Search magnifier

חיפוש

חדש באתר: גיליון סוף השנה של 'דיזיינר' - מגזין העיצוב של ישראל. לחצו כאן ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים

התחדשות עירונית – כך תעשו זאת בבניין שלכם

חושבים להתחיל הליך של תמ"א 38 בבניין, ולא בטוחים בכלל כיצד לגשת לעניין? קבלו עצות חשובות ממומחים שיעשו לכם סדר בשיפוץ

פרויקט יאפא של חברת צברים (הדמיה: טוטם הדמיות)

עולם המושגים של תחום הפינוי בינוי והתמ"א 38 כמוהו כמורה נבוכים עבור מרבית הדיירים ובעלי הדירות, הוותיקים כמו גם הצעירים יותר, שלא תמיד יודעים כיצד כדאי להתחיל ולהניע תהליך מורכב שכזה. לשם כך, אספנו לכם כמה טיפים ממיטב המומחים.

לדברי ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, יוזם ומוביל את הוועידה הלאומית השנתית להתחדשות עירונית, "ההתחדשות העירונית היא שם כולל לתהליך של חידוש, חיזוק או בנייה מחדש של בניינים קיימים. פרויקט התחדשות עירונית יוכל להתממש בבניין בודד, במתחם ואף בשכונה שלמה, במטרה לאפשר סביבת מגורים טובה, נוחה, בטוחה ואיכותית יותר.
"התהליך מתחיל ביוזמת הדיירים ולעתים ביוזמה של רשות ציבורית או יזם. התהליך כולל הגדלת מספר יחידות הדיור, חידוש דירות הקיימות או החלפתן בדירות חדשות. שיפור בטיחות המבנים, חיזוק מפני רעידת אדמה, הוספת ממ"ד ומעלית, וכן שיפור משמעותי של המרחב הציבורי ומענה לצורכי הציבור".

אז איך מתחילים?
עופר אנגל, סמנכ"ל פיתוח עסקי באנגלאינווסט התחדשות עירונית, מסביר כיצד מתחילים תהליך של תמ"א 38 בבניין. "תחילה יש לבצע בדיקה מול כלל בעלי הדירות הרשומים בטאבו/ רמ"י, ולערוך שיחות הבהרה, כדי לקבל הסכמה ראשונית לקידום ההליך. ברקע הדברים, נדרשת הבנה והכרה מלאה של בעלי הדירות בדבר הצורך במעבר מ'אזור הנוחות' הפסיבי של מגורים בדירה או השכרתה, לפעולה אקטיבית של השבחת ערכה, חיזוקה ומיגונה".

עומר גוגנהיים, מנהל אגף אשדר בוטיק בחברת אשדר מקבוצת אשטרום, מציע לבעלי הדירות להסתכל על העיקר ולא על הטפל. "התחדשות עירונית היא עניין מורכב המצריך איזון בין הרבה גורמים שונים בעלי אינטרסים שונים, ובעל אילוצים רבים. מי שרוצה לקדם התחדשות עירונית בבניין שלו, צריך לדעת לגלות אורך רוח וגמישות. ולשם כך הייתי ממליץ על שני אופני פעולה: ראשית, להתקשר עם חברה יזמית שמשקפת לדיירים את המציאות, ולא בהכרח את זו שמבטיחה להם הרים וגבעות.

"שנית, לבחור צוות פעולה מטעם הבניין שמתווך לדיירים את המציאות ויודע לראות את התמונה הרחבה, וכך יכול לסייע מול הדיירים הגמישים פחות. אנחנו רואים היום דיירים שמתעקשים על תוספת של עוד חצי מטר או 100 שקל בשכר הדירה, ורק בגלל זה לא חתמו עם היזם והפרויקט נתקע, וחבל".

ניר גולדנשטיין, סמנכ"ל הביצוע בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מציין כי "קידום הליכי התחדשות עירונית תלויים בראש ובראשונה בשילוב כוחות של בעלי הדירות. התארגנות מהירה תתרום לקידום מהיר של הפרויקט, בעוד ויכוחים בשלב זה עלולים להוביל לאי קיומו של הפרויקט.
"שקיפות ואחידות – בפרויקטים שבהם מתקיימים שני התנאים הללו, גוברים הסיכויים לקידום מהיר של הפרויקט ומקטינים את הימצאותם של 'סרבנים', המעוניינים בתמורה מוגדלת.
"סבלנות – הליכי התחדשות עירונית אורכים זמן רב, בין היתר לאור משך ההליכים הסטטוטוריים השונים. על בעלי דירות הנכנסים להליך להיות סובלניים, ויחד עם זאת לשמר את הנחישות, שעמה החלו את התהליך".

