Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

להקפיץ הילד לגן, לרוץ למשרד ולפאב – בלחיצת כפתור

המונח עירוב שימושים נעשה מאוד פופולרי בעולם הנדל"ן, אבל אם עד כה דובר על בנייני מגורים שמכילים מרכז מסחרי ואולי גם בניין משרדים ליד, הרי שהיום מבקשים היזמים להרחיב את המנעד, וליצור עיר שלמה שמצריכה שימוש מאסיבי במעלית בלבד

בניין דונה 2 במע"ר של מודעין (צילום: 3divion)

בנייה מעורבת שימושים הייתה נפוצה בישראל עד שנות ה-90, בעיקר במרכזי הערים, עם דירות מגורים שנבנו מעל לקומת מסחר. ואולם משנות ה-90 נוצרה הפרדה ברורה בין הייעודים השונים של כל בניין: המסחר עבר לקניונים סגורים בערים ולמתחמי מסחר פתוחים מחוץ לערים, המשרדים עברו לבניינים נפרדים באזורי תעסוקה ושכונות המגורים נהפכו לערי שינה. בשנים האחרונות חזרה המגמה של תכנון מרכזי מסחר ומשרדים שכונתיים ובניינים הכוללים עירוב שימושים, תוך נקיטת אמצעים טכניים מתקדמים למניעת הפרעות בין השימושים השונים.

כל השירותים – למעט קבורה

לדברי האדריכל ובונה הערים בני פרי, שותף בכיר במשרד V5 אדריכלים, "ציפוף האוכלוסין במרכז חייב להביא לשינוי בתפישות העולם של הציבור. בעיר העתידית תהיה סביבת המגורים אינטנסיבית מאוד. ריבוי כיווני אויר לא יתאפשר, הקשר של הרכוש הפרטי לקרקע יתנתק, הקרקע תוקדש, רובה ככולה, לציבור. בנייני המגורים יגבהו עוד ועוד עם השנים, וייווצרו יותר ויותר בניינים רבי שימושים.

"בסופו של דבר יביא הציפוף ליצירת מבנים שיכילו את רוב הפונקציות העירוניות – מעין שכונות בזעיר אנפין, שבהן ניתן יהיה לקיים את רוב הפעילויות של תושביהם. בניינים כאלה יכולים לכלול, בנוסף למגורים, גם מסחר, משרדים ותעסוקה נקייה סביבתית, שירותים אישיים, מקומות בילוי שעות הפנאי, מוסדות חינוך בתי כנסיות ודיור מוגן. אדם יוכל להעביר את חייו במבנה כזה מבלי להזדקק לדבר מחוצה לו, למעט שירותי קבורה".

הוא מציין כי "בבנייני העתיד רבי השימושים, ידורו בכפיפה אחת צעירים וקשישים, עשירים ומעוטי יכולת, משפחות ובודדים, בעלי מקצועות חופשיים ואנשי הצווארון הכחול. סביבת המגורים החדשה תאפשר יצירת אינטגרציה ושיתוף פעולה בין הדיירים. הבניין עצמו ישמש מקור פרנסה לחלק מדייריו. כך לדוגמה, תפקיד האחראי על ניהול הבניין מטעם הדיירים, לרבות השכרה של דירות, שמירה על הבניין ואיסוף כספים יכול להיות מוטל על אחד הדיירים הגר בדירה המהווה רכוש משותף בקומת הקרקע, ששכרו ישולם בעצם הזכות למגורים בדירה שלו. דיירים אחרים יוכלו להפעיל בתשלום מועדונים משותפים בבניין לצורך קיום מפגשים חברתיים ואירועים משפחתיים של דיירים אחרים. או לנהל מוסדות מסחריים או ציבוריים המהווים חלק מהרכוש המשותף.

"ריכוז כל צורכי החיים בסביבה צפופה יקטין מאד את הצורך בשימוש בתחבורה, על כל חסרונותיה. התנועה הרגלית תאפשר הקטנת הזיהום בעיר ותשפר את הבריאות ואת איכות החיים של התושבים. התחבורה תוכל להצטמצם רק להעברת אנשים ממבנן למבנן. בכך יתייתר הצורך במכוניות, ורוב התנועה תוכל להתרכז במערכות עתירות נוסעים".

לדברי האדריכל רון שפיגל, "אנחנו מתכננים שכונות מגורים ורואים רצון של הוועדות העירוניות והמחוזיות לייצר תמהיל שימושים, כדי ליצור סביבה פעילה במשך שעות רבות לאורך היום. לדוגמה, מגורים ומסחר בחלק התחתון, בנייני חינוך בקומות הראשונות כמו גנים. זוהי חשיבה ירוקה, מאחר שרוב השירותים נמצאים קרובים זה לזה. אני מברך על היוזמה. בכך אזורים לא ננטשים בשעות מסוימות, יש ניצול מקסימלי של משאבים, וגם אחוזי הפשיעה יורדים".

קו האופק עומד להשתנות

פרויקט We של קבוצת סופרין (הדמיה: יח"צ)

גיל מעין, שמאי המקרקעין ומנכ"ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן אומר כי "עולם הנדל"ן המודרני הולך לכיוון של עירוב שימושים. זה הזמן להגיד שלום לקו האופק העירוני כפי שאנו מכירים אותו, כי בעוד שנים לא רבות כבר לא נראה בנייה נמוכה, מרכזים מסחריים בודדים ובניינים קטנים ומבודדים. ערי המחר שלנו עתידות להיות ערים ורטיקליות גבוהות, קומפלקסי ענק המערבים מגורים, עבודה ובילוי. אנשים יגורו, יעבדו, יבלו וילכו לסופר וקופת חולים באותו מתחם. גם הילדים ילמדו בבתי ספר וגנים שיהיו בתוך הקומפלקס.

"החדשנות האורבנית תבוא לידי ביטוי בעירוב שימושים. מצוקת הקרקעות, הגודש בכבישים, הצורך בסביבות חיים משלימות, והדרישה המתמדת לאיכות חיים משופרת, כל אלה מביאים לכך שהבניינים שיאכלסו את ערי העתיד לא יוקצו רק למגורים או רק לתעסוקה, אלא יהיו משולבים זה בזה ורבי תכליות. הגישה המובילה כיום בעולם הנדל"ן מכוונת לסביבות חיים משלימות, שבהן ניתן להגיע בקלות מהבית לעבודה, מהעבודה למרכז הספורט ומשם לקניון. מעגלי חיים משלימים מתנהלים במהלך כל שעות היממה, מאפשרים ביטחון, נוחות מרבית וניצול זמן אופטימלי, יחד עם יצירת תחושת קהילתיות.

