Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

לצאת ולהכנס בקלות

אחד השיקולים העיקריים של השוכרים בפארקי התעסוקה בשנים האחרונות, הוא נושא הנגישות, שכן להגעה נוחה ויציאה מהירה יש משמעות כלכלית גדולה וגם השפעה על איכות העבודה

מתחם לייף בבני ברק | הדמיה: סטודיו 84

בכמה מאיזורי התעשיה וההייטק המובילים בישראל, בעיקר כאלה הממוקמים במרכז, ההגעה למקום בבוקר, היציאה בערב וגם מציאת מקומות חניה לעובדים ולאורחים, היו אתגר של ממש, שאולי מעט נשכח בשנה האחרונה, בשל הקורונה והמעבר של עובדים רבים לעבודה מהבית.
אבל, בפארקים החדשים המוקמים, הנגישות הוא חלק חשוב מהתכנון: כניסה ויציאה נוחה, או הגעה מהירה בזכות קרבה לצירים ראשיים, הם כמעט סטנדרט למי שרוצה למשוך את השוכרים. גם בפארקים ותיקים הפנימו ומשקיעים בחלקם סכומים לא מבוטלים בשיפור הנגישות.

הנגישות משתלמת

יאיר לוי, בעלי יאיר לוי אסרטגיה בנדל”ן, אומר כי הנגישות מאפשרת פיתוח מתחמים חדשים, בעיקר למרכזים לוגיסטיים, בקצוות הארץ. למשל באר שבע, או בצפון, בגלל מחיר הקרקע האטרקטיבי.
אבל, לדבריו, חשוב לזכור, שגם אם ישלמו שם שכירות נמוכה, עדיין צריכים לשלם יותר בעלות ההובלה. “עלות ההובלה היא משתנה חשוב. אם לא רוצים לשלם 3 מיליון שקל במרכז, עלולים לשלם את ההפרש שנחסך, בעלויות דלק לאורך 5-7 שנים. כמובן, שככל שקרובים למרכז או לנמלים, עלות ההפצה מצטמצמת. לכן, ישנה פריחה בין חדרה לגדרה, לאורך כביש 6 והכבישים החדשים שמפותחים, כמו למשל כביש 38”.

הביקוש מחייב

קבוצת איציק תשובה בונה מספר פרויקטים המשלבים מסחר ומשרדים בנתניה ובראשון לציון. לדברי עומרי ראובני, סמנכ”ל השיווק של קבוצת איציק תשובה, “הקמת פרויקטים של משרדים ומסחר מחוץ לגוש דן מחייבת חשיבה על הנגישות התחבורתית. כדי לייצר ביקושים למשרדים מחוץ לגוש דן, אחד הפרמטרים המשפיעים ביותר, הוא נוחות ההגעה של העובדים למשרד. המגמה היום בישראל, כמו באירופה, היא לעודד שימוש בתחבורה ציבורית, אם זה בשל חיסכון כספי, חיסכון בזמן ויכולת לעבוד כבר בדרך לעבודה. לכן, בנייני משרדים מחוץ לגוש דן חייבים להיות ממוקמים בסמיכות לתחנות הרכבת וכן לתחנת הרכבת הקלה העתידית ואפילו המטרו. כמובן שישנה חשיבות גם למיקום פרויקטים של משרדים בסמוך לצירי תנועה ראשיים, ולהקמה של חניונים גדולים, לאלו שבכל זאת מעדיפים להתנהל ברכב”.
ראובני מוסיף כי “בכל הפרויקטים האלו אנחנו רואים שהפרמטר של הנגישות הוא מהותי בעיני משקיעים שרוכשים בפרויקט. ככל שהנגישות גבוהה יותר, גם אם מדובר בנגישות עתידית של תחנות הרכבת הקלה והמטרו, כך ההערכה היא שהנכס צפוי ליהנות מהשבחה”.

מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב | הדמיה: דני קייזר אדריכלים

תכנון בסמוך לצירים

עידן סיגל | צילום: יח"צ

עידן סיגל, סמנכ”ל שיווק של אשטרום נכסים מקבוצת אשטרום מספר כי “מרבית הפרויקטים החדשים שאנו יוזמים וניזום בשנים הקרובות, ימוקמו ליד צירי תחבורה ראשיים או בסמיכות לרכבות כבדות וקלות. כשפרויקטים סמוכים לצירי התנועה המרכזיים, הדיירים והשוכרים יכולים לוותר על הרכב הפרטי והעמידה בפקקים היומיומית, אנו רואים חשיבות גדולה ביצירת מגוון דרכי הגעה לכל אחד מהפרויקטים שלנו ולשיפור הנגישות, השירות והחוויה”.
חן גור לוטן, מנהלת הנכסים המניבים בקבוצת לוינשטין, מספרת כי גם אצלם הגישה דומה: “הנגישות התחבורתית למקומות העבודה הינה פקטור משמעותי בהחלטה של חברות היכן לשכור שטחי משרדים. האפשרות של העובדים להגיע במהירות ובקלות מהבית לעבודה משפיעה באופן ישיר על קבלת ההחלטה של הנהלת החברה, ומשקפת את האטרקטיביות של אזור התעסוקה כולו. חברת לוינשטין מקפידה לבחור מיקומים בעלי נגישות גבוהה למגדלי המשרדים שלנו – כדוגמת מגדל לוינשטין בתל אביב, מגדל דיסקונט, המבנה בהיי-טק פארק ביקנעם ועוד”.
גור לוטן מוסיפה כי “במרכז מתחם פרויקט התחנה המרכזית הישנה בת”א, הכולל בנייה של כ-1,333 יח”ד, כ-153,000 מ”ר שטחי מסחר, תעסוקה ומשרדים, לצד שטחי ציבור נרחבים, נהנה מכך שבסמוך לו עובר הקו הירוק של הרכבת הקלה, כמו גם שלל אמצעי תחבורה ציבורים אחרים וכן צירי תנועה ראשיים. נכסים מתוכננים אחרים שלנו בכפר סבא ובבאר שבע נמצאים גם הם בנגישות נוחה לרכבת ולדרכי גישה אחרות. מרבית הנכסים שלנו נמצאים ממש על תוואי הרכבת הקלה או המטרו שצפוי להיבנות בגוש דן, וכך מתאפשרות לעובדים דרכי הגעה רבות ונוחות למקום העבודה – וזה בדיוק מה שהחברות מחפשות”.

חיבור לכבישים

דפנה לוי, מנהלת המכירות קמפוס יובלים של קבוצת יובלים מספרת כי פארק המדע בנס ציונה, הגובל בחלקו הצפוני של פארק המדע רחובות, נמצא היום בתנופת פיתוח ושינויים תחבורתיים שיחברו אותו לכביש 431, וממוקם בקרבה לתחנת הרכבת של רחובות, מה שיאפשר נגישות נוחה לכל חלקי גוש דן לכביש 6 וכביש 4.
קבוצת יובלים, בבעלות היזם איציק ברוך, מקימה בפארק קמפוס משרדים ומסחר על שטח של 12.5 דונם. הפרויקט כולל משרדים בשטח של כ-32 אלף מ”ר ב-4 בניינים בני 6 קומות מעל לקומת מסחר וכ-20 אלף מ”ר מרתפי חניה, הנבנים סביב פארק פנימי. המשרדים במתחם יוצעו למכירה ביחידות של החל מכ-35 מ”ר והם מיועדים בעיקר לבעלי  עסקים קטנים ועצמאיים או חברות הייטק וביו-טכנולוגיה. המחיר למשרד יהיה החל מ-385 אלף שקל למ”ר ברמת מעטפת.
לדברי דפנה לוי, “הפרויקט מהווה חלק מפעילות הקבוצה בתחום ההשקעות בנדל”ן המסחרי ובתחום המשרדים. באזור קיים ביקוש גדול לרכישת ולשכירת משרדים בשטחים שונים, בעיקר בגלל הנגישות התחבורתית, לצד מחירים אטרקטיביים ופסיליטיס ברמה גבוהה. עד כה, בעלי עסקים יכלו רק לשכור משרדים באזור ולא לרכוש אותם וגם זאת בשטחים גדולים בלבד. התשואה הצפויה להתקבל מהמשרדים עומדת על כ- 7%-8% וגבוהה משמעותית מהתשואה המקובלת על השכרת דירות למגורים שהינה 2%-3% לשנה”.

