Search magnifier

חיפוש

עכשיו קל ונוח יותר למצוא כל כתבה ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים חדש באתר: מגזין 'הירוק החדש' - כל הפרטים על תעשיית הקנאביס הרפואי בישראל. לחצו כאן

כיצד נקדם התחדשות עירונית בפריפריה?

דווקא ערי הפריפריה, אלה שזקוקות נואשות לחיזוק מבנים וליחידות דיור נוספות, לא מצליחות למשוך אליהן יזמים לפרויקטים של התחדשות עירונית בגלל חוסר כדאיות כלכלית וקשיים שמערימות הרשויות. כיצד נביא יזמים לערי הספר? המומחים מציעים פתרונות

לוד העיר העתיקה התחדשות (הדמיה: יח"צ)

אחת המטרות העיקריות של ההתחדשות העירונית היא המיגון של הבניינים מפני טילים ורעידות אדמה – שני אלמנטים המאפיינים אזורים רבים בפריפריה. אך למרות זאת, מרבית הפרויקטים של התחדשות עירונית, ובפרט בתהליכי פינוי בינוי שמומשו ואוכלסו עד היום, התרחשו במרכז, בעיקר מפני שערכי הקרקע הגבוהים במרכז הפכו את הפרויקט לבעל כדאיות כלכלית עבור יזמים ובעלי דירות. אלא שדווקא בפריפריה, שזקוקה להתחדשות עירונית מאסיבית, אין יוזמות להתחדשות עירונית עדיין, מכיוון שערכי הקרקע נמוכים מדי, ולאף יזם לא כדאי לקדם שם פרויקט מבחינה כלכלית.
פתרונות לכך לא חסרים, מתמריצים כלכליים ועד שימוש בקרקעות משלימות. אך הדברים לא באמת מתקדמים לכיוון הזה. מדוע לא ששים קבלנים ויזמים להשקיע בפריפריה, ואיך אפשר לגרום להם לערוך פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי הספר?

לדברי עו"ד טל גבור, ממשרד עורכי-הדין גבור, "התחדשות עירונית בפריפריה לא קורית, מהטעם הפשוט שאין כמעט כל ערך לקרקע בפריפריה, כך שלא קיימת עבור היזם כל כדאיות כלכלית. זוהי בהחלט טרגדיה, משום שהפער הקיים בלאו הכי בין המרכז לבין הפריפריה רק ילך ויגדל בשנים הקרובות. כדי שמצב זה ישתנה אין ברירה למדינה, אלא לקחת על עצמה את הנושא כפרויקט לאומי ולתקצב אותו, גם אם מדובר בעלות גבוהה. הדרכים לכך הן שונות. קיימת אפשרות, לדוגמה, להעניק לקבלנים והיזמים ניוד זכויות, לפיו יקבלו זכויות בנייה במרכז בתמורה להתחדשות עירונית בפריפריה.

"אפשר גם, לחילופין, לתקצב במישרין את הרשויות המקומיות בפריפריה, בשביל שייקחו על עצמן את המיזמים הללו. חשוב לזכור גם שיש דחיפות רבה להתחדשות עירונית בפריפריה, משום שרוב רובם של בנייני הפריפריה אינם ממוגנים כלל בפני רעידות אדמה, ודווקא שם הסכנה גדולה הרבה יותר".

בתחילת יוני ייערך בפעם השנייה פסטיבל אדריכלות ישראלית FIA שיארח מעל 75 דוברים, בהם ראשי ערים, משרדי ממשלה ושלטון מקומי, וידון בעתיד הערים מהאספקטים של קשיים ואתגרים של הפיתוח המואץ, תוך שמירה על איכות תכנונית. לדברי אדריכל דוד קנפו, יו"ר התאחדות האדריכלים ובוני ערים, יוזמת הפסטיבל, "יש לייצר גרעין של תעסוקה שיהווה השבחה של תהליך ההתחדשות העירונית, כך לדוגמה, אם קבלן יקבל אפשרות לבנות בניין משרדים או מבנה מסחרי, כדי לממן את ההתחדשות העירונית, יהיה אפשר ליצור תמריץ להנעת הפרויקט בפריפריה. כל עוד זה לא נעשה, אנו מקבלים ערי רפאים שאין להן ביקוש.

