Search magnifier

חיפוש

עכשיו קל ונוח יותר למצוא כל כתבה ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים

להפוך אילוצים לפוטנציאלים

משרד לייטרסדורף בן-דיין אדריכלים מעורב בפרויקטים בהיקף של עשרות אלפי יח"ד ברחבי הארץ ובחו"ל. בריאיון מסבירים השותפים מדוע חשוב לשלב ערכים סביבתיים בתכנון שכונות חדשות, כיצד ניתן להוריד את התלות ברכב פרטי ועל הקשר שבין שכונות חדשות לחיזוק שכונות ותיקות

חוף הים ושכונת המגורים בפרויקט רובע הים, חדרה (צילום: יח"צ)

משרד לייטרסדורף בן-דיין אדריכלים ומתכנני ערים הוקם בשנת 1966 ע"י אדריכל טומי לייטרסדורף בתל אביב ומאז עוסק בתכנון וניהול תוכניות בניין ערים ובתכנון אדריכלי תוך שילוב והפעלת צוותי יועצים בכל מגזרי הפיתוח בדרג תכנון ארצי, מחוזי אזורי, ומקומי.
אדריכל לייטרסדורף שימש לאורך השנים בין השאר כיו"ר מועצת המנהלים של החברה הממשלתית לתיירות, החברה לפיתוח חוף אילת, החברה לפיתוח ים המלח והמנהלה לפיתוח התיירות בנגב וכיו"ר פעיל ומתכנן ראשי בחברת יזום ובניה בפלורידה שהקימה באורלנדו שכונות מגורים בהיקף של אלפי יחידות דיור.
אדריכל ומתכנן הערים אוהד בן-דיין הצטרף לחברה בשנת 2008 ובשנת 2015 הפך לשותף מלא בניהולה.
החברה פועלת בישראל, ארה"ב, אירופה ואפריקה עבור משרדי ממשלה, רשויות, חברות ציבוריות ויזמים פרטיים. היקף וסוג הפרויקטים כולל בין היתר ערים חדשות, שכונות מגורים, מוקדי תיירות, מגרשי גולף, בילוי, בידור, מרכזים מסחריים, אזורי תעסוקה, מרכזים לוגיסטיים ותחבורתיים, מבני משרדים, בתי מלון, מבני ציבור וחינוך ומתקנים ביטחוניים.
במסגרת ריאיון מספרים השותפים מה האני מאמין שלהם בנוגע לתכנון שכונות חדשות, מספרים מה המגמות הצפויות לנו בתכנון ערים בשנים הקרובות ומספרים על כמה מהפרויקטים הגדולים שהם עומדים מאחוריהם.

מימין: אדריכל טומי לייטרסדורף ואדריכל אוהד בן-דיין (צילום: יח"צ)

השניים קובעים כי השנים הבאות מבשרות לנו גידול משמעותי בהיקף יחידות הדיור שיש להקים בארץ בהתאם לגידול הצפוי באוכלוסייה. חלקן באמצעות התחדשות אזורים בנויים בהתאם לכדאיות הקמתם, אשר מושפעת רבות ממיקומם הגיאוגרפי, וחלקן באמצעות הקמת שכונות חדשות. תכנון שכונה על גבי שטח פתוח מאפשר גמישות רבה אך גם מציב אתגרים משתנים איתם חשוב להתמודד בכובד ראש במיוחד לאור היקף הפיתוח העתידי.

תוכנית הדגל של חדרה

תכנית הדגל של העיר חדרה במתחם רובע הים משתרעת על כ-2,700 דונם ותכלול 10,000 יחידות דיור בשילוב 1,400 חדרי מלון, מבני משרדים, צירי מסחר ראשיים ומוקדי בילוי ובידור לחופה הצפוני של העיר ואת המקטע העיקרי של פארק נחל חדרה. התוכנית, שבתכנונה זכה המשרד במסגרת תחרות אדריכלים, תשלב מערך תשתיות חדשני-קהילתי שישאף ליצור משק תשתיתי סגור לשכונה וזאת ביוזמת ראש העיר מר צביקה גנדלמן, אינג' נדב הדר, מהנדס העיר ואדר' ליטל שלף דורי אדריכלית העיר ובליוויו של יועץ החדשנות אדר' רפי רייש. בין היתרונות של מערך זה, מסבירים השותפים, הגדלת היעילות האנרגטית, הפחתת גורמי זיהום, שיפור רמת החיים וידוע התושב בהישגי הקהילה.
בפני המשרד ניצבים אתגרים בתכנון שכונה מתקדמת זו כגון הערכת הצרכים המשתנים העתידיים של מערכות אלו ואחרות שיפותחו וקביעת התנאים שיאפשרו מימושן על פי התוכנית יחד עם גיוס משרדי הממשלה לתמיכתם בפיילוט מסוג זה.

