Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

כך מתכננים שכונה חדשה

תכנון שכונות חדשות חייב לקחת בחשבון אלמנטים רבים ולתת מענה לסוגיות שונות ובינהן תמהיל האוכלוסיה והאופי שלה, היבטים סביבתיים, צרכי ציבור וצרכים אחרים ועוד. המומחים מסבירים

פרויקט גבעת אלונים בקריית אתא (צילום: סקייווקר צילומי רחפן)

אדריכל גיל שנהב (צילם גיא גלעד)

תכנון של שכונות חדשות כיום, בא לידי ביטוי בין השאר בהקפדה על שטחים ירוקים ובנייה ירוקה, ציפוף נמוך יחסית, ערוב שימושים, הקפדה על שילוב שטחי ציבור ותשתיות קהילתיות כמו גם הקפדה על סיום הכנת התשתיות בסמוך לאכלוס השכונה החדשה. ישנו דגש על הכשרת גני הילדים, בתי הספר והכבישים וכדומה. אדריכל גיל שנהב, כנען- שנהב אדריכלים ויו"ר CTBUH-ISRAEL  מבהיר כי "תכנון שכונות מגורים חדשות מתקשר לרוב עם מתן פתרון ומענה למגורים עבור זוגות צעירים ומשפחות, תוך חשיבה על כך שהשכונה תתפתח ואיתה גם משפחות עם פעוטות וילדים קטנים שהגיעו להתגורר בה בגיל צעיר כאשר הצרכים שלהם מאוד ספציפיים ומאז בגרו וצרכיהם השתנו. נגישות למוסדות חינוך , צמצום מספר כבישים שיש לחצות ומנגד ריבוי שבילי גישה ומדרכות נוחות ורחבות להליכה רגלית או רכיבה על אופניים. ביטחון ובטיחות הילדים הם שם המשחק."

לדברי שנהב, "חשוב שהתכנון ישים דגש על מענה לצרכי התושבים בנושאי פנאי, מסחר חינוך ותעסוקה כאשר המודל המנחה הינו עירוב שימושים. השכונות החדשות מתוכננות כך שיוכלו להציע שירותים מקבילים לשירותים במרכז העיר ובכלל זה מתחמי מסחר מקומיים, מתחמי פנאי כגון מגרשי משחקים, מרכזי ספורט ובילוי בהם ילדים יכולים ליהנות מחוגי העשרה ואירועים חברתיים ללא צורך בהסעת הורים למרכז העיר המרוחק. חשוב ליצור שילוב, התאמה והרמוניה עם היישוב הוותיק בצורה כזו שכשתהליך בניית השכונה החדשה יסתיים והכל יהיה בנוי הן תתפקדנה כעיר אחת. עוד אומר שנהב כי, "תקופת הקורונה והשלכותיה מביאות למחשבות חדשות על תכנון שכונות ומאיצות תהליכים שכבר החלו להתרחש, בין השאר התמקדות בתחבורה ציבורית ונגישות וכן התקרבות של דירת המגורים למקום העבודה, דבר שיותר נפוץ בערים גדולות בעולם ובישראל עדיין לא. אם עירוב שימושים היווה עד היום מוקד להתנגדויות והתנצחויות של תושבים שלא רצו גן ילדים או מרכז מסחרי מתחת לבית, כיום, כאשר אנשים חוששים ממגע חברתי ומנסים להתרחק ככל הניתן, התועלות בעירוב שימושים נהפכות למשמעותיות ומוחשיות יותר מבחינתם".

תעדוף הולכי רגל ורוכבים

האדריכל גיא מילוסלבסקי קובע כי "בבסיס התכנון האורבני של היום נמצאת ההבנה העמוקה שהקרקע היא משאב יקר, וחובתנו לנצל משאב זה בחוכמה. משמעות הדבר היא יצירת צפיפויות בינוי גבוהות יותר ממה שהיה נהוג פעם. יחד עם זאת מחובתנו האדריכלית לייצר סביבות מגורים איכותיות על אף הצפיפות, והציפייה של הרשויות השונות היא לקבל תכניות שמצליחות לייצר סביבה עירונית המקיימת חתכי רחוב, עונה על דרישות השצ"פ והשטח לבנייני ציבור הפרוגרמטיות, וכמובן מתעדפות הולכי רגל ואופניים על פני כלים ממונעים. כמו כן, נדרשת חשיבה יצירתית למיצוי המשאבים, למשל – פתרונות של יצירת מבני ציבור בקומות מסד של מבני ציבור, עיבוי מגרשים למבני ציבור למיצוי גבוה יותר, שילוב ועירוב שימושים, יצירת מגוון שטחים ציבוריים פתוחים בהיררכיות שונות ובגדלים משתנים ועוד".