"מאמץ והשקעה יוקדשו כדי לאפשר שטחים ירוקים ואוורור לבאי המגדלים: נראה שילוב של שטחים נרחבים לשימושי פנאי ורווחה המתפרשים על קומות שלמות הפזורות לאורך המגדל, שימוש בטכנולוגיות לניצול אנרגטי יעיל לשימוש באור טבעי, הקפדה על שילוב שטחים ירוקים כחלופה לפארקים העירוניים, ומחשבה על שטחים המאפשרים התכנסות, מפגשים ספונטניים ומרחב פתוח".

לדבריו, "מצוקת הקרקעות, הגודש בכבישים, הצורך בסביבות חיים משלימות, והדרישה המתמדת לאיכות חיים משופרת הביאו למגמה גוברת של עירוב שימושים. מצוקת הקרקעות במרכזים העירוניים הצפופים מחייבת שימוש יעיל ואופטימלי, היות שהקרקע נדירה ויקרה. לא ניתן עוד לאפשר בנייה נמוכה ו'בזבזנית' של מבני ציבור כמו בתי ספר, גנים ומתנ"סים. הגודש בכבישים הגיע לממדים בלתי סבירים, הגורמים לעיכובים ממושכים בתנועה ממקום למקום. אנשים לא מוכנים לשלם עוד את המחיר של נסיעות ארוכות למקום העבודה, ומעדיפים התניידות קלה, מהירה ובטוחה.

"הגישה המובילה כיום בעולם הנדל"ן מכוונת לסביבות חיים משלימות, שבהן ניתן להגיע בקלות מהבית לעבודה, מהעבודה למרכז הספורט ומשם לקניון. מעגלי חיים משלימים מתנהלים במהלך כל שעות היממה, מאפשרים ביטחון, נוחות מרבית וניצול זמן אופטימלי, יחד עם יצירת תחושת קהילתיות.

"הדרישה לאיכות חיים משופרת מחייבת הקצאת משאבים כספיים משמעותיים, שניתן ליישמה במגדלים המעורבים שעלות בנייתם מלכתחילה גבוהה. במגדלים אלו משולבים שטחים נרחבים לשימושי פנאי ורווחה המתפרשים על קומות שלמות הפזורות לאורך המגדל, נעשה שימוש בטכנולוגיות לניצול אנרגטי יעיל לשימוש באור טבעי, ישנה הקפדה על שילוב שטחים ירוקים כחלופה לפארקים העירוניים, ומחשבה על שטחים המאפשרים התכנסות, מפגשים ספונטניים ומרחב פתוח".

צחי סופרין, מנכ"ל קבוצת סופרין העוסקת בייזום, ניהול והקמה של פרויקטים נדל"ניים למגורים, משרדים ומסחר, מסביר כי "בנייה בעירוב שימושים לא זכתה לפופולריות רבה בישראל בעבר בשל שלושה אתגרים עיקריים, שאיתם מתמודדים היזמים – אתגר הנדסי, אתגר שיווקי ואתגר סביבתי. אבל כיום השוק בשל יותר לפרויקטים מסוג זה, מאחר שהחלוקה הדיכוטומית בין אזורי תעסוקה לאזורי מגורים מתערערת גם ברמת התכנון העירוני וגם בקרב לקוחות הקצה.

"אפשר להבין יזמים החוששים לבנות בעירוב שימושים מכיוון שמורכבות השיווק, התכנון והביצוע ידועות לכל. יישום הטכנולוגיה הנכונה לביצוע פשוט של בניין מורכב היא המפתח לקביעת העלויות. ובכל זאת, יש בכך יתרונות ליזם: הוא יכול לייצר מגוון בתמהיל הנכסים, ועל ידי הצרחת עלויות בין הנכסים השונים הוא מקים מוצר אטרקטיבי ללקוח. בנוסף, הלקוח זוכה בנכס הממוקם בסביבה אורבנית התוססת בשעות היום ובשעות הערב.

"פיתוחם של איזורי המע"ר החדשים של תל אביב לאורך ציר איילון, היא אחת הדוגמאות הבולטות לציפוף חכם באזורי הביקוש. כבר היום ניתן לראות לאורך הציר מגדלים חדשים שקמו במע"ר הצפוני כמו פרויקט WE הכולל 100 דירות וכ-35 אלף מ"ר משרדים, פרויקט מידטאון ועוד. המגמה של עירוב שימושים נמשכת בעבר המזרחי של ציר איילון עם פרויקט של שני מגדלי מגורים ומשרדים בני כ-40 קומות, שאותם נתחיל לשווק בקרוב מאוד, מגדלי טרה ומגדלי TOHA של חברת אמות וגב ים. בעוד 20 שנה יגשים מתחם זה את החזון האורבני של תל אביב, שבו יתפקד עירוב שימושים של מגורים, מסחר ותעסוקה בסנכרון גבוה".

במרחק הליכה

לדברי לירון פרי מנכ"ל פרי נדל"ן, הבונה את מתחם פרי פלייס ברחובות "הצרכן הישראלי מודל 2019 לא מעוניין להיכנס למכונית, לעמוד בפקקים ולחפש חנייה כדי לשבת בבית קפה או לערוך סידורים. הוא רוצה שהכל יהיה במרחק הליכה. בקרב הסטודנטים זה אף קיצוני יותר. הם רוצים שהכל יהיה קרוב, כולל מקום הלימודים שלהם, כדי לא לבזבז זמן בתחבורה ציבורית או בפקקים. עליהם חשבנו בין היתר כאשר תיכננו את פרי פלייס. היתרון במודל הזה הוא שהמתחם כל הזמן שוקק. משעות הבוקר, כשהעובדים מגיעים למשרדים שלהם, ועד שעות הערב, כשהדיירים יוצאים לבלות במסעדות ובתי הקפה".