"אין ספק", מדגיש אדריכל אוהד בן-דיין, "ש'הולכים על כל הקופה' בתכנית זו להשגת סביבה עירונית מתקדמת לטובת כולם וצוות התכנון יחד עם העירייה משקיעים הרבה להבטחת מימוש החזון. אנו מקווים שפיילוט זה יאפשר בעתיד הקרוב לכל שכונה חדשה לייצר חשמל בעצמה, למזג את המגורים והמשרדים ברמה שכונתית, לפנות פסולת באופן אוטומטי, לרכז מים אפורים ומי ניקוז ולטהר מי ביוב לטובת השקייה ולהביא לכך שעיקר התחבורה תהיה שיתופית וציבורית.
כבר כיום פועלות מערכות מתקדמות בנפרד בשכונות כגון גני תקוה ויבנה הירוקה, אך שילוב מכלול מערכות ברובע הים הגדול צפוי להביא לשינוי בולט באיכות חיי התושבים ובשמירה על הסביבה".

חשוב לציין, הוא מוסיף, שמושגים כמו "עיר חכמה" או "שכונה ברת קיימא" הם חלק מתכנון נכון של סביבת המגורים. ברובע הים הושם דגש גם על תחושת העירוניות במרחב הציבורי, על התוויית רחובות קוהרנטית ועל גישה קצרה ונוחה למוקדים הציבוריים החל מבית הספר ובית הקפה ועד לחוף הים והפארק. כמו בכל שכונה חדשה הקישוריות לרקמה הבנויה ולמרכז העיר הינה חלק מאבני היסוד בתכנונה וכאן נעשה מאמץ להתאמת הגריד העירוני לגבעת אולגה וקדמת ים הדרומיות וליצירת חיבורים מעבר לכביש החוף הארצי לעבר מרכז העיר.
"הממשק עם רצועת החוף היפה וחיבורה עם פארק נחל חדרה מאפשר לחדרה למנף את תדמיתה התיירותית בדמות רצועת מלונות המשולבים במגורים בחזית החוף לרגליהם שורת מסעדות, בתי קפה, ברים וכו' לאורך טיילת החוף ובמסגרת פארק החוף. עירוב השימושים במרחב זה יקדם הקמתו ויהפוך את ה"ריביירה" של חדרה למוקד שוקק חיים ופעילות", קובע בן-דיין.

טומי לייטרסדורף מוסיף כי "על המתכננים והרשויות לשאוף להקדים את שינוי המגמות באורח החיים ואת ההתפתחויות הטכנולוגיות כדוגמת תופעת האופנים והקורקינטים החשמליים, צריכת מידע דיגיטלי רב וממוקד באמצעות הסלולרי, ומחשוב המרחב הציבורי וללמוד ולשפר את תהליך התכנון עצמו אך אל לנו להפחית מחשיבות התכנון ה"קלאסי" של קנה המידה האנושי, של דופן רחוב בנויה ושל החיבור לסובב את השכונה בין אם זו רקמה קיימת וותיקה ובין אם שטחים פתוחים ערכיים כמו חוף הים".
חיבור בין שכונה חדשה ושטחים פתוחים הוא נושא טעון, תוכלו לפרט על הניסיון שיש לכם בנושא זה?
בן-דיין: "יש לנו ניסיון טוב בהתמודדות עם החיבור שנחשב בדרך כלל אילוץ. החיבור לשטחים פתוחים בשכונת הבוסתנים בצפון מערב שדרות היה המפתח לתכנון עבור 1,624 יחידות דיור חדשות. שטח התכנית, כ-1,250 דונם שחלקו חופף לפארק שקמה אינו שטח קטן כלל. מזמין העבודה משרד הבינוי והשיכון בהובלתה של אדר' אירינה ניידמן וצוות התכנון עבדו בשיתוף פעולה עם לשכת התכנון, המשרד להגנת הסביבה, רשות הטבע והגנים והחברה להגנת הטבע שתמכו לאורך כל הליך התכנון".