אבני דרך ראשונות

לדברי ירון ספקטור, שמאי מקרקעין: "כדי להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38, אבני דרך ראשונות למימוש הפרויקט הן בדיקות היתכנות לתמ"א 38 הכוללת היתכנות חברתית, תכנונית וכלכלית:
"היתכנות חברתית – אתרו מספר רב ככל האפשר של בעלי דירות בבניין שלכם ושוחחו איתם בנושא, נסו להבין מה הלך הרוח בין הדיירים, ואם יש מתעניינים נוספים בתהליך תמ"א 38 מלבדכם. בשביל להצליח, יש צורך בהסכמת רוב בעלי הדירות. אם יש נכונות מצד חלק ניכר מהדיירים שווה להמשיך ולקדם את התהליך. יכול להיות שישנם בעלי דירות שישתכנעו בהמשך הדרך. מומלץ מאוד לא לפנות ליזמים ולא להתקשר איתם, לפני שמחליטים רוב הדיירים שמעוניינים בתהליך. התארגנות טובה של בעלי הדירות היא מפתח קריטי להצלחתו.

"היתכנות תכנונית – על נציגי הבניין לברר אם הבניין עומד בתנאי הסף לכניסה למסלול תמ"א 38, הבירור כולל מספר דיירים, גודל המגרש, מיקום קווי הבניין, שטחי חנייה, המצב התכנוני של הבניין, אילו תוכניות בניין עיר חלות עליו, ומהי מדיניות התכנון העירונית ביחס אליו. לצורך בדיקות אלו יש להתייעץ עם בעל מקצוע, כגון מתכנן אורבני או אדריכל אזורי או עם נציגי המנהלת להתחדשות עירונית של העיר שבה אתם גרים. אלה יוכלו לתת לכם מידע ראשוני בנושא ללא תשלום.

"היתכנות כלכלית – בפרויקט תמ"א 38 הדירות החדשות שנבנות אמורות לממן את חיזוק והרחבות של הדירות הישנות, וכן להשאיר רווח ליזם והקבלן שבונה. הפרויקט צריך להיות ישים מבחינה כלכלית, שמאי מקצועי יכול לבדוק את כלכליות הפרויקט.
"מילוי טופס בקשה – במידה שצלחתם את שלוש ההיתכנויות, השלב הבא הוא הגשת מילוי טופס בקשה, נציגי הדיירים שקיבלו אישור מדיירי הבניין לייצג אותם לצורך קידום הפרויקט. לטופס מילוי הבקשה תצורף רשימת בעלי הדירות המעוניינים בבחינת אפשרויות ההתחדשות העירונית על גבי הטופס המצורף. הרשימה תכלול שם מלא, ת.ז, כתובת ומספר דירה, מספר טלפון סלולרי וקווי ודואר אלקטרוני. על מספר החתומים להוות לפחות רוב (51%) של דיירי הבניין. לבקשה יצורפו נסחי טאבו או אישורי זכויות אחרים, המאשרים כי מבקשי הבקשה הם אכן בעלי הדירות במתחם".

היזהרו ממאכערים

לדברי מאיר טל, מנכ"ל ובעלים בקבוצת כנען, "ראשית, חשוב להקים נציגות דיירים חזקה מתוך בעלי הדירות במתחם המיועד להתחדשות עירונית. ועד כזה שמייצג את כל דיירי המתחם ויש לו ייפויי כוח מתאימים לקדם את התכנון של הפרויקט. שנית, הדיירים צריכים לבחור עו"ד בעל ניסיון בפינוי בינוי והתחדשות עירונית, שייצג את כלל דיירי המתחם. גם מול הנציגות וכמובן גם מול הגורמים האחרים המעורבים בתהליך בתחילתו ובהמשך – יזם, מפקח דיירים, הוועדות השונות ועוד.

