Search magnifier

חיפוש

עכשיו קל ונוח יותר למצוא כל כתבה ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים

כבר לא בונות על המגורים

תוכנית הדיור הממשלתית "מחיר למשתכן" להוזלת מחירי הדיור כמעט והעלימה את חברות הנדל"ן הוותיקות מהענף. אלה מנסות כיום להגדיל את פורטפוליו הנכסים שלהן כמה שניתן ולהחזיק במקל בשתי קצותיו. מחפשות מנועי צמיחה חדשים

קומפלקס של חברת ויסוצקי המכיל אזורים לוגיסטיים, משרדים ואזורי תפעול (צילום: עוזי פורט)

זה היה עניין של זמן עד שחברות הנדל"ן ירגישו שהחבל נכרך סביב צווארן, בעקבות יישום תוכנית מחיר למשתכן אשר יצאה אל הפועל לפני כשנתיים וחצי. בזמנו, נדרשו הנהלות חברות הבנייה לקבל החלטה כבדת משקל: האם להשתלב בתוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון בתחום הדיור – "מחיר למשתכן", או להישאר בחוץ. להחלטה שקיבלו השפעה עצומה על מה שמתרחש באותן החברות כיום.

דירוג חברות הנדל"ן שהוציא לפני כחצי שנה הכלכלן הראשי במשרד האוצר הצביע על שינוי משמעותי בדירוג חברות הנדל"ן על פי מפתח של היקף פעילות. מדוח הפעילות עלה כי 12 מתוך 20 החברות הראשונות ברשימה בשנת 2017 כלל לא היו שם שנה קודם לכן.

מחיר למשתכן טרף את הקלפים והציב סדר אזורי חדש בענף. אם שיטת השיווק הקודמת התבססה על מכרזים שמי שזוכה הוא זה ה"מרבה במחיר", הרי מחיר למשתכן פתח סוג אחר של תחרות, על המחיר הנמוך ביותר למ"ר. נמצא כי התוכנית הממשלתית הצליחה להדיר מהענף את חברות הנדל"ן הוותיקות, החזקות. אלה, אשר שלטו בעבר על השוק בשיטת המכרז הישנה, ומצפות לרווח יזמי בשיעור מינימלי של כ-15%, מצאו את התוכנית לא מספיק אטרקטיביים עבורם. את מקומם תפסו חברות הביצוע אשר הפכו להיות יזמי נדל"ן במידות קטנות.

כיום יש שני כוחות שמזינים את השוק: קבלני הביצוע שהפכו ליזמים קטנים ויזמי הנדל"ן הוותיקים הנשענים בעיקר על קרקעות היסטוריות שהם מחזיקים ברשותם. בעוד שבעבר היחס בין השניים עמד על85% פעילות לטובת החברות הגדולות, הרי שהיום שהיחס ביניהם עומד על כ-65% מהפעילות לטובת חברות הנדל"ן הבינוניות והקטנות. בין חברות הביצוע הגדולות שעברו לצד היזמי ניתן למנות את חברת ינושבסקי, בסט, שרגאווי, אורתם סהר ששימשה עוגן לחברה יזמית וכמוה גם דניה סיבוס. חברות הנדל"ן הוותיקות אשר בנו פרויקטים למגורים התחילו לחפש אפיקי השקעה אחרים ופזלו לתחום הנדל"ן המניב על כל היבטיו, ככניסה לפרויקטים למשרדים, למסחר, דיור להשכרה, מלונאות ומרכזים לוגיסטים.

"התחום המניב מושך מאוד את היזמים בשנים האחרונות, הן בשל הקיפאון בשוק המגורים הנובע מירידה בשיווק הקרקעות, הן בשל הביקוש הגובר למרלו"גים, לדיור מוגן ולמרכזים מסחריים שכונתיים", מסביר מנכ"ל ובעלים בחברת יסודות איתנים, עופר זרף. "הצורך במרלו"גים נובע מהעלייה במסחר המקוון והדיור המוגן נעשה משמעותי מאוד בזכות תוחלת החיים המתארכת. תחום המרכזים המסחריים השכונתיים נמצא בתנופה בתקופה האחרונה, בעקבות הקמת שכונות אוטונומיות מחוץ למרכזי הערים, וישנו צורך במתן מענה של שירותים ציבוריים לתושבים, דוגמת בתי קפה, סופר מתחת לבית, קופות חולים וסניפי בנק. כחברה, חלק מהאסטרטגיה שלנו היא לייצר תמהיל של מגורים ושל נדל"ן מניב, כך שלצד הפעילות במגורים תהיה לנו הכנסה שוטפת מהתחום המניב".