מתחם פרי פלייס כולל משרדים, מסחר, מלונאות ו-750 דירות בנות 2 חדרים המיועדות לסטודנטים. בימים אלה פרי נדל"ן החלה את עבודות הבנייה במתחם, המשתרע על פני 21 דונם בכניסה הצפונית לרחובות בסמוך למכון ויצמן, הפקולטה לחקלאות, קריית המדע ותחנת הרכבת.
לדברי דורית סדן, סמנכ"לית שיווק שיכון ובינוי נדל"ן, "השילוש האידיאלי של מגורים, משרדים ומסחר עושה קאמבק בשנים האחרונות, ויותר ויותר מתחמים מתוכננים ונבנים עם עירוב שימושים. בשנים האחרונות תופסת התופעה הזו תאוצה. פרויקטי מגורים במתחמים עם שימושים מעורבים מחליפים את תופעת ערי השינה, מהן הדיירים היו צריכים בעבר להגיע אל מרכזי העיר לעבודה ולבילוי.

"שילוב שימושי מסחר ותעסוקה לצד מגורים הופך את הסביבה לבטוחה יותר, בזכות תנועת אנשים ברוב שעות היממה. אזורים מעורבי שימושים המשלבים מסחר, תעסוקה ומגורים זה לצד זה הם מאבני היסוד של העיר הקומפקטית, שמאפשרת הליכה רגלית ומגבירה את תנועת האנשים במרחב, וכך, בין היתר, תומכת בכלכלה המקומית. יתרון כלכלי נוסף של קומפקטיות זו הוא החיסכון בהוצאות הנסיעה ובזמן הנסיעה של תושבים בין מקום מגוריהם למקומות העבודה והבילוי. השפעה כלכלית נוספת היא על ערך הדירות: חיוניות המרחב העירוני מעורב השימושים והסמיכות של תעסוקה ומסחר למגורים מעלות את ערך הדירות המצויות בו.

"אחד הפרויקטים שלנו שנבנו באזור עם עירוב שימושים הוא מגדל TIME TOWER באזור מתחם הבורסה ברמת גן. בפרויקט עצמו יש גם חדר כושר ומועדון דיירים מאובזר. אנחנו מבינים את הצורך של מי שרוצה לגור במרכז העניינים, לחסוך בזמן הנסיעות לעבודה ופועלים להביא לדיירים שלנו את כל מה שהם רוצים וצריכים במרחק הליכה קצרה מהבית, והכל באיכות הגבוהה ביותר".

חיים פייגלין (צילום: יח"צ)

"ב-70 שנות המדינה בנו בעיקר אזורי תעסוקה שהיו מופרדים מאזורי המגורים", אומר חיים פייגלין, מנכ"ל צמח הרמן. "זה יצר תלות בתחבורה כדי להגיע משכונת המגורים לאזור התעסוקה. בשנים האחרונות אנחנו רואים יותר ויותר פרויקטים של שימושים מעורבים הכוללים מגורים, תעסוקה ומסחר. אנחנו מאוד מאמינים באזורים האלה".
החברה הקימה את מתחם נופיה, הכולל מגורים לצד מרכז בילוי ופנאי, ומקימה את פרויקט לב גני תקווה, יחד עם אשדר, הכולל מגורים ומסחר. בימים אלה היא מתכננת את מתחם כורזין בגבעתיים, שיכלול מגדל בן 40 קומות מתוכן 5 קומות מגורים, קומות משרדים, קומה ציבורית, שתי קומות מסחר וחניון גדול.

לדברי פייגלין "לאזורי תעסוקה המשולבים במגורים ובמסחר יש פוטנציאל להקטין את התלות בתחבורה, מכיוון שניתן לעבוד, לבלות ולגור באותו מתחם. מעבר לכך יש באזורים האלה פעילות מסביב לשעון, בניגוד לאזורי תעסוקה שבערב נשארים שוממים".

"במדינה שבה האוכלוסייה גדלה ומלאי הקרקעות מצטמצם, יש חשיבות אדירה לניצול נכון ומיטבי של מעט הקרקעות הזמינות", מסבירה רחלי בריזל, סמנכ"לית שיווק באשדר מקבוצת אשטרום. "זה הרציונל של ועדות התכנון שמקדמות היום יותר ויותר בנייה עם עירוב שימושים. אך הביקוש לעירוב שימושים מגיע גם מצד הרוכשים, שלאור העלייה המתמשכת בזמן שהם מבלים על הכביש, מביעים עניין באפשרות להגיע למינימרקט, לבית המרקחת או לבית הקפה השכונתי בלחיצת כפתור של מעלית, מבלי להידרש לנסיעה בכלי רכב. כך למשל בפרויקט לב גני תקווה יוכלו הדיירים יוכלו לעבוד, לגור ולבלות באותו בניין".

פרויקט ויתניה תל אביב שנבנה בימים אלה בצידה המערבי של צומת לה גארדיה, מכיל משרדים, מגורים, מלונאות ושטחי מסחר. עפר זיו, מנכ"ל חברת ויתניה, מציין כי "מדובר בפרויקט שיתרום להתחדשות האזור כולו. לפרויקט תהיה נגישות תחבורתית מעולה בשל מיקומו על נתיבי איילון ומחלף לה גארדיה, וגם לנוכח הקרבה לציר רגלי מתוכנן שיקשר אותו לתחנת רכבת ההגנה. בהתאם למגמות התכנון העכשוויות בארץ ובעולם, אנו מקדמים היום תוכנית של עירוב שימושים, כדי ליצור מרקם עירוני שוקק חיים בכל שעות היום".

חברת "אשטרום נכסים", יחד עם "ביג" שותפתה, מתכננת פרויקט עירוב שימושים בקניון בת ים הקיים, שיוסיף לקניון כ 7,500 מ"ר משרדים וכ-150 יחידות מגורים, זאת במקביל למהלך שיפוץ פנימי וחיצוני נרחב שייתן לקניון מראה רענן ועדכני. הקניון ממוקם בסמיכות לנתיבי איילון, לתחנת הרכבת יוספטל ולתחנת רק"ל ניסנבאום העתידית.

