Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

לשים את האצבע

קיבלתם החלטה – לרכוש דירה להשקעה. אבל איזו דירה הכי תתאים לכם? המומחים מנסים לתת לכם כללי אצבע כדי למצוא את הדירה שלכם

באדיבות גרופין יזמות ובניה, אדריכלות וי 5 אדריכלים (צילום: תומר אפלבאום)

השאלה איזו דירה יכולה להוות השקעה מתאימה עבורכם, תלויה כמובן במשתנים רבים – מהו התקציב העומד לרשותכם, מהי מטרת ההשקעה, מהי מסגרת הזמן בה תרצו לממש את ההשקעה וכו'. כדי להקל עליכם לקבל החלטה, אספנו עבורכם כמה עיצות מצד יזמים ואנשי מקצוע.

לחפש את המקום הבא

גל קסטל, מנהל השיווק בחברת אורון נדל"ן, מקבוצת אורון אחזקות והשקעות אומר כי "כלל האצבע המרכזי שאפשר להמליץ עליו, הוא ללכת למקומות שממציאים את הטרנד, ולא ללכת בעקבות טרנדים קיימים. ברגע שהחלטתם לרכוש דירה להשקעה, חשוב לחפש את המקום הבא שיניב תשואה גבוהה, ולצאת מנקודת הנחה שאם מדובר במקום /שכבר ידוע לכולם כהשקעה טובה, הוא כנראה כבר לא מציאה הן מבחינת התשואה שלא תמיד תהיה מספקת, והן מבחינת העובדה שייתכן ויהיה קשה יותר למצוא שוכרים באזור עמוס בדירות להשקעה.

מי שמעוניין להיות משקיע אמיתי, צריך להיות יצירתי ואמיץ. לקנות באזורים יותר בעייתיים ומאתגרים, אבל כאלה שיכולים להתפתח- לעבור פינוי בינוי, לגדול, להתחדש- ואלה לרוב יהיו המקומות הפחות אטרקטיביים. שכונת הדר יוסף בת"א הייתה אחת השכונות הישנות של העיר, למרות מיקומה המצוין. לא מעט אנשים קנו שם דירות קטנטנות להשקעה שנבנו עוד בשנות ה-50, והיום כשנבנים שם פרויקטים חדשים אנשים שילשו וריבעו את מה שהיה להם. בפרויקט התחדשות עירונית של חברת 'אורון נדל"ן' בשכונה, זכה כל מי שהיתה לו דירה אחת קטנה וישנה לקבל במקום 2 דירות 4 ו-5 חדרים והרווחים היו גבוהים מאוד. גם שכונת יד אליהו בת"א והשכונות המזרחיות של תל אביב עוברת את אותו השינוי, ובארץ חבויים עוד מקומות רבים כאלה, שמחכים למשקיעים ויזמים אמיצים ויצירתיים".

חדש או יד שניה

מורן בן שלוש, סמנכ"ל השיווק בחברת סלע בינוי "כמו בכל דבר יש יתרונות וחסרונות. אחד מהיתרונות הבולטים בדירות חדשות הוא שיש לך יותר שקט נפשי: אחריות קבלן ושקט מבחינת הבלאי שתצטרך לטפל בו. יתרון משמעותי נוסף הוא שבדירות חדשות ישנה סבירות גבוהה שערך הדירה יעלה ביחס למחיר הקניה, מה שמקנה ברכישת הדירה החדשה השקעה גם לטווח הרחוק. אך מהצד השני אחד החסרונות הוא שעליך לחכות זמן מה עד שהדירה תהיה מוכנה. חיסרון נוסף הוא כמובן המחיר של דירה חדשה מול דירה יד שניה.

