Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

מבוקשים: מחיר נגיש ונגישות

רוכשי דירות להשקעה מחפשים כמובן דירות במחיר כדאי, אבל רובם כבר מבינים שגם לנגישות תהיה חשיבות, הן על עליית השווי והן על קלות השכרת הנכס

פרויקט של צרפתי שמעון בפסגת זאב עם עירוב שימושים (הדמיה: Evolvemedia)

כל מי שעמד בפקקים המייאשים בדרך לעבודה או בסוף היום המתיש, בדרך הביתה, מבין את החשיבות של נגישות – אפשרות להגיע במהירות ובנוחות ממקום למקום, בזכות מחלפים חדשים, כבישים רחבים או תשתית תחבורה ציבורית איכותית. כעת, נראה שהבנה זו מחלחלת גם למוחם של רוכשי הדירות ונושא הנגישות הפך לאחד החשובים עבורם.

דווקא היום

אל

אלי רוזנטל (קרדיט עופר עמר)

י רוזנטל מנכ"ל ארגון הקבלנים מחוז תל אביב והמרכז אומר כי "דווקא בתקופה זו של השפעת התפרצות נגיף הקורונה על חיינו בכלל ועל עולם העבודה בפרט, השילוב של עבודה באופן חלקי מהבית והדאגה לבריאותנו ובריאות המשפחה, מגדילים את החשיבות של נגישות הבית ומקום העבודה, כולל מעבר למגורים בקרבת מקום העבודה. לכן, כאשר מדברים על קבלת החלטה על רכישת נכס להשקעה בהיבט של נגישות, חשוב לזכור דווקא עתה, כי נגישות למתחמי תעסוקה חשובה לא פחות מנגישות לצירי תנועה מרכזיים ותחנות הסעת המונים. שני אלה מהווים תמריץ משמעותי לרכישת נכס בקרב רוכשי דירות להשקעה , גם במחיר גבוה מנכסים אחרים, כיוון שהם מבינים שמיקומים אלה מגדילים את האופציה עבור השוכרים להגיע למקומות התעסוקה בקלות, במהירות וללא כלי רכב פרטי. הקרבה והנגישות של נכס להשקעה, מייצרת עדיפות למשקיעים כיוון ששני הפרמטרים- קרבה לצירי תנועה וכלי תחבורה וכן, קרבה למתחמי תעסוקה, יאפשרו להם בסופו של דבר להשכיר את הנכס במהירות גבוהה יותר ובמחיר כדאי יותר".

גל קסטל, מנהל השיווק בחברת אורון נדל"ן, מקבוצת אורון אחזקות והשקעות מעריך כי "סביר להניח שהשקעה נבונה על תוואי התשתיות הלאומיות החדשות- דוגמת הרכבת הקלה והמטרו, צפויה להניב יותר ממקומות אחרים, גם אם מדובר בשינוי שייקח זמן. עם סיום הקמתם של הרכבת הקלה ומערך המטרו, האזורים שעל התוואי ייהנו מנגישות גבוהה יותר, מה שימשוך לאזורים הללו בעיקר קהל צעיר, שהנגישות המהירה בתוך העיר ומחוצה לה מאוד חשובה לו והוא מעדיף להתנייד ללא הרכב הפרטי. חשוב לזכור, שהשינוי חייב להיות גם תודעתי. בישראל עוד לא יודעים להכיל את רעיון הרכבת הקלה והמטרו, באופן שיגרום לציבור לזנוח את הרכבים מיד עם השקת התשתיות האלה וזה שינוי שידרוש ככל הנראה זמן, עד שהתשתיות המדוברות יהפכו לאטרקטיביות מספיק. ברגע שזה יקרה, אין ספק שהנדל"ן בתוואי יהפוך לאטרקטיבי גם כן".

הקרבה לרכבת מביאה שוכרים

"בשנים האחרונות הפכה באר יעקב למבוקשת מאוד בקרב רוכשי ושוכרי הדירות, בשל הקרבה לרכבת והנוחות שהיא מביאה עמה. הפרויקט החדש ייהנה מיתרונות הרכבת ולכן אנו צופים שעם ההתקדמות בהקמת מסילת הרכבת הקלה בעיר, שתאפשר גישה נוחה יותר ותקל על העומסים, נראה עלייה נוספת בביקושים לדירות בפרויקט. הפרויקט כולו מאופיין במרחבים ירוקים בזכות הגינות רחבות הידיים שבין הבניינים והפארק שלמרגלותיהם, המאפשרים לילדים לצאת ולשחק בסביבה ירוקה ובטוחה בקרבת הבית", אומרת אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק של חברת רוטשטיין. פרויקט "רוטשטיין הירוקה" בבאר יעקב יכלול כ-3,500 יחידות דיור, ביניהן כ-900 יחידות דיור ב-13 מגדלים ובניינים וצמודי קרקע. הפרויקט הינו חלק משכונת באר יעקב החדשה המוקמת בימים אלו בסמוך לתחנת הרכבת של באר יעקב, ובמרחק של כ-1.3 ק"מ בלבד מתחנת הרכבת הקלה העתידית. לאחרונה החל השיווק של המגדל ה- 13 והאחרון, שנבנה בבנייה ירוקה, כמו כל הפרויקט והוא בן 20 קומות. מחירי דירות 4 חדרים בשטח של 102+14 מ"ר מרפסת החל מ- 2 מיליון שקל ומחירי דירות 5 חדרים בשטח של 131 מ"ר + 20 מ"ר מרפסת, החל מ- 2.37 מיליון שקל.

