי קומות".
לדבריו, "אחד הנושאים הבולטים שעלו במסגרת המחקר שלנו, יכול להמחיש את הנושא: בישראל, בניגוד לנעשה בעולם, נהוג לבצע מילוי מתחת לרצפות בכל מבני המגורים, גם ברבי קומות. במגדל של 30 קומות מדובר על תוספת של כ-7,000 טון עומס על השלד והביסוס, והגבהת המבנה שלא לצורך בעוד כ-4.5 מטר. החיסכון בביטול של שכבות המילוי הוא משמעותי מאוד, אבל כדי להגיע אליו נדרשים שינוים בתקינה, התאמה של שיטות ביצוע ובסופו של דבר גם "חינוך" של הצרכנים שיקבלו מוצר עם מאפיינים שונים ממה שמקובל בארץ".
באותו אופן, מספר גבע, "איתרנו מרכיבים רבים, ששינוי שלהם יפחית את עלות ההקמה, אולם כולם מחייבים חשיבה "מחוץ לקופסא", ושיח שבו מעורבים כלל בעלי העניין – מתכננים, קבלנים, יזמים וכמובן המדינה.

"דוגמה טובה לכך עלתה בדיון של אחד הצוותים שלנו בסוגיית הצורך בביצוע של ממ"דים ברב קומות, אל מול האפשרות להפוך את חדרי המדרגות לאזור מוגן. ההשפעה של הממ"דים על עלות ההקמה היא לא מבוטלת, וגורמים מקצועיים שהתייעצנו איתם, העלו את האפשרות שמיגון בתחום הגרעין, לא בהכרח ישיג תוצאה פחות טובה".

תכנון נכון יוזיל את התחזוקה

גם בנושא האחזקה, טוען גבע כי ניתן להקים מגדלים רבי קומות, שעלות האחזקה שלהם נמוכה משמעותית מהמצב הנוכחי. "הנקודה המרכזית, נמצאת בקשר שבין שלב ההקמה לעלות האחזקה. חלק גדול מעלויות של האחזקה במגדלים הולך היום לניקיון ולשמירה. תכנון, שמתחשב בעלויות האחזקה ושימוש נכון בחומרים, יכול להפחית באופן ניכר את עלות הניקיון. דוגמא בולטת לכך, היא השימוש, שנעשה פעמים רבות במגדלים, בקירות מסך שמחייבים ניקיון באמצעות מערכת ניקוי חיצונית, שלה עלויות הקמה ותפעול גבוהות. באותו אופן, שימוש במערכות צילום וזיהוי ביומטרי וחיבור למוקדים מאוישים, עשויים לייתר את הצורך בשומרים במבנה".
נקודה נוספת שמעלה גבע היא היעדר אין זהות אינטרסים בין הגורם שמקים את הבניין למי שבסופו של דבר מחזיק אותו, כלומר הדיירים. "כמו בכל מוצר שאנחנו רוכשים, ישנו Trade-off בין עלות הרכישה לבין איכות המוצר ומשך החיים שלו. במצב הנוכחי, קבלן עלול לעשות שימוש במוצרים נחותים במטרה לפחית את עלויות ההקמה. מי שישלם על זה בסופו של דבר הם הדיירים, שיידרשו לתיקונים או החלפה של ציוד מוקדם מהצפוי".

כהמשך ישיר לקשר שבין ההקמה לאחזקה, מדבר גבע על נושא השימוש בפרוטוקול פתוח, שכבר נדון במסגרות רגולטוריות שונות. "הכוונה היא להביא למצב שבו לכל מערכת שמותקנת בבניין יהיה יותר מספק אחד, שיכול לתת עבורה שירות. זו אחריות הרגולטור לייצר סביבה עסקית תחרותית, שבה הדיירים לא יהיו בני ערובה בידי ספק יחיד", מסביר גבע.

