Search magnifier

חיפוש

עכשיו קל ונוח יותר למצוא כל כתבה ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים

מחיר למשתכן ושוק חופשי: מתחרים או משלמים?

עשרות שכונות חדשות כוללות דירות בתוכנית מחיר למשתכן. מה ההשפעה על הפרויקטים המוקמים במקביל ונמכרים בשוק החופשי?

נופי ארגמן בשכונת מורשת במודיעין (צילום: 3DVISION)

"אנשים מתקשים להאמין אבל, דירה ליד דירה, אותו מפרט, אותה רמה גבוהה, אותה איכות, אותו סטנדרט מוביל. האחת דירה במחיר למשתכן והשנייה במכירה לשוק החופשי, לכן השילוב בניהם לא מורכב כל כך", מסביר שמחה גרידינגר, יו"ר ובעלים של קבוצת נתיב פיתוח נדל"ן, המקימה כיום למעלה מ-800 יח"ד במסגרת תכנית למשתכן למגזר החרדי במספר מתחמים ברמת בית שמש ד'.
לדבריו, "בחלוף השנים אף לא יידעו לומר מי מחיר למשתכן ומי שוק חופשי. ההבדל היחיד הוא בזוג הצעיר שזכה במחיר למשתכן, למעשה הוא זכה בפיס".

הדוגמה של פסגות אפק

אבל, האם שיווק פרויקטי מחיר למשתכן גורמים נזק לפרויקטים השכנים, שהם מן הסתם יקרים יותר?
לדברי עפרה חדד, סמנכ"לית חברת יורו ישראל "עם פרסום המכרזים של מחיר למשתכן בשכונת פסגות אפק בראש העין נרשמו הרבה זוגות לפרויקטים של מחיר למשתכן, וזה גרם להאטה משמעותית בביקושים לדירות של 4 ו-5 חדרים בפרויקט שלנו "יורו בראש העין", הכולל 47 דירות שנמכרות בשוק החופשי.
"אך אני יכולה להעיד כי לאחר ביצוע ההגרלה, ראינו שכל מי שלא זכה או הבין שמשך הפרוייקט של המחיר למשתכן מתארך, רץ לרכוש דירה והן החלו להיחטף".
לדבריה, "מכרזי מחיר למשתכן בראש העין בלאו הכי לא היו רלוונטיים עבור משפרי דיור מכיוון שאלו היו פרויקטים שמיועדים רק לזכאים". משפרי הדיור רצו לשדרג בעיקר לדירות של 5 ו-6 חדרים לאחר שמכרו את דירתם הישנה".

זהות משותפת בחריש

"שיטת המכרז 'תכנן ובנה' הייחודי של שכונת בצוותא בחריש", מסבירה טלי כהן, סמנכ"לית השיווק והמכירות של חברת שפיר, "מאפשר לשלב באופן מלא בין זוכי מחיר למשתכן לרוכשים בשוק החופשי. השכונה כולה נבנית בבת אחת בתוך זמן קצוב ולכן למעשה כל תושבי השכונה, רוכשי שוק חופשי ומחיר למשתכן, מתאכלסים בו זמנית. עובדה זו מייצרת זהות בין כולם. בנוסף, הזוכים במחיר למשתכן מתפרסים על מירב הבניינים בשכונה והופכים לחלק אינטרגלי ושווה בשכונה השיתופית, ולבסוף הם גם נהנים מהשירותים הנוספים שהשכונה מספקת כמו חללי עבודה, מתחם אירועים, חנות שיתופית ועוד".