גיל גורביץ', סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אזורים קובע גם כן כי "בכל העולם, מטרו או רכבת קלה, מושכים לסביבתם הקרובה אוכלוסייה צעירה, אורבנית ודינמית, שאינם נרתעים מרעש ומתנועה. בנוסף, צפויים לקום באזור תוואי המטרו מקומות תעסוקה ומסחר רבים, כיוון שאמצעי התחבורה החדשים יקלו באופן משמעותי את הגישה של העובדים אליהם. מצד שני, הקהל המבוגר יותר צפוי להתרחק מהמעגל הראשון סביב המטרו והרכבת הקלה, כיוון שהם ירצו לשמור על סביבת מגורים נינוחה ושקטה יותר. גם תמהיל הדירות צפוי להשתנות בעקבות שינויים אלו: סביב תוואי הרכבת הקלה יוקמו שכונות צעירות ושיקיות, הכוללות דירות קטנות יחסית, שהן המבוקשות ביותר על ידי צעירים. בנוסף, מקומות כמו כפר סבא, בת ים, רחובות ורמת השרון, שהנגישות אליהם תגדל משמעותית, יהפכו להיות יעדים אטרקטיביים יותר גם עבור צעירים, כיוון שמחיריהם נמוכים הרבה יותר לעומת תל אביב כשהביקוש באזורים אלה יעלה, גם המחירים צפויים לעלות בהתאם, ואנו עשויים לראות התקרבות בין מחירי הדירות הקטנות בתל אביב, למחירים של דירות בערי הלווין על תוואי הרכבת הקלה או המטרו".

לאורך ציר הסעת המונים

אדריכל גיל שנהב, כנען שנהב אדריכלים, אומר כי " נושא התחבורה נהפך לאקוטי בשנים האחרונות, זוהי סוגייה משמעותית בקבלת החלטות על מגורים ועבודה, וכל יזם ורשות רואים זאת לנגד עיניהם. בכל תוכניות אלה ותוכניות נוספות על צירי הרכבת הקלה והמטרו, אנו כבר מיישמים בשטח את מסמך המדיניות שקדם לתמ"א 70, כלומר מצד אחד שואבים את הזכויות מעצם הקרבה לתוואי, ומצד שני עצם ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים תנבע כתוצאה מהעצמת הזכויות". שנהב מזהה התמקדות של היזמים בפרויקטים שנהנים מנגישות גבוהה עם דגש על רכבת קלה ומטרו. לדבריו, "המשותף לפרויקטים חדשים שמגיעים לשולחן התכנון שלנו בימים אלה הוא מיקומם לאורך צירי הסעת המונים – רכבת קלה ומטרו. בין השאר פרויקטים בבת ים, רמת גן, גבעתיים, כפר סבא ופתח תקוה. מדובר בפרויקטים של מגורים, מסחר, ציבורי ותעסוקה אשר שמים דגש על נושא הנגישות והקישוריות, מתוך ראייה של הרוכשים, העובדים והמעסיקים". שנהב מאמין כי דווקא בתקופות קשות יש להשקיע יותר בתשתיות: "הדרך לצאת ממשבר כלכלי היא להשקיע בפרויקטים של תשתיות לאומיות. לכן אני מציע כי תינתן תשומת לב יתרה ומיוחדת לפרויקטים של רכבות קלות ומטרו בערים שלנו. פרויקט שבו יושקעו מירב המשאבים והמאמצים הפיננסיים אך לא רק. חייבים להפוך את גוש דן, חיפה, ירושלים ובאר שבע, למטרופולין מערבי שבו רוב ההתנהלות תתרחש בתחבורה ציבורית. כולנו שכחנו את הפקקים והשעות המבוזבזות בדרכים שהפתרון עבורם הוא מערכת הסעת המונים איכותית".

נגישות = מיקום + תשתיות

"נגישות היא אחד הדברים הקריטיים כיום. אנשים מעבירים שעות בפקקים ואין רוכש שלא בודק את הסוגיה הזאת לפני שמקבל החלטה", כך אומר אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק של חברת גיא ודורון לוי הבונה את שכונת אפקה בקרית ביאליק. זפרני מסביר כי "הנגישות מורכבת משני גורמים עיקריים – הראשון הוא מיקום והשני הוא תשתיות. חייבים לקחת דברים אלה בחשבון בתכנון שכונה חדשה". ומה המצב באפקה? לדברי זפרני, "אפקה נמצאת במיקום מצוין בצמוד לעורק התחבורה הראשי באזור המוביל למפרץ ולחיפה, לצד חיבור עתידי צפוי לכביש 6. בנוסף לנגישות הגבוהה שלה ברכב פרטי, תעבור בה המטרונית שתספק תחבורה ציבורית נוחה ומהירה. רוכשים שכבר מתגוררים באזור כיום מרוצים מאוד מהמיקום ומהפתרונות התחבורתיים, וזהו יתרון משמעותי עבורם". אפקה תכלול כ-4,500 יחידות דיור, נמצאת בשלבי בנייה מתקדמים ואכלוסה החל בקיץ שעבר.