נושא אחרון שמעלה גבע, הוא נושא קרן הפחת. "היום אין חובה לדיירים להחזיק בקרן פחת. "יש להסדיר את הנושא בחקיקה ובמקביל לייצר את המסגרות שבהן תנוהלנה הקרנות. בהנחה שעלות האחזקה במגדל תגיע לכ-500 שקל בחודש לדירה, צריך להבטיח שכ-20% מהסכום, ייצבר בקרן פחת, שתאפשר מעת לעת החלפה של רכיבים, שהגיעו לסוף אורך החיים שלהם. היות וכיום כבר ברור שבניה לגובה היא הכרח בישראל , ראוי שגם המדינה תבחן הטבות פיננסיות לקרנות הפחת, במטרה לעודד אחזקה נאותה של מבנים לאורך שנים ", מסכם גבע.

התיעוש – ייקצר את משך ההקמה

בעשור הקרוב כל דירה שלישית בישראל תיבנה במגדל מגורים בני למעלה מ-10 קומות, בעוד שבתחילת שנות ה-90, רק 2 מתוך מתוך 100 דירות שנבנו, נבנו בבניינים כאלה, כך עולה מתחזית ניתוח שוק הנדל"ן שביצעה חברת פז כלכלה והנדסה.
מניתוח הנתונים לגבי מגדלים מעל 21 קומות עולה כי עד לפני כעשרים שנה כמעט וללא היו קיימים בשוק מגדלי מגורים בגובה של למעלה מ-21 קומות וכיום כ-12% מתוך כלל הדירות החדשות נבנות במגדלים בגובה כזה או יותר.

מהניתוח עולה גם כי ככל שגובה הבניין עולה, כך גובר גם משך זמן הבנייה. כך לדוגמה, בשנת 2010 משך זמן הבנייה לאכלוס עמד על 26 חודשים, בשנת 2015 משך הבנייה התארך בחודשיים נוספים וכיום יעברו כמעט 3 שנים עד לאכלוס
דירה חדשה.

לדברי דניאלה פז-ארז, בעלים ומנכ"ל פז כלכלה והנדסה, משך הבנייה הוא קריטי כי הוא מהווה חסם בהגדלת היצע הדירות ולכן יש צורך בהתנעת מהלכים מיידים בתחום תיעוש הבנייה על מנת לקצר את משך הזמן שבו נבנים מגדלי המגורים.
"במחקר שביצענו עבור משרד הבינוי והשיכון בעבר מצאנו כי בבניית שני פרויקטים זהים שנבנו האחד בשיטה מתועשת והשני בשיטה קונבנציונלית, השימוש בשיטות בנייה מתועשות קיצר את משך הביצוע של הפרויקט בכשליש מהזמן", היא מפרטת.
לדברי פז-ארז, כחלק ממהלכים שיש לבצעם באופן מיידי יש צורך בהכשרת כח אדם מיומן בענף הבנייה במקצועות הקריטיים בדגש על מנהלי עבודה ומפעילי עגורנים, הקמת מכון לאומי למקצועות הבניה והגדלת מספר העובדים הזרים: "חשוב לשלב חברות בניה בינלאומיות הבונות בשיטת בניה מתקדמות ולסייע תקציבית לקבלנים שבוחרים להשתמש בשיטות מתועשות".

חשיבה הנדסית שונה

גם שי אתרוגי, מנכ"ל אשטרום קבלנות מסכים שיש צורך להתאים את שיטות הבניה: "בנייה לגובה של מגדלים בני 50 עד 70 קומות ומעלה, המשלבים תשתיות תחבורה מתקדמות ושטחים ירוקים – תופסת תאוצה בישראל בשנים האחרונות, בין היתר בשל התייקרות שווי הקרקעות, ועל כן מחייבת את התאמת שיטות הבניה שלנו, לאלו הנהוגות במדינות המערב. עלינו לפעול בצורה חדשנית, ולאמץ חשיבה הנדסית שונה מזו הנהוגה היום בישראל, כמו למשל מעבר לצנרת ורטיקאלית ותשתיות אנכיות, אשר יאפשר את ביטול המילוי מתחת לריצוף, באופן שייתר את הצורך לבנות שלדים כל כך מאסיביים כפי שנבנים כיום. המדובר בצעדים אשר יצריכו שינויים מסוימים בתקינה ובדפוסים הצרכניים, אולם יאפשרו חיסכון משמעותי של כ- 10% מעלויות ההקמה".