קמפוס יובלים בפארק המדע נס ציונה | הדמיה: יח"צ

נגישות וסמיכות למגורים

אלון הרצוג | צילום: יח"צ

אלון הרצוג, מבעלי חברת אופסיטי, העוסקת בניהול נדל”ן, בין היתר באופסיטי רעננה, בסמוך לכביש 531, אומר כי “תופעה חברתית נפוצה בעשור האחרון, בעולם כולו וגם בישראל, היא ה”יוממות” – עובדים הנוסעים מדי יום מיישוב מגוריהם לעבודה ביישוב אחר, בדרך כלל ערים מרכזיות. תופעת היוממות כרוכה בעלויות חברתיות משמעותיות, כמו עומס בכבישים וזיהום הסביבה, וגורמת לבזבוז זמן יקר ומתחים בגלל העמידה כל יום שעות בפקקים בדרך לעבודה ובחזרה”.
לכן, הוא מסביר, “אין שום ספק שהעתיד נמצא בשכונות חדשות שידעו לשלב בין גישה נוחה באמצעי תחבורה רבים ושילוב של מגורים ותעסוקה במרחק הליכה. הרעיון שאדם יוכל לקום בבוקר, לקחת בהליכה את הילד לגן ומשם להמשיך עוד 5-10 דקות הליכה למשרד, ולקפוץ הביתה בצהריים לארוחה משותפת עם המשפחה ולחזור למשרד, הוא ממש לא רעיון דמיוני. כך צפויה להיראות שיגרת יומם של אלפי הדיירים שיאכלסו את השכונה החדשה במערב רעננה”.

פיתוח כבישי גישה

לדברי ענת ברק, סמנכ”ל נכסים ומקרקעין בחברת נמלי ישראל, “חברת נמלי ישראל מחזיקה ומנהלת שטחים נרחבים בסמיכות לנמלי אשדוד והדרום. סמיכות זו, כמו גם הקירבה לצירי תנועה ראשיים, הופכים את מתחמיה של חברת נמלי ישראל למבוקשים בקרב חברות הפצה ולוגיסטיקה.
עם התפתחות האזור, החברה מקדמת את פיתוח כבישי הגישה לנמלים ומבצעת בימים אלו חלק מהכבישים וההתאמות התחבורתיות הנדרשות. עבודות התשתית הנרחבות שמבוצעות כיום במרחב אשדוד יוצרות אמנם אילוצים זמניים ומקומיים, אך מתוך ראיה אסטרטגית ברור לנו שהסבלנות תשתלם ובטווח הארוך כולנו נרוויח”.