עירוב שימושים

מורן בן שלוש, סמנכ"ל השיווק בחברת סלע בינוי קובעת כי "חד משמעית הנגישות משפיעה על הרוכשים. אנחנו רואים שעולם הנדל"ן הולך לעירוב שימושים באופן משמעותי. התחזית היא שבעתיד הלא רחוק אנשים ירצו להשתמש כמה שפחות ברכב הפרטי שלהם, הן מבחינת הפקקים והן מבחינת איכות הסביבה, מה שמביא לבניה בה כל מה שנחוץ לנו יהיה ליד הבית במרחק הליכה. איכות החיים היא מילת המפתח כאן. כשאתה גר בקומה X, המשרד שלך בקומה X- והסופר ובית הקפה נמצאים מתחת לבית והכל נגיש, היתרון משמעותי. כבר היום אנחנו מזהים עלייה בביקוש לבניה מסוג זה."

לראות כדי להאמין

רועי פדלון, בעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת שפונדר – פדלון  מציין : "יש עדיין הבדלים בין ההשפעה של הנגישות ופעילות לקידום פרויקטים שונים לצד מתע"ן (מרכז תעבורה עתיר נוסעים) , דוגמת, רכבת קלה ומטרו על  מתכנני הערים, בעלי הקרקעות והיזמים  לבין ההשפעה של הנגישות העתידית הזו על הקונים.  אנשים בישראל  ובעיקר רוכשים צריכים לראות כדי להאמין, טם אנחנו שמים חלק מהמשקיעים בצד.  ולכן כיום עניין הנגישות בסמיכות לצירי הרכבת הקלה או המטרו מהווים מקדם מכירות "עדין" לעומת מקדמי מכירות אחרים. בפרויקט אותו אנו משווקים למשל בשכונת פארק הים בבת ים, שם צפויה לעבור הרכבת הקלה, אלמנט זה  קורץ בעיקר למשקיעים ותושבי חוץ, יחד עם פערי המחירים הגבוהים מול תל אביב הסמוכה. בעוד, הקרבה לים, השטחים הירוקים בפרויקט, הקרבה הפיזית לתל אביב  והסטנדרט שלו מקדמי מכירות חזקים יותר מול זוגות משפחות צעירות ומשפרי דיור.

הדבר ישתנה ברגע שהרכבת הקלה  תתחיל מעשית לפעול בגוש דן, ואפילו כבר ברגע שיניחו את המסילות והדבר יגרור עליות מחירים בפרויקטים חדשים באזורים אלה. דומה הדבר לרחוב בשכונה וותיקה , בו עובר בניין וותיק התחדשות עירונית.  הדבר העיקרי שמעורר לפתע ומקדם חתימות והתאחדות של שכנים ודיירים בבניינים הסמוכים אליו היא אכלוס הפרויקט החדש והנראות שלו אל מול הבניינים המתפוררים האחרים ברחוב.  ברחוב כזה , לבניין הראשון לסיים תהליכי תמ"א 38 יקח אולי 10 שנים אבל ליתר הבניינים ברחוב הרבה פחות".

פינוי בינוי על התוואי

לאחרונה החלה רכבת ישראל בקידום חישמול מסילת תל אביב – אשקלון, העוברת דרך בת ים וראשון לציון. החל מסוף השנה, צפויה הרכבת להתחיל לקלוט קרונועים חשמליים שייכנסו לשימוש בשנת 2021. אחת מתכניות הבינוי בגדולות המתוכננות היום בעיר, עוברת בדיוק בתוואי הרכבת הקלה שעבודות הבניה שלה נמצאות בשיאן, כבשני קצוות התכנית, מתוכננות תחנות. מדובר בפרויקט התחדשות עירונית שממש לאחרונה אושר לאחר הסרת ההתנגדויות, וכולל 1,728 יחידות דיור ב-16 מבני מגורים, 11,000 מ"ר עבור שטחי תעסוקה, 6,500 עבור שטחי מסחר, כ-5 דונם עבור שטחי ציבור וכ-9 דונם  שטחים פתוחים. המגדלים החדשים יחליפו את הדירות הקיימות בבנייני הרכבת הישנים.

התוכנית היא פרי יוזמה של הרשות המקומית ביחד עם היזמיות אמריקה ישראל להשקעות וחברת ע. לוזון. התוכנית ממוקמת בחלקה המערבי של שכונת רמת הנשיא, במתחם הרחובות הרב לוי במזרח, ניסנבוים במערב, יוספטל בצפון , שלאורכו יעבור קו גם המטרו וכ"ט בנובמבר בדרום. "הבינוי האינטנסיבי מוצע בתוכנית בסמוך לתוואי הקו האדום של הרכבת הקלה, המוקם בימים אלה ברחובות ניסנבוים ויוספטל, ובסמוך לתחנת מטרו מתוכננת ברחוב יוספטל. עוד אלמנט המוסיף לנגישות הגבוהה אל המתחם הינו הקירבה לתחנת יוספטל של רכבת ישראל" ,אומר דרור תורן, מנכ"ל חברת אמריקה ישראל. באזור יוקמו גם בית ספר וגינה ציבורית קיימת לשימור. הרשת הירוקה, המורכבת משבילים ציבוריים ושטחים ציבוריים, תאפשר מעבר הולכי רגל בצירי צפון-דרום ומזרח-מערב בתחום התוכנית ותבטיח קישוריות מיטבית בתחומה ומחוץ לה, מה שיעודד משקיעים להגיע לאזור ולהשתקע בו.