איך נעשה שיתוף הפעולה?
בן-דיין: "בתחילת התכנון השתלבנו כתוכנית פיילוט בגיבוש מסמך מדיניות שיקולי מגוון ביולוגי ושירותי מערכת, שנערך על ידי לשכת התכנון המחוזית והגופים ה"ירוקים". לאור הפיילוט המוצלח מסמך המדיניות אושר בוועדה המחוזית דרום והנחיותיו תקפות לכלל התכניות העתידיות בשטחים פתוחים באזור ובעיקר לשכונות חדשות".
"עקב ממצאי הבחינה, שכללה בין היתר סקר אקולוגי אשר נערך על ידי חב' גיאו טבע עוד בטרם החל התכנון, עודכן גבול הבינוי שנקבע בתכנית המתאר האזורית במטרה לאזן טוב יותר בין השטח לבינוי ופיתוח לבין השטחים הפתוחים ללא פגיעה בהיקף הבינוי. בנוסף נשמרו ערוצי הניקוז הטבעיים כרצועות פתוחות בלב השכונה שישמשו כגני משחקים, לטיול, ספורט ונופש וכמרכז החברתי לתושבי המקום. השינוי בגבולות תרם לתכנון יעיל של השכונה המבוססת על עקרונות ברי-קיימא. תחילה חששנו ההליך יביא לעיכוב משמעותי בקידום התכנית, אך לשמחתנו בין היתר בזכות הפיילוט התכנית אושרה תוך כשנה בלבד".

הטבע אינו אילוץ

אדריכל טומי לייטרסדורף מוסיף כי "למעשה, בכל הפרויקטים הגדולים, הייתה לנו אפשרות להזיז גבולות ולראות בטבע פוטנציאל ולא אילוץ. גם בנתניה, בשכונת עיר ימים, שמרנו על האזורים הירוקים – הפארק והים ולא איבדנו זכויות בניה, אלא ריכזנו אותם במקום אחר במתחם, בדומה לתכנית רובע הים בחדרה".
מדובר בשכונה בת 1,740 דונם לחוף הים בפתחת פולג בדרום נתניה שתוכננה עבור שותפות של רשות מקרקעי ישראל, חב' שיכון ובינוי וחב' אזורים. מוקד משולב של שכונות מגורים, מסחר ותיירות הכולל מגוון של אמצעי אכסון תיירי, אתרי נופש, שמורת טבע, שטחי ספורט, מבני ציבור ושימושים משלימים.
צירים ירוקים תוכננו לשזור את מכלול מרכיבי המערכת לרבות השטחים הפתוחים: ציר מזרח-מערב מחבר את המרכז המסחרי הראשי ללב שכונות המגורים ובהמשך את המרכז הרובעי ישירות אל אזור המלונות וחוף הים. הציר הירוק על ציר מזרח-מערב קושר את השכונה המערבית ישירות לשמורת האירוסים. הסינרגיה בין מגזרי הפיתוח לבין שימור השטחים הפתוחים, מפרט לייטרסדורף ומוסיף כי זו "אפשרה העלאת היקף ורמת האטרקטיביות של מתחמי המגורים והתיירות. בתוכנית זו הכוללת 4,640 יח"ד, 3,150 יחידות אכסון תיירי, 45,000 מ"ר מסחר וסה"כ מעל מיליון מ"ר זכויות בניה. יש לכך אפקט מהותי".