שכונת בצוותא בחריש של חברת שפיר תכלול 1,519 יח"ד ב-86 בניינים, כאשר כ-680 יח"ד מיועדות לזוגות צעירים שזכו בהנחה משמעותית לרכוש את אותן דירות במסגרת תכנית מחיר למשתכן. אותם זוגות צעירים, מספרת טלי כהן, ייהנו גם מהשירותים השיתופיים בשכונה כמו מרכז מצוינות והעשרה, חללי עבודה עם מגוון שירותים: עמדות עבודה, אינטרנט אלחוטי, מטבחון ועוד, חלל אירועים שיתופי לעריכת ימי הולדת, בר מצווה ועוד וגינה שיתופית. כמו כן ייהנו מהחנות השיתופית ראשונה בה יוכלו להחליף מוצרים ולהעמיד לרשות השכנים כלי עבודה, גינון, כלים לעבודה, ציוד קמפינג ועוד.

הזכאים נהנים מסטנדרט משופר

לדברי דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של חברת דרא שיווק נדל"ן, שלה חטיבה ייעודית המתמחה בפרויקטים של מחיר למשתכן מעורב עם מכירה לשוק החופשי "לרוב השיווק בפרויקטים מעורבים נפתח עם מחיר למשתכן ואחריו המכירה לשוק החופשי, כפי שקורה בפרויקט מעורב אותו אנו משווקים בשכונת מורשת במודיעין. הרגולציה במחיר למשתכן מייצרת מצב שבו השיווק מתחיל כאשר יש מעט מאוד אי וודאות ללקוח. בדרך כלל יש כבר היתר בניה, תאריכי אכלוס מוגדרים וכמובן כל הפרטים הטכניים. סטנדרט הגימור בתוך דירות למשתכן הוא אכן בסיסי בהתאם למפרט משרד השיכון, אבל ככל שזה מתייחס לשטחים הציבוריים, בזכות הדירות לשוק החופשי, הסטנדרט הוא גבוה מאד. התחלת השיווק  עם מחיר למשתכן טובה לפרויקט מכמה בחינות: תזרים מיידי ליזם; מכירה מהירה יחסית של 50-80% מהפרויקט; כל שלבי הליווי נפתחים מיידית עם המחיר למשתכן, ובעקבות כך גם הבניה והאכלוס הצפוי".

לאור ניסיון החברה מציין אוהב ציון כי "העובדה כי הבניין מעורב בין זכאים לרוכשים רגילים לא פוגעת בשיווק ולא במחירי המכירה של יחידות השוק החופשי. החיסרון של השיטה המעורבת הוא שרוב הדירות שיוצאות למכירה חופשית הן דירות מיוחדות כגון דירות גן, פנטהאוזים או יחידות גדולות בקומות גבוהות. כל עוד תכנית מחיר למשתכן תמשיך להתקיים, הפתרון לדעתי הוא יצירת פרויקטים מעורבים של 50% מחיר למשתכן ו-50% מכירה חופשית".

"אחת ההחלטות המשמעותיות בפרויקטי מחיר למשתכן", מסביר סמנכ"ל השיווק בשגראוי SBC נור שגראוי, "הוא לבנות פרויקטים מעורבים. יש לכך יתרונות רבים המאפשרים בין היתר תמהיל מגוון יותר של רוכשי דירות. כלומר זוגות צעירים יחד עם משפרי דיור. בנוסף אחת הבעיות של פרויקטים שהם רק מחיר למשתכן שזוגות צעירים רכשו כדירה ראשונה דירות גדולות מידי או דירות פרימיום. אני חושב שכלכלית ראוי להתחיל מדירות בנות 3-4 חדרים ולא לקפוץ ישר להתחייבויות על דירות גדולות.
לדבריו, "בסופו של דבר השילוב הזה מאפשר מצד אחד לבנות דירות לזוגות צעירים ומצד שני להגדיל את היצע הדירות למשפרי הדיור". לשגראווי ייזום יש כיום מספר פרויקטים המשלבים מחיר למשתכן ושוק חופשי. לדוגמא, פרויקט פארק סלקטד בקריית ים הכולל 303 יח"ד מתוכן 137 דירות יימכרו בשוק החופשי והשאר במחיר למשתכן. החברה החליטה לשבור את המסורת של מכירה מוקדמת והחליטה להגריל דירה במתנה לאחד מ-100 הרוכשים הראשונים בשוק החופשי.