הדוגמה הירושלמית

להבדיל מבת ים, בירושלים פועל כיום הקו האדום של הרכבת הקלה. אורכו של הקו כ-13.8 קילומטר, כולל 23 תחנות, הראשונה בפסגת זאב והאחרונה בהר הרצל. פרויקט "צרפתי בפסגה" של חברת צרפתי שמעון, כולל 92 יח"ד ב-4 בניינים נמוכים, נמצא מרחק 90 מטר בלבד מתחנת "סיירת דוכיפת" ומרחק 300 מטר מתחנת פסגת זאב מרכז של הרכבת הקלה, וצפוי ליהנות מהשפעה חיובית על מחירי הדירות בו. לדברי אבי צרפתי, סמנכ"ל חברת צרפתי שמעון "לוקיישן לוקיישן לוקיישן זו לא רק סיסמא שיווקית. נושא המיקום של הפרויקט לצד נגישות מרבית היווה לאורך השנים קטליזטור לפרויקטים למגורים לצד תשתיות, פיתוח סביבתי ומוסדות חינוך תרבות ופנאי. בשנים האחרונות מתעצמת הבעיה של פקקי תנועה בשעות העומס ביציאות משכונות מגורים וממרכזי הערים ופרמטר הנגישות הופך לשיקול מרכזי אף יותר. ההבנה הזו מובילה משקיעים לרכוש דירות במקומות שבסמיכות להם מתוכננת כבר היום תשתית של תחבורה ציבורית דוגמת הרכבת הקלה, זאת מתוך הבנה שהמחירים יעלו ביום שבו הרכבת תתחיל לפעול".

פרויקט הרובע של חברת גולדן ארט בחיפה זווית רחבה (צילום: Photography Tat Mike)

בונים על הרכבת הקלה

אביחי מור, מנהל סניף אנגלו סכסון נחלת יצחק בתל-אביב מעריך כי "החלק המשמעותי של הרכבת הקלה ינגיש את מרכז תל אביב לחלקים של דרום ומזרח העיר. הדבר יגדיל עוד יותר את הנגישות של התושבים ויקל עליהם להגיע למרכז העיר מבלי להיות תלויים במציאת מקומות חנייה. באזור שמזרחי לנתיבי איילון, דוגמת שכונת שפירא ושכונת נווה שאנן, עדיין לא רואים השפעות מיידיות במחירי הדירות. אבל באזור רחוב ההגנה, שם המחירים היום יחסית נמוכים, חלק מהמוכרים כבר מזהים את פוטנציאל עליית המחירים הצפוי ומגלמים את הערך העתידי במחיר הדירה. באזור זה, נמכרות דירות בנות 3 חדרים במחיר של כ-1.2 מיליון שקל. המחיר למטר באזור ההגנה עומד על כ-20 אלף שקל למ"ר ואילו בשכונת התקווה מגיע המחיר גם לכ-22 אלף שקל למ"ר. דווקא הדירות שיהיו בקו הראשון לתוואי הרכבת נותרות בינתיים ללא שינוי ברמת המחירים, מאחר שהרוכשים חוששים מבלגן הבנייה וממטרד הרעש הסביבתי שעלול להיות כשהרכבת תתחיל לנסוע. לעומת זאת, בקו השני לתוואי הרכבת, במרחק רחוב מקביל אחד בלבד, כבר רואים ברכבת יתרון ומתמחרים את הדירות בהתאם עם תוספת של כ- 5% למחיר, בהשוואה למחירי הדירות לפני שנה ושנתיים".

רחלי בריזל (צילום: יח"צ)

אחד האזורים שצפויים לעבור שינוי משמעותי הם הרחובות איינשטיין וחיים לבנון ברמת אביב. איינשטיין אמור להפוך לרחוב עירוני עם חנויות, מקומות בילוי ושבילי אופניים שיחברו בין מזרח העיר לים, וב-2024 צפויה לעבור בו גם הרכבת הקלה, שהעבודות להקמתה יתחילו כבר השנה. "כיום יש ברחוב תנועה דלה של הולכי רגל, למרות מיקומו המרכזי והעובדה שלאורכו ממוקמים מוקדים משמעותיים כמו האוניברסיטה וקניון רמת אביב. רחובות עם חנויות ומסחר ייצרו נוכחות של הולכי רגל ברוב שעות היום ויהפכו ליעד בילוי בפני עצמם כמו במרכז תל אביב. הקו הירוק של הרכבת הקלה יחבר את ציר איינשטיין לרמת החייל ולהרצליה, ולראשון לציון", אומרת רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק של חברת אשדר מקבוצת אשטרום, שמקימה שני פרויקטי התחדשות פינוי בינוי ברמת אביב בהיקף כולל של כ-350 יחידות דיור.  אחד מהם, הוא פרויקט טאגור שיושב ממש על דרך איינשטיין: מתחם מגורים הכולל 60 דירות שיכון ישנות ב- 5 בניינים בני 3 קומות מעל קומת עמודים, שנבנו בשנות ה60. הדירות יהרסו ובמקומן יקומו שני בניינים בני 8 קומות כל אחד ומגדל נוסף בן 18 קומות ובסך הכל 144 דירות חדשות. זהו למעשה הפרויקט היחידי לאורך רחוב איינשטיין שהגיע לכדי מימוש כפרויקט פינוי בינוי.