תנאי הכרחי ללוגיסטיקה

בפארק העסקים צרעה נותנים כיום יותר דגש לתחום הלוגיסטיקה והדבר מחייב נגישות גבוהה. לדברי מנכ”לית הפארק אביבית שוורץ: “אנחנו כפארק מכוונים היום יותר ללוגיסטיקה, שיש לה יותר משמעות וביקושים כיום, דווקא לאור התפתחות משבר הקורונה. בתחום זה, הנגישות היא קריטית. כשלוקחים שיקול של המיקום והנגישות הגבוהה, הן בפארק עצמו והן בנגישות אל הפארק הנמצא בסמוך לכביש 6 וכביש 1, בין תל אביב לירושלים ו-10 דקות נסיעה בלבד ממודיעין שפער עלויות השכירות והארנונה יכול לחסוך לשוכר עד עשרות שקלים למ”ר.
“הנגישות, לצד המחיר, זה בעצם היתרון הגדול שלנו. הנגישות היום היא מוצר בפני עצמו, אחד הדברים הראשונים, אם לא העיקרי, שהלקוחות בודקים”.
לדבריה, “הנגישות עוד תלך ותשתפר בעתיד הקרוב. בימים אלו מרחיבים את הכביש מדרום מזרח מאיתנו, עד קו רמת בית שמש ואפילו דרומה מזה”.

נגישות כמקור משיכה

אסי לויתין בן עמרם | צילום: רונה טפר

מתחם העסקים והמסחר של בני ברק, המכונה גם מתחם BBC משתרע על שטח של כ-900 דונם. הוא ממוקם בחלקה הצפוני של העיר ונושק לרמת גן מרחוב ז'בוטינסקי בדרום ודרך בן גוריון במערב בסמיכות לקניון איילון ופארק הירקון. המתחם עתיד לכלול שטחי התעסוקה שיגיעו ל-1.6 מיליון מ"ר בנוסף ל-270 אלף מ"ר שטחים ציבוריים.
לדברי אסי לויתין בן עמרם סמנכ"לית שיווק ופיתוח עסקי, דן נדל"ן המקדמת את פרויקט LYFE במתחם BBC בשיתוף עם אשטרום נכסים, "המעבר של חברות הפיננסים והבנקים למתחם ה-BBC בשנים האחרונות, הוא פועל יוצא של התפתחות התשתיות התחבורתיות אל הערים שסביב תל אביב ובכלל זה בני ברק, והרצון לעבור למרכז עסקים מודרני, נגיש ומתוכנן היטב.
"לכך יש להוסיף כמובן את עניין העלויות – המחירים במתחם ה-BBC בבניינים חדשים ומודרניים, אטרקטיביים מאד בהשוואה למחירים של מוצר דומה בתל אביב. מעבר של חברות נוספות צפוי לאזור זה, ככל שנראה את מרכז תל אביב פקוק יותר בשל עבודות חפירת תשתיות הרכבת הקלה ופתוח פרויקטים בהתחדשות עירונית. בעתיד הקרוב, הקו האדום של הרכבת הקלה צפוי לפעול באזור, ולהפוך את המתחם לאחד הנגישים באזור המרכז. על פי התוואי של קו זה, תחנת הרכבת הקלה תמוקם במתחם, מה שיאפשר הגעה וחיבור מהיר לכל המטרופולין של תל אביב".
"הנגישות התחבורתית הענפה, אשר כוללת את הקו האדום של הרכבת הקלה, רכבת כבדה, קווי אוטובוסים רבים, אלפי מקומות חנייה וצירי תחבורה מרכזיים לרכבים פרטים, מאפשרת גישה תחבורתית נוחה ויעילה לכל באי המתחם ונלקחה בחשבון בעת הקמת הפרויקט" אומרת לויתין בן עמרם.
התכנון של פרויקט LYFE, היא מוסיפה, "משתלב בסינרגיה מלאה עם המתחם. לצד שלושת מגדלי המשרדים שאנו מקימים, נבנה גם מתחם מסחרי אשר יספק את צרכי העובדים בשעות שלפני, במהלך ואחרי העבודה ויכלול מסחר, קולינריה ופנאי. בנוסף, יציע המתחם חללי עבודה משותפים לשכירות גמישה מבית Port של אשטרום נכסים דרכו יוכלו דיירי המתחם ומבקריו להשתמש בשטחי עבודה וישיבות נוספים בגמישות מרבית ברוח התקופה. המטרה שלנו לתת מענה הוליסטי מקיף לכל מי שעתיד לעבוד במגדלי LYFE.
"כיום נבנים שני מגדלים בני 34-36 קומות לטובת משרדים ומסחר. השטח הבנוי הכולל של המגדלים ושטחי החנייה יעמוד על למעלה מ-200 אלף מ"ר. האכלוס של הפרויקט צפוי להיות לקראת 2022".