לדברי ירון רוקמן, מנכ"ל "אשטרום נכסים", זו הפעם הראשונה שאנו משלבים מבני משרדים ומגורים עם שטח מסחר קיים. קניון בת ים ממוקם בלב העיר, והפרויקט המתוכנן יהפוך אותו לאבן שואבת לתושבים. עירוב השימושים, כאסטרטגיה לכינון התחדשות מרכז עיר, נולד מתוך הבנה שבכדי לעודד מרקם אורבני מתחדש ומשיכת אנשים לעיר, יש להציע אוסף הזדמנויות הניתנות לניצול בווריאציות שימושים שונים. המרכז המדובר נגיש, נוח להתנהלות רגלית ופוטנציאל לאינטראקציות בין שימושים וניצול המשאב הקיים לשילוב מגורים ומשרדים".

הרשות מבינה את הפוטנציאל

מגמה בולטת בתחום עירוב השימושים היא המעורבות של הרשות המקומית בנושא, כאשר מצד אחד נדרשים פרויקטים לשילוב של מסחר ומטרות ציבוריות, ומנגד הרשות דוחפת ומקדמת את התפתחות האזור. דוגמה לכך ניתן למצוא בפרויקט "בראשית" שבונה קבוצת דוד אזולאי במרכז נתניה, באזור השוק העירוני.

בחברה מסבירים כי לאחר שנים שבהן הבנייה המואצת ביותר בנתניה נעשתה במתחמי יוקרה לאורך קו החוף, כעת עובר הדגש לפיתוח ולחידוש מרכז העיר שעדיין לא מיצתה את הפוטנציאל ההתפתחותי שלה. העירייה מאשרת פרויקטים של התחדשות עירונית ומסייעת באמצעות פיתוח עירוני וקידום תוכניות שכרוכות בבנייה החדשה ויוצרות מצב של וין-וין לתושבים, לרשות וליזם.

פרויקט "בראשית" בנתניה כולל שני בנייני מגורים ושטח מסחרי בקומת הקרקע בגודל של 3,000 מ"ר. הפרויקט נבנה במקביל לתהליכי ההתפתחות של האזור והשוק, תוך שעיריית נתניה הודיעה לאחרונה על הפיכת חיבור הרחובות באזור למדרחוב, והשקעה של מיליוני שקלים בשינוי ובחידוש פני האזור. החיבור יהפוך את האזור לעוגן מרכזי בשוק המתחדש, שיכלול מגורים ומסחר. המתחם המסחרי צפוי ליהנות מתנועה של אלפי עוברי אורח ביום, בנוסף למאות התושבים שיתגוררו בפרויקט.

עו"ד דוד אזולאי, העומד בראש קבוצת דוד אזולאי הבונה את פרויקט בראשית, אומר כי "הפרויקט, לצד שני פרויקטי מגורים נוספים שנבנים כיום באזור השוק, מהווים את הסנונית הראשונה בשינוי פני השוק העירוני בנתניה. מדובר בתהליך שהתרחש בשווקים שונים ברחבי ישראל, שעברו תוך כמה שנים מהפך ונהפכו מאזורים אורבניים ומסחריים לשכונות טרנדיות ויוקרתיות, שהתושבים בהן נהנים משילוב של מגורי יוקרה עם מקרבה למקומות בילוי וקניות".

בנוסף עירוב השימושים מאפשר הזדמנויות למשקיעים שנדחקו מהשוק בשנים האחרונות. לדברי אזולאי, "המשקיעים עזבו את דירות המגורים בשנים האחרונות – עליית המחירים והגבלות הממשלה הביאו לכך שהתשואה נשחקה עד לכ-2% לשנה, והסיכונים עולים על התועלת. חלק מהמשקיעים העבירו את כספם לתחום המשרדים, ואחרים מחפשים הזדמנויות בנדל"ן מסחרי שעדיין נהנה מתשואות גבוהות הרבה יותר".

הדוגמה ההפוכה

דוגמה בולטת לעירוב שימושים שאומץ על ידי עירייה אפשר לראות במודיעין. בלב ליבה של העיר עתיד לקום מרכז העסקים והמגורים החדש (המע"ר) של מודיעין מכבים רעות. המרכז החדש של העיר תוכנן בקונספט של עירוב שימושים, ויכלול שטחי מסחר לכל אורך השדרה הראשית, בנייני מגורים ושטחי תעסוקה.

"לרוב, במדינת ישראל קודם נבנה מרכז העיר ורק עם התפתחותה התרחבה החוצה", מציין סמנכ"ל הנכסים והשיווק של דונה שי נכסים, נתן מרבל. "במודיעין מדובר בתופעה הפוכה, שכן העיר הוקמה ב-2003, ורק בימים אלו נבנה מרכז העסקים החדש, שיכלול שדרה מרכזית, שמכילה מרכז תרבותי ומרכז מסחר לכל התושבים. זאת, בסמוך לבנייני מגורים שממוקמים לכל אורכה ושטחי תעסוקה". חברת דונה מקימה בימים אלו שני בנייני משרדים שמיועדים לחברות היי-טק, המחפשות להתרחק מתל אביב בשל העלויות ובשל הפקקים האינסופיים.

האדריכל רם מרש, בעלים של משרד מרש אדריכלים, מתאר שתי סוגיות שמהוות אתגר בתכנון עירוני: "האחת, היא לא המצאה ישראלית, אך לעתים הרשויות מתקשות לעכל אותה, היא הפוטנציאל הקיים בהורדת מרכזי תחבורה אל תת הקרקע. בעבר , מרכזי תחבורה תפשו קרקע משמעותית במרכז הערים, ששימשה לתחבורה ויותר מאוחר גם למסחר. מפאת האילוצים, מדובר במבנים בעלי נפח מאד משמעותי, בדרך כלל מאד לא אטרקטיביים במראה ובתרומה למרחב הציבורי.

"שינוי דפוסי הפעולה, לרבות פיזור המרכזים, הוצאת חניוני הלילה (במקרה של אוטובוסים) ותחנות הדלק ואולי גם המעבר לרכבים חשמליים, מאפשר את הורדת המרכזים אל תת הקרקע ושחרור מפלס הרחוב לשימושים אחרים. המצאת מרכזים אלה במרכזי הערים מאפשר בניית מפלס קרקע מסחרי, אטרקטיבי, מעליו מפלסי תעסוקה, ומעליהם קומות מגורים מסוגים ו/או מלונאות שונים. השימוש בתפעול תת קרקעי, לרבות פינוי אשפה, אספקה וכדומה, מאפשר תכנון די נוח, נטול מגבלות מעל.