מחכים לקו האדום

דוגמה לשכונה שעתידה להרוויח מהחיבור לאמצעי תחבורה המונית היא יפו ד'. השכונה משתרעת על פני כ-300 דונם ומתגוררים בה כ6,500 תושבים. מדובר בשכונה ותיקה, המתאפיינת בבנייה ישנה שאמורה לעבור התחדשות עירונית. בשכונה עתיד לעבור הקו האדום של הרכבת הקלה, עם תחנה על שדרות ירושלים פינת רחוב מחרוזת. אחד הפרויקטים שמתוכננים בימים אלה בשכונה הוא פרויקט קהילת קנדה של קבוצת אלמוג. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי בהיקף של כ-800 יח"ד. במסגרתו ייהרסו 208 יחידות דיור בשמונה בניינים ובקומם ייבנו 12 בניינים בני 9 עד 29 קומות ובהם 800 יחידות דיור. לדברי רז שרייבר, סמנכ"ל השיווק של קבוצת אלמוג, "זהו פרויקט דגל משנה מציאות של מאות יחידות דיור, שיהווה שדרוג משמעותי לאזור דרום העיר. אנו מאמינים כי היקפו הגדול של הפרויקט ישליך על פיתוח האזור כולו ובעוד מספר שנים אזור דרום העיר, ובעיקר יפו בואכה בת ים ישנה פניו לבלי היכר. אמצעי התחבורה הציבורית המתקדמים יביאו לעלייה דרמטית בביקושים ושינוי מהותי בפניהן של שכונות שנותרו מאחור".

גם דולי אלרום, מנהלת שיווק ומכירות בדן נדל"ן, אומרת כי "כל רוכש מבין את המשמעויות של דירה על תוואי הרכבת הקלה – ניתן להגיע לעבודה בקלות ובמהירות, לוותר על הרכב השני במשפחה, להגיע למוסדות התרבות והבילוי וכל זה בנוחות שאין כיום בתחבורה הציבורית הקיימת. רוכשים רבים עשו את החשבון ובמקום לקנות דירת 3 חדרים ישנה בתל אביב, הם הגיעו אלינו ובאותו הסכום רכשו דירת 4 חדרים במגדל חדש ויוקרתי, בקומה גבוהה עם נוף עוצר נשימה, והם עדיין יהיו במרחק של דקות נסיעה מתל אביב ומכל היתרונות שבה". בחברה מקדמים את "פסגת דן" ברמת גן. מגדל מגורים בשכונת הגפן על ציר ז'בוטינסקי שהחל להתאכלס לאחרונה, כאשר הקרבה לרכבת הקלה היוותה לדברי אלרום פרמטר משמעותי בהחלטת הקנייה של רבים מהרוכשים.

לאורך התוואי בתל אביב

חברת יוסי אברהמי מאכלסת בימים אלו פרויקט מגורים בשכונת נווה עופר בדרום ת"א הסמוכה לתוואי הרכבת הקלה – פרויקט VIEW. פרויקט VIEW ממוקם בקרבה לשכונת פלורנטין ולמוסדות חינוך כמו  ביה"ס 'שבח' והמכללה האקדמית. יפה סדן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת 'יוסי אברהמי', ציינה כי  "אזור דרום תל אביב זוכה לעדנה מחודשת בימים אלה, בתמיכה מלאה של עיריית ת"א, שמשקיעה משאבים רבים בשיפור האזור כולו מבחינת תשתיות, מוסדות ציבור ועוד. פרויקט VIEW ממוקם במיקום אסטרטגי והעובדה שמחירי הדירות בו אטרקטיביים ביחס למחירי הדירות בת"א, יצרו משיכה מצד משדרגי דיור מהשכונה ומחוצה לה ואף מערים בסביבתה של תל אביב". חברת יוסי אברהמי בונה פרויקט נוסף סמוך לתוואי הרכבת הקלה – לא רחוק ממתחם "התחנה" ושכונת נווה צדק ובמרחק פסיעה מחוף הים של תל אביב. פרויקט "נוגה 1" יבנה לגובה 10 קומות, כשהחלל המרכזי בכל קומה ייבנה בקונספט שונה –  טרקלין עסקים, חדר כושר מאובזר ומועדון דיירים הכולל חדר קולנוע. על פי התכנית, בניין המגורים יכלול 64 יח"ד מעל קומת מסחר ומרתף תת-קרקעי עם כ-30 מקומות חנייה שיופעלו על ידי מתקן אוטומטי. על אדריכלות הפרויקט אחראי משרד בר אוריין אדריכלים.

קומפלקס תחבורתי

יעל הניג- דקל (צילום: יח"צ)

שכונת עיר היין ממוקמת בכניסה הצפונית לאשקלון ועתידה להיות השכונה הגדולה ביותר באשקלון מבחינת תושבים עם כ-11,500 יח"ד חדשות. לשכונה נגישות גבוהה בשל מיקומה בצידה הצפון מזרחי של העיר. בסמוך לשכונה תקום תחנת רכבת חדישה שתהווה חלק מקומפלקס תחבורתי שכולל גם תחנת אוטובוסים מרכזית ואזורי מסחר. לאחרונה קיבלו הפרויקטים הראשונים את היתר הבניה בניהם פרויקט "אפגד בעיר היין" של חברת אפגד הכולל 247 דירות מגורים ב-4 בניינים. על פי נתוני החברה שווקו עד כה כרבע מהדירות אשר הוצאו לשוק החופשי מבין הרוכשים עד כה משפרי דיור בעיקר מאשקלון, והיתר מאשדוד ויישובי הסביבה.  יעל דקל-הניג סמנכ"ל שיווק בחברת היוזמת ובונה את פרויקט המגורים "אפגד בעיר היין": "ידוע לכל שהשקעה משמעותית בתשתיות תחבורתיות ברמה שמקצרת זמני נסיעה ומנגישה אזורי מגורים למרכז הארץ, מביאה אתה גם רמות ביקושים שבאים לידי ביטוי בעליית מחירי הדירות באותם אזורים. עליות המחירים אשר חוותה העיר אשקלון בעשור החולף של למעלה מ-60% אינם בכדי והן תוצר ישיר של השקעה בפיתוח ובתשתיות. העיר נהנית מהגירה חיובית, בעיקר זוגות צעירים ומשפרי דיור תושבי הסביבה, אך גם מאזור השפלה וגוש דן המחפשים סביבת מגורים איכותית במחירים סבירים".