וכך לדוגמא, מביא חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי, את שכונת רקפות אשר נמצאת בראשל"צ. "רקפות היא דוגמא לשילוב בין תוכנית מחיר למשתכן ושוק חופשי . בשכונה שמתאכלת בימים אלו אפשר לראות את ההומוגניות בין הרוכשים אשר חלקם זוגות צעירים שרכשו בתוכנית מחיר למשתכן לבין משפרי דיור בגילאים שונים. אנחנו עדים להקמת קבוצות רכישה בצורה משותפת, והקמת וועד אשר דואג לאינטרסים של התושבים".

פרויקט פארק סלקטד של שגראווי (הדמיה: יח"צ)

השפעה לטווח קצור

גם איסמעיל ושאחי, יו"ר חברת ושאחי את עמלה, הבונה את פרוייקט נופי ארגמן בשכונת מורשת במודיעין סבור כי בטווח הארוך לא תהיה לתופעה של מחיר למשתכן לצד שוק חופשי – שום השפעה, שכן עיריית מודיעין עמדה ועומדת על כך שכל הדירות ללא הבדל, ויבנו באיכות גבוהה כך שגם הזוכים בהגרלה יקבלו את אותו מוצר ואת אותה איכות כאילו רכשו דירה בשוק החופשי.
חברה נוספת הבונה פרויקטים המשלבים בין מחיר למשתכן לשוק החופשי היא קבוצת בסט שתקים בשכונת אור ים באור עקיבא פרויקט הכולל 232 יח"ד מתוכן 92 דירות במחיר למשתכן.

דוגמה נוספת לחברה המקימה פרויקט שמשווק בשוק החופשי יחד עם מחיר למשתכן היא פרויקט המגורים של חברת אביסרור משה ובניו שהחלה בימים אלו בשיווק פרויקט אביסרור בפארק בשכונה החדשה בבאר שבע – שכונת הפארק. הפרויקט שמשלב הן דירות שישווקו במסגרת תכנית מחיר למשתכן, והן דירות שישווקו בשוק החופשי, כולל 192 יחידות דיור על פני 8 בניינים בני 7 קומות. תמהיל הדירות שישווקו בשוק החופשי כולל דירות בנות 4 ו- 5 חדרים וכן פנטהאוזים בני 6 חדרים. מחיר דירת 4 חדרים בפרויקט החל מ- 1.254 מיליון שקל. היתר התקבל והבנייה החלה. אכלוס הפרויקט צפוי בעוד כשנתיים וחצי.

השכונה כוללת כ-5,000 יחידות דיור. בלב השכונה ממוקם פארק נחל באר שבע, ובתוכו אגם מלאכותי, שכבר הוקם, המשתרע על שטח של כ-90 דונמים. בשכונה החדשה יוקמו קריית חינוך מהגן עד י"ב, מרכזים מסחריים, שירותים עירוניים ופעילויות פנאי ונופש לכל הגילים. נכון להיום, העבודות להקמת התשתיות הצמודות בעיצומן. השכונה תכלול מרכז מסחרי גדול, בתי ספר תיכון ויסודיים, מרכז קהילתי, מרכז לגיל הרך, בתי כנסת ומעונות, וכן נגישות נוחה לאזור התעסוקה עמק שרה.