קבוצת MORE החלה לאמץ את המרכזים המסחריים השכונתיים ולהקים את MORE CENTERS, מרכזי קניות במרכזי הערים והרחובות הראשיים, מתוך הבנה כי המסחר והבילוי במרכזי הקניות הללו הם צרכי השוק של היום ונותנים מענה לצרכים היומיומיים של הצרכנים. כיום מקימה החברה שלושה מרכזים מסחריים שכונתיים, שניים במודיעין ואחד בישוב חריש.

באקט דומה נקטה חברת אביסרור, גם היא לאחר שהתמקדה משך שנים בתחום המגורים. במסגרת התרחבות החברה לתחום הנדל"ן המניב תקים החברה מרכזי מסחר אשר יישאו את השם "אביסרור סנטר". "ההתרחבות והצמיחה טבעית של החברה לתחום הנדל"ן המניב נועדה לפזר את השקעותיה של החברה בתחומים שונים, ובכך לנטרל את התנודתיות שהשוק חווה בשנים האחרונות", מסביר ג'קי אביסרור סמנכ"ל החברה. "בין היתר החברה בונה מרכזים מסחריים בבאר שבע, באשקלון ובגדרה. בבת ים צפויה החברה לבנות מגדל המשלב מגורים מסחר ומשרדים וכך גם בעיר יבנה".

רוכשות משרדים

מספר חברות נדל"ן העוסקים באופן מובהק במגורים נכנסו השנה גם לתחום המשרדים. כך ניתן למצוא את חברת פרשקובסקי אשר הרחיבה את פעילותה לתחום הנדל"ן המניב. "מרבית פעילות החברה מסתכמת בתחום המגורים כאשר אנו מחזיקים צבר של עשרות פרויקטים עם כ-5,000 יחידות דיור ושטחי מסחר", מסבירים בחברה. "השנה החלטנו להיכנס לתחום מגדלי המשרדים, לאחר שזכינו במכרז של עיריית ראשון לציון לרכישת קרקע במתחם ה-1,000 ובניה של שני מגדלי משרדים בני 22 קומות בהיקף של כ-54,000 מ"ר בנוי.

חברת צרפתי שמעון, הפעילה באופן מאסיבי בתחום המגורים, החליטה גם היא להרחיב פעילותה לתחום הנדל"ן המניב בחיפוש אחר מנועי צמיחה חדשים. בשנים האחרונות כוללת פעילות החברה בניה למגורים של אלפי יח"ד בבניה ובתכנון, עם פרויקטים בראשון לציון, חולון, יבנה, באר יעקב, אשקלון, ירושלים וראש העין ובקרוב גם בבאר שבע, בת ים ובירושלים. עם זאת, על רקע השינויים שעברו על תחום הנדל"ן, המהלך הראשון שעשתה החברה בתחום הינו רכישת קרקע מרשות מקרקעי ישראל בפארק העסקים אגמים בראשון לציון לבנייה של שני בנייני משרדים בהיקף של 34,000 מ"ר בנוי. זמן קצר לאחר מכן זכתה החברה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת מגרש בשטח של כ- 11.5 דונם בגן יבנה לבנייה של דיור מוגן.

ורד צרפתי זבולון (צילום: אבי רוקח)

"התמקדות המדינה בשיווק מקרקעין עבור תכנית מחיר למשתכן בלבד גרמה ישירות לתופעה של צמצום ניכר בהיקף הקרקעות הזמינות לבניה של פרויקטים רגילים", מסבירה עו"ד ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית חברת צרפתי שמעון. "כחלק מחשיבה לטווח ארוך החלטנו לנתב את ההון של החברה לתחומי בניה נוספים, וכיום אנחנו בוחנים הזדמנויות בתחומי הדיור להשכרה ונדל"ן מניב. הניסיון שצברנו בתחום המגורים לצד המלונאות והתיירות יבוא לידי ביטוי ברמה של התכנון והביצוע בדיור המוגן.

גם חברת פרי נדל"ן, הפועלת להקמת אלפי יחידות דיור בתחום המגורים, הרחיבה את פעילותה בתחום זה. "החברה פועלת היום להקמת שני פרויקטי משרדים חשובים בחולון וגם בפרויקט הדגל שלה ברחובות – פרי פלייס. כמו-כן החברה הרחיבה את פעילותה בהקמת שני מלונות בפרויקטים בהם היא פעילה".

