Search magnifier

חיפוש

עכשיו קל ונוח יותר למצוא כל כתבה ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים

לפי איזה פרמטר בודקים משרד להשקעה?

כפי שערכה של דירה מושפע למשל מהקרבה לפארק, קרבה או ריחוק ממוסד חינוכי או הנוף לים הנשקף ממנה - גם למשרד יש אלמנטים שונים המשפיעים מאוד על ערכו

משרדים בעיצוב אדריכל אמיר וחני חזק (צילום: סטודיו חזק)

בהשקעה במשרד, נכנסים שיקולים כמו מיקום ונגישות אליו, הקרבה שלו לרכבת או לרכבת הקלה שתעבור בסמוך אליו, נגישות, קרבה למסוף אוטובוסים, מספר החניות בבניין, איכות, רמת האחזקה של הבניין ודמי הניהול. דבר נוסף שעשוי להשפיע על ערך הנכס הוא מיקום הנכס באזור תעשיה או מתחם מסחרי ויכולת ההשבחה העתידית. כמו-למשל תוכנית השבחה שאושרה במתחם הבורסה ברמת גן המאפשרת להשביח נכסים באמצעות הוספת זכויות בנייה בהיקף של מאות אחוזים נוספים עד 2,000 אחוז במקרים של איחוד מגרשים לצורך בניית מגדל.

בדיקה שערכה חברת מיקדן המנהלת כ-2 מיליון מ"ר נכסים בישראל, בוחנת כמה שווים האלמנטים השונים ומה המשמעות שלהם לערך המשרד? הגורמים המשפיעים על ערך המשרד עפ"י בדיקת חברת מיקדן-

לוקיישן , נגישות וחניה

טולמנ'ס משרדים. אדרכלות שדה – דגן (צילום: יח"צ)

לדברי שמאי המקרקעין גיל מעין, מנכ"ל חברת מיקדן העוסקת בניהול והשבחת נכסים, "בעוד ערך דירת מגורים מושפע מגורמים הקשורים לאיכות חיי המשפחה כקרבה לפארקים או מוסדות חינוך – ערכו של המשרד יושפע מגורמים כלכליים דוגמת ניהול ואחזקה של הבניין, רמת הנגישות שלו, סוג הבעלות על הנכס, קרבה למחוללי תנועה ועוד. כמו-כן, סוגיית הנגישות משמעותית לערך המשרד. האם המשרד נגיש לתחבורה ציבורית והאם הוא קרוב לצירי תנועה מרכזיים? יש לקחת בחשבון כי עבור שוכרים עתידיים מדובר בסוגיה קריטית, ולפיכך המשמעות שלה לערך המשרד גדולה ויכולה להגיע להבדל של 10%-15% בין משרדים דומים".

פרמטר נוסף המשפיע על ערך המשרד הוא מלאי מקומות החניה בבניין. "כאשר עובדים בתפקידים בכירים מצפים לקבל חניה צמודה, חברות הנדל"ן ידרשו לעמוד ולספק זאת. חניה באזורי הביקוש יכולה להגיע עם תג מחיר של מאות אלפי שקלים ולהשפיע על מחיר הנכס בטווח של 10%-20%". מסביר מעין.

סוגיות רלבנטיות נוספות הן כמות בעלי הנכסים והניהול של המתחם. לדברי מעין, "ניהול מסודר של חברת ניהול רצינית משפיע על תחזוקת המערכות ושמירה על רמת הבניין לאורך זמן, אנו רואים זאת במרכזים אזוריים ושכונתיים קטנים שמשלבים מסחר ומשרדים. כיום יש עדנה למרכזים אלו והביקוש נמצא בשיא. מרכזים אלו מנוהלים בדרך כלל על-ידי היזמים עצמם או על-ידי קבלני אחזקה. בפועל, נדרש פתרון מלא לנושא הניהול שיכלול את נושא התחזוקה והתפעול וכן את הצד המסחרי (ניהול השכרות, קידום אירועים ומכירות, שיווק ופרסום). ניהול לקוי של הנכסים עשוי לגרום לירידה בדמי השכירות אותם ניתן לגבות, ובהמשך גם לירידה בערך הנכס".

פרמטר נוסף שמשפיע על ערך המשרד הוא הסביבה שבה הוא ממוקם. "אזורי תעסוקה בוגרים בהם מגוון עסקים משלימים, מסעדות ובתי קפה יגרמו לפער משמעותי בשווי. גם קרבה לגנים ופארקים עשויה לשפר משמעותית את רווחת העובדים ובכך להשפיע על ערכו. גם קרבה למחוללי תנועה כמו בתי חולים, קניון או מרכז מסחרי גדול, מייצרת סביבה מתאימה לריכוז עסקים מתחומים דומים. לדוגמה סביב אסותא יהיו משרדים רבים של נותני שירות רפואיים ושירותים משלימים וקליניקות", דברי מעין.