לדבריה, במסגרת הסכם הגג שנחתם לפני חמש שנים נקבע כי בשטח שבו תחנת הרכבת שוכנת כיום, יקים משרד התחבורה בכמיליארד שקל מתחם תחזוקה לרכבת, שיועסקו בו כ־500 עובדים. כמו כן תוקם תחנת רכבת שנייה בשכונות הדרומיות החדשות.

נגישות מתבטאת במחיר

עו"ד צבי שוב (צילום: כפיר סיוון)

עו"ד צבי שוב, מומחה בתכנון ובניה ונדל"ן אומר כי "הניסיון מוכיח כי נגישות תחבורתית גוררת עליית שווי מחירים, עם זאת יש להבחין בין התקופות, תקופת הקמת התשתית התחבורתית, שצפויה לארוך שנים, יוצרת לנכסים הסמוכים פגיעה ואי נוחות ואף יכולה להשפיע כלפי מטה, אחרי ההקמה גם יהא להבחין בין הנכסים המצויים ממש על התוואי לאלו שבטווח קרוב לו, לגבי הראשונים עלולה להיות פגיעה בעוד שהאחרונים מרוויחים בלבד. מעבר לכך, יש להבחין בין רכבת הקלה שהיא בעיקר עילית לבין המטרו שהוא בעיקרו תת קרקעי ולכן יש להניח כי בחלק מהמקרים, גם הגובלים בו לא יפגעו, והכל בתנאי שלא נפגעים מנטילת תת הקרקע בנכסיהם ממש". עם זאת, עו"ד ענת בירן מציינת בהקשר לתוכנית המטרו,  שקירבה לתוואי יכולה להיות השקעה טובה אך מאידך מדובר גם בהימור משום שמדובר בתוכניות ארוכות טווח שייקחו לכל הפחות 10 שנים, וזאת בהנחה שבכלל יבוצעו. בתקופת העבודות עשויה להיות בעיה להשכיר את הדירות או לגור בהן עקב המטרדים הרבים וחסימות התנועה כפי שאנו רואים היום ברחובות בהם מבוצעות עבודות הרכבת הקלה.

קרבה לתחנה שווה עד 11%

מחקר של חברת "סביבות מגורים", העוסקת במתן ייעוץ כלכלי-אורבני, בדק את ההשפעה של תחנות רכבת על שוק הדיור. מתכנן הערים ומנכ"ל החברה אלון גרינברג, אשר ערך את המחקר, אומר כי "מרבית המחקרים שנערכו בחו"ל הסיקו כי טווח ההשפעה החיובית של תחנת רכבת קלה על מחירי הדירות מתקיים לרוב במרחק של 50-500 מטרים מהתחנה. לרוב מחירן של דירות המצויות בטווח ההשפעה של תחנות רכבת קלה יהיה גבוה בכ-5% עד 11% ביחס לדירות המצויות מחוץ או בקצה טווח ההשפעה. כיום בגלל פקקי התנועה, נגישות טובה לתחנות רכבת הפכה לגורם משמעותי ברכישת דירה".

נגישות למרכז הארץ

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי, מסביר כי "בהסתכלות ארוכת טווח, אחד הפרמטרים החשובים בדירת להשקעה היא הנגישות שלה למרכז הארץ. לכן דירות על צירי תנועה איכותיים יעלו את שוויין בצורה משמעותית. לדוגמא שכונת נווה דורון ברמלה, אשר נמצאת רק 15 דקות מתל אביב, בזכות כביש 200 החדש אשר מתחבר באמצעות מחלף בחלקו הדרומי לכביש 431 ובחלקו הצפוני לכביש 44 בכניסה הצפונית הראשית לעיר. על פי התכנון, כביש 200 יאפשר שתי כניסות ויציאות נוספות לעיר ממערב ויתחבר לכביש 431 ורחוב הזית וישחרר עומסי תנועה בכניסות וביציאות מהעיר. זה גם הכביש שמקרב את רמלה לתל אביב".