80% לזכאים בגליל ים

דן גינגיס, סמנכ"ל שיווק ומכירות אפריקה ישראל מגורים מסר כי, "תוכנית מחיר למשתכן הביאה עמה בשורה אמיתית מבחינת מחירי דיור זולים ממחירי השוק ותנאי רכישה נוחים לרבבות זכאי משרד השיכון, צעירים וצעירות, משפחות חד הוריות ויחידים. כאשר שכונת גליל ים נחשבת ליהלום שבכתר של תוכנית "מחיר למשתכן" באזור המרכז, וזוכיו נחשבים לאלו שקיבלו את ההנחה הכדאית ביותר".
השכונה החדשה המוקמת בימים אלה ברובע העירוני החדש, על אדמות גליל ים בהרצליה, כוללת 1,500 דירות בשישה מתחמים, המיועדות לזכאי תכנית מחיר למשתכן ולשוק החופשי. אפריקה ישראל מגורים בונה בשכונה את פרויקט "סביוני גליל ים", הכולל שני מתחמים בני 663 יח"ד המיועדים 80% לזכאי תכנית מחיר למשתכן ו-20% לשוק חופשי.
"זכאי מחיר למשתכן בפרויקט "סביוני גליל ים", מדגיש גינגיס, "נהנים מכל היתרונות הנהוגים כמיטב המסורת של שכונות הסביונים המשווקות ע"י החברה לשוק החופשי בכל רחבי הארץ. וביניהם סטנדרטים גבוהים של תכנון ועיצוב המבנים והחללים הציבוריים, עליהם אמונים משרדי האדריכלים המובילים בארץ".

לדבריו, פרויקט "סביוני גליל ים" מאפשר לזוגות צעירים בארץ להתחיל את צעדיהם הראשונים בלב אזורי הביקוש בדירת 3 חדרים, 4 ו-5 חדרים מרווחות המשתרעת על 75 מ"ר ומעלה + מרפסת ובתוספת של מחסן וחניה, בכפיפה אחת יחד עם משפרי דיור או בני הגיל השלישי.
לצד זאת, מוסיף גינגיס, "אנו עדים למגמה של התעניינות רבה בקרב משפחות המעוניינות לגור באותו פרויקט שילדיהם רכשו דירה על מנת לשהות בקרבתם וגם לסייע להם בחיים האינטנסיביים והמאתגרים של המאה ה-21. וכחלק מכך הם נהנים מכל היתרונות של פרויקט המתוכנן לחיי קהילה ומשפחה עם דגש על פיתוח סביבתי עשיר, וגישה נוחה לכל עורקי התחבורה ותחנת הרכבת".
לדבריו, גם פרויקט מחיר למשתכן "סביוני שוהם" מתבססת על ערכי המותג של שכונות מגורים קהילתיות, מתוכננות על פי מתכונת של "שכונה שהיא עיר". גינגיס מספר כי "אנו מזהים ביקושים גבוהים בקרב לקוחות המשתייכים לשוק החופשי".

2 מוצרים שונים

דוגמה לשכונה חדשה המשלבת גם פרויקטים בשוק החופשי וגם במחיר למשתכן ניתן למצוא בשכונת הדרים בשוהם. "מדובר בשני מוצרים שונים – פרויקטים של מחיר למשתכן מטיבם וממהותם נבנים תחת תכתיב הנוגע לצפיפות, חומרי גמר, מפרט וגודל הדירות – מה שאצלנו לא קיים. התכנון שלנו מיקסם את הזכויות והמיקום שנבחר הצמוד לפארק, מהווה יתרון מנצח ליצירת דירות מגה איכותיות" אומר רז שרייבר, סמנכ"ל השיווק בקבוצת אלמוג הבונה את פרויקט אלמוג שוהם A LA PARK.
לדבריו, תוך זמן קצר מתחילת השיווק נמכרו בפרויקט כ-80 יח"ד. שרייבר לא מופתע מהביקוש הרב לדירות בפרויקט: "בחרנו את המיקום הטוב ביותר בשכונה, תמהיל הדירות המגוון והמפרט הטכני העשיר מהווים יתרון לפרויקט. יש לנו מוצר אחר לגמרי שמהווה אופציה לכל מי שיש לו אמצעים לרכוש דירה. מי שלא הלך עם מחיר למשתכן או לא זכה במכרז, יוכל ליהנות מדירה מושלמת והכי חשוב – עם ערך מלא לכסף שהוא משלם".

