Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

יזמי ההתחדשות עירונית עוברים לאשראי חוץ בנקאי

איילת רוסק, מנכ"לית חברת מכלול למימון וליווי התחדשות עירונית מסבירה מדוע יזמי ההתחדשות העירונית פונים לשוק החוץ בנקאי ומה היתרון של חברת מימון שראשיה מבינים גם את הצד היזמי של התחדשות עירונית

עסקאות התחדשות עירונית משנות את חוקי המשחק – לא רק בכל הנוגע למראה פני העיר העתידית, אלא גם בכל שקשור למימון. העסקאות – תמ"א 38 ופינוי בינוי, הפכו לנפוצות במיוחד – בהיקפים של מאות פרויקטים בשנה ועל פי התחזיות, היקפן מתוך סך הפרויקטים בענף, רק ילך ויגדל.
לתוך המציאות הדינמית והמשתנה הזו, הוקמה חברת מכלול אשר בימים אלו מציינת שנה לפעילותה– חברה למימון וליווי של התחדשות עירונית ועסקאות קומבינציה. מכלול הוקמה ע״י איילת רוסק, אורי פז וירון בלנק, בשיתוף פעולה עם חברת הביטוח כלל, שהינה אחד מהמוסדות הפיננסיים הגדולים במשק.

איילת רוסק (צילום: יח"צ)

איילת רוסק, מנכ"לית מכלול שכיהנה בעבר כראש סקטור הנדל"ן בבנק ירושלים מסבירה כי בחברה הבינו כי "כדי להוציא לפועל מאות פרויקטים בשנה, בסביבת ייזום הבנויה מתהליכים מסחריים מורכבים, לצד הליכי תכנון משתנים הנתמכים בחוזים משפטיים של עסקאות מרובות צדדים, נדרש פתרון מימוני יעיל שישרת את היזמים, בעלי הנכסים, רוכשי הדירות, עורכי הדין וכל מי שמעורב בתהליך".

חליפת מימון כוללת

מה מייחד את מכלול כגוף מימוני?
"מכלול הינו גוף המימון היחידי בישראל שמשלב הבנה פיננסית עמוקה לצד הבנת הפן הביצועי וההתמודדות עם התהליכים שעומדים בפני יזם. מכלול מספקת את הפתרון הנדרש מצד כל הנוגעים לעניין. אנו מבינים נדל״ן ומימון, מכירים לעומק את המורכבות העומדת בדרכן של החברות היזמיות ויודעים לספק את הפתרון המימוני הבלתי מתפשר והנכון ביותר עבור היזם ועבור בעלי הדירות. אנו מעמידים לרשות לקוחותינו ניסיון מצטבר של עשרות שנים ויחד עם הלקוח אנו מתאימים חליפת מימון מלאה הכוללת את כל רכיבי המימון: הון בכיר, הון עצמי, ערבויות ופוליסות חוק מכר – הכל תחת קורת גג אחת".

רוסק מסבירה כי עד לשנים האחרונות, ענף יזמות הנדל"ן המקומי היה חד גוני ומסורתי יחסית, ופעל במתכונת די סכמטית מבחינה מימונית. זו הסתכמה בקבלת חבילת ליווי בנקאי לצורך הקמת הפרויקט. כיום, היא מחדדת, חלקן של העסקאות המסורתיות פחת באופן משמעותי ופינה מקומו לטובת עסקאות בתחום ההתחדשות העירונית לגווניה.

"בעוד שעסקאות במתכונת רכישת קרקע במזומן ו'מחיר למשתכן' הן עסקאות פשוטות, ולכן המימון הבנקאי המסורתי מתאים לאופיין, הרי שבכל הקשור לעסקאות ההתחדשות העירונית, עסקאות מורכבות המאופיינות בריבוי שחקנים וצורך בפתרונות יצירתיים, אלטרנטיבות המימון החוץ בנקאיות הופכות לרלבנטיות ומבנית מתאימות יותר", קובעת רוסק ומוסיפה כי "הגופים החוץ בנקאים מאופיינים במבנה ארגוני יעיל המאפשר זמן תגובה מהיר אשר חשוב מאוד ליזמים ולבעלי הדירות עצמם. אותם פרויקטים מורכבים צפויים לשינויים לאורך התהליך ומכאן שמתאימים לגופים גמישים ויצירתיים יותר, וכאן יתרונם הגדול של הגופים החוץ בנקאיים. מכלול הוקמה כדי לעשות בנקאות אחרת".