"בעת הזאת משבר התכנון הוא המשבר האמיתי שיש להתמודד עמו  ובפסטיבל אדריכלות ישראלית 2019 יוצגו רעיונות אשר יש בכוחם להציע דיור הוגן ואנושי ופיתוח עירוני מושכל, כמו גם תוכניות של אדריכלי הערים בפריפריה (לוד, נתיבות, באר שבע, ואדי ערה) והפרויקטים העתידיים בעיר שלהם, כחלק מחיפוש אחר זהות עירונית לערים בתנופה. למשל, תוכנית התחדשות עירונית בעיר העתיקה לוד מבשרת על עתיד של דיור חדש על פני בתי השיכון מתפוררים בשכונת רמת אשכול הוותיקה. תוכנית זו משמרת את ליבת העיר ההיסטורית בתוכנית ביצוע למרחב הציבורי, ובמקביל מייצרת תשתית בינוי זמינה לתוספת של 4,000 יחידות דיור חדשות תחת הדירות הקיימות.

"החיים בעיר מאתגרים תכנונית, חברתית, כלכלית וסביבתית וכאדריכלים ובוני ערים, עלינו לבחון את המשמעות של חיים עירוניים בחברה הישגית, המקדשת את הצלחת הפרט, וכן מהו המקום של השרידות הסביבתית בתרבות צריכה מואצת. סוגיות אלו ואחרות יעמדו במרכז הדיונים ב-FIA2019, ויהיו מקור השראה משמעותי לאדריכלים, שוחרי הסביבה ולכל אזרח הגר בעיר".

צורך במכפילים גדולים

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מציין כי "בפרויקט התחדשות עירונית במרכז בונה יזם ארבע-חמש דירות חדשות על כל דירה שהוא הורס בבניין הישן. לעומת זאת, בפריפריה המכפילים הם כ-10 דירות חדשות על כל דירה שהורסים, מכיוון שערך הקרקעות בפריפריה והרווח של היזם נמוך יותר.

"ליזמים לא משתלם כלכלית להשקיע זמן, משאבים וכוח אדם, כדי להוציא לפועל פרויקטים כאלו בפריפריה, ולכן על המדינה להתערב ולקדם התחדשות עירונית דווקא באזורים אלו, שחלקם שוכנים על השבר הסורי-אפריקאי, ועל כן נמצאים בסיכון מרעידת אדמה וזקוקים לחיזוק, כמו גם באזורים הנמצאים סמוך לקו האש, ובעקבות המצב הביטחוני השביר והאיום התמידי, זקוקים לביטחון במגורים בבניינים חדשים עם ממ"דים. כדי לעודד יזמים לפעול באזורים אלו, על המדינה לספק להם כדאיות כלכלית. ישנן כמה דרכים שיכולות לעודד יזמים לבנות בפריפריה, כמו מתן קרקע משלימה או שמירה של זכויות בנייה ליזמים. בשביל להוציא פתרונות אלו אל הפועל יש צורך בתמיכה תקציבית של הממשלה".

700 יח"ד על כל 100 דירות

לדברי האדריכל רם מרש, הבעלים של משרד מרש אדריכלים "התחדשות עירונית בפריפריה לא פחות חשובה ואף יותר מזו שבמרכז. מעבר לצורך בשיפור המבנים, הרחובות והתשתיות, כדי להוות אטרקטיביות להגירה חיובית, יש צורך בהכנסת תכנים חדשים במקומות שהיו בעבר מפעלים עתירי שטח והעיר חבקה והתקרבה אליהם, וכך הם נהפכו למרכז העיר. יחד עם זאת, יש שתי בעיות אקוטיות בנושא זה בעיקר בהקשר לפריפריה: האחת – היעדר ביקושים, השנייה – עלות קרקע נמוכה שמקטינה מאוד את ההיתכנות הכלכלית להשקעות רבות של פינוי, טיוב קרקע, תשתיות ובינוי.