מילוסלבסקי מציין, כי "החיפוש אחר קרקעות המתאימות לפיתוח נעשה בהתאם לתכניות מתאר ארציות ומחוזיות תוך שאיפה למיצוי האפשרויות שהן מייצרות. כמובן שישנם הבדלים גדולים בין תכנון ביוזמה פרטית מול יוזמת גופים ממשלתיים, וכן הבדלים מהותיים בין תכנון במסגרת התחדשות עירונית בלב הערים ברקמה קיימת למול תכנון על קרקע חדשה בשולי הערים. בכל המקרים מתכנני הערים מוצאים את עצמם מנסים למצוא דרכים יצירתיות וחדשות לתכנון: יצירת מרקמי מגורים המשלבים בין בנייה גבוהה ובנייה מרקמית, יצירת פתרונות בינוי בטופוגרפיה תלולה, תכנון בקצוות ערים או יישובים, לעיתים אף במפגשים מורכבים של תכנון עם מגבלות ואילוצים. על מתכנני ערים לנסות למצוא כל העת למצוא פתרונות חדשים לבעיות ישנות. "עקרונות לתכנון שכונה יכולים להיות שונים ומגוונים בתלות ברקמת המגורים אליה השכונה מצטרפת ולצרכים של הרקמה הקיימת. לעיתים נדרשת הרחבה של יישוב ברוח הקיים ולעיתים יישובים דווקא זקוקים למרחבים מסוגים חדשים ושונים, שהיישוב הקיים לא יכול להציע", מסכם מילוסלבסקי.

חשיבות התשתיות ומבני הציבור

גרא קאושבסקי (צילום: יח"צ)

המשנה למנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ, גרא קאושנסקי: "כל מתכנן של שכונה חדשה מוכרח לזכור כי התכנון החכם, מדויק והנכון לאותו מקום, ככל שיהיה, יישאר על הנייר הרבה מאוד זמן אם לא יבוצע איתו יחד תכנון מסודר וביצוע מדויק של תשתיות ומבני ציבור. היות וגורמים שונים מתכננים ובונים את המגורים, מתחמי תעסוקה או מסחר, והרשות העירונית אחראית על התשתיות ומבני הציבור, כדי שזה יצליח, חובת כל הגורמים המשפיעים על הבניה לגרום לחזרה למצב בו התשתיות ומבני ציבור יהיו מוכנים לפני השאר ולא להיפך. רשות מקומית חייבת לפרסם מכרזים לבניה ציבורית ותשתיות הרבה לפני תחילת הבניה של הפרויקטים הפרטיים. היא חייבת לתכנון תכנון שתואם את ההחלטות שלה לגבי סוג והיקף האוכלוסייה שתחייב שם ובעיקר לבחור את הקבלן בעל ההצעה המתאימה באמת לדרישות ולא את זולה כי ברור לכולם שהזול בסופו של יום עולה ביוקר. לקראת הקמת התשתית לשכונה חדשה כל הרשויות צריכות לבטל את האוסף הענף של חוזים ייחודיים להן והפתרון שהמדינה מכירה בו כנכון הוא חוזה מדף הממשלתי בו קבועים תנאי מכרזים אחידים ללא הפתעות שימנעו עצירה או איחור של הקמת התשתית לשכונה. עד שלא נגיע למצב שבו יש לקבלן וודאות שתאפשר לו היערכות מלאה לכל הדרישות ממנו, לא ניתן יהיה לחזור לימים שבהם היתה כאן תשתית מלאה לפני כניסת הדיירים לביתם החדש. ועוד עניין חשוב. הגיעה השעה שכל רשות מקומית תקבע מראש מנגנון מהיר ויעיל ליישוב סכסוכים על מנת לפתור את המחלוקת שקמות וצצות בהרבה פרויקטים ציבוריים כאלה – בו במקום".