המשקיעים מחפשים מישהו שיעשה להם את העבודה

באזל פארק של סופרין ווייס (הדמיה: יח"צ)

צחי סופרין מנכ"ל קבוצת סופרין העוסקת בייזום, ניהול והקמה של פרויקטים למגורים, משרדים ומסחר מציין כי אחד האלמנטים העיקריים המשפיעים על ערכו של משרד הוא יחס הברוטו נטו שלו. "ככל שרצפת הייצור שלי גדולה יותר ביחס לשטח שעליו אני משלם – הברוטו, אזי אני מקבל יותר שטח. יחס טוב יכול להיות שווה עוד כ-10% במחיר ולפעמים יותר. גם לסביבה העסקית יש חשיבות גבוהה בהשפעה על ערך המשרד. בעל הנכס או השוכר ירצו תמיד להיות בתוך סביבה עסקית. הם ירצו שרואה החשבון שלהם ועורך הדין יהיו קרובים אליהם או ספקים אחרים שהם משתמשים בהם, לצורך התפעול השוטף של העסק שלהם. מדובר בעניין אסטרטגי שהוא חלק אינטגרלי בשיקול היכן לשכור משרד".

"מכפיל ערך נוסף הוא ריכוז הבירוקרטיה בידי גוף אחד עבור המשקיע" , מוסיף סופרין . "הכוונה היא גוף אחד שמרכז עבור המשקיע את כל התהליך, מטפלים בו ועושים עבורו את כל הצעדים כדי להקל עליו. רוב האנשים מתקשים להתנהל מול הבירוקרטיות של הבנק, רשות מקומית, שמאי מקרקעין ושכנים בבניין. ריכוז כל העבודה יחד מעלה את כדאיות רכישת הנכס בעיני המשקיע כיוון שלרוב המשקיע אינו מומחה בתחום הנדל"ן, לא מעורה או מנוסה בבירוקרטיה ואין לו את הזמן הדרוש לטפל בהשקעה שלו".

רועי פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת פדלון – שפונדר, היוזמת ומבצעת פרויקטים מאתגרים של מרכזי מסחר, תעסוקה ומשרדים מסתכל על שווי המשרד באוריינטציה של המשקיע. "ערכו של משרד בעיני משקיע נקבע ומושפע קודם כל מהמיקום שלו ועד כמה הוא מרכזי ומבוקש. המיקום הוא עוגן. כאשר מיקום הוא מרכזי לא תהיה בעיה להשכיר את הנכס בכל שלב".

בעלויות רבות ושטחי משרדים קטנים

בעלות משותפת של גורמים רבים עלולה לייצר קשיים בניהול השוטף של הבניין ולייצר תחרות פנימית ביחס למחירי ההשכרה. בעלויות רבות עשויות לפגוע במחיר הנכס ברמה של עד 10% ומנגד בעלות אחידה או בעלות המוחזקת בידי גורמים ספורים תעלה את ערכו. שמאי המקרקעין גיל מעין מסביר: "בעלות משותפת עשויה לפגוע בכלל בעלי הנכסים בסופו של דבר שכן הם לא מצליחים להשכיר את המשרד במחיר שציפו לו. הדבר גם יכול לגרום לבעיות בתחום הניהול שכן ריבוי בעלים משמעותו ריבוי דעות ואי הסכמות, בעוד שבניין משרדים זקוק לניהול יציב ומתמשך".

צחי סופרין מנכ"ל קבוצת סופרין העוסקת בייזום , ניהול והקמה של פרויקטים למגורים, משרדים ומסחר מוסיף : "לשטח המשרדים יש השפעה על ערך המשרד בעיקר עבור גופים גדולים בעיקר בשל מימד הזמן והיעילות . למשל חברת גוגל שיושבת במגדל אלקו פרוסה על מספר קומות . הדבר מצריך עובדים לעלות ולרדת בין הקומות , דבר הגורם לבזבוז זמן וזמן בסופו של דבר זה כסף. חברות גדולות יעדיפו להכניס כמה שיותר מחלקות המתמשקות זו עם האחרת על פני אותו המפלס לצורך יעילות בעבודה ולכן יעדיפו משרדים בעלי שטחים גדולים יותר הנמצאים על מפלס אחד. בחברות קטנות זה פחות רלוונטי".

גם גובה דמי הניהול שהשוכר צריך לשלם על המשרד משפיע מאוד על ערכו. קיימים מקרים בהם הבניין נמצא בבעלות אחת ובעל הנכס רואה בדמי הניהול כמקור רווח נוסף וזה עשוי להשפיע באופן ישיר על שכר הדירה שהדייר צריך לשלם".