בנוגע ליתרונות דירת יד שניה, מרגע שאתה רוכש את הדירה אתה יכול להנות מהכנסה כבר מהיום הראשון. הכל הרבה יותר מהיר, בדרך כלל התשואה יותר גבוהה כי הדירות זולות יותר, אתה משקיע פחות ואז אחוז התשואה עולה. יתרון נוסף הוא המחיר הנגיש והמנעד הרחב, היום אפשר למצוא דירות להשקעה כבר במחיר של 500 אלף שקלים מול דירות מקבלן שמחירן לא יורד ממליון שקלים. אך בשונה מהדירות החדשות פוטנציאל ההשבחה נמוך יותר." לדברי  סמנכלית השיווק של גינדי החזקות, רוני טננבאום, זה תלוי ברוכש: "מצד אחד, דירה מקבלן היא כמו לידה, יש חבלי לידה, אבל התוצאה תמיד מעולה, גם אם ישנם אתגרים בהשלמת הפאזל. יש כאלה שגם מבחינת פריסת תשלומים דירה ״על הנייר מקבלן״ תהיה הרבה יותר נוחה. מצד שני,  לדירה יד שניה יש מנעד יתרונות. הדירה היא מה שאתה רואה שהיא ולרוב המערכות בה ״משומנות״ ופועלות, מה שגם יש הרבה יותר מבחר מאשר בפרוייקטים חדשים".

פחות התעסקות בחדשה

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי, מסביר כי בחירה של דירה להשקעה צריכה להיעשות מתוך מחשבה, שכן השקעה בדירה ישנה מתאימה רק לאנשים שיש להם זמן להתעסק עם השיפוץ והתחזוקה, מה שמייצר המון התעסקות. לעומת זאת, השקעה בדירה חדשה מתאימה לאנשים שמבינים שבעשור הראשון לחייה היא לא מצריכה טיפול אלא רק תהליך של השכרה לשוכר טוב. כך למשל אפשר להשקיע באזורים שעוברים התחדשות עירונית – ניקח לדוגמא את שכונת נווה שאנן בחיפה – שהינה השכונה הגדולה והוותיקה ביותר בעיר. השכונה עוברת התחדשות עירונית וכתוצאה מכך גם התשתיות וגם השצ"פים בה יעברו חידוש, דבר שלא נעשה 50 שנה! השכונה תתחדש ברחוב חדש בשם פנחס ראם שיאפשר גישה קלה לשכונה; רחוב ברל כצנלסון יהפוך לדו סטרי.  כמו כן כחלק אינטגרלי מהפרויקט ושילובו בסביבה הטבעית, מתוכנן פיתוח נופי ייחודי בשני מפלסים שיחוברו לריאה ירוקה מרכזית אחת. בנוסף, יבוצע חיבור ישיר לוואדי זיו באמצעות שבילי הליכה".

סטטוס ההתחדשות

עו"ד שמואל שוב (צילום: סטודיו תומס)

עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', מציין כי "הרבה רואים ברכישת דירה ישנה בבניין או בשכונה בעלת פוטנציאל להתחדשות עירונית כהשקעה מצוינת, שכן לאחר ביצוע הפרויקט הערך של הדירה עולה באופן משמעותי. אולם יש לקחת בחשבון מספר פרמטרים לפני שחותמים על העסקה. ראשית, יש לבדוק מה הסטטוס של המתחם והבניין בכל הקשור להתקדמות הפרויקט של ההתחדשות. האם כבר יש רוב של דיירים שמעוניינים בהתחדשות, האם נחתמו הסכמים מול יזם, האם מדובר ביזם בעל ניסיון בתחום, האם כבר הוגשה תוכנית בניין עיר (במקרה של פינוי בינוי) או בקשה להיתר (במקרה של תמ"א 38) ומה המדיניות בעירייה לגבי התחדשות עירונית במתחם. כל הפרמטרים האלו חשובים מאוד, שכן אנו עדים היום בשוק לפרויקטים רבים שתקועים אם בגלל שכנים שמתנגדים, שינוי מדיניות בעירייה או יזם שפשט את הרגל. מבחינת המחיר צריך לדעת שהמוכרים, בעיקר בשוק יד שנייה, נוטים להוסיף למחיר הדירה את הפוטנציאל של ההתחדשות גם כאשר הבנייה בפועל עוד רחוקה. לכן יש לבדוק היטב את המחיר ולקחת בחשבון שהבנק למשכנתאות מתייחס לשוויה של הדירה בפועל ולא למחיר שלה לאחר סיום הפרויקט ויכול להיווצר פער בין מחיר העסקה לבין המימון שהבנק יסכים לתת. לסיכום, יש לקחת בחשבון כי מדובר בהשקעה לטווח ארוך, התהליך של אישור פרויקט ובנייתו יכולה להמשך שנים ולכן תמיד כדאי לשקול האם בשלבי הביניים הנכס שהוא בר השכרה ויאפשר למשקיע ליהנות מדמי שכירות, גם אם נמוכים, בתקופת ההמתנה".

