Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

לא המגרש הבלעדי של הבנקים

חברות מימון פרוייקטי בנייה הן כבר מזמן עובדה מוגמרת, עם נוכחות מוגברת בתחום ההתחדשות העירונית. על הסיבות וההסברים מדוע המגמה עוד תלך ותתחזק

פרויקט "פטיו" של חברת הרצל בן דוד בנתניה. (הדמיה: יח"צ)

למרות שענף הבנקאות בישראל ממשיך להתאפיין בריכוזיות גבוהה, הבנקים כבר מזמן אינם שחקן יחיד בשוק מימון פרוייקטי בנייה. בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38 בקבוצות רכישה ובפרויקטים רגילים, יש אלטרנטיבות מימון חדשניות שמקלות על היזמים. כיום, אלטרנטיבות המימון הן מאוד מגוונות החל מקרנות השקעה שמתמחות במימון כולל לפרויקטי נדל"ן וכלה בגופים מוסדיים שזיהו את הפוטנציאל של תחום המימון הנד"לני והקימו מחלקות מימון.
חלקו של האשראי החוץ בנקאי בשוק המימון הולך וגדל ועל פי ההערכות הוא ימשיך ויתפוס בשנים הקרובות נתח גבוה מחלקם של הבנקים, זאת בדומה למדינות המערב, כולל גיוסי אג"ח בבורסה של חברות בורסאיות המשתמשות בהון שגויס להשקעות ברכישת קרקעות ופיתוח עסקיהן.

מימון בהתאמה אישית

איילת רוסק (צילום: יח"צ)

לדברי איילת רוסק, מנכ"לית מכלול התחדשות עירונית העוסקת בליווי ומימון פרויקטים של התחדשות עירונית, "אנחנו מבינים הן במימון והן ביזמות ומתמחים במימון פרויקטים של התחדשות עירונית, בעקבות האתגר של מורכבות העסקה וריבוי השחקנים הלוקחים חלק בה. כאשר מדובר בעסקה כה מורכבת כמו פרויקטים של התחדשות עירונית, החסם הפסיכולוגי מהווה שיקול משמעותי כאשר באים לבחור מימון לפרויקט. היתרון של גוף מימון חוץ בנקאי הוא העבודה הפרטנית והאישית אל מול היזם ובעלי הדירות, עבודה בתפירה מדויקת לעסקה ולא בסרט נע".

מבחינה תהליכית, מפרטת רוסק, "הגופים החוץ בנקאיים הם גופים שיודעים לדבר עם בעלי הקרקע ולתת מענה מהיר ויצירתי שעוזר ליזם לסגור את העסקה במהירות וביעילות. כך, מכלול מעניקה מעטפת הוליסטית הן ליזם והן לבעלי הדירות, הכוללת אשראי כספי, אשראי להשלמת הון, פוליסות חוק מכר לרוכשי הדירות וערבויות של חברת כלל לבעלי הדירות".

"מעבר לזה", אומרת רוסק, "יש לנו מנגנון הפחתה מדורג של ההון העצמי, שככל שהפרויקט מתקדם מבחינת מכירות, ההון העצמי פוחת והיזם נמצא עם עודף בהון, דבר המאפשר לו לקבל כספים ולקדם את הפרויקט הבא".

תוכלי לתת דוגמה לפרויקט מהזמן האחרון?
"לאחרונה חתמה חברת מכלול עם חברת הרצל בן דוד על הסכם ליווי לפרויקט התחדשות עירונית בנתניה בהיקף של 145 מיליון שקל. במסגרת הסכם הליווי החברה תעניק גם בטוחות על פי חוק המכר לרוכשי הדירות וערבויות לבעלי הדירות בפרויקט שיונפקו ע"י חברת הביטוח כלל. היקף המכירות הצפוי בפרויקט הינו כ- 85 מיליון שקל".