חברת סלע בינוי: מציגה את +Sela

אחד השווקים שהיה מזוהה עם שירות לקוחות בעייתי היה שוק הנדל"ן ורכישת הדירות מול חברות הבנייה. כל מי שרכש דירה בעבר מכיר את התנהלות הדברים: אחרי סגירת העסקה מול נציג המכירות, לבטח אחת העסקאות היקרות שאדם יבצע בחייו, הוא מועבר למערך הנדסה והביצוע, שאמור להיות קשוב לבקשות המיוחדות שלו. מערך זה עסוק לרוב בקידום הפרויקט ועמידה בלוחות זמנים, והלקוח מוצא את עצמו מחפש מענה ולא תמיד מצליח לקבל אותו. בהמשך, לאחר המעמד המרגש של מסירת המפתחות, רוכש הדירה עלול למצוא את עצמו מתגלגל בין קבלנים חיצוניים, שיבצעו את התיקונים הנדרשים בדירה החדשה.

לקוחות רבים העידו כי חווית השירות מול חברות הבנייה היא חוויה מתסכלת וכוללת בעיקר חוסר מענה וחוסר רגישות מצד הקבלן ושאר נותני השירות. זו הסיבה שרבים מרוכשי הדירות חשים אבודים וחסרי אונים, דווקא באחד התהליכים החשובים בחייהם.
על רקע המצב הבעייתי בשוק, ניתן למצוא מספר חברות שהחליטו להביא לשינוי ולחרוט על דגלם שירות וליווי של הלקוח. חברת 'סלע בינוי', הבונה פרויקטים למגורים ומסחר ברחבי ישראל, החליטה לקחת לשלב הבא את נושא הליווי האישי והטיפול בלקוח – והקימה לצורך כך מחלקה מיוחדת בחברה בשם ‘Sela+’. תפקיד המחלקה ועובדיה הוא לספק מענה מלא ורחב ללקוחות החברה בכל רגע נתון.

מהו ה'פלוס' שהלקוחות מקבלים מ'+ Sela'?

בחברת סלע בינוי מסבירים כי המחלקה מלווה את הלקוח מהרגע הראשון של חתימת החוזה על רכישת הדירה, דרך בחירת הספקים ועד לקבלת המפתח- הכניסה לדירה המיוחלת, ולאחר מכן בסיום שנת הבדק והאחריות של החברה".
נציגי המחלקה הייעודית עונים על כל צורך שרוכש מכיר, אלה אחראים על בקשות לשינויים מצד הלקוחות, ניהול מו"מ ובקרת איכות מקדימה. בנוסף לכך, הנציגים דואגים לבחירת ספקים ומוצרים מובילים בתחום, בדיקה פנימית ומקדימה לפני מסירת הדירה, מייל וטלפון למקרי חירום, מספר וואטסאפ זמין להתכתבות עם נציגי המחלקה, מימוש האחריות, אבחון, טיפול ותיקון תקלות או פגמים.

עם זאת המטרה היא שהמחלקה לא תטפל רק בתלונות. לדברי אוהד דרוק, מנהל מחלקת '+’Sela "תפקיד חשוב של נציגי המחלקה הוא השגת הספקים הטובים ביותר והמוצרים המובילים בשוק. נציגי המחלקה, המלווים את הלקוח, מיומנים בבחינה של חומרי הגלם ושדרוגם על פי המילה האחרונה בשוק. כמו-כן אחראית המחלקה על שילוב הטרנדים החמים בעיצוב הבניין, בחירת גופי תאורה, בחירת המעליות, פיתוח סביבתי וכדומה".

חברת סלע בינוי והשקעות בע"מ נוסדה בשנת 2002 ומהווה את הזרוע הנדלנית של קבוצת אמנון מסילות. לחברה הון עצמי ומוניטין רב שנים המאפשרים יזום ובניית פרויקטים עתירי מימון בהיקפים של מאות מיליוני ש"ח. נכון להיום החברה מחזיקה כ-2500 יחידות בפרויקטים בשלבי תכנון וביצוע בהיקף כספי של למעלה מ-2.5 מיליארד שקל. חברת סלע בינוי והשקעות זוקפת לזכותה סטנדרטים גבוהים בבנייה למגורים ומסחר, באמצעות צוות מקצועי הכולל אדריכלים, מהנדסים ומנהלי פרויקטים. השירות והליווי הכולל של '+ Sela' מתאפשרים בעקבות העובדה שסלע בינוי אחראית על כל תהליך התכנון, הרכישה, הבנייה והאחריות.

"אנחנו One-Stop-Shop: "היזמים, המתכננים, המשווקים, המבצעים והאחראים לטיפול בליקויים – במקום אחד", אומר דרוק. "הייחודיות הזו דורשת מאתנו להתמקצע באופן מרבי בכל נקודת מגע שאנחנו באים עם הלקוח, ואנחנו גם פועלים ללא הפסקה לשיפור השירותים שאנחנו מספקים. תמיד לומדים ומשתכללים מפרויקט לפרויקט".

טוב לדעת