לגור במרכז ולהמנע מפקקים

לדברי שמעון ג'יני, מנכ"ל חברת גולדן ארט, הבונה את פרויקט "הרובע" ברובע האומנים בחיפה, "שכונות הממוקמות במרכזי ערים נהנות מכל היתרונות של עיר ותיקה עם תשתיות ונגישות תחבורתית ורגלית וכמובן מהיתרונות של מגורים בשכונה חדשה. הן נבנות לרוב בצמידות לצירי תחבורה ראשיים ולכל אמצעי התחבורה הציבורית שכבר קיימים בעיר, קרוב למרכזי עסקים גדולים של תעסוקה, מסחר, אקדמיה ובילוי, וכל אלה הופכים אותן לאטרקטיביות במיוחד לכל סוגי האוכלוסיה המחפשים נוחות ועניין בסביבת המגורים. יתרה מזאת, התקופה האחרונה של מגפת הקורונה תשפיע על תרבות העבודה שתאפשר גמישות לעבודה מהבית וכפועל יוצא על צרכי המשפחה לדירות שיש בהן חללים שמאפשרים עבודה. תהיה לכך השפעה על הנכונות לעבור מאזורי הביקוש שקרובים למקום העבודה ולרכוש דירה מרווחת יותר באזור מרוחק שנהנה מנגישות תחבורתית, ובכך לחסוך את הסבל ובזבוז הזמן בפקקים".

נגישות תגדיל תשואה

דני מור (צילום: סיון פרג')

דני מור מנכ"ל חב' בסט יזום מקבוצת בסט קובע כי "אחד השיקולים המשמעותיים בהחלטה על בחירת דירה כיום הוא הנגישות והעומס בכבישים, שכן שהיה שעות ארוכות בפקקים פוגעת באיכות החיים. אי לכך, רוכשי הדירות, מחפשים אחר מיקומים נוחים ונגישים, שיאפשרו להם הגעה ויציאה נוחה ממקום המגורים". לדבריו, "גם המשקיעים, מחפשים כל העת השקעות מוצלחות ותרים אחר לוקיישנים נגישים, משום שנגישות מקסימלית מעלה את ערך הדירה וכך גם את התשואות. שכונת אור ים למשל הינה דוגמה מצויינת ללוקיישן בעל נגישות מיטבית. השכונה נבנית בחלקה הדרומי של אור עקיבא, מקושרת היטב לכביש 4 (ת"א-חיפה) ולכביש 2 (כביש החוף), מצויה במרחק של כ–40 דק' נסיעה מתל אביב ו-30 דק' נסיעה מחיפה, ממוקמת בסמיכות לתחנת הרכבת בפארק העסקים קיסריה ובקרבת חוף הים".

חב' בסט יזום קיבלה היתרי בניה בתנאים ל- 8 בניינים מדורגים בני 6 ו-10 קומות במרכז השכונה החדשה הכוללים 232 יח"ד, 140 יח"ד במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ו 92 יח"ד מיועדות לשוק החופשי. הפרויקט תוכנן ע"י משרד האדריכלים MY Architects.

נגישות למרכז

יורם אביסרור (צילום: יח"צ)

ברחובות נבנית שכונה חדשה בשם "מערב רחובות" בסמיכות לכביש 4 ו-431. את השכונה בונה חברת אביסרור משה ובניו. מדובר על כ-960 יחידות דיור ב-12 מגדלים. בניית הבניין ה-9 הסתיימה לאחרונה וכעת החל השיווק של דירות חדשות ב-4 בניינים בני 4 קומות ובהם 24 דירות. יורם אביסרור, סמנכ"ל בחברת אביסרור משה ובניו, ציין כי "אין ספק שהנגישות התחבורתית היא פקטור מאד משמעותי בעבור הרוכשים, במיוחד למשפחות שמקום עבודתן הוא בגוש דן. העובדה שכביש 4 ו-431 נמצא במרחק של שתי דקות מהשכונה, מקצרת דרמטית את היציאה לכיוון צפון או דרום וחוסכת זמן יקר בבקרים ובשעות הערב. השילוב של נגישות ומיקום אסטרטגי יחד עם סביבה ירוקה ולא צפופה וקרבה למוסדות חינוך, מושכת אלינו אוכלוסייה צעירה ואיכותית".

על המסילה בגבעתיים

אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח דמרי מספר כי גם ציר אבא הלל – ז'בוטינסקי וציר ארלוזורוב, צפויים ליהנות מהרכבת :"אנו נמצאים בעיצומה של הבנייה והמכירה של שלב א' בפרויקט פינוי בינוי "I M GIVATAYIM",  שיכלול סך הכל 288 דירות ב-2 מגדלים שיבנו במקומן של 72 דירות שנהרסו. הפרויקט ממוקם ברחוב ערבי נחל, מתחם הסיטי החדש בגבול שבין תל אביב לגבעתיים, סמוך לתחנת ארלוזרוב העתידית של הרכבת הקלה". שני בניינים ישנים שנבנו בשנות ה- 60 של המאה הקודמת יוחלפו במגדלים בני 31 קומות אשר כוללים דירות 4-5 חדרים, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים". מחירי הדירות בפרויקט הינם החל מ-30 אלף שקל למ"ר. עשרות דירות כבר נמכרו בשלב א', הצפי לאכלוס הפרויקט הינו בדצמבר 22. "בזכות שיתוף פעולה של עיריית גבעתיים ודיירי השכונה, הצלחנו להוציא לפועל פרויקט חדשני ומודרני על אחת מעתודות הקרקע האחרונות בסיטי החדש של גבעתיים. הלוקיישן המבוקש, לצד העובדה שמדובר בפרויקט חדש בתוך שכונה וותיקה הממוקמת בסמוך לתוואי הרכבת הקלה, יטיב עם התושבים שייהנו לא רק מדירות חדשות ומרווחות אלא גם מאיכות חיים גבוהה יותר", אומר כהן.