"כדי שהפריפריה לא תפגר באופן ניכר במגמת ההתחדשות אחרי המרכז, על המדינה למצוא מקור למנופים כלכליים בלתי מוגבלים בתחומים הבאים: שיפור התשתיות, השקעה במרחב הציבורי, סבסוד המפתחות או על ידי קרקע משלימה או במזומן, או בהקלות במיסים והיטלים. זאת לצד עידוד הגירה לפריפריה על ידי הקלות למיניהן, השקעה במערכת חינוך, בריאות, ובעיקר יצירת מגוון תעסוקתי התואם את אופי התעסוקה של הצעירים היום"

אלי אביסרור (צילום: יח"צ)

לדברי אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ויו"ר ארגון קבלני באר שבע והדרום, "בפריפריה, ובמיוחד בדרום, מחירי הדירות נמוכים הרבה יותר מאשר במרכז, ולכן המכפלה בפינוי בינוי צריכה להיות מאוד גבוהה, פי שישה או שבעה. המשמעות היא שצריך לבנות 700 דירות חדשות במקום 100 דירות שהורסים – קרקע אין, והעיריות לא רוצות את הצפיפות, לכן כמעט ואין תוכניות. היתה לא מזמן החלטה בממשלה לתת קרקע משלימה, זה היה יכול לעזור לתוכניות להתקדם, אבל הם לא עושים את זה".

אביסרור, שמקדם תוכניות פינוי בינוי בשלבים ראשוניים בדרום, מסביר שהצפיפות הנדרשת אכן מעמיסה על התשתיות בשכונות הקיימות והוא יכול להבין את התנגדות העירייה. "הטיעונים של העירייה לא פעם נכונים, אבל אם הממשלה רוצה לקדם פינוי בינוי אז צריך קרקע משלימה. זו הבעיה המרכזית".
לדברי אביסרור, "פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט ענק. אתה יכול להיכנס אליו בצורה אחת ולא יודע איך תצא ממנו בעתיד. תקן 21 למשל אמור להראות 25% רווח, אבל זה בשביל שבסוף הדרך, אחרי כל השנים, תצליח לצאת אולי עם 15% רווח. אבל בחלק מהעיריות זה לא מעניין את מחלקת ההנדסה. הם רואים את הרווח שיכול להיות על הנייר ולא נותנים מכפילים מספיקים, הולכים עם הראש בקיר. התוצאה הסופית היא שהפרויקטים לא יוצאים לפועל כי אין היתכנות כלכלית".

הוא מצביע גם על תוכנית למשתכן כסיבה נוספת לקושי להוציא לפועל פרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה. "תוכנית מחיר למשתכן שיווקה הרבה קרקעות בפריפריה במחירים נמוכים, מה שהביא להוזלת מחירי הקרקעות באזור. מצב זה גרם לכך שהכדאיות להתחדשות נהפכת ללא רלוונטית בתקופה הקרובה".

אמיר לוטן מנהל מחלקת התחדשות עירונית בקבוצת משולם לוינשטין מציין, כי "קידום התחדשות העירונית בפריפריה הוא משהו שחובה לקדם. אני רואה שתי בעיות עיקריות סביב נושא זה. הבעיה הראשונה היא חוסר כדאיות כלכלית, והבעיה השנייה היא סחבת שנוצרת סביב זה. תקן 21 (תקן כלכליות לפרויקטים של התחדשות עירונית שאותו כרגע מקדמים להוריד), חשוב מאוד ולדעתי אסור שיירד, וחייב להיות מחייב ולא רק המלצה, ובעיקר חשוב להפוך אותו לחובה גם בוועדות המקומיות".

דני מור (צילום:יח"צ)

לדברי דני מור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן, "ערכי הקרקע הנמוכים מכתיבים צורך כלכלי במכפילי יחידות דיור גבוהים מאד, המחייבים בניית בניינים בני 20 קומות ומעלה. אבן הנגף הינה בכך שחלק מהאזורים מאופיינים כבעלי רגישות נופית גבוהה
ו/או מרקם עירוני התואם לבניינים רגילים עד 10 קומות בלבד. לכן, היכולת להוציא לפועל פרויקטים כאלו תתאפשר רק על ידי מודלים מיוחדים של צירוף חלקות משלימות בשטחים נרחבים ו/או ניוד 'זכויות אוויר' ו/או מתן תמריצים ומענקים ליזמים בכדי לייצר כדאיות כלכלית".