שלי יוסף גרין (צילום: יח"צ)

לדברי שלי יוסף גרין, מנהלת תחום פינוי בינוי בחברת "אזורים", "אחת העצות הכי טובות שאוכל לתת עוסקת בשלבים הראשונים של הפרויקט, כשאנו פונים לנציגי הדיירים ויוצרים מולם תיאום ציפיות, הן בנושא התכנון והן בנושא זמני הפעולה ומתקיים יישור קן בין אזורים לבין נציגי הדיירים, מגישים הצעה שמתבססת על הבדיקות המקדימות שנעשו.
"בשלב הבא לאחר הסכמות, אנו ממליצים לדיירים לבחור עו"ד שילווה אותם בתהליך וייצג אותם בכל דרישותיהם. שלב זה יכול לעכב את התהליך, משום שלעתים התושבים לא מסכימים על אותו עו"ד וכל אחד מושך לכיוון שלו. אני ממליצה שנציגות הדיירים שנבחרה על ידי הדיירים היא זו שגם תקבע את עו"ד ובכך תחסוך זמן וריבים בין הדיירים. נציגות דיירים חזקה, מגובשת ויציבה היא אחד מהדברים החשובים ביותר להנעה של תהליך מוצלח".

רוני צברי | צילום: שירן כרמל

לדברי רוני צברי, הבעלים של חברת צברים, העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית, הצעד החשוב ביותר הוא בחירת יועצים. "חשוב לבחור עו"ד מתחום ההתחדשות העירונית, שיש לו ידע וניסיון. עו"ד טוב יידע לשמור עליכם מפני סיטואציות עתידיות שעלולות לקרות. גם לבחירת האדריכל יש חשיבות. אדריכל טוב יידע מה האילוצים הקיימים בפרויקטי תמ"א, ולרוב על בסיס ניסיון זה הוא יתכנן את הפרויקט באופן הנכון ביותר הן עבור היזם והן עבור הדיירים".
גם נושא השקיפות חשוב, מוסיף צברי, "חשוב שהיזם יתנהל בשקיפות מול הדיירים. שקיפות זו באה לידי ביטוי בהיבטים שונים כמו שקיפות תכנונית, שקיפות בתמורות וברווחיות. ככל שהיזם יהיה שקוף יותר עם הדיירים, כך הדבר יביא להצלחתו של הפרויקט ולמניעת התנגדות מצד הדיירים, המהווה אחד החסמים העיקריים ליציאתו של פרויקט כזה אל הפועל. חשוב לזכור כי דיירים מעורבים ושותפים לתהליך מהווים מקור חשוב לשכנוע האחרים".

אמיר לוטן, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בקבוצת משולם לוינשטין, מציין כי "יש כמה עצות שכדאי לדיירים לעבוד לפיהן, בכדי למצות את הפרויקט התחדשות עירונית בצורה הכי מוצלחת:
"להיזהר ממאכערים – קיימים בשוק קבלני חתימות, שלרוב יגידו שהם מביאים לדיירים את העסקה הכי טובה עם היזם הכי טוב. בפועל, המאכער מושך לכיוון היזם שמשלם לו הכי הרבה, ולא בהכרח ליזם הכי טוב. ברוב המקרים, התמורות של המאעכר יורדות מהדיירים, ולכן עדיף לדיירים ללכת ליזמים עצמם, ולדעת שהם חותמים עם חברה רצינית שתיתן את הביטחון, ולא מול איזה קבלן חתימות.
"הדשא של השכן ירוק יותר – קורה הרבה פעמים שדיירים באים ואומרים 'הדירה שלי עברה שיפוץ, אז מגיע לה יותר'. תמיד אפשר למצוא תירוץ למה הדירה של אחד טובה משל האחר, למשל דירה בקומה ראשונה ללא מעלית שווה יותר מקומה 3, אבל הדירה בקומה שלישית הביאה שיש בלגי מטורקיה וברזים מזהב בצבע כסף. אל תסתכלו על השכנים, תסתכלו על מה שאתם מרוויחים בפרויקט, ובסוף כולם מקבלים תמורה זהה.

"WIN WIN – אם היזם לא מרוויח בפרויקט, גם הדיירים לא מרוויחים. יש הרבה מקרים שבהם הנציגות של הדיירים באה בדרישות שפשוט הופכות את הפרויקט ללא כלכלי. אל תלכו לשם, גם היזם צריח להרוויח. בסופו של דבר, הכלכליות של הפרויקט נבדקת על ידי גורם מלווה (כי זה החוק היום), ואם לא יהיה ליווי לא יהיה פרויקט".

נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית, מסבירה כי "בעלי הדירות צריכים לקבל מתחילת הדרך את הליווי המקצועי הנכון. ככל שישכילו לעשות זאת מתחילת התהליך כך סיכויי ההצלחה שלהם גדולים יותר. ליווי מקצועי יבהיר לבעלי הדירות מה יוכלו לקבל, ימקד אותם בדרך הנכונה לפעול ויוודא כי הם מתקשרים עם היזמים הנכונים לביצוע של תוכנית טובה ובת יישום, וימנע מהם לבזבז זמן וכסף מיותרים. כאשר שמאי או עורך דין נקראים להצטרף לפרויקט, לאחר שעבר כברת דרך מסוימת, פעמים רבות הם ייתקלו בבעלי נכסים שכבר השתכנעו ממצגי שווא שונים ומצפים לדברים לא מציאותיים, או במקרה ההפוך – לאחר שכבר התפשרו על התמורה בלי הצדקה, וחברו ליזמים לא מיטביים לפרויקט, ולכן חשוב להיוועץ בגורמי מקצוע שמשרתים רק אתכם מתחילת הדרך".

איך מקבלים הצעות?
עו"ד ענת בירן, בעלת משרד עורכי דין בתחום המקרקעין, התכנון והבנייה וההתחדשות העירונית, מציינת כי "דיירים, המעוניינים לקבל הצעות לפרויקט התחדשות עירונית מקבלנים שונים, צריכים להבהיר במסמך ההזמנה כי דיני המכרזים לא חלים על ההליך, וכי הזמנה אינה בגדר 'מכרז' או 'דמוי מכרז', והיא אינה מהווה הצעה; בעלי הדירות אינם חייבים לקבל את ההצעות הגבוהות ביותר, המפורטות ביותר או כל הצעה שהיא, וכי בכל מקרה את בעלי הדירות יחייב אך ורק הסכם פינוי בינוי בכתב שייחתם בין הצדדים.

"כמו כן, יש להפנות את ההזמנה לקבלנים/יזמים בעלי ניסיון מוכח בתחום, ואשר הם בעלי איתנות כלכלית לביצוע הפרויקט, ואף לבקש מהם לצרף להצעתם פרופיל של הקבלן/היזם, דו"ח עם מידע עסקי על הקבלן/היזם, דוגמאות של פרויקטים שביצעו ועוד. בנוסף, לציין בהזמנה שבכל הצעה על הקבלן/היזם מוטלת החובה לפרט, בין היתר, את הנושאים הבאים:

"היקף הפרויקט והעבודות – בין היתר מספר הקומות ויחידות הדיור המקסימלי בפרויקט; שטח דירות הבעלים החדשות ביחס לשטח הדירות הקיימות, לרבות שטחי המרפסות ו/או הגינות החדשות; מיקום דירות הבעלים בבניין החדש שייבנה; חניות; מחסנים; אפשרויות שדרוג דירות הבעלים החדשות; מפרט הדירות; זהות הקבלן המבצע; צירוף חתך של הבניין החדש שייבנה במסגרת הפרויקט וסקיצות ראשוניות של הפרויקט.

"לוח זמנים צפוי לביצוע הפרויקט, על כל שלביו, פירוט בעלי המקצוע השונים שילוו את הפרויקט, ערבויות, ביטחונות, מסים ותשלומים נוספים – בין היתר התחייבות היזם להתקשר עם בנק מלווה בליווי סגור, העמדת הערבויות המקובלות (ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות מסים, ערבות להבטחת רישום הפרויקט בטאבו, ערבות בדק), פוליסות ביטוח, התחייבות היזם לשלם את כל התשלומים, האגרות והמסים שיחולו בפרויקט, לרבות שכר טרחה ליועצים השונים, שכר דירה למשך תקופת הפרויקט, דמי הובלה ועוד".

מה לבדוק בחוזה?