נשענים על תחבורה ציבורית

איציק ברוך, בעלי קבוצת יובלים, המקימה באור יהודה פרויקט התחדשות עירונית בסמוך לתוואי הרכבת הקלה המתוכנן בעיר: "בימים אלה אנו עומדים לקראת הקמת פרויקט פינוי בינוי רחב היקף שצפוי לשנות את פניה של אור יהודה. במסגרת הפרויקט, בו יושקעו כ-800 מיליון שקל, ייבנו 656 דירות חדשות ב-8 בניינים בני 17 קומות, במקום 9 בניינים ישנים הכוללים 114 דירות שייהרסו. השכונה החדשה תקום על שטח של כ 17 דונם, במתחם הכלנית בעיר הצמוד לצומת סביון, במרחק כ-250 מטרים בלבד מתוואי הקו הסגול של הרכבת הקלה. מדובר בפרויקט הפינוי בינוי השני שאושר על ידי הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), ראייה לכך שמדובר בתוכנית מועדפת ובעלת חשיבות, כזו שהמדינה מעוניינת לקדם ב'מסלול מהיר'. מאחר והשכונה כולה צפויה להישען על מערך התחבורה הציבורית המתוכנן באזור, שיכלול מלבד הרכבת הקלה גם את נתיב 'מהיר לעיר', תקן החניה הפרטית צומצם באופן משמעותי בתוכנית שאושרה. בהתאם לכך גם הוחלט כי 20% מהדירות בפרויקט יהיו קטנות, וזאת על מנת לאפשר למגוון אוכלוסיות לרכוש דירה בפרויקט".

עולים לקו הסגול

הקו הסגול של הרכבת הקלה ב-2024 צפוי לקשר בין קרית אונו ויהוד למרכז תל אביב, דרך אוניברסיטת בר אילן, בית החולים "שיבא" ושוק הכרמל. קו מטרו m3 מתוכנן לעבור בעיר קריית אונו ונמצא בימים אלה בדיונים על מסלולו, כאשר העירייה מעוניינת שיעבור דרך הרח׳ הראשי – לוי אשכול. אחד הפרויקטים הגדולים שיקומו בעיר הוא פרויקט ONO ONE, שמקימה חברת בוני התיכון. הפרויקט ממוקם במרחק 5 דק׳ בלבד ממסלול הקו הסגול.

סיון פרץ, סמנכ"לית השיווק והמכירות של חברת בוני התיכון מסרה כי "מדובר בפרויקט פינוי בינוי רחב היקף ברחוב לוי אשכול בקריית אונו, אשר צפוי לשנות את פני מרכז העיר. במסגרת הפרויקט יפונו 15 בנייני שיכון בהם 328 דירות ובמקומם ייבנו כ- 1,077 דירות חדשות וכ- 2,420 מ"ר שטחי מסחר ב- 9 בניינים בני 20 קומות. בין הדירות המוצעות למכירה ניתן למצוא דירות 5,4,3 ו-6 חדרים, וכן מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים. "כלל הדירות כוללות מרפסת של 12 מ"ר ומעלה וחניה תת-קרקעית. המתחם יכלול מבני ציבור ומסחר, גינות שעשועים ושבילי אופניים ויהיה משופע בשטחים ציבוריים לרווחת משפחות, ילדים ומבוגרים. אנו מאמינים שלצד השיפור בנגישות שיחול בזכות הרכבת הקלה, פרויקט ONO ONE ייצור עבור דיירי הבניין, תושבי הרחוב והעיר כולה – מציאות אורבנית חדשה ואיכותית. החברה החלה במכירת הדירות בפרויקט כשדירות בנות 4 חדרים מוצעות למכירה במחיר של החל מ- 2.28 מיליון שקל".

מכירים ביתרון

נטלי מרשל, המתמחה בשיווק של פרויקטים בתחום הנדל"ן המניב ונציגת בעלים של החברות היזמיות ריט1 וסען זהב בפרויקט אינפיניטי פארק רעננה: "בחודש האחרון מנסה משרד האוצר לקדם יוזמה של הסבת שטחי משרדים למגורים בעקבות השינויים שיצר משבר הקורונה בענף המשרדים.  אני מתקשה לראות איך הדבר ישים שכן, הרשויות המקומיות לא יסכימו לוותר על הארנונה הגבוהה שהן מקבלות מפרויקטי מסחר ומשרדים אל מול הארנונה ההפסדית שהם מקבלים משטחי מגורים.  לעומת זאת, תכנון פרויקטים מעורבים של מסחר, משרדים ומגורים במתחם אורבני משולב  הנמצא בסמיכות לרכבת קלה, מטרו או רכבת כבדה, מקבלים עידוד ותמיכה רבה מצד הרשויות, שגם הן מבינות שהתקופה הארוכה בה ישבו מרבית האזרחים בבית במהלך התפרצות  נגיף הקורונה , גרמה לשינוי תפיסתי בחיי העבודה. השינוי נצרב לא רק בקרב אוכלוסייה צעירה שהעדיפה גם קודם לכן לגור בלב המע"ר, מעל המשרד ומתחת לפאב השכונתי, אלא גם בקרב משפחות שמבינות כי בעידן של הקורונה למתחמים כאלה יש את כל היתרונות אל מול  שכונות או ערי שינה המרוחקות ממקום העבודה,  מאזורי הקניות והפנאי. תכנון כזה צריך למשוך את עיני המשקיעים כעת מתוך הבנה שמדובר בנכסים שיהיו מבוקשים יותר ומכאן שמחירם יעלה".

טוב לדעת
נגישות