פעולות אלו מורכבות ומייצרות צורך במזיגה בין השוק הפרטי לרשויות הציבוריות והממשלתיות, שיחברו יחד להביא בשורה של חיזוק ומיגון, ושיפור איכות החיים לתושבים הזקוקים להם יותר מכולם. "בחלק מהמקרים, מדובר בדירות בבעלות חברות ממשלתיות עירונית לדיור ציבורי, דוגמת עמידר, עמיגור וכדומה. לכן טבעי ומתבקש שיוגדרו ויופנו משאבים כספיים וסובסידיות ליצירת פתרון היכן שצריך, ולא רק היכן שאפשרי. רק מודל המשלב קשת של פתרונות מתחייבים באזורים מרוחקים יביא בשורה בנושא, ויפה שעה אחת קודם".

קרקע משלימה ליזמים

עופר אנגל (צילום:יח"צ)

עופר אנגל, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת אנגלאינווסט התחדשות עירונית, שם את האצבע על נושא הרישוי. "כדי שתתאפשר כדאיות כלכלית להקמת פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, יש צורך בתמריצים מהמדינה, דוגמת פטור מאגרות ומהיטלי בנייה, מתן מענקים ליזמים ועוד. כמו כן, בשביל לפתור את הסוגיה של בנייה לגובה, שלא תמיד מתאימה למרקם העירוני, בפרויקטי פינוי בינוי, הרשויות צריכות להקצות קרקעות ריקות לפיצוי היזמים, כך שיקימו את פרויקט ההתחדשות העירונית, ובמקביל יוכלו למכור דירות חדשות בפרויקט חדש נוסף. הדבר יעודד אותם להיכנס לעיר".

הראל פרץ (צילום: אפרת מזור)

לדברי הראל פרץ, מנהל חטיבת התחדשות עירונית בקבוצת גבאי, "במקרים שבהם יש מגבלה המפחיתה מכדאיות כלכלית של פרויקט, היכולת להוציא לפועל פרויקטים כאלה תתאפשר רק באמצעות מנגנונים מיוחדים של צירוף חלקות משלימות בשטחים נרחבים, ניוד זכויות בנייה, ו/או מתן תמריצים ומענקים ליזמים בכדי לייצר כדאיות כלכלית. פעולות אלו אינן פשוטות ומייצרות צורך בחיבור בין השוק הפרטי לרשויות הציבוריות והממשלתיות, כדי להביא בשורה של חיזוק, מיגון ושיפור איכות החיים לתושבים הזקוקים לכך יותר מכל.

"בחלק מהמקרים מדובר בדירות בבעלות חברות דיור ציבורי, ולכן טבעי ומתבקש שיוגדרו ויופנו משאבים כספיים וסובסידיות ליצירת פתרון היכן שצריך, ולא רק היכן שאפשרי. רק מודל המשלב קשת של פתרונות מתחייבים באזורים מרוחקים יביא לפיתוח פרויקטים בפריפריה".
האדריכל גיא מילוסלבסקי ממשרד מילוסלבסקי אדריכלים מציין כי "התחדשות עירונית היא מהלך שמפיח חיים ורוח חדשה באזורים ותיקים, אבל בגלל עלויות קרקע נמוכות באזור הפריפריה יש לו כדאיות כלכלית בעיקר באזור המרכז. בשנים האחרונות, בשל עליית מחירי הדירות והקרקעות אנו רואים ניצנים של פרויקטי התחדשות עירונית גם בפריפריה, אבל לדעתי באזורים אלו נחוצה התערבות ותמיכה עירונית וממשלתית בכל הקשור לתכנון הפרויקטים.

"ככל שערך הקרקע נמוך יותר, היזמים ירצו להשקיע פחות בתכנון, והחשש הוא שבערי הפריפריה יצוצו פרויקטים בודדים של תמ"א 38 מבלי לתת מענה לצרכים של העיר כולה. ראוי היה שהוועדות המקומיות בתמיכת הממשלה ישקיעו בתוכניות התחדשות עירונית ברמת הרחוב או השכונה, מה שיקל על היזמים ועל הדיירים לקדם את הפרויקטים וייצור תוכניות חכמות שנותנות מענה גם להגדלת היצע הדיור, וגם להתאמת התשתיות הנחוצות ברמת השכונה. יש נטייה לשכוח שמטרתה העיקרית של התמ"א, אפילו לפני שיפור המגורים, היא חיזוק מפני רעידות אדמה ואיומי טילים, והפריפריה זקוקה לזה לא פחות מערי המרכז, אם לא יותר"
מילוסלבסקי מציין את נושא הקרקע המשלימה כמהלך משמעותי שיכול לקדם את ההתחדשות העירונית בפריפריה. "זה לא סוד שפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה מוטלים בספק בגלל חוסר כדאיות כלכלית. לאחרונה התבשרנו על מהלך אפשרי שקבלן שיבצע התחדשות עירונית בפריפריה – יקבל בתמורה קרקע משלימה במרכז הארץ. הפיכת מרכז הארץ לשותף של הפריפריה היא מהלך טוב שצריך לעגן אותו כמה שיותר מהר".