להיות אטרקטיבי לשוק החופשי

גל קסטל, מנהל השיווק בחברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, מסביר כי "מכירת יח"ד במסגרת מחיר למשתכן היא מאוד טכנוקרטית, היות ורשימת הרוכשים מתקבלת ממשרד הבינוי והשיכון וכל תהליך המכירה הוא על פי ההגדרות והפיקוח של המשרד.
למרות זאת, גם במכירת יח"ד במסגרת מחיר למשתכן, יש זווית שיווקית חשובה. כדי למכור, אתה חייב להעביר את המסרים הנכונים, לשווק נכון ולהביא את הרוכשים לכך שבסוף יקנו בפרויקט שלך ולא אצל אחרים".
לדבריו, "כל תחום מחיר למשתכן הופך את המכירה בשוק החופשי למאתגרת משמעותית, כאשר הם משולבים באותו הפרויקט. בעוד רוכש אחד זכאי להנחה והשני לא, אתה מוצא את עצמך מחויב להיות יותר אטרקטיבי לשוק החופשי – במפרט, בגימיקים, בתוספות- כדי לתת לו את ההרגשה שהרכישה אטרקטיבית יותר. לכן, חייבים תמיד לעשות את ההתאמה לאופי הפרויקט, לסוג השיווק ולאוכלוסיה שרוצים למשוך".
צריך לזכור, מסכם קסטל, "שהקהל הוא אותו קהל, והרוכשים הם אותם רוכשים. רק נושא המחיר והמפרט מאוד משתנה. המחיר לזכאים הוא יותר זול והמפרט קצת שונה ולשוק החופשי צריך לפצות על מחיר יותר גבוה- המפרט יותר מגוון ויותר יוקרתי כי חייב להיות פיצוי על המחיר היותר גבוה".

דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים בחברת אמריקה ישראל להשקעות: "אם ניקח את שכונת צפון הכרם בעכו, בה יש גם דירות בשוק החופשי וגם במחיר למשתכן, נראה שהשאלה תלויה בסוף בביקוש שיש לשכונה בלי קשר למסלול בו הדירות משווקות. מאחר והשכונות הצפוניות החדשות של עכו אטרקטיביות במיוחד הן לזוגות צעירים והן למשפרי דיור מעכו ומהסביבה, סביר להניח שהיו ויהיו קונים בין אם הייתה הטבה ובין אם לא. מבחינת השכונה כמכלול השילוב של דיור מחיר למשתכן לא משפיע על התכנון או הפסיליטיז של השכונה".

פרויקט יורו בראש העין של חברת יורו ישראל (קרדיט: רן ון דן)

הבדלים בקומות ובמפרט

סיון פרץ, סמנכ"לית שיווק בחברת בוני התיכון מספרת כי "בוני התיכון בונה בשכונת עיר היין באשקלון ובשכונת מורשת במודיעין, פרויקטים המשלבים דירות בשוק החופשי יחד עם מחיר למשתכן. אנחנו שמחים להעניק לזוכי מחיר למשתכן הזדמנות ליהנות מפרויקט בסטנדרט התכנון, הבנייה והעיצוב של בוני התיכון. מבחינתנו כל דירה בכל פרויקט מהווה את כרטיס הביקור שלנו ועדות ליכולות החברה. בפרויקטים משולבים ההבדל בין הדירות בשוק החופשי והדירות במחיר למשתכן מתמצה בקומה, בסוג ובגודל הדירה, בעיצוב הפנים שלה ובמפרט. יתרה מכך – הדבר מהווה מבחינתנו הזדמנות להעניק מוצר איכותי, מתוכנן ובנוי בקפדנות לכלל הרוכשים שלנו, בשוק החופשי ובמחיר למשתכן כאחד".

טוב לדעת