לא רק מגורים

עוד נעמה שיף (צילום: סטודיו תומס)

עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות', המייצגת בעלי קרקע רבים המחזיקים בקרקעות בצפון מערב תל אביב, מציינת כי "את כל מגמות התכנון העדכניות של שכונות חדשות ניתן לראות בתוכניות שמקדמת היום עיריית תל אביב בצפון מערב העיר. גם בתוכנית תא 3700 וגם בתוכנית שדה דב במסגרתן מתוכננות עשרות אלפי דירות, אנחנו רואים שכבר לא בונים מגורים בלבד".

כל התוכניות, היא קובעת, "הן תוכניות של ערוב שימושים הכוללות מגורים, תעסוקה, מסחר, מלונאות וגם דיור בר השגה. בנוסף בתוכניות החדשות יש התייחסות מראש למיקומים העתידיים של תחנות הרכבת הקלה, תחנות המטרו וגם תקני החניה נקבעים בהתאם. מבחינת בעלי הקרקע מדובר באתגר לא קטן שכן הם המתינו במשך שנים לקבלת זכויות לבנייה למגורים וכיום חלקם מוצאים עצמם עם זכויות לתעסוקה מסחר ומלונאות אותן קשה יותר לממש כבעל קרקע פרטי. הפתרון הוא התאגדות מראש של בעלי הקרקע ומימוש הזכויות בקבוצה מיוצגת באמצעות בנייה עצמית או באמצעות הסכמים משותפים מול יזמים. אתגר נוסף בשכונות החדשות מרובות בעלי קרקעות פרטיים הוא קצב הבנייה שאינו אחיד ואינו מוכתב על ידי רשות מקרקעי ישראל. ככל שבעלי הקרקע מתארגנים יחד מוקדם יותר הבנייה מתחילה מהר יותר. ובעבר ראינו מקרים בשכונות דומות כמו בשכונת הגוש הגדול, בהם בעלי הקרקע התמהמהו או התעכבו בשל סכסוכים פנימיים ותביעות פירוק שיתוף ולכן מגרשים בתוך השכונה נותרו ריקים שנים רבות לאחר תחילת הבנייה של הפרויקטים הראשונים".

התייחסות לקהילה

יובל מרטין מנהל שיווק אלקטרה מגורים (צילום: יח"צ)

שכונת אור ים באור עקיבא משתרעת על כ-1,060 דונם ותכלול 3,480 יחידות דיור בבנייה מרקמית, מגדלי מגורים (עד קומה 15 בלבד) וצמודי קרקע. השכונה נהנית מפיתוח סביבתי, מבני ציבור ותשתיות אשר באחריות החברה לפיתוח קיסריה ולכן מוצבה על ידי החברה כ"קיסריה למשפחות".

השכונה תוכננה כך ש-60% משטחיה מיועדים לצרכי ציבור, תוקם בה מערכת חינוך עצמאית, עם מערכת שבילים המחברת בין גני ילדים ובתי הספר ובממשק עם הפארק המרכזי. אור ים תכלול גם אגמים מלאכותיים, פארקים עם מגרשי ומתקני ספורט, גינות קהילתיות, מרכזים מסחריים ואזורי בילוי ופנאי.

חברת אלקטרה מגורים בונה בשכונה את פרויקט "אלקטרה באור ים" הכולל 328 יח"ד שיתפרסו על פני 8 בניינים מדורגים, והיא יוצאת בקרוב בשלב הסופי והאחרון של הפרויקט. לדברי יובל מרטין, מנהל השיווק של אלקטרה מגורים, "שכונת אור ים היא דוגמא מצוינת לתכנון שכונת מגורים בישראל שמאפשרת להקים קהילה חזקה. השכונה תוכננה כסביבת מגורים מודרנית, איכותית ומגוונת ומתוך מחשבה השמה לדגש את צרכיהם של הילדים, הולכי הרגל ורוכבי האופניים. השכונה מתאפיינת בצפיפות נמוכה מאוד של מגורים ביחס לגודלה – פחות מ-12 יחידות דיור לדונם נטו, והיתרון המשמעותי ביותר בתכנון שלה הוא בפיתוח הסביבתי והתשתיות שנעשה במקביל לבניית בנייני המגורים".