לדברי האדריכל רון שפיגל, בעלי המשרד שפיגל אדריכלים, "הדבר היחיד שיכול להניע את ההתחדשות העירונית בפריפריה הוא מתן זכויות נוספות שיהפכו את הפרויקטים לכלכליים, בפרט ביישובים שיש בהם עתודות קרקע, שיכולות להוות שטחים חלופיים לבניה. יש חשיבות יתרה להתערבות הממשלה בנושא, ובתוך כך להקים מחלקות התחדשות עירונית בפריפריה שיניעו בפועל את המהלך. מכיוון שבמצב הקיים אין לרוב היתכנות כלכלית ואין דחיפה של הרשויות, לא נוצר בפועל תוואי להתחדשות. כל אלא חייבים לבוא מהרשות עצמה, אחרת הסבירות שמשהו יקרה היא נמוכה".

מיכל גור, מנכ"לית חברת אלמוגים החזקות, מסבירה כי "חשוב להבין שלנו היזמים עלות הבנייה בכל מקום בארץ היא זהה, ולכן כדי לקדם התחדשות עירונית בפריפריה, המדינה צריכה להגדיל את זכויות הבנייה הניתנות ליזמים ולמצוא פתרונות יצירתיים, כמו קרקעות נוספות כפיצוי. חברה יזמית משקיעה את אותן תקורות בפריפריה ובמרכז, אך במרכז הדירות נמכרות במחירים הגבוהים בעשרות אחוזים מאשר בפריפריה, ולכן ניתן לייצר רווח. כדי שחברות יזמיות ייכנסו יותר לפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, חייבת להיות היתכנות כלכלית לפרויקט וודאות לכך – ועל פי הזכויות הקיימות היום אין כדאיות כלכלית, לכן חברות יזמיות לא נכנסו לפרויקטים מסוג זה".

לדברי שלי יוסף גרין, מנהלת תחום פינוי בינוי בחברת "אזורים", "כדאיות כלכלית לפרויקטים משתנה מאזור לאזור. בתל אביב למשל מספיק שהיחס בפרויקט יהיה פי שניים: על כל 100 דירות מספיק לבנות 200 דירות חדשות בכדי שהפרויקט יהיה כלכלי; בהרצליה על כל 100 דירות יש לבנות כ-320 דירות. הסיבה שהתחדשות עירונית תקועה בפריפריה היא יחסים מאוד גבוהים, ובשל כל נוצרת מגבלה של צפיפות שלא מאפשרת לבצע את הפרויקט, כלומר, אין מספיק קרקעות כדי להפוך את הפרויקט לכזה שייתן הצדקה כלכלית ליזמים. בחדרה לדוגמה היחס הוא פי שישה. כלומר, על כל 100 דירות צריך לבנות 600 דירות חדשות. נתון נמוך יותר הופך את הפרויקט ללא

כדאי עבור יזמים

"הפתרון לכך טמון בתמריצים שהמדינה תיתן ליזמים. אחד התמריצים שהמדינה דנה בו בזמן האחרון, ובהחלט יכול להוות פתרון שיטה את הכף בפרויקטים רבים, בד בבד עם יצירת מצב שבו הצפיפות והעומס על הקרקע לא יפגעו בתושבים, הוא 'קרקע משלימה'. הכוונה היא שבכדי להשלים את מספר הדירות, תקצה המדינה ליזמים קרקע נוספת באותו העיר או בעיר אחרת, ובכך יהיה גם ניתן להקטין את גודל הקרקע, על ידי נתינת קרקע באזורי ביקוש שבהם מספר הדירות יכול להיות קטן. באופן זה ניתן להפוך פרויקט התחדשות העירונית בפריפריה לכדאי כלכלית".