תנאי התשלום

עוזי עבדה (צילום: יח"צ)

לדברי עוזי עבדה, סמנכ"ל שיווק בחברת גרופין, המתמחה בייזום וביצוע פרוייקט תמ"א, "יש לשים לב כי ההשוואה צריכה להיות מותאמת למיקום של כל אחת מהאופציות. בפרוייקטים של חברת גרופין, רוב הדירות החדשות מוצעות בשכונות מבוקשות ללא עתודות קרקע."

"זאת ועוד, אמצעי התשלום בדירה חדשה נוחים יותר. המשקיע לא נדרש לרוב "לשים" את כל הכסף. בנוסף, בדירה חדשה לא נדרשים שיפוצים והתאמות, מאחר ומראש הוא מעצב ומתכנן את הדירה לצרכיו האישיים". עוד מצויין עבדה, כי "בכל הקשור למחירים – בדירה על הנייר המחירים הם PRESALE , מה שהופך את המכירה בשלב זה ליותר אטרקטיבית. כאשר המשקיע בוחר לרכוש יד שנייה, מתוך מחשבה שאותה דירה מתישהו תעבור התחדשות עירונית, הציפייה לא תמיד מתממשת וסביר להניח שבעלי הדירות מגלמים את הרווח העתידי – כך שהפערים מצטמצמים"

בדיקת הפוטנציאל

רז שרייבר, סמנכ"ל השיווק של קבוצת אלמוג, אומר כי "הקבוצה עוסקת הן בבניית שכונות חדשות והן בפינוי-בינוי ובתמ"א. עבור משקיעים המטרה העיקרית היא השבחת ערך ומכירה ברווח, ובמקרה של חידוש שכונות ותיקות הפוטנציאל הוא עצום. אם אנחנו בוחנים שכונות קיימות אשר כבר יש בהן את כל התשתיות והשירותים – תחבורה, קופות חולים, בתי ספר, בנקים ועוד, ואז מתבצע תהליך שבו תוך כמה שנים השכונה מתחדשת לגמרי, מגיעים תושבים חדשים ושוכרים חדשים, נפתחים בתי עסק ובתי קפה. התוצאה היא שהערך מזנק, בדרך כלל במהירות הרבה יותר גדולה מאשר שכונה אשר נבנית מאפס, שגם בה הערך עולה אבל בקצב יותר מתון".

שרייבר מסביר שאפילו כאשר מדובר בהתחדשות עירונית בשכונות שכבר נחשבות יקרות מאוד ניתן לראות עליית ערך משמעותית. לדבריו, "אנחנו בונים כעת פרויקט תמ"א שני בהרצליה הירוקה, ברח' י. ל. ברוך, לאחר שפרויקט תמ"א קודם שלנו הנמצא במרחק מאות מטרים ממנו אוכלס לפני כחצי שנה. כבר כעת יש פער של מאות אלפי שקלים בין דירות דומות שנמכרו לפני כשנה בפרויקט הקודם לבין אלה שנמכרות עכשיו בפרויקט החדש, וזה כשאנחנו בתקופת קורונה ומשבר כלכלי שסופו לא ידוע. ניסיון השנים האחרונות מלמד אותנו שגם מי שקנה דירה חדשה על הנייר בפרויקט תמ"א במחיר שכביכול כבר גילם את ההשבחה ואת איכות השכונה והאזור, היה יכול למכור אותה ברווח נאה עוד לפני האכלוס. ישראל מדינה קטנה וצפופה, והביקוש למגורים במקומות הטובים ובשכונות המבוקשות לא פחת לרגע".

טוב לדעת
נגישות