דירה להשכיר

דיור להשכרה – אור יהודה (הדמיה: אזורים living)

חברות נדל"ן ובניה רבות נכנסו בשנה האחרונה לפרויקטים של דירה להשכיר, אחד האפיקים אשר תופס תאוצה. לאחרונה הוציאה החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה, דירה להשכיר, ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), חמישה מכרזים גדולים לשכירות ארוכת טווח: באשקלון, באר יעקב, בית שמש, לוד וקצרין, בהיקף של 1,415 יחידות דיור. רבע עד מחצית מהדירות בכל פרויקט (600 סה"כ) מיועדות לזכאים בשכר דירה מופחת, במחיר הנמוך ב-20% משווי השוק.

חברת דירה להשכיר הוקמה ב-2014 במטרה לשווק פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, בניסיון להציע חלופה לזוגות צעירים ולשוק המגורים כולו. החברה משווקת במכרזים קרקעות מדינה מתוכננות, ללא מחיר מינימום. הקבלן הזוכה מקים את הפרויקט ומחויב להשכיר את הדירות בשוק החופשי למשך 20 שנה, תוך מתן אפשרות לשכירות ארוכת טווח, במחיר קבוע וידוע מראש. רבע מהדירות מושכרות בהגרלה לזכאי משרד השיכון במחיר נמוך בכ-20 אחוז מהמחיר הממוצע באזור.

הכל מפוקח על ידי החברה הממשלתית. בסוף התקופה, בעלי הפרויקט רשאים לעשות בדירות כרצונם – להמשיך להשכיר את הדירות או למכור אותן בשוק החופשי. כיום שלושה פרויקטים כבר מאוכלסים – בהרצליה, ברמת השרון ובחיפה, ובהם קצת יותר מ-600 דירות. פרויקטים נוספים נמצאים בתהליך בנייה על קרקעות שהחברה שיווקה, אבל האכלוסים הבאים צפויים רק בשנת 2020.

חברת צמח המרמן היתה אחת מהחברות שנכנסו לתחום זה. באוגוסט האחרון זכתה החברה במכרז להקמת 248 יחידות דיור בשכונת נאות שמיר במערב העיר רמלה. הפרויקט יכלול 4 בנייני מגורים מעל שטח המיועד למסחר ולתעסוקה. במסגרת הפרויקט מיועד אחד הבניינים להיות מוצע בשלמותו למכירה מידית בשוק החופשי, והוא יכלול 62 יח"ד, 186 הדירות הנותרות בבניינים האחרים מיועדות להשכרה ארוכת טווח, כאשר 25% מתוכן מיועדות להשכרה בשכר דירה מופחת. במכרז דומה זכתה גם חברת פרשקובסקי אשר נכנסה גם היא לתחום הבנייה להשכרה במסגרת תכנית "דירה להשכיר" של הממשלה.

עדי דנה (צילום: מורן ויזל)

"המשקיע הישראלי אינו מסתפק בתשואה הנמוכה המתקבלת מהשכרת דירות למגורים ולכן בוחן את גיוון תיק השקעות הנדל"ן שלו באלטרנטיבות נוספות ואחד הכלים לכך הוא השקעה בנדל"ן מסחרי", מסביר מנכ"ל אלדר אשקעות, רו"ח עדי דנה. "בהשוואה לשוק המגורים, מעבר להפרשים הבולטים בתשואה, מדובר בהשקעות גמישות יותר מבחינת ההיקף והשימוש, שמאופיינות בשוכרים ארוכי טווח. מאידך קיים חיסרון מסוים באדמינסטרציה המלווה את ההשקעה. חיסרון זה בא לידי ביטוי בתחומי המיסוי וניהול הנכס אשר דורשים רמה גבוהה יותר מהמקובל בשוק המגורים".

לחיזוק פרוטפוליו הנדל"ן של אלדר השקעות נכנסה החברה לפרויקטים להשכרה לטווח ארוך. החברה מקדמת היום שני פרויקטים כאלה בנווה שאנן בתל אביב במסגרת החוק לעידוד השקעות הון. לדברי רו"ח דנה, "תחום ההשכרה לטווח ארוך הפך לאקטואלי במיוחד מבחינה עסקית בזכות מתן תמריצים כלכליים ליזמים, החוק לעידוד השקעות הון נותן תמריצים ליזמים הבוחרים להקים בניינים להשכרה. החוק מאפשר מתן תמריצים ליזמים רק במקרה שבו לפחות מחצית משטח הרצפות בבניין מיועדים להשכרה למגורים, הדירות להשכרה מושכרות במשך לפחות 5 מתוך 7 השנים הראשונות ויש לעמוד במגבלות דמי השכירות הקבועות בחוק. במידה והיזם עומד בתנאים אלו הוא זכאי לפחת מואץ בגובה 20% לשנה ושיעור מס חברות יהיה 11% במקום 23% כיום".