רוני צברי, בעלים של חברת צברים העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית, מציין כי "דווקא ערי הפריפריה, המאופיינות בהרבה מאוד שיכונים ובנייני רכבת, צמאות להתחדשות עירונית ולבנייה חדשה. אלא שכיזם נדל"ן, ברוב המקרים כמעט ואין כדאיות כלכלית להקמת פרויקטים מסוג זה באזורים אלו. הדרך ליצירת כדאיות כלכלית בפריפריה היא או על ידי מתן סבסוד לפרויקטים מצד המדינה, או על ידי מתן הטבות ליזמים. לאחרונה אנו עדים ליזמים שמחליטים להקים פרויקטי התחדשות עירונית לאחר שזכו לקרקע משלימה. זו אכן דרך טובה להפוך פרויקט לכדאי".

העמותות יעזרו להתחדש

אהוד שליין (צילומים: יח"צ)

לדברי אהוד שליין, מנכ"ל קבוצת ביתא התחדשות עירונית, "כדי להתניע תהליכים של התחדשות עירונית בפריפריה, בראש ובראשונה יש לדאוג לשיפור נראות השירותים ודימוי השכונה, על הקיים בה, דבר שיבטיח עלייה באיכות החיים של תושביה ויחזק את הקהילתיות, וכן יהווה את המפתח לעליית הערך של הפרויקט והשכונה. עידוד ההתחדשות הפיזית מתחיל בהתחדשות חברתית וחיזוק השירותים שיכינו את הקרקע מצד אחד לשילוב האוכלוסייה החזקה שתגיע, ומצד שני לשילוב האוכלוסיה הוותיקה בשכונה המתחדשת.

"משרד השיכון והבינוי והרשות להתחדשות עירונית מבינים זאת גם הם, ולכן החליטו לצאת בקול קורא לשילוב עמותות העוסקות בפעילות קהילתית בשכונות מוחלשות, יחד עם יזמים ומשקיעים חברתיים, שיקדמו פרויקטים של התחדשות עירונית באותן השכונות. במסגרת פעילות זו, עמותה מקומית שתחבור למשקיע חברתי, תתומרץ כלכלית על יצירת דירות בהישג יד, חיזוק וחידוש מתחם שבו הוודאות והכלכליות גבוליות, והפעלת פעילות חברתית יחד עם קהילה משימתית שתעבור לשכונה.
"העמותה והיזם יאכלסו את הבניין בזוגות ובצעירים – מבני המקום וחדשים, שיהיו מחויבים לפעילות החברתית. בנוסף, חלק מתקציב הפרויקט יוקדש להשקעות חברתיות ויהווה זרז לפיתוח התחדשות השכונה ושיפור השירותים בה. ההשקעה במתחם אחד בשכונה, שהיא קטנה באופן יחסי, ממנפת את כספי המדינה בכספי המשקיעים החברתיים, ומהווה זרז שיאפשר את התחדשות יתר השכונה. לכן, עבור המדינה, ההשקעה תחזיר את עצמה עם תשואה גבוהה – כלכלית ובעיקר חברתית".

שליין מוסיף כי המודל המוצע מאפשר פתרון לדיירי השכונות, מרביתם שוכרים, שחוששים כי לא יוכלו לעמוד בשכירות מוגדלת על דירה חדשה וגדולה יותר. "מדובר במי שעתידם להידחק אל מחוץ לפרויקט ולשכונה מבלי ליהנות מחידוש ומפיתוח השירותים החברתיים והעירוניים בה. ההבנה כי הדרך להתחדשות עירונית מוצלחת מתחילה בהשקעה מקדימה ובמעורבות לעידוד ושיפור החינוך, התרבות, והשירותים, לטובת התושבים הקיימים והעתידים כאחד, הולכת וגדלה. בשביל לחולל שינוי משמעותי, יש צורך ביותר מהפיילוט הראשון והיא צריכה לבוא בד בבד עם מענים נוספים שיגדילו את ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים מסוג זה בפריפריה, למשל, באמצעות הטבות מס".