על תחבורה ציבורית  והתחדשות עירונית

לייטרסדורף מספר כי במשרד הם מזהים כיום 2 מגמות שעברו לאחרונה לקדמת הבמה בתכנון הישראלי: תחבורה ציבורית כמחולל תכנון ועידוד ההתחדשות העירונית שבעתיד תקח חלק משמעותי יותר בהגדלת מאגר הדירות. "כך, תחנת הרכבת אשקלון רחוקה היום מהשכונות הדרומיות ואין ממנה חיבור ישיר תחבורתי אחר לעיר עצמה כדוגמת רכבת קלה או צירי אוטובוסים ייעודיים כמו בירושלים או בחיפה. הפרויקט בתכנוננו כולל בין היתר את הכניסה הראשית לעיר בה יוקם מחלף כחיבור לכביש 4 הארצי, כ-10,000 יח"ד ואצטדיון עירוני חדש. לאור זאת שולב בתוכנית מיקום חלופי לתחנה בקרבת הרחוב הראשי בעיר – בן גוריון. ליצירת מכלול תחבורתי שלם (דלת אל דלת) הוצמדו לתחנת הרכבת הכבדה תוואי מוצע לרכבת קלה, מסוף אוטובוסים, מסלולי אופניים וחניוני "חנה וסע" והכל במתחם אחד בצמידות לאצטדיון העירוני החדש המוצע גם כן בתוכנית".
"לאור הביקוש הצפוי לנגישות מיידית מהמכלול התחבורתי תכנון שכונה חדשה אפשר לנו לעקוב עם מוקדי המסחר והתעסוקה ועוצמות גבוהות של הבינוי למגורים אחר מיקומו של המכלול. השילוב של תחבורה ציבורית יעילה עם הרקמה העירונית יתרום לצמצום השימוש ברכבים הפרטיים וכפועל יוצא להפחתת זיהום האוויר ותאונות הדרכים ולשימוש אינטנסיבי יותר של הולכי רגל ורוכבי אופנים ברחובות".

ציר הדרך הראשי בפרויקט אשקלון רובע דרום – מזרח (הדמיה: יח"צ)

מודעות לתכנון בר קיימא

המודעות לתכנון בר קיימא, שכולל היבטים רבים כמו תחבורה ציבורית ותשתיות חכמות, גדלה מאוד היום, קובע בן-דיין, בזכות גורמים שונים שפועלים לקידום הנושא. ביניהם המועצה הישראלית לבניה ירוקה שעורכים עם משרד הבינוי והשיכון את כלי המדידה "שכונה 360°: מדדים לתכנון ופיתוח סביבות מגורים" ושאת הכנתו ליווינו תוך בחינת התכניות בחדרה ובאשקלון כפיילוט.
תוכנית אשקלון ביוזמת משרד הבינוי והשיכון מדגימה גם את עקרון עידוד ההתחדשות: "שטח התוכנית חובק שכונה ותיקה – גבעת ציון, בה נדרש לבצע התחדשות עירונית בחלק מהמתחמים עקב נראות המבנים, התשתית הישנה והמחסור במרחב מוגן דירתי מחסור משמעותי באשקלון. בשכונה החדשה, כחלק מהמערך התחבורתי האמור, מתוכנן לעבור ציר תחבורה ציבורית ייעודי שאת מיקומו בחרנו שלא להתוות במרכז השכונה החדשה אלא דווקא בקרבת גבעת ציון לשם חיזוקה", מספר בן-דיין.
"כך הגישה של תושבי השכונה הוותיקה תהיה מיידית לרחוב הראשי החדש ויתאפשר תקן חניה מצומצם אשר יגדיל את ההיתכנות להתחדשות. במקביל בליווי צמוד של אדר' אילון ברנהרד ממשרד הבינוי והשיכון ערכנו תכנית אב להתחדשות עירונית לגבעת ציון שנעזרה בשילוב התכנון עם השכונה החדשה לעבור את סף ההיתכנות הכלכלית למימושה ולהשגת תמיכת הרשויות", הוא קובע.
הציבור כשותף בתכנון
בעקבות פינוי מתיישבי גוש קטיף וצפון רצועת עזה, נרתמו מנהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל ומשהב"ש לקידום מידי של תכנון וביצוע שכונות מגורים ואכלוס המפונים באזור ניצנים. לכל ישוב שפונה תוכננה שכונה קהילתית ייעודית במסגרת התכנית.
לייטרסדורף מסביר כי "הפינוי הטראומתי יצר מצב של שבר וחוסר אמון בקרב המפונים שכללו קהילות מלוכדות ומגוון רקעים שונים שהתהוו במשך שנים בכל ישוב וישוב. על מנת לאפשר קליטתם במהירות ולשם חידוש אורח חייהם שנקטע נפגשנו עם נציגי הישובים כדי לשמוע את שעל ליבם. פגישה זו הפכה לביקורים קבועים במשרד בכל שבוע תוך שיתוף הנציגות בתכנון המתהווה באופן מלא.
"במפגשים עלתה לא פעם הבקשה לשילוב המאפיינים השונים מהותית בין הישובים שפונו, בכל שכונה חדשה, לרבות היקף וסוג מבני הציבור שפעלו בו. בהתאם נערך סקר מקיף ובתכנון השכונות הוטמעו השטחים הנדרשים והוגדרו היחסים בין השימושים השונים. כך גם למדנו בדיוק כמה משקי בית יעברו לכל שכונה מכל ישוב שפונה. זו דוגמה מצוינת לצורך בביצוע שיתוף הציבור בתכנון לשם התאמתו המלאה לתושבים שאורחות חייהם שונים.
"לאור שיתוף הפעולה עם מכלול הגורמים ובראשם התושבים ולאור הפעלת הליך תכנון סימולטני בכל הדרגים – ארצי, מחוזי, מפורט ובינוי לביצוע אושרו כלל התכניות ע"י המועצה הארצית תוך 3 חודשים בלבד".
התכנית לשיכון המפונים בניצנים היא תכנית מתאר ארצית מספר 39 (תמ"א 39) המשתרעת על כ-40,000 דונם וכוללת שמורת טבע, חופים ופארקים, שכונות מגורים בהיקף של 2,000 יחידות דיור ו-2 מוקדי תיירות בהיקף של 1,550 יחידות מלונאיות לחופה של העיר אשקלון ובחוף המועצה האזורית חוף אשקלון.