לדברי עו"ד אלי אשל, "המטרה העיקרית של חוק פינוי בינוי להסכמים ולארגון עסקות בתחום ההתחדשות העירונית היא להגביל את תוקף ההסכמים הנחתמים בין דיירים ל'מארגני הפרויקט', ולהתמודד עם חתימה של בעלי הדירות כאשר לא היה בידם מידע מהותי לפני שחתמו, ולמנוע כליאתם של בעלי דירות בהסכמים עם מי שאינם יזמים שמקדמים את הפרויקט עד סופו.

"החוק עושה הבחנה בין הסכם לארגון פרויקט ובין עסקה מלאה לביצוע פרויקט, בין עסקה לחיזוק ובין עסקה לפינוי בינוי. החוק מגדיר לוחות זמנים, שאם אינם מתקיימים ההסכם פוקע ללא זכות פיצוי למארגן. החוק מגדיר פעולות שמארגן חייב לבצע מול הדיירים כדי שיוכל להתקשר עמם באופן מחייב. החוק קובע שלמארגן אסור להחתים דיירים על הסכם או על ייפוי כוח לטובתו, ללא קיומו של כנס דיירים קודם, שבו יפורטו מהות ההסכם והסעיפים העיקריים שלו. על המארגן להודיע לשיירים על הכנס בכתב שבעה ימים מראש ושינכחו בו 40% מבעלי הדירות. את פרוטוקול הכנס חובה לשלוח לבעלי הדירות.

"החוק דורש כי ההסכם ייעשה בכתב, ויכלול ההתחייבות של המארגן כלפי הדיירים, מועד חתימת בעלי הדירות ומועד חתימת ההסכם הראשון. בנוסף החוק מפרט לוחות זמנים, דורש גילוי אם המארגן פועל בשמו של היזם, אם יש למארגן עניין אישי בעסקה ועוד. החוק מחייב לתרגם את ההסכם לשפה מסוימת, במידה שמעל 20% מהדיירים דורשים זאת.

"החוק קובע לוח זמנים שעל המארגן לעמוד בו כדי שההתקשרות תיכנס לתוקף או תיוותר בתוקף. תוקף ההסכם הוא לשישה חודשים מחתימת הדייר הראשון, שבהם ההסכם מעניק בלעדיות למארגן, שתפוג ללא פיצוי, אלא אם כן, המארגן עמד באבן הדרך הראשונה במקרה זה יוארך תוקף ההסכם.

עקרונות למארגן – המארגן יפעל בנאמנות בהגינות ובשקיפות – ימסור כל מידע שיש בידו לרבות אם הוא פועל מטעם יזם המעוניין בעסקה. על המארגן חלה החובה לשמור בסודיות כל מידע שהגיע אליו מבעל דירה, למעט עצם חתימתו על ההסכם. דייר שמבקש מהמארגן לקבל את שמות בעלי הדירות הנוספים שחתומים על ההסכם, חייב לקבל את השמות מהמארגן תוך 7 ימים. אסור למארגן להוסיף בהסכם.
"ההסכם תקף לשישה חודשים מחתימת ההסכם הראשון (המועד הקובע), והתקופה המוארכת ל-18 חודשים אם תוך שישה חודשים מהמועד הקובע המארגן התקשר עם חצי מבעלי הדירות בבניין שבו עד 16 דירות, או התקשר עם 40% או לפחות שמונה דירות, לפי הגבוה, בבית משותף שבו 17 דירות ויותר, או 35% מבעלי הדירות בבית שיש בו 36 דירות ויותר.

"עמד בהסכם בתוקפו למשך 18 חודשים, ובמהלך תקופה זו המארגן התקשר עם 4/5 מבעלי הדירות או היזם שעמו התקשר המארגן התקשר בעסקה לפי תוכנית חיזוק עם 1/3 לפחות מבעלי הדירות, תוארך התקופה ל-24 חודשים. עמד בהסכם בתוקפו למשך 24 חודשים ונקלטה במהלך תקופה זו בוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה שהוגשה ע"י המארגן או מטעמו, יעמוד ההסכם בתוקף למשך 48 חודשים מהמועד שבו נקלטה התוכנית".