לדברי ניסים אסייג, מנכ"ל N.S.A התחדשות עירונית, "כשחוקקו את חוק הפינוי בינוי ב 1999 כוונת המחוקק היתה חידוש פני ערים באמצעות "חיסול הסלאמס' במרכזי העיר, צמצום פערים חברתיים, מיגון בניינים בפני רעידות אדמה ומיגון בפני טילים. מרבית הסוגיות האלה כוונו לערי הפריפריה, מכיוון שבהן ישנם איום רעידות האדמה (ערי הצפון), מבנים משנות הקמת המדינה הדורשים טיפול בעיקר, ופערים חברתיים בין האוכלוסיות הוותיקות לחדשות.

"בפועל התוצאה הפוכה והמחוקק שותק. באותן ערי פריפריה שלהם התכוונו לרוב בחקיקה זו, לא ניתן ליישם פרויקטים של התחדשות עירונית, לאור ערכי קרקע נמוכים. מצב זה ידוע לכולם מאז 1999 ועד היום, ועדין לא ניתן לראות באופק פתרון או יוזמות חדשות שיאפשרו ביצוע התחדשות עירונית בפריפריה. אם נמחיש את הבעיה במונחים כלכליים: בעיר שבה משווק מ"ר ב-13 אלף שקל, לא ניתן לבצע פרויקטי פינוי בינוי. בעיר שבה משווק מ"ר ב-16 אלף שקל לא ניתן לבצע תמ"א 38. הדרך לגשר על הפער הגדול הינה בהטבות ליזמים.

"במסגרת הפעילות המקצועית בחברה, בחנו אפשרות להתחדשות עירונית במעלות בשיתוף ראשי העיריה בשתי הקדנציות האחרונות, כדי לבדוק איך ניתן לבצע התחדשות עירונית בעיר שבה מחיר למ"ר הוא 10,000 שקל בלבד. מתברר שבעזרת יצירתיות, מקצועיות ובתמיכה של הרשות ומשרד השיכון ניתן לייצר פריצת דרך ולקדם התחדשות עירונית בפריפריה".

מצפה רמון (צילום: יח"צ)

פינוי בינוי טוב יותר לפריפריה

עומר גוגנהיים, מנהל אגף אשדר בוטיק בחברת אשדר מקבוצת אשטרום, אומר שלדעתו מסלולי תמ"א 38 כבר אינם רלוונטיים לפריפריה: "היקף הזכויות מכוח תמ"א 38 על כל תיקוניה לא הוכיח שיש כלכליות למסלול זה. מסיבה זו, וכן בשל היקף השטח של המגרשים וצורת הבנייה בפריפריה, מסלול הפינוי בינוי אטרקטיבי בהרבה בפריפריה. אם היו רוצים בכל זאת להשתמש במסלול של תמ"א 38, המדינה היתה צריכה לתמרץ באופן זה או אחר את היזמים ואת הרשות המקומית, כדי לשפר את הכלכליות של הפרויקטים ולהקצות משאבים לשיפור התשתיות העירוניות, אבל במבחן המציאות קשה להאמין שדבר כזה יקרה. במסלול פינוי ובינוי ניתן לתכנן תאי שטח גדולים בהתאמה לצורכי היום והעתיד, וכן להשית על היזמים את העלויות לשיפור התשתיות, תוך מתן תמריצים של זכויות בנייה וצפיפות אד הוק למתחם הרלוונטי".

אפי כץ (צילום:יח"צ)

לדברי אפי כץ, מנכ"ל ענב, המתמחה בקידום מתחמים גדולים של פרויקטים מסוג פינוי בינוי, "הרשויות המקומיות נוטות כיום לקדם תוכניות פינוי בינוי ולא פרויקטי תמ"א 38, ובצדק. פרויקטי פינוי בינוי מאפשרים גמישות והתאמה נכונה יותר של הבנייה החדשה לצורכי התושבים ולצרכים העירוניים (מבני ציבור, הרחבת דרכים, פתרונות חנייה). פרויקטים לפינוי בינוי נתקלים בעיקר בקשיים כלכליים בפריפריה בשל שווי קרקע נמוך, ויש צורך להרחיב את סל הפתרונות בין היתר על ידי קרקע משלימה בעיר אחרת.
"מדובר עדיין בפתרונות מורכבים ברמה הביורוקרטית, שהרשות המקומית אינה מסוגלת לקדם באופן עצמאי, והיא זקוקה לחקיקה בנושא ולליווי ממשלתי. נכון יהיה אם הרשות להתחדשות עירונית תרים את הכפפה, ותוביל את נושא הקרקע המשלימה. נראה לי שזו אחת המטרות לשמה הוקמה הרשות הממשלתית וחשוב שתפעל בנושא כדי לאפשר פרויקטים של פינוי בינוי גם בפריפריה".