"הרשויות התרגלו לראות מרכזים אלה מעל הקרקע, אך יהיה עליהן ללמוד לעכל זאת כדי לאפשר שדרוג משמעותי של מפלס הרחוב ומעל. נוסיף לכך את הצורך בהובלת קווי הסעת המונים נוספים בעתיד, שלעתים קרובות אין להם מקום מעל הקרקע, ואז תת הקרקע תהווה מקום מפגש טוב ונכון לקווים אלה.

"הסוגייה השנייה היא שניתן לאמץ את עירוב השימושים לא רק במרכזי הערים הצפופים, אלא דווקא במושבים המתבגרים עם שילוב יחידות תעסוקה ביחידות הדיור. לאחרונה, אנו עושים שימוש באפשרות זו בשכונות צמודות קרקע, כדי לאפשר את העירוב וכדי לתת בכל זאת אופי עירוני לשכונה, זאת באמצעות תכנון רחוב עם יחידות בעלות שטח מוגבל שישמשו למשרדים, לחנויות קטנות, למכוני כושר ו/או כל שימוש אחר שאינו מטריד את המגורים; מגורים מחוברים מאחור ומעל; מנגנון המרה שמאפשר יחידת השכרה ו/או יחידה להורים/בנים/ות, מאפשר גמישות. כך מתקבל מרקם עם שדרות מעורבות. טיפול נכון בחתך הרחוב מאפשר יצירת חלל עם אופי עירוני".

מתרחבים לפריפריה

פרויקט של צרפתי שמעון בפסגת זאב עם עירוב שימושים (הדמיה: Evolvemedia)

לדברי אלי ויצמן, מנכ"ל אינביו נדל"ן, המשווקת את הפרויקט "מגדלי הוילג'", שמקימה חברת "אמירי גן", "בשוק המסחר והפנאי כיום עירוב השימושים מתוכנן ונבנה ברמת מתחמים, בדומה למתחם האנרג'י פארק שהוקם כמרכז הבילוי והמסחר הגדול והמגוון ביותר באזור העיר חדרה ואחד הבולטים בישראל. המרכז מתוכנן להפוך למוקד בילוי, עסקים ותרבות. המתחם החדש, על כביש החוף, ימוקם בכניסה החדשה לחדרה בחלקה המערבי, במרחק הליכה מתחנת הרכבת ובסמוך לבית החולים הלל יפה.

"מגדלי העתיד שמוקמים ומתוכננים באמצעות עירוב שימושים מחוץ לתל אביב צריכים להביא ערך מוסף כלשהו לפוקדים אותם וסיבה אמיתית להגיע אליהם. עירוב השימושים בהקשר הזה, עוסק בשילוב מתחמי תעסוקה עם אטרקציות בקרבת מקום עבודה, מסעדות, חנויות ועוד. במתחם האנרג'י פארק צפויות להתמקם חברות אנרגיה, טכנולוגיה, היי-טק, רפואה ועוד. זאת, בנוסף לרשתות האופנה הגדולות והמותגים המוכרים שניתן למצוא בקניון מול החוף במתחם.

"מאפיין מבדל נוסף של המתחם, שמאפשר לו להישאר אטרקטיבי עבור המבקרים בעידן שבו רוב הקניות נעשות ברשת, הוא העיצוב – המתחם מתוכנן ומעוצב כשדרה אירופאית אופנתית ונעימה, בהשראת מרכזי הקניות והפנאי באירופה. מתחם הקניות והבילויים, שמעליו מתחילה כעת בניית ארבעת מגדלי המשרדים, הוא קונספט אסטרטגי של עירוב שימושים המשלב משרדים, מסחר ואטרקציות שעתידים לשמש את הקהל השבוי של העובדים במתחם ולקוחות המשרדים שיפקדו את המתחם בכל יום, לצד המבקרים הרבים במתחם החניות או האוכל".

"תוכניות של עירוב שימושים צפויות להתרחב בחמש השנים הבאות, ורק יתעצמו", אומרת ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית בחברת צרפתי שמעון. "הסיבה נעוצה בצורך למציאת פתרונות חסכוניים בשימוש במרחב העירוני. אני מאמינה שנראה עלייה בתכנון וביצוע פרויקטים מגווני שימוש, דוגמת הפרויקט שלנו בפסגת זאב, שעתיד לשלב מסחר משרדים מרפאות, שירותים קהילתיים ומגורים.

"מטרת העל בעירוב שימושים הינה ביזור שירותים עסקיים, מסחריים וציבוריים לאורך צירי תנועה ראשיים בלב הערים, ויצירת מקומות תעסוקה, בילוי ופנאי. כפועל יוצא, התכנון המעורב יחסוך לנו פקקי תנועה בערים, מכיוון שלא נזדקק לרכב פרטי. כל זאת בהינתן שמקום העבודה יהיה סמוך ואף במרחק הליכה ממקום המגורים. כמו כן, זהו פתרון בנייה המתאים ביותר למדינתנו הקטנה והצפופה, שכן הוא כולל בנייה לגובה, ומאפשר את הגדלת היצע הדירות באזורי הביקוש".

לדברי ג'קי אביסרור, סמנכ"ל בחברת אביסרור, "בשנים האחרונות אנחנו מבחינים במגמה של מעבר מהקניונים הגדולים, המסורבלים והלא רווחיים, למרכזי קניות שנותנים מענה קל ומהיר ומתחת לבית. עבור קהל הלקוחות, עיקר החנויות במרכזים אלו הם סופרמרקט, קופות חולים, מספרות, בנקים, בתי קפה, ועוד חנויות שנותנת מענה מהיר ונוח. לאחר שזיהינו את המגמה, החלטנו ליישם אותה בפרויקטים השונים שלנו. בפרויקט מגדלי רגר הקמנו שטח מסחרי, משולב עם מגורים ומשרדים, ובימים אלו אנו שוקדים על הקמת שטחי מסחר נוספים, כמו בשכונת הפארק בבאר שבע, בבאר יעקב ובאשקלון המשלבים מגורים ובחלקם גם משלבים משרדים".