לדאוג לסעיף יציאה

עו"ד נעמה שיף ממשרד שוב ושות' מסבירה כי לעתים דיירים ממהרים לחתום עם יזם, אך לא דואגים ל"סעיפי יציאה מההסכם", למקרה שהיזם לא מצליח להחתים 100% מהדיירים, או בקידום התוכנית ותוספת הזכויות, שלהן התחייב בהסכם. "בחוזי התחדשות עירונית קיימת חשיבות למועדים שלהם התחייב היזם לביצוע ההסכם – כאשר הדיירים חותמים על ההסכם, בדרך כלל לא 100% מהדיירים חותמים על ההסכם באותו המועד, והיזם מקבל על עצמו להתקשר עם הדיירים ולקדם תוכנית והיתרי הבנייה תוך התחייבות למועדים, תהליך שלוקח זמן.
"בשביל שהדיירים לא ימצאו עצמם קשורים עם יזם לתקופה ארוכה של שנים, תוך שמנגד היזם לא יפעל בזריזות וכראוי למילוי התחייבויותיו, הדיירים חייבים לשים לב כי יהיו מועדים קשיחים וסעיפי יציאה שיבטיחו כי היזם יעמוד בלו"ז, ואם חלילה הוא לא יעמוד בהתחייבויות ובמועדים שנקבעו, תהיה להם האפשרות לבטל ההסכם. עמידה על סעיפי יציאה אף מרגיעה דיירים שחוששים מחתימה על הסכם עם יזם, היות שאם חששותיהם יתממשו והיזם לא יפעל ו/או לא יצליח לקדום התכנון והבנייה כמתחייב בהסכם, תהיה להם האפשרות לבטל את ההסכם ולהחזיר את הגלגל אחורה".

שיף מוסיפה כי כמובן שחשוב שכל ההסכמות יהיו מפורטות בכתב בחוזה, ולא להסתמך על הבטחות בעל פה, אבל בהתחדשות עירונית יש לשים על כך דגש. "בהתחדשות עירונית המוטו הוא שהדיירים לא משלמים דבר, ותמורת דירתם הם מקבלים דירה גדולה וחדישה יותר, הכל בהתאם להסכמות עם היזם, שנושא בכל העלויות הנלוות: הובלה, דמי שכירות, מפקח, עו"ד, מתווך למציאת דירה חילופית, שירותי אדריכל ועוד. ולכן יש להקפיד לא להסתמך על הבטחות של היזם בעל פה, אלא את כל ההסכמות יש לציין בחוזה מפורשות, ולדאוג לכל הביטחונות (ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות מיסים, ערבות בדק, ערבות רישום וכו')".

יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים ערן סיב מציין כי "מי ששוקל לבצע תמ"א חיזוק בדירתו, צריך להביא בחשבון שהעבודות הנרחבות יגרמו לנזק בדירה הקיימת. פעמים רבות אנו נתקלים בדיירים שנותרו עם פגיעה משמעותית בדירה, בעיקר סדקים נימיים שנוצרים על רקע העבודות ובשל תזוזות של המבנה, והם מגיעים למצב שבו צריכים להוציא עשרות אלפי שקלים על תיקונים. אני מציע לכל מי שבוחר בתמ"א חיזוק להכניס לחוזה סעיף שבו הקבלן מתחייב לתקן כל דבר שנפגע בבית בשל העבודות, וגם להביא בחשבון בחישוב הכלכלי הוצאה נוספת שתנבע מתיקונים שונים".

לדרוש תיעוש

יעל הניג- דקל (צילום: יח"צ)

יעל דקל–הניג, סמנכ"ל שיווק חברת אפגד ממליצה: "אם רוצים לגרום להוזלה של מחירי הדיור או לפחות להתחיל לרסנם, אפשר בהחלט לקבל החלטה שתוריד את המכסים על יבוא חומרי בנייה מתקדמים הנמצאים בשימוש בחו"ל מזה שנים רבות. יש כיום בשוק שיטות בנייה מהירות החוסכות במשך בניית השלד והגמר שמתקצר בכ-30% וכן, חוסכים את הצורך בשימוש בכלים מורכבים ומייעלים את קצב הביצועים של צוות העובדים".
בנוסף, היא אומרת, "ניתן להתחיל בתהליך להכשרת עובדים והקניית מיומנות בנייה מתקדמות וטכנולוגיות חדשות וחדישות, ובכלל להצעיד את הענף לעתיד כשעל הדרך מצליחים להוזיל את מחירי הדיור. מעבר לשיטות חכמות ומתקדמות טכנולוגית, שימושי בחומרים חדשניים הוא צו השעה המתבקש, בעיקר בענף הסובל ממחסור בעובדים והמתארכות משך הבנייה הגוררים עימם התייקרות מיותרת במחיר הסופי".