בחודש הבא תשיק אלקטרה מגורים את השלב השני והאחרון במתחם אלקטרה באור ים. השלב, שיכלול 55 יח"ד, לדברי מרטין הפרויקט זוכה להתעניינות שיא עם מעל 1,500 אנשים אשר ביקשו בחודשים האחרונים להצטרף לרשימת ההמתנה של הפרויקט. "ביקושים אלו וקצב המכירות האדיר בשלב הראשון של פרויקט אלקטרה באור ים, מייצגים בין היתר גם את הפופולריות יוצאת הדופן של השכונה כנגזרת של החשיבה והמשאבים שהושקעו בתכנונה", מוסיף מרטין.

הדמיית פרויקט אלקטרה באור ים. (הדמייה: 3ddesign)

קשר עם העיר

שמואל חי ראובן, מנכ"ל קבוצת מנוס מעריך כי "שכונה חדשה היא הזדמנות לשפר את הקיים בעיר ולהתקדם, לכן היחס בין השכונה החדשה לעיר האם הוא תמיד דו כיווני- העיר צריכה ליהנות מהשכונה החדשה ומכל המתקנים שקיימים בה (דוגמת שטחי ציבור, מבנים, שטחי מסחר, הרכב אוכלוסייה), ואילו השכונה החדשה צריכה ליהנות מהקיים, לצד הידיעה שעיר האם נמצאת בסמוך ומספקת שירותים משלימים. כך, למשל, אם בשכונה חדשה מוקמים בתי מסחר שהיו חסרים בשכונות סמוכות- הדבר יהווה הזדמנות מצויינת לכל התושבים ובכך ירוויחו גם התושבים בשכונה החדשה וגם שאר התושבים בעיר".

לדברי האדריכל בני פרי, שותף במשרד V5 אדריכלים ובוני ערים,  שני תהליכים מקבילים של עיור מתנהלים בישראל: "האחד- הרחבת הערים הקיימות על ידי הקמת שכונות חדשות בשטחים פנויים בתוך גבולות הערים. והשני- התחדשות עירונית בתוך המרקם העירוני הקיים. במקביל מתנהלים הליכי התחדשות של כמה ערים בשטחים המתפנים עקב העברת מחנות צה"ל ומתקני תע"ש לדרום הארץ". לדבריו, "עקרונית, אין מתכננים שכונות כישויות עצמאיות, הכל נעשה כחלק מתוכניות מתאר של הישובים. השכונות אמורות להשתלב בערים באופן שיגרום לפיתוחן. למשל – יש לחזק את גיוון השימושים בכל רחבי העיר ולחדול מההרגל לעודד התמחות בסוגי שימושים. שכונה טובה צריכה לאפשר פעילות מגוונת בלתי פוסקת של תושביה בכל שעות היממה. לא עוד שכונות שינה, מתחמי תעסוקה, מתחמי תעשיה ומתחמי מסחר. בתחום הזה מפגרת ישראל כדי 50 שנה לערך מול העולם המפותח. גם כיום מפותחות עדיין "שכונות שינה" שתושביהן נוטשים אותן בשעות היום וחוזרים אליהן רק בשעות הערב".

ללא השפעות קורונה

גל קסטל, מנהל השיווק בחברת אורון נדל"ן, מקבוצת אורון אחזקות והשקעות טוען כי "משבר הקורונה אמנם משפיע על מגוון רחב של תחומי החיים בישראל ובעולם, אבל אני מאמין כי עולם התכנון לא יושפע מהמשבר הזה". לדבריו, הביקושים הקשיחים נותרו בעינם- "מי שהיה זקוק לדירה לפני הקורונה, ירכוש אותה כעת, בהנחה שמצבו הכלכלי לא ניזוק באופן חמור כתוצאה מהמשבר והוא עדיין יכול להרשות לעצמו את הרכישה. מי שלא יוכל לרכוש כעת- ימתין קצת, ויחזור למסלול הרכישה כשמצבו יתבהר ויתייצב. תכנון שכונות העתיד לא יוכל להישען על האירוע החריג שפקד את העולם, ואני מאמין כי לא נראה שינוי משמעותי בהיבט זה".

טוב לדעת
נגישות