התאמה למעטפת המימונית

רוסק מסבירה כי האתגר הגדול העומד בפני חברת מימון הוא התאמת המוצר למעטפת המימונית: "פרויקט תמ"א ו/או פינוי בינוי כולל מרכיב סגירת עסקה שאינו בהכרח מתאים לכל היזמים הוותיקים בענף הבנייה. היזם נדרש "למכור את עצמו" לדיירים בתהליך מורכב ולהחתים אותם על המיזם שרובו כולל היקף יח"ד קטן יחסית. כמו כן מבנה הבטוחות למממן, בעיקר בתמ"א 38/1, מורכב בהשוואה לפרוייקטי ייזום בנייה קלאסיים, והיקף המימון קטן יחסית. כל זה, לצד העובדה שמדובר לעיתים ביזמים בעלי ניסיון מועט, ופרויקטים רבים שכבר עברו את שלב החתמת הדיירים והתכנון הראשוני לא מצליחים להגיע לסגירה פיננסית".
ניתן לראות היום הבנה בציבור הרחב בקרב בעלי הדירות הקיימות ועוה"ד שמייצגים אותם  כי הבנה פיננסית בלבד אינה מספיקה רק גוף שמבין את הפן הביצועי יודע לתת שכבת הגנה מליאה לפרויקט, ובנקודה זו אנחנו ייחודיים.

אז מה הפתרון הנדרש?
רוסק: "הפתרוון הוא גוף מימון דו-ראשי. שילוב ניסיון וידע בנקאי פיננסי מעמיק, עם אנשי מקצוע ותכנון שצברו ניסיון בתחום התמ"א. זה השילוב המנצח שאנו גאים בו בחברת מכלול. אנו רואים את עצמנו רצים למרחקים ארוכים, שותפים לצמיחה של הלקוחות שלנו ומחויבים להצלחת הפרויקטים. הצלחה של לקוחות היא לא רק סיסמה עבורנו, אנו מאמינים בעסקאות התחדשות עירונית. מאמינים בעשיה היומיומית שבאה לבנות מחדש את ישראל ובעיקר מאמינים בלקוחות שלנו ורוצים לצמוח איתם".

השימוש באשראי החוץ בנקאי הפך לרווח יותר בשנים האחרונות גם ע"י יזמים ותיקים ומנוסים בענף, והוא  אף הפך ללגיטימי יותר בקרב הציבור
"בתחום ההתחדשות העירונית לא קיים רכיב העלות המשמעותי של תשלום במזומן עבור הקרקע, ולכן "עלות" כרטיס הכניסה לתחום הינו נמוך, שכן היקף ההון העצמי שעל היזם להביא מהבית נמוך יחסית. להבדיל מעסקת מזומן שבה המשאב היזמי העיקרי הינו הון עצמי, בעסקאות התחדשות עירונית אנחנו מדברים על השקעת זמן בעיקר".

בעבר, מפרטת רוסק, "המימון החוץ בנקאי עסק בהלוואות מזנין (הלוואה להשלמת הון עצמי) בלבד. הלוואות אלו נחשבות להלוואות ברמת סיכון גבוהה ולכן הריבית בגינן גבוהה בהתאם. כיום חלק מהגופים החוץ בנקאיים מעניקים ללקוחות את מלוא המעטפת המימונית, קרי הלוואות מזנין, לצד חבילות מימון אשראי לליווי פרויקטים במחירים תחרותיים לבנקים".

כל זה, הביא לכך שהשימוש באשראי החוץ בנקאי הפך לרווח יותר בשנים האחרונות גם ע"י יזמים ותיקים ומנוסים בענף, והוא הפך ללגיטימי יותר בקרב הציבור. בעבר, מספרת רוסק, "עורכי הדין של הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, היו דורשים שמקור המימון לפרויקט מטעמו של היזם יגיע מקרב אחד משלושת הבנקים הגדולים, לאחר תקופה מסוימת פתחו זאת לכל הבנקים וכיום רוב עוה"ד אינם מסייגים את המימון לגוף בנקאי וזאת מאחר והם מבינים שמימון חוץ בנקאי יוכל לתפור חליפה מתאימה יותר לפרויקט הספציפי, והם נהנים ממנו לא פחות".

ומה את צופה להמשך?
"אין ספק שהמגמות בשוק מעידות שאנחנו במגמת גידול משמעותי בחלקו של האשראי החוץ בנקאי מסך האשראי הכללי במשק".

טוב לדעת
נגישות