מדובר בפרויקט "פטיו" שיבנה במסגרת תמ"א 38/2, הכולל הריסה ובניה מחדש של 60 יחידות דיור בשני בניינים, מתוכן 24 יחידות דיור לבעלי הדירות הקיימים ו–36 יחידות שישווקו על ידי היזם. הפרויקט ממוקם ברחוב ירושלים בנתניה. הוא כולל דירות פנטהאוז, דירות גן ודירות 3,4,5 חדרים גדולות ומרווחות החל מ-2.2 מיליון שקל,

מספרת רוסק.בעזרת הירידה בריבית

טל תפוחי (צילום: יח"צ)

גמלא הראל היא חברה בבעלות קבוצת הראל ביטוח וגמלא מילניום, העוסקת בתחום מימון חוץ בנקאי, המיועד לצורך השלמת הון עצמי ליזמי נדל"ן (הלוואות מזנין). טל תפוחי, מנכ"ל החברה מסביר כי בשנים האחרונות, לאור ירידת הריבית במשק, התחום צבר תאוצה גדולה והחלו לקום גופים רבים הפועלים בתחום, כאשר כל אחד מהם מצא לעצמו נישה ייחודית, אשר בד"כ לא קיבלה מענה הולם במערכת הבנקאית ובה התמקד.
לדבריו, "גם תחום ליווי הבנייה, אשר היה באופן מסורתי באחריותם הבלעדית של הבנקים המסחריים, נפרץ, כאשר חלק מחברות הביטוח, לרבות חברת האם שלנו הראל, נכנסו לתחום כחלופה לבנקים המסחריים".

ומה חלקו של תחום ההתחדשות העירונית?
"תחום ההתחדשות העירונית ובעיקר פרויקטים של חיזוק עפ"י תמ"א 38/1, לא זכו למענה במערכת הבנקאית, אשר העדיפה להתמקד בפרויקטים בהיקפים גדולים יותר. עקב כך פרויקטים רבים בתחום התקשו לגייס מימון.
"על רקע זה הוקמו קרנות פרטיות כגון מכלול ויסודות, אשר התחברו לגורמים מוסדיים וביחד החלו לעסוק במתן שירותים של ליווי פרויקטים בנדל"ן, תוך התמקדות במתן מענה לתחום ההתחדשות העירונית".

מה מודל הפעולה שלכם?
"גמלא הראל ממוקדת בתחום הלוואות המזנין, קרי – העמדת חלק מההון העצמי, הנדרש ע"י הגורם המלווה. לחברה שיתופי פעולה עם כל הגורמים בענף העוסקים בליווי בנייה לרבות הבנקים המסחריים והגורמים החוץ-בנקאיים, כלומר חברות הביטוח והקרנות הפרטיות. גמלא הראל מממנת הון עצמי בעשרות רבות של פרויקטים בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט. לחברה ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית המלווה על ידינו עוד מראשיתו. ניסיון זה מאפשר לנו למצוא פתרונות ייחודיים ויצירתיים, אשר אינם יכולים להינתן ע"י גורם בנקאי, עקב המגבלות הקיימות בגופים אלו".

הלוואות המזנין, מסביר תפוחי, "הפכו בשנים האחרונות למקור נח מהיר וזמין של גיוס הון עצמי לפרויקטי נדל"ן ולמעשה הפכו לחלופה לגיוס אג"ח בשוק ההון. כיום במרבית הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית אשר מלווים ע"י מוסד בנקאי/חוץ בנקאי, נעשה שימוש בהלוואות מזנין, אשר מהוות הפכו לחלק אינטגרלי בליווי הפרויקט".

והאם המגמה של ליווי חוץ בנקאי תלך ותתגבר לדעתך?
תפוחי: "מניסיוני ליווי פרויקטים בתחום התחדשות עירונית באמצעות גורם חוץ-בנקאי הולך וצובר תאוצה, אך עדיין מעורר לעיתים קושי בקבלת אישור בעלי הדירות, אשר עדיין מעדיפים כי ליווי הפרויקט ייעשה באמצעות המערכת הבנקאית. יחד עם זאת גם עניין זה כבר מתחיל להיכנס למודעות".

"אין ספק כי תחום המימון החוץ-בנקאי ילך ויצבור תאוצה, שכן הרגולציה הקיימת כיום בבנקים מקשה מאוד על ההתנהלות בעוד שגופים חוץ-בנקאיים נהנים מחופש פעולה גדול יותר. היזמים עצמם נהנים מהתחרות הרבה שנוצרה בין כל הגופים, כאשר עניין השירות הפך כיום לאחד הגורמים העיקריים בתחרות בין הגורמים השונים בתחום מימון הפרויקטים", הוא מסכם.

טוב לדעת
נגישות