ליהנות משירותי המלון בבית

לדברי יהודה גורסד, מנכ"ל חברת וויי בוקס, "אם עד לאחרונה היינו רגילים למיקום של שימושים מלונאיים לאורך קו הים, הרי שבזכות עירוב השימושים ניתן לראות יותר ויותר פרויקטים מלונאים שנמצאים במרכז העיר. עירוב השימושים נהפך לנפוץ יותר ומקבל עידוד מהרשויות, מכיוון שהוא הופך אזורים שהיו פעילים רק בשעות היום לאזורים שוקקי חיים 24/7. מתוך הבנה של הטרנד הזה, אנו בוחנים אפשרות לשלב בפרויקט גת רימון, הנמצא סמוך לשדרות רוטשילד, ותוכנן במקור לשלב משרדים למגורים".

גם יזם הנדל"ן האילתי, אבי כראל, טוען כי "הבשורה החדשה בעירוב שימושים היא החיבור בין מלונות למגורי קבע – שילוב מוכר בעולם שמתחיל לפלס את דרכו בישראל בשנים האחרונות. במיאמי ובערים תיירותיות אחרות בעולם זה קונספט מוכר: היזם בונה בניין אחד, שחלק מקומותיו יוקדשו לאורחים וחלק אחר לדיירים, או מתחם שלם, שבו יש בניין שמשמש מלון ובניין או שניים שבהם דירות לתושבים קבועים".
בימים אלה פועל כראל להקמת קומפלקס "בראון 42 מעלות" באילת, שיכלול מתחם מגורים, מלון חמישה כוכבים, וכן מתחם בילויים. "היתרונות הגדולים לרוכשי הדירות בקומפלקס הם האפשרות לניהול הנכס על ידי רשת מלונות בראון, והאפשרות לקבל שירותים מלונאים מלאים כגון ניקיון חדר, רום סרוויס ועוד בתשלום".

במסגרת חוק עידוד השקעות הון, נכנסו יזמים רבים לתחום ההשכרה לטווח ארוך, מה שהפך את שוק ההשכרה לחלק אינטגרלי בפרויקטים של עירוב שימושים. כך למשל, חברת גולדן ארט בונה בוואדי סאליב בחיפה את פרויקט "הרובע", הכולל שני בנייני דירות למכירה, בניין אחד של דירות להשכרה לטווח ארוך ושטח מסחרי בהיקף של 800 מ"ר. לדברי שמעון ג'יני, מנכ"ל חברת גולדן ארט, "השילוב של דירות למכירה ודירות להשכרה יוצר תמהיל נכון של מענה לצורכי מגורים של אוכלוסיה עירונית, שתהנה מהיתרון הגדול בפרויקטים עם שימושים מעורבים, שמספקים את הזמינות והנוחות לצרוך את כל השירותים הדרושים ממש מתחת לבית".

גם הדיור המוגן נהפך לחלק מפרויקטים של עירוב שימושים. כך למשל, חברת משהב שינתה ייעוד של פרויקט שבתחילתו נבנה כמרכז מסחרי בנתניה לכזה שיכלול מגוון שימושים. בשנתיים האחרונות זיהתה החברה את הצורך לחדש אותו, בד בבד עם מתן מענה נכון לאוכלוסיה שגרה בשכונה. משרד מילוסלבסקי אדריכלים אמון על תב"ע חדשה שתכלול כ-300 יחידות לדיור מוגן לצד שטחים מסחריים ומגורים.

הדמיית פרויקט פרי פלייס (צילום: AA STUDIO)

התחדשות עירונית מערבת שימושים

בראשית דרכו התנהל תחום ההתחדשות העירונית על פי מטרה מרכזית אחת, פונקציונלית מאוד: חיזוק כמה שיותר מבנים בפני רעידות אדמה, כדי לשפר את ההיערכות הכלל ארצית בנושא. עם השנים, גם בשל המציאות שנוצרה מסביב, התחום התברר ככזה שיכול לענות על צרכים שונים בענף הנדל"ן: מציאת פתרון למצוקת הקרקעות בארץ, איתור אמצעים יעילים לחידוש שכונות שלמות ומרכזי ערים, שיפור איכות החיים ורמת המגורים של תושבים בשכונות קיימות ועוד.

כעת נדמה שהתחום עומד לספק צורך נוסף של עירוב שימושים. לדברי מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית, אסף סימון, "תושבים מתחילים להבין שמתחם המגורים אמור להיות מתחם הוליסטי, ולהציע מגוון שלם של שימושים: אדם יכול לקום בבוקר וללוות את הילדים לגן שנמצא במתחם, לעלות הביתה להתארגן, לרדת כמה קומות ולהגיע למשרד שלו, שנמצא בקומת המשרדים במתחם. בערב הוא יֵרֵד למרכז המסחרי ויקנה משהו בסופר, ומאוחר יותר בלילה הוא יצא לפאב השכונתי או למסעדה שנמצאים במתחם. מדובר בסביבת מגורים שונה לחלוטין מזו שמוכרת לנו כיום, וזה לא עתיד רחוק".

"עירוב השימושים יכול להשפיע על העיר ועל כולנו. כאשר הבית, המשרד, בית הספר, גני הילדים נמצאים באותו מתחם, השימוש בכלי רכב הולך ויורד, וזה משרת את כולם. מלבד זאת צריך להבין שיחידת מגורים היא נטל כלכלי על כל עירייה. השירותים שעירייה צריכה לספק לכל יחידה חדשה עולים לה יותר מהארנונה שאנחנו משלמים על הבית. עירוב שימושים משלב במתחם גם משרדים ומסחר, שם הארנונה גבוהה משמעותית ורמת השירותים הנדרשת נמוכה הרבה יותר. האיזון הכלכלי הזה עוזר ונותן דחיפה לאותן עיריות. אנחנו מאוד מאמינים בעירוב שימושים, ועושים בו שימוש לא מועט, בכל הפרויקטים שלנו להתחדשות עירונית".