החברה המתאימה ביותר

הראל פרץ, מנהל חטיבת התחדשות עירונית בקבוצת גבאי, מתאר את חשיבות ההחלטה על חברה יזמית לפרויקט. "חברה מתאימה תהיה חברה בעלת ניסיון מקצועי מוכח וותק. בעלת מבנה ארגוני שלם הכולל את כלל ההתמחויות, איתנות פיננסית גבוהה ואופק יציב, עדיפות לחברה בעלת שרשרת ערך אנכית מלאה – חברה יזמית המחזיקה בחברת ביצוע, לרבות מחלקות קשרי לקוחות ומשכנתא. רצוי לערוך ביקורי התרשמות באתרי החברה, ושיחות משוב עם בעלי דירות שעברו איתה את התהליך, וכן קבלת המלצות מגורמים מקצועיים הבקיאים בענף".

רן מלאך (צילום: שי פרנקו)

לדברי עו"ד רן מלאך, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת בוני התיכון, "דיירים המעוניינים לקדם התחדשות עירונית צריכים להבין שיש להם חלק חשוב מאוד בקידומו, ועבודתם לא מסתיימת רק בחתימה. ראשית, מעורבות ועידוד דיירים נוספים לחתום תגדיל הלכה למעשה את סיכויי הפרויקט. אבל עבודת הדיירים מתחילה עוד קודם, בבחירת החברה היזמית. השוק מגיב טוב יותר לחברות מבוססות, אמינות ומקצועיות. חברות אלה נהנות מאוזן קשובה ודלת פתוחה בקרב רשויות התכנון, שיודעות שהתוכניות שהן יציגו יהיו יותר מגובשות, ויתאימו לאסטרטגיה של הוועדה.
"כפי שראינו בפרויקט של בוני התיכון בקרית אונו, וכפי שאנו רואים היום במתחמים אחרים, הסיכויים להצלחת הפרויקט תלויים לא רק בהיקף הפרויקט ולא רק במכפלות אלא בשאלה מי עומד מאחורי הפרויקט, מה הוא מביא אתו מבחינת הניסיון ויכולות הביצוע, ומה המוניטין שלו בשוק. סביר להניח כי מגמה זו תתחזק בשנים הקרובות וכי המפתח לקידום פרויקטים בקרב גורמי התכנון, יהיה היזם, המוניטין והניסיון שלו".

חלוקת 'סל הזכויות'

דני מור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן, מסביר איך מוודאים שהתמורה כלכלית. "הכלל הבסיסי הראשוני בשוק משוכלל הינו פנייה לקבלת כמה הצעות משוות מחברות יזמיות מובילות, בעלות איתנות פיננסית ומקצועיות מוכחת. במקביל, בדיקה תכנונית שאכן ההצעות והתמורות משתלבות עם ניתוח זכויות בנייה עדכני, תכסית קומתית, מדיניות הוועדה, פתרונות חנייה ונגישות תנועתית.
"בנוסף, יש לבחון את חלוקת 'סל הזכויות' הכולל בפרויקט המוצע, ואם שטחי דירות התמורה המוצעים לבעלי הדירות בצירוף כלל ההטבות הניתנות, דוגמת שכר דירה לדיור חלופי בתקופת הבנייה, הוצאות הובלה, בטוחות, שיפורים וכו', שקולים לשיעור הקומבינציה ברוטו המקובל באזור, שכן מדובר בעסקת 'מכר חלקי' של יתרת הזכויות, בדומה לעסקת קומבינציה בתמורות ו/או בחלוקה בעין".

מיכל גור (צילום: יח"צ)

לדברי מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים החזקות, אחת מעצות הזהב לבעלי דירות, שרוצים להיכנס לתהליך של התחדשות עירונית, הוא להתחבר לחברה יזמית שעושה גם את הביצוע. חברות יזמיות שעושות גם את הביצוע, הן בעלות ידע, יכולות מוכחות בשטח וניסיון מצטבר, יש להן יכולת לתת פתרונות לכל פרויקט, ולייצר עבור הדיירים שקט נפשי, ובעיקר ביטחון שהחברה תוכל לפתור עבורם כל בעיה מהידע ומהניסיון שהיא צברה במרוצת השנים, ואיכות הבנייה גבוהה יותר כשאתה בונה עבור עצמך מאשר עבור אחרים.
"אני ממליצה מאוד לדיירים לחשוב אם הם רוצים להיכנס למהלך ארוך שנים על הבית שלהם מבלי לדעת מי באמת יבנה את ביתם. .

