Search magnifier

חיפוש

עכשיו קל ונוח יותר למצוא כל כתבה ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים חדש באתר: מגזין 'הירוק החדש' - כל הפרטים על תעשיית הקנאביס הרפואי בישראל. לחצו כאן

התחדשות גם בתפקידים

השינויים בענף, בעיקר סביב ההתחדשות העירונית, הביאו גם ליצירת תפקידים חדשים. הנה סקירה של כמה מהמשרות שנולדו מהמציאות החדשה

Pulser ׁׁ(צילום: יח"צ)

גם אם רבים טוענים שענף הנדל"ן הוא ענף שמרני ומיושן, הרי שהמציאות בשטח מביאה מעת לעת לשינויים, לתפקידים ולחברות חדשות. אם לפני מספר שנים היו אלה קבוצות הרכישה שהביאו להקמת כמה חברות שהתמחו – בצורה מוצלחת, או קצת פחות, בנושא זה, הרי שבשנים האחרונות זו בעיקר ההתחדשות העירונית, אבל לא רק, שהולידה תפקידים וחברות חדשות, שנועדו לסייע לקידום הפרויקטים ולליווי הדיירים.

מנהלות דיירים לקידום פתרון כולל

הראל ניר (צילום: סיון שחור)

"מנהלות דיירים הופכות יותר ויותר למנגנון מועדף, במקומות שבהם נדרש לקדם פתרון כולל של התחדשות עירונית כוללת", מסביר הראל ניר, הבעלים של משרד האדריכלים HNA, המשמש גם כמוביל במספר מנהלות דיירים הפועלות במתחמים שונים של התחדשות עירונית.

ככל שהתרבו פרוייקטים מסוג זה. להערכתו של ניר, "הן יהפכו בשנים הקרובות לחלק בלתי נפרד מנוף שוק הדיור של מדינת ישראל, ובד בבד יסייעו מאוד לייצר מציאות אורבנית טובה ואיכותית למיליוני הישראלים של הדור הבא שיתגוררו ב"מדינת מגדלים" מצטופפת והולכת עם שימושים מעורבים, מגורים, עבודה, לימודים, בילוי, קניות ופנאי".

לדבריו, "הסטטיסטיקה היבשה מוכיחה שעד היום, רוב רובם של הפרוייקטים הפוטנציאלים להתחדשות עירונית, ובמיוחד מתחמים גדולים של פינוי בינוי, לא יצאו כלל לפועל, או במקרה הטוב ארכו עשרות שנים, זאת בשל העובדה שנתקעו בין בעלי הקרקע/הדירות לבין היזמים, הן בגלל ביורוקרטיה והן בגלל פערים משמעותיים בין שני הצדדים, כשבאמצע היתה העיריה או הרשות המקומית, שלא תמיד ששה לקדם את הפרוייקט, מחשש שהתשתיות העירוניות לא יעמדו בכך, שזכויות הקרקע לא ינוצלו כיאות, לחצים מכל הכיוונים, הן מכיוון הדיירים הוותיקים ובעלי הקרקע והן מכיוון היזמים".

"במנהלות הדיירים בשורה חשובה ביותר, שתביא למימוש הרבה יותר פרוייקטים של התחדשות עירונית, ובמיוחד מתחמי פינוי בינוי גדולים. לדוגמה, מנהלת הדיירים שאותה אני מנהל, כוללת בתוכה צוות מומחים מקצועי, אובייקטיבי ובלתי תלוי, הכולל בנוסף לאדריכלים, גם עורכי דין, מנהלי קבוצות נדל"ן, שמאים ועוד.

"צוות זה מייצג את בעלי הקרקע/דיירים מול אותה עיריה או רשות מקומית, דואג מראש לבדוק את מצב הזכויות באותה קרקע, את סיכויי ההתכנות של אותו פרוייקט, זאת על מנת למנוע בזבוז שנים מיותרות על פרוייקט חסר התכנות, ומלווה אותו לכל אורך הדרך הבירוקרטית זאת תוך קיצור הליכים ודאגה לכל פרט ופרט ברמה האדריכלית, תכנונית, משפטית, זכויות מקרקעין וכו'".

ניר מדגיש כי רק לאחר שכל התהליכים הללו יושלמו, יהיו מוכנים בעלי הקרקע ובמקביל הרשות המקומית למכרז שייצא ליזם שייבחר בקפידה יתרה לאחר שיימצא מתאים לביצוע ההתחדשות העירונית באותו מתחם או שכונה ותיקה.

הקאמבק של ועד הבית

לדברי עו"ד טל גבור, שותף במשרד עורכי-הדין התל אביבי גבור, בשנים האחרונות מתפתחת תופעה מעניינת: הקאמבק הגדול של וועדי הבתים ה"קלאסיים", לא רק בבניינים ותיקים הנמוכים אלא גם במגדלי יוקרה שעד לאחרונה פעלו רק מול חברות ניהול חיצוניות.

"בניגוד ל"בתים של פעם" שבהם התגוררו עד עשרות דיירים מקסימום, במגדלי היוקרה מתגוררים ויתגוררו מאות דיירים בכל מגדל, ממש כמו בשכונה שלמה ועל כן נדרשת נציגות או מינהלת דיירים וכן חברת ניהול ואחזקה המטפלת מלכתחילה באותן מגדלים ומתחזקת אותם באופן שוטף. במקביל לחברת הניהול החיצונית, מתפתח והולך במגדלים רבים צורך נפשי של דיירים רבים להתחבר זה לזה ואף לייצר חיי קהילה ייחודיים לאותו בניין או מגדל.