בימים אלו מקדמת אפריקה התחדשות עירונית כמה פרויקטים הכוללים עירוב שימושים, בהם פרויקט ראשון של החברה בפריפריה – בבאר שבע, שמשלב מגורים, משרדים ואף בית ספר יסודי במתחם. וכך אפשר להקים מתחם פינוי־בנוי גדול, של כ-1,000 יחידות דיור, גם בפריפריה שבה תחום ההתחדשות העירונית מורכב יותר. בנוסף, באחרונה זכתה החברה במסגרת של מכרז יזמים בפרויקט פינוי בינוי ברמת גן, שצפוי להכיל כ-550 יחידות דיור בעירוב שימושים של משרדים, מסחר ושטחי ציבור לרווחת תושבי הסביבה.

תוכנית פינוי בינוי של חברת ענב במתחם העסקים B.B.C בבני ברק משלבת מגורים ומשרדים. החברה יזמה את התוכנית בשטח כולל של 10 דונם והיא ממוקמת בין הרחובות בר-כוכבא ממזרח, יהושוע בן-נון מצפון, ז'בוטינסקי מדרום ומרכז דן במערב. לדברי אפי כץ, מנכ"ל ומבעלי חברת ענב, "מדובר בתוכנית המשלבת בין האינטרסים של כל השחקנים במתחם: הדיירים, הרשות המקומית והיזם. מתחם המגורים ברחוב בר כוכבא הינו מתחם ישן שבשנים האחרונות נבנו בקרבתו מגדלי משרדים רבים.

"כדי לאפשר התחדשות של האזור, הצענו לפנות את הדיירים לאזור אחר בעיר כדי לאפשר בנייה של מגדלי משרדים נוספים, אבל הדיירים ביקשו להמשיך ולהתגורר באזור בשל מיקומו הייחודי בסמוך לתחנת הרכבת הקלה שנבנית. השילוב של פינוי בינוי הכולל מגורים ותעסוקה מאפשר לדיירים לקבל דירות חדשות בבניינים נמוכים המתאימים לאורך חייהם. מנגד, תוכל העירייה לנצל את המתחם שיתפנה להקמת מגדל משרדים יוקרתי נוסף שיגדיל את הכנסותיה מארנונה".

תמהיל נכון של בתי עסק

יוני ישראלי (צילום: יח"צ)

יוני ישראלי, מנהל חטיבת הנכסים של חברת מנרב, מסביר כי "עירוב שימושים תמיד היה נוכח בתחום המניב. עם זאת, בעבר בנינו עירוב שימושים מתחמי, מתחם אחד שבו לכל בניין יש שימוש אחר. אבל דור ה-Y ודור ה-Z רוצים אחרת, והיום הוא נעשה בבניין אחד, דבר המחייב תכנון מקדמי מורכב יותר בכל הקשור למערכות הטכניות, משום שאין דין אינטנסיביות השימוש של דיירים במגורים, כדין אינטנסיביות השימוש של אורחים בבית מלון, או כדין השימוש של עובדים במשרד.

"השונות הגדולה בין השימושים מייצרת מתח רב, שכן בדרך כלל הרושם הראשוני הוא שיזם ילך לפי הצורך של השוכר העיקרי שלו (למשל רשת בית המלון), ולא כך הוא – תסמונת 'הכיס העמוק' של החברה היזמית שולטת ורווחת גם משהיזם מסבסד את שטחי הרכוש המשותף בכללותם. הפתרון למתח זה הוא תכנון מראש לשימושים השונים – למשל, צריך לתכנן מראש מבואות שונים, פירים ייעודיים ומערכות שונות שלא נתמכות זו בזו ושההשקה ביניהן מינימלית ככל האפשר".

תמר אבידן, סמנכ"לית השיווק של חברת רד בינת נכסים, שבבעלותה מגדלים בעלי שימושים מעורבים ברמת החייל בתל אביב, מסבירה כי על אף העובדה שהמשרדים מספקים תזרים קבוע של לקוחות בצהריים, התכנון והניהול צריכים להיות נכונים אם רוצים לשמור על הבניין חי גם בערב. "יש מסחר שנשען מבחינת הפעילות העסקית שלו על העובדים במשרדים מעליו, למשל משרדי נסיעות, מרפאות, מסעדות של ארוחות הצהרים ובתי הקפה. דוגמה לכך ניתן לראות במגדלי זיו ברמת החייל, שם המסעדות לצהריים הן צורך האמיתי של העובדים במשרדים, והעובדים מעוניינים בגיוון.

"צריך להיזהר ולא להגזים עם כמות המסעדות כי הן עלולות לא להצדיק את קיומן. מסעדות יחזיקו מעמד רק אם הן מצליחות להביא קהל גם בערב ולייצר לעצמן זרימת קהלים נוספים, מכיוון שהעובדים במשרדים שהולכים הביתה בסוף יום עבודה, לא חוזרים בערב למתחם. הקהל בשעות הערב הוא אחר לחלוטין, ומסעדה שלא תצליח להביא קהל בערב פשוט לא תשרוד. לכן הבחירה שלנו בתור מנהלי מתחם היא מאוד סלקטיבית. ואולם יש יתרון גדול במגדל שמשלב שימושים שונים, שכן המסחר מהווה חלון ראווה לפרויקט כולו".

דן מנחם (צילום: יח"צ)

דן מנחם, שותף ומנהל פיתוח עסקי בקרן ריאליטי המתמחה בהשבחת נדל"ן, מסכים ששילוב נכון של מסחר ומשרדים יכול ליצור סינרגיה מצוינת אם הוא נעשה בצורה נכונה. "רצוי ששטחי המסחר יהיו בבעלות אחת ולא יהיה פיצול להרבה נכסים קטנים, מהסיבה הפשוטה שיש לשמור על תמהיל המסחר כדי שלא יגיע למצב של שימושים רבים שלא תואמים את אופי הפרויקט.

"למשל אם מדובר במשרדים יוקרתיים, סביר להניח שבשטח המסחר אנשים ירצו בתי קפה ומסעדות ממותגות אפילו מסעדות שף, ולא מסעדות פועלים ופיצוציות. תמהיל מסחר נכון יכול להגדיל משמעותית את שכר הדירה בפרויקט ברמה של עד 15%-20%. לעומת זאת, תמהיל לא נכון משפיע על כל הסביבה של הפרויקט, ויכול לגרום אף לירידת ערך ברמות של עד 25%-30% ממחירי השכירויות".