פרויקטים נוספים בולטים בתכנון משרד לייטרסדורף בן-דיין

מעלה אדומים: תכנון אזור של 30,000 דונם, תכנון העיר בהיקף של 10,000 יחידות דיור ותכניות מפורטות בהיקף של כ-4,700 יח"ד. הפעלנו הליך תכנון סימולטני בכל הדרגים ותוך 3 חודשים נפרצו התשתיות ובמקביל תוך 24 חודשים הושלמו התכניות בכל הדרגים.
הריווירה האפריקאית: אבידג'אן – עיר הבירה של חוף השנהב – 40,000 דונם על חוף הלגונות. 28,000 יחדות דיור, 7,500 יחידות מלון משולבות בקומפלקסים לתיירות, מסחר ותעסוקה. אחרי תכנון העיר ביצענו תכניות אדריכליות למלון ולמועדון גולף ולכ-3,000 יחידות דיור.
אורלנדו: 5 שכונות בפלורידה בקרבת "דיסני-וורלד" – כ-3,000 יחידות דיור.
ראשון לציון: עשרות שכונות מגורים חדשות בבנייה רוויה וצמודת קרקע, מוקדי תיירות, נופש, בידור וספורט ומרכזים למסחר, תחבורה, תעסוקה ושלטון מקומי. סה"כ 32 תכניות בניין עיר ברחבי העיר, הכוללות מעל 12,000 יח"ד וזכויות בניה בהיקף 4.5 מיליון מ"ר.
הישובים החדשים חירן, יתיר וניצנית: תכנון וניהול שלוש תכניות לכ-3,500 יחידות דיור בדרום הארץ לשלושה ישובים חדשים שקודמו ומקודמים עבור רשות מקרקעי ישראל בליווי של מתכנן מרחב עיסקי של הרשות – מר חגי סלע.
שכונת החוף בג'סר אזרקא: תכנון וניהול תכנון של שכונה חדשה ביוזמה של רשות מקרקעי ישראל ובליווי של מר ויקטור פילרסקי, מתכנן מחוז חיפה של הרשות, אשר כוללת 500 יחידות דיור וכ-250 יחידות מלון.
קריית גת: תכנון וניהול תכנון שכונה בכרמי גת לכ-1,320 יחידות דיור, מסחר משרדים ודיור מוגן עבור רשות מקרקעי ישראל בליווי אדר' עמליה אברמוביץ', מתכננת מרחב ירושלים של הרשות.

טוב לדעת