כץ מעלה דוגמה מאילת. "אנחנו מקדמים בעיר פרויקט פינוי בינוי באחת השכונות הכי ותיקות בעיר שנמצאת במרכז. אנחנו אמורים להרוס שם כ-220 יחידות דיור ולבנות במקומן כ-1,500 דירות. התושבים והעירייה מעוניינים בפרויקט, אלא שמורכבות אילת לא מאפשרת לשווק כמות גדולה של יחידות דיור בפרק זמן קצר, ולכן יש צורך בקרקע משלימה בעיר אחרת כדי שהפרויקט ייצא לדרך. עיריית אילת מעוניינת ליישם את הפתרון הזה, אבל זקוקה לתמיכה של הרשות הממשלתית ורמ"י. התערבות של הרשות להתחדשות עירונית תסייע משמעותית לקידום הפרויקט הזה, ולפרויקטים רבים אחרים שצריכים פתרון של קרקע משלימה בעיר אחרת כדי לחדש שכונה ותיקה".
לשיטתו של האדריכל גיא כנען, שותף במשרד V5 אדריכלים, "מומלץ למזער את עניין החיזוק והעיבוי ולהתמקד במסלול תמ"א הריסה ובנייה מקומי, ובתוך כך להרחיב את האפשרויות לוועדות המקומיות וליזמים. כך למשל, אישור בנייה של כמה בניינים שלאו דווקא צמודים זה לזה. הכל מתחיל ומסתיים בנושא המכפילים, צריך לעבות את מרכזי הערים ולא להשתלט על שטחים חדשים".

לא בונים לגובה

"בפריפריה לרוב לא מוכנים לבנות לגובה, ואז נוצר מצב שרוצים לבנות מגדל גבוה במקום בניין רכבת ישן, והעירייה המקומית לא מוכנה לזה ולא רוצה את זה", מציין אמיר לוטן מנהל מחלקת התחדשות עירונית בקבוצת משולם לוינשטין. "העיריות בפריפריה צריכות לשנות את חוט המחשבה, ולהתקדם לבנייה לגובה עם תוספת של שטחים ירוקים וציבוריים, מה שיפתח את העיר שלהם קדימה בכמה שנים".

אדריכל הראל ניר, HNA אדריכלים מציין כי "הפתרון פשוט בתכלית: להעניק הרבה יותר זכויות בנייה ליזמים, ולאפשר במסגרת התבע"ות העירוניות בפריפריה לבנות לא רק בנייה מרקמית נמוכה, כפי שקרה בדרך כלל עד עכשיו, אלא גם ובעיקר רבי קומות ואפילו מגדלים גבוהים עם שימושים מעורבים, מגורים, משרדי ומסחר, כפי שקורה כיום במרכז. התפיסה שלפיה, כביכול, זה לא טוב לבנות מגדלים בפריפריה, כי זה 'יכער את הנוף' או 'לא יתאים לעיר קטנה וירוקה', הינה לא נכונה ואפילו אבסורדית.
"אדרבה, דווקא בנייה לגובה בפריפריה תאפשר עירוניות טובה יותר עם שימושים מעורבים, וגם תביא בסופו של דבר לידי כך שתהיה לטווח הארוך פחות זלילת שטח סביב ערי הפריפריה, שנוצר דווקא מבנייה נמוכה ובזבזנית, שלא ייצרה עד כה בפריפריה עירוניות טובה, והפכה רבות מהערים הללו למשמימות, בבחינת 'ראית אחת, ראית את כולן'. על כן הפתרון של הענקת זכויות לבניית מגדלים הינו WIN WIN, הן להתחדשות עירונית ושדרוג ערי הפריפריה והן להגנת התושבים בפני רעידות אדמה".

טוב לדעת
נגישות