"את זאת משלים ועד הבית בתפקוד הטכני של חברת הניהול ומייצר אג'נדה משלו הן לגבי התפקוד השוטף של המגדל והן לגבי האתגרים העתידים לבוא. בעשור האחרון נבנים יותר ויותר מגדלים שבהם מערכות מורכבות ומכאן הדרישה ויותר מזה – עיריות מחייבות את אותם מגדלים להיעזר בשירותי ניהול ותחזוקה שוטפים".

לדבריו, ניהול בניינים כאלה מצריך ידע במספר תחומים, בניגוד לבנייני דירות קטנים, שבהם מספיק למנות "ועד בית", להוציא בניינים הנבנים במסגרת התחדשות עירונית דוגמת תמ"א 38, בהם נדרשת מינהלת דיירים חיצונית המלווה את הפרויקט לאורך כל ההליך עד לשלב האכלוס מחדש. "אדגיש כי נציגות הדיירים מהווה גוף משפטי לכל דבר ועניין. העברת ניהול הבית המשותף לידי חברת הניהול תעביר חלק ניכר מאחריות זו של נציגות הבית. תפקידנו כמשרד עורכי-דין לקשר בין וועד הבית לבין חברת הניהול החיצונית ובד בבד לטפל בייעוץ משפטי שוטף לדיירי הבית. את זאת, לא היינו יכולים לבצע לולא היתה מולנו נציגות נבחרת של אותם מגדלים ובניינים", מסכם עו"ד גבור.

ייצוג דיירים בפרויקטי התחדשות

ניר שמול (צילום: יח"צ)

פונקציה ייחודית בענף בשנים האחרונות בכלל ובפרט במסגרת תהליכי התחדשות עירונית, היא חברות המתמחות בייצוג, ליווי וקידום פרויקטים עבור ובשיתוף דיירי מתחם המיועד לפינוי בינוי.
ניר שמול, מנכ"ל ומבעלי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מסביר כי החברה מקדמת פרויקטים דרך מודל ייחודי שהיא פיתחה: "המודל החברתי", "במסגרתו בעלי הדירות מקדמים את הפרויקט בעצמם. הם היוזמים של פרויקט הפינוי בינוי במתחם מגוריהם. בשיטה זו קדמה עד היום החברה מספר לא מבוטל של פרויקטים במסגרת פינוי בינוי, שהגיעו לכדי אישור תב"ע לפרויקט והתחלת בניה בתקופה קצרה במיוחד של כ-22 חודשים בלבד".

לדבריו, "בבסיסו של המודל עומדת התפיסה בה בעל הנכס, הינו לב התהליך. המודל מיישם ומשלב מרכיבים חברתיים וכלכליים וממזג אותם לכדי תהליך אשר מטרתו הינה למקסם עבור בעלי הדירות את התמורה מצד אחד ומצד שני לאפשר את מימושו המהיר של הפרויקט".

מהם שלבי המודל?

"בשלב ראשון, החברה מקבלת פניה של דיירים אליה. לאחר פניית הדיירים, נערכים מפגשים עם נציגים מתנדבים של בעלי הזכויות במתחם לצורך התרשמות הדדית וקבלת מידע לגבי אפשרויות הצלחת הפרויקט. בשלב 2 נערכות בדיקות שמאיות ואדריכליות לגבי סיכויי התכנות הפרויקט. היה והתשובות לשתי הבדיקות הנ"ל חיוביות, נבדקת עמדת הרשות המקומית לפרויקט. החברה פועלת רק במתחמים בהם הרשות תומכת בפרויקט צורה ברורה ובלתי מסויגת.

"שלב 3 הוא החשוב ביותר – איגוד כל הדיירים תחת מטריה מקצועית של החברה. הרעיון שעומד בבסיס ההתארגנות הוא, כי איגוד הדיירים יעניק לדיירים כוח רב הן במערכת היחסים הפנימית בין הדיירים השונים לבין עצמם ובמיוחד במערכת היחסים מול היזמים/קבלנים השונים. הארגון הוא הכוח והכוח נמצא באופן זה אצל הדיירים.

"שלב 4 – לאחר ארגון הדיירים וקבלת הרשאה (ייפוי כוח) לייצוג של לפחות 80% מהדיירים, מתחילה החברה את הפעילות לקראת מימושו של הפרויקט. הגשת תכנית בניין עיר (תב"ע) לתוספת זכויות בניה הנדרשות למימושו של הפרויקט.

"בשלב 5 עורכים בעלי הדירות בסיוע של החברה מכרז בין יזמים/קבלנים מובילים במשק לבחירת היזם/קבלן אתו יתקשרו בעלי הדירות. בשיטה זו של מכרז, מתחרות ביניהן באופן אמיתי ומקצועי חברות הבניה הגדולות והטובות על הזכות ליזום ולבנות את המתחם. בתחרות שכזו ובאופן טבעי, התמורה לה זכאים בעלי הדירות, עולה באופן משמעותי. חשוב לציין, החברה עורכת את המכרז, אולם לבעלי הדירות יש יכולת השפעה על תנאי ופרטי המכרז וחשוב מכל, רק הם אלו שבוחרים בסוף התהליך את היזם עמו יתקשרו".

תהליך שיתופי

אביב מרכס, העומד בראש קבוצת אביליה, יוזמת את פרויקט ההתחדשות העירונית פינוי