ניצול הגגות

בני פרי (צילום: סאם יעקובסון)

לדבריו, ברבות מהמדינות המפותחות כבר הבינו שניצול גגות הערים היא דרך יעילה למזער את מצוקת הקרקעות שהולכת ומתהווה אל מול גידול האוכלוסיה: "כך למשל בסינגפור, הסובלת ממחסור כרוני של קרקעות לפיתוח, מקפידה להקים פארקים ליניארים בהם שבילים המחברים בין הבניינים ושפע של גגות ירוקים שמהווים מפלס רחוב אלטרנטיבי, כך גם מדינות שלאו דווקא סובלות ממצוקת קרקעות מיידית בוחרות ללכת באותו נתיב- עיריית לונדון אוכפת תכנית שעתידה להפוך עד שנת 2050 50% מהגגות בבירה לירוקים. 25% מהם יהיו נגישים לציבור הרחב. על אף שבארה"ב אין חקיקה המחייבות זאת, חלק מהמדינות מעניקות כבר עתה לבעלי דירות עם גגות ירוקים הטבות מס ומימון חלקי להקמת גינות על הגגות".

לשיטתו של פרי, אין הכרח אמיתי שהמרחב הציבורי יתקיים אך ורק על הקרקע: "למרות שהורגלנו למציאות שונה מרחב ציבורי יכול להתקיים גם בקומה הרביעית או ה-25", הוא מסביר. "תכנון כזה יוביל לייצירת עיר עילית שה”קרקע” שלה היא למעשה גגות העיר התחתית. מכאן לא רחוקה הדרך לדמיין מספר שכבות עירוניות המונחות זו על זו, כך לדוגמה גני ילדים שימוקמו בקומה העשירית. זה יכול לשרת מספר מטרות- ראשית הוא ירחיק את הילדים מהרעש והזיהום של העיר, הוא גם יוכל לבודד אותם מאיומים שונים ובכך לייתר הקמת גדרות או הצבת שומרים".

בעזרת הבנייה הירוקה

אדריכל גיא מילוסלבסקי המתמחה בבנייה לגובה קובע כי "כיום ישנן הרבה מאוד טכנולוגיות חדישות, שמוטמעות בתכנון ובניית מגדלים ומשפרות את איכות החיים של דרי המגדל. כך למשל בתחום התאורה-שימוש בלדים, מוריד את צריכת האנרגיה ופליטת החום היא נמוכה משמעותית. נושא של מיחזור מים אפורים, הוא תחום שהולך ותופס תאוצה בהרבה מאד מגדלים. מים אפורים הם המים שמתנקזים מהמקלחות והאמבטיות שלנו, וממכשירי חשמל שונים שמשתמשים במים לניקוי ולצרכים אחרים".

לדבריו, הישראלי הממוצע מבזבז בשנה כמעט שלושים אלף ליטר של מים אפורים, והנתון הזה מתייחס רק לצריכה ביתית. מגדלי משרדים, שמעסיקים עובדים רבים גורמים לבזבוז גדול הרבה יותר. "כיום דואגים למחזר מי מזגנים למשל לטובת השקיה, ניתן גם למלא בריכות נוי הממוקמות, בתחתית המגדלים באמצעות מיחזור של המים האפורים. גם השימוש בקירות מסך כפולים, יכול לשנות באופן דרמטי את התפקוד של המגדל, בהיבט של חדירת האור לדירות\משרדים, הבידוד וויסוט החום בתוך החללים".

עוד אלמנט, שמשתמשים בו כיום במגדלים, מרחיב מילוסלבסקי, הוא חיפויי גגות באמצעות צמחיה: "הצמחייה חוסכת את הצורך לדאוג לניקוז המים, המים מתאדים עם הזמן. כל הטכנולוגיות והאלמנטים הללו אולי מייקרות את בניית המגדל, אלא שבטווח הארוך, הן מוזילות מאד את עלויות תפעול הבניין".