ערן ענבים (צילום: ליאור גרונדמן)

חברת נוספת שנכנסה לתחום היא חברת אזורים אשר הקימה בשנה האחרונה זרוע פעולה הנקרא אזורים LIVING אשר יעסוק בפרויקטים של דיור להשכרה. "החברה רואה את פעילות ההשכרה כמשלימה לייזום המגורים, כזו היוצרת מנוע צמיחה עם אפשרויות רבות להרחבת הפעילות וגיוון מקורות הרווח בטווח הארוך תוך פיזור סיכונים", מסביר ערן ענבים מנהל פעילות אזורים LIVING. "פרויקטים ייעודיים להשכרה, מהווים כלי מצוין להתמודדות עם תנאי חוסר הוודאות בשוק הדיור ומאפשרים לחברה לייצר תשואה של כ- 5%-6% בשנה על ההשקעה".

חברת אזורים בונה ומנהלת כ-900 יחידות דיור להשכרה ב- 4 פרויקטים שונים באזורי ביקוש – באשדוד, בת ים, ראשון לציון ואור יהודה ובוחנת אפשרויות כניסה לפרויקטים חדשים בתחום. "ברמת הניהול השוטף מתאפשר לנו להציע לשוק השוכרים מוצר איכותי, יציב ומתוחזק ברמה שאינה קיימת בשוק השכירות הפרטית; שוכרים ראשונים מקבלים דירה חדשה, אנו מתאימים את הפרויקטים להשכרה ארוכת טווח ליעילות התפעול והשירות לדייר, הדיירים בפרויקטים של החברה נהנים מחוויית מגורים אופטימלית, אחזקה וטיפול ברמה הגבוהה ביותר וסטנדרטים של שירות שאינם קיימים בשוק השכירות הפרטי. בנוסף, הדיירים מקבלים רמת וודאות גבוהה יותר לגבי משך זמן שכירות, טיפול שוטף בצרכי השוכר ותחזוקת נכס ברמה גבוהה. השאיפה שלנו היא לשמור ואף להשביח את ערכו של כלל הפרויקט לאורך הזמן והשוכרים רק נהנים מזה. במקביל, החברה יוצרת גם תמהיל של נדל"ן מניב בעזרת יצירת צבר פרויקטים המשלבים עירוב שימושים", דברי ענבים.

מרכזים לוגיסטים

טכנו פארק (הדמיה: יח"צ)

אם פדקס (FedEx) הייתה חברה בורסאית, בעוד כמה שנים המניה שלהם הייתה מרקיעה שחקים. בשנים האחרונות עלה בכל העולם השימוש במסחר מקוון במאות אחוזים. הגידול במסחר המקוון מחזק באופן ברור את ענף המרלו״גים, שכן עולה הצורך למרכזי אחסנה בכל מקום, וכמה שיותר קרוב לאזורי מגורים. אחת ההשקעות המניבות של חברות נדל"ן, הוא תחום המרכזים הלוגיסטיים.

"הצורך המתגבר בשימושים של תעשייה, אחסנה ולוגיסטיקה, והצורך בייעול אמצעי השינוע בעקבות עלייה משמעותית של המסחר המקוון על חשבון מרכזי מסחר קלאסיים, הפך בין לילה את תחום המרלו״גים לאחד ממנועי הצמיחה של הנדל"ן המניב בישראל", מסביר מנכ"ל קבוצת סופרין, צחי סופרין. "באזורים מסוימים, שטחי תעשייה ולוגיסטיקה כבר משלמים שכירות כמו בתחום המשרדים והתשואה מגיע ל-6-6.5%. וכך, בשנים האחרונות אנו רואים כי חברות גדולות כמו שופרסל, אוסם וטבע הקימו לעצמן מרכזים לוגיסטיים לשימוש עצמי. לכן, כמו שגיבשנו קבוצות רכישה למשרדים, שמרבית הרוכשים הם משתמשי קצה, כך גם בתחום התעשייה והלוגיסטיקה. אנו פועלים להקמת מרלו״גים שכוללים שטחים של 100-400 מ"ר עבור משתמשי קצה כמו יבואנים קטנים ובינוניים, בעלי מלאכה וחנויות מפעל".

כיום מארגנת קבוצת סופרין בשיתוף עם קבוצת וייס קבוצת רכישה להקמת מרכז לוגיסטי בשטח של 36,000 מ"ר בחולון." זהו מרכז תעשייה קלה ולוגיסטיקה באזור התעשייה בעיר, בו לראשונה יכולים בעלי מלאכה ומשקיעים, לרכוש שטחים המיועדים לשימושים אלה", מסכם סופרין.

טוב לדעת