עירוב השימושים של אתמול

ואולם יש מי שפחות מהללים את עירוב השימושים ומזהירים מפני השלכות צפויות עם תכנון לקוי. לדברי אדריכל הראל ניר, HNA אדריכלים, "עירוב השימושים שמדברים עליו היום הוא עירוב השימושים של אתמול. קיים בזבוז משווע בכך שרוב רובם של המגדלים, שמתוכננים כיום ומתאפיינים בעירוב שימושים, מכילים באופן דיכוטומי מגורים, משרדים ולעתים קצת מסחר ומלונאות. המגדלים של יום המחר יצטרכו להכיל את מרב מוסדות הציבור הממוקמים כיום במתקנים נפרדים, וזה אומר, לא רק קופות חולים וסניפי בנקים, אלא גם גני ילדים, בתי ספר, מעונות יום, מתנ"סים וכן בתי קפה, מסעדות, חנויות ומקומות בילוי, שימוקמו לא רק בקומות המסד במגדלים כמו היום, אלא גם במעלה קומות המגדל ובחלוקה חכמה, שתאפשר עדיין גם פרטיות מרבית לקומות המגורים".

גיל מעין מציין כי "האתגר הגדול מכולם באותם מגדלים חדשים שמכילים עירוב שימושים, יהיה מציאת פתרון מוצלח לטיפול בצורכי האוכלוסיות השונות. בישראל עד עתה ראינו פתרונות חלקיים ולא שלמים בתחום זה, ויש צורך ללמוד ממקומות אחרים בעולם כיצד לעשות זאת נכון. מדובר באוכלוסיות בעלות מאפיינים שונים בתכלית, כמו מגורים לצד משרדים, מלונאות לצד מסחר, מרכז ספורט, גני ילדים ועוד. שעות הפעילות שונות, קוד הלבוש אחר ואופי הפעילויות אינו זהה.

"הפתרונות העתידיים שבחלקם כבר מיושמים בעולם, מתייחסים למבואות נפרדים, למשל לובי נפרד לקומות בית המלון שבו מגיעים האורחים, לצד לובי נפרד לקומות המגורים שבו הדיירים יכולים לנוע גם בלבוש יום-יומי ולהרגיש בנוח. ייעשה שימוש מוגבר במערכות התמצאות און-ליין, שילוט והכוונה יעילים ונגישים יותר כדי לנווט במרחב, ופתרונות נפרדים לכניסת ספקים, לקוחות ופינוי אשפה".

היזם יהודה הרציג, בעלי קבוצת הרציג נדל"ן, מדגיש כי "לשימושים המעורבים בבנייה, לצד היתרונות הידועים שלהם, דוגמת ניצול זכויות, גיוון שימושים ויצירת חבילת איכות חיים משולבת, מגורים, עבודה, קניות ובילוי, יש גם חסרון ששומה עלינו היזמים לחשוב עליו מראש, והוא הפרדה מוחלטת בין המערכות השונות בבניינים, כך שאיכות החיים של הדיירים לא תיפגע כתוצאה מהשימושים הנוספים, ולהפך. לשם כך יש צורך, לדוגמה, בהפרדת מערכות מוחלטת בבניינים וזה אומר לא רק כניסות נפרדות, לדיירים ולמשרדים, אלא גם מבואות נפרדים, מעליות נפרדות ומניעת היתקלות של הדיירים בעובדי המשרדים או סתם עוברי אורח.

"לשם כך הצעתי לשקול למקם את הכניסות למגדלי העתיד בצדדים נפרדים הפוכים, כדי לייצר מרחק אופטימלי בין הדיירים לבין השימושים האחרים, ליצור קומות פנאי ואירוח נפרדות לשימושים השונים, גישה נפרדת לחלוטין ממעלית החנייה למעלית העולה אל תוך הדירות, או לחלופין מעלית ישירה לדיירים מהחנייה אל קומות הדירות.

"כמו כן, אפשר לנסות ולהפוך כל לובי קומתי לבעל אופי טיפה שונה, באמצעות טקסטורה של צבע, חומרים, דברי אמנות וכדומה, כך שהדייר בקומה ה-37, יחוש מבודל מהדייר בקומה 28, וכן הלאה. כמו כן אפשר, באופן חכם, למקם באותו מגדל או קבוצות מגדלים, פעוטון או גם ילדים משותף לדיירים, מכבסה, נקודת עזרה ראשונה, ועוד שימושים רלוונטיים למאות הדיירים, שיתגורר בשנים הקרובות בכל קבוצת מגדלים".

לדברי יוסי שלו, מנכ"ל חברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע, "כבר בשלב תכנון הבניין יש להביא בחשבון את השימושים השונים שיהיו בקומת המסחר, מכיוון שמסחר דורש התאמות מיוחדות בעיקר בנושא התפעול: מטבחים זקוקים למנדוף, ויש צורך לייצר מנדפים בתוך הגרעין של הבניין. תכנון אינסטלציה ובורות שומן הכרחיים גם הם וכמובן גם יצירת קומות גבוהות ואקוסטיקה מיוחדת. בניינים שבהם יש מסחר כבד, למשל סופרמרקט, מחייבים הקצאת מקום מיוחד לפריקה וטעינה ולאצירת האשפה, נושא מיזוג אוויר וקירור הוא מורכב ויש להביאו מראש בחשבון, וכן רצפות כפולות מתחת לאזור המקררים. זה נשמע טריוויאלי, אבל התכנון המקדים להקמת הפרויקט חייב להביא בחשבון את כל הדברים הללו".

לעומתם, האדריכל מיקלה סימאונה היה מעדיף לראות הפרדה בין השימושים. "אני מוצא שבטווח הרחוק איכות החיים של כל הצדדים נפגמת. אחד הדברים שהכי חשובים במבני מגורים הוא הפרטיות וזה דבר שפשוט לא יכול לקרות שבקומות מתחת יש שטחי מסחר ומשרדים מה גם שזה מוריד מהשיקיות והאלגנטיות של הפרויקט. אני מאמין ביצירת מרקם אורבני, שבו השימושים אינם מתקיימים במסגרת אותו גוף. המתווה הקיים, לפיו התב"ע מחייבת הקמת מבני מסחר סביב מתחמי מגורים, הוא נכון וכך צריך להיוותר".

טוב לדעת
נגישות