בצמוד למתח”ם

אחד הדרכים לשיפור הנגישות, היא הקמת איזורי תעסוקה בצמוד למרכז חבורה משולב – מתח"ם. ישנם מספר פרויקטים כאלה המקודמים כיום, אחד מהם בחדרה, שם מוקם בכניסה הדרום מזרחית לעיר מרכז תחבורתי, הכולל תחנת רכבת, הקמת טרמינל אוטובוסים משולב וכן שטחי מסחר, משרדים ומגורים כאשר החברה הכלכלית היא זו שמקדמת ומוציאה לפועל את המכרזים לקידום השלבים השונים בפרויקט הצמוד – האנרג'י פארק, בו פועל כיום מתחם הבילויים, המסחר והמשרדים "מול החוף וילג'" של חברת אמירי גן.
צביקה גנדלמן, ראש עיריית חדרה, מסביר כי "מרכז התחבורה החדש יאפשר שילוביות מיטבית במקום אחד בין רכבת ישראל, חברות האוטובוס ואמצעי תחבורה נוספים, מה שישפר רבות את השירות לכלל התושבים, וכן יקדם את פיתוח אנרג'י פארק באמצעות נגישות תחבורתית הן לציבור הלקוחות והן לאלפי העובדים הצפויים למצוא תעסוקה במשרדים, במרכזי המסחר ובשירותי הפנאי.
תכנון המרכז התחבורתי המשולב כלל תהליך של איסוף נתוני נגישות, תעבורה, שימוש בתחבורה ציבורית, וכן נתוני דמוגרפיה, על מנת שיהלום את צורכי חדרה כעיר שמתפתחת במהירות ומשמשת מטרופולין לכל יישובי וערי הסביבה. מדובר בפרויקט תחבורתי משמעותי, שיקדם את חדרה מבחינות רבות כחלק מתוכניותינו לפיתוח בכל התחומים, וימצב אותה כעיר מרכזית, לא רק באזורנו אלא בישראל כולה".

נגישות ועידוד כלכלי

לדברי אוהד יחזקאל, מנכ"ל מנהלת הסכמי הגג בקרית גת, "אזור התעשייה וההייטק של קרית גת הוא מהמבוקשים ביותר במדינה. מדובר בשטח של כ-4,000 דונם, שבו בחרו מיטב החברות במשק להקים מפעלים ומטות הנהלה. בין החברות ניתן לציין את אינטל, HP, אסם, אורדע ועוד. הנגישות לעיר קרית גת כלל ולאזור התעשייה בפרט היא גבוהה במיוחד, הן עבור תושבי העיר והן עבור עובדים שמגיעים מחוץ לעיר. זו העיר הקרובה ביותר לכביש 6, כביש 40 ותחנת הרכבת. הנסיעה ברכבת מתל אביב לקרית גת אורכת 38 דקות בלבד. התחנה ממוקמת במרכז העיר ומתוכננת לקום תחנת רכבת נוספת בכרמי גת צפון. כמו כן, ישנם 2 מחלפים ו-3 גשרים המחברים בין החלקים השונים של העיר לכבישים הראשיים: כביש 35, כביש 40 וכביש 6".
יחזקאל מוסיף כי "הכדאיות בהקמת מפעלים ובנייני משרדים בקרית גת היא גדולה הן בשל העידוד הכלכלי שמקבלים יזמים מצד העירייה והן בשל הנגישות הגבוהה למקום העבודה, לכן גם הביקושים לעבודה בקרית גת הולכים וגדלים. חשוב לציין שבשנתיים הקרובות אזור התעשייה והמסחר צפוי לגדול ב- 2,000 דונם נוספים".

טוב לדעת
נגישות