נתן בסקין, מהנדס ביצוע ראשי חברת אפגד מסכים כי "הוזלת הבניה באה לידי ביטוי בעיקר ביכולת לקיצור זמני הבנייה – ככל שנמצאים פחות זמן בשטח, כך ניתן יהיה לחסוך בעלויות ובבניינים רבי קומות בפרט. הדרך היחידה לעשות זאת היא תכנון טוב ללוח זמנים ועמידה בהם. למשל, יעד טוב במקרה של בניית מגדלים יהיה כשתי קומות בחודש. אי עמידה ביעד זה יגרור את משך זמן הבנייה ויגרום לעלויות גבוהות מאוד".

לצורך כך, הוא אומר, נעשה שימוש באלמנטים מתועשים מוכנים: "לדוגמה, בפרויקט שלנו בשכונת נווה שרת בתל אביב "קדמת צהלה" המתנשא לגובה של 24 קומות קיבלנו החלטה שחסכה בזמן הבנייה על ידי הבאת אלמנטים מרותכים, כלומר מוכנים במקום לבצע קשירת ברזל בשטח וזה הוכיח עצמו לבנייה של חצי קומה עד קומה יותר בחודש".

עוד דרך לחיסכון בעלויות, לדברי בסקין, היא תיאום נכון: "ככל שהבניין גבוה יותר הוא דורש יותר מערכות מבחינה כמותית, כמו למשל מיזוג, כיבוי אש שעליהם אחראיים ספקים שונים ולאור זאת יש לבצע תיאום נכון בין כל הגורמים על מנת שניתן יהיה להתקדם בבנייה. אלו כמובן תלויים במערך ההזמנות שגם עליו לפעול בלוחות זמנים מדוקדקים".

דרך נוספת, מסכם בסקין, הוא שימוש בשיטות בניה חדשות. "למשל, בהיקף הבניין לפני העמדת קירות חוץ מבצעים עוצר מים כימי שזהו סרט גומי, שמים אותו בהיקף הבניין לפני העמדת קירות. לאחר הקירות ויציקת הבטון, החומר מתנפח וכך אוטם".

מגדלים מעורבים

צחי סופרין, בעלים של קבוצת סופרין מציין כי חלק גדול מהמגדלים מתאפיינים בעירוב שימושים: "בניה בעירוב שימושים לא זכתה לפופולאריות רבה בעבר בשל שלושה אתגרים עיקריים איתם מתמודדים היזמים – אתגר הנדסי, אתגר שיווקי ואתגר סביבתי. כיום השוק בשל יותר לפרויקטים מסוג זה מאחר והחלוקה הדיכוטומית בין אזורי תעסוקה לאזורי מגורים מתערערת גם ברמת התכנון העירוני וגם בקרב לקוחות הקצה. המורכבות של בנייה בשימושים מעורבים מתבטאת הן בשלב התכנון והן בשלב הביצוע, ועל כן יישום הטכנולוגיה הנכונה לביצוע פשוט של בניין מורכב היא המפתח לקביעת העלויות. יזם יכול לגוון את תמהיל הנכסים וע"י הצרכת עלויות בין הנכסים השונים הוא מקים מוצר אטרקטיבי ללקוח".

לדבריו, "בימים אלה מסיימת קבוצת סופרין למסור את המפתחות לבעלי המשרדים והדירות בפרויקט  WE TLVבמע"ר הצפוני של תל אביב, המהווה דוגמה קלאסית לעירוב שימושים מוצלח – קומת מסחר מעליה 18 קומות משרדים, לובי נפרד ועוד 9 קומות מגורים בתוכן גם דיור בר השגה".

הפרויקט, בתכנון משרד יסקי מור סיוון, שווק כקבוצת רכישה על ידי קבוצת סופרין וקבוצת וייס, המחירים, מספר סופרין, היו יוצאי דופן:
"כ-1.23 מיליון שקל לדירת 50 מ"ר בתחילת שיווק לפני כ 5 שנים, והיום הן שוות 2.2-2.4 מיליון שקל".

טוב לדעת
נגישות