בנוסף, הייתי ממליצה לדיירים לבדוק את האיתנות הפיננסית של החברה שאיתה הם מחליטים להיכנס לפרויקט ההתחדשות העירונית. חשוב לבחור חברה יציבה, בעלת איתנות פיננסית מוכחת שנמצאת בשוק שנים רבות, ומבצעת פרויקטים רבים ברמה הארצית. הדרך היא לבחור חברה ציבורית, המפרסמת דו"חות, ושנתוניה הכספיים שקופים וגלויים וחלות עליה חובות גילוי ודיווח קפדניות ורחבות".

לדברי גיל וולמן, סמנכ"ל השיווק של חברת רינובו היוזמת ומבצעת פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה באזור השרון, "מומלץ שבעל היוזמה בבניין (לאו דווקא נציגות) יפנה לחברה בעלת ניסיון רב ככל הניתן (עדיף חברה שהיא גם היזמית וגם הקבלן הבונה בפועל) כדי לבדוק היתכנות לביצוע התחדשות עירונית, ובמידה שיש כזאת לתת לנציגי החברה המנוסים בכך לאגד את הדיירים וליישר כל מחלוקות שצצות וצצות בתהליכים שכאלו ולהתוות את הדרך המהירה והיעילה להצלחה. כמובן שבהמשך יונחו הדיירים למנות עו"ד מטעמם ובעלי מקצוע נוספים שיעמדו לצדם בתהליך (במימון בחברה היזמית)".

מאיר טל (צילום: יח"צ)

מאיר טל מציין כי "כדאי לפנות לשניים-שלושה יזמים עם ניסיון עשיר בתחום הפינוי בינוי, יזמים עם הצלחות מוכחות, כלומר שסיימו ואכלסו פרויקטים כאלה ושיודעים כיצד להתנהל מול כל הגופים המעורבים. חשוב שיוכיחו יציבות כלכלית, כדי שלא יקרה מצב שיקרסו או יפשטו רגל חלילה באמצע ההליך. הנציגות צריכה לקבל מהם הצעות ולהחליט עם הדיירים מי המתאים ביותר".

דורית סדן, סמנכ"לית שיווק שיכון ובינוי נדל"ן, מדגישה כי "בפרויקטי התחדשות עירונית יש להבין שמתחילת הדרך יש השפעה על חייהם של האנשים. כאשר ניגשים לבצע פרויקטים שכאלה חייבים בראש ובראשונה להקנות את הביטחון המרבי לדיירים בדרך שבה בחרו. באופן טבעי, המפתח להצלחה בפרויקטים כאלו הוא בחירת היזם. חלק מהותי בהצלחה הוא לבחור חברה שעומדת ונשענת על יסודות חזקים. יש לבדוק את המוניטין הביצועי שלה ואת החוסן הפיננסי. כמו כן לוודא את מידת מעורבות החברה לכל אורך התהליך".

שבע עצות לתמ"א מוצלח

רון שפיגל (צילומים: יח"צ)

אדריכל רון שפיגל, בעלי המשרד שפיגל אדריכלים ממליץ:
1. לבחור מישהו מהבניין שיוביל את התהליך.
2. לבדוק שההצעות המתקבלות מגיעות מחברות בעלות ניסיון, שעושות בדיקות מקיפות ונאותות.
3. לבחון את המפרט הטכני גם לדירה עצמה, אך גם לשטחים הציבוריים.
4. לקבל לוחות זמנים ולבחון שהם אכן ריאליים ולא בגדר פנטזיה.
5. לדרוש התייחסות להחלפת מערכות הבניין הקיימות.
6. לנסות כבר בהצעה הראשונית להבין כיצד תראה חזות הבניין. פרט חשוב לא פחות מהדירה הספציפית.
7. בחיזוק ותוספת לבניין קיים, מומלץ לחשוב על אפשרויות השיפוץ לדירה ולא רק על המצב הנוכחי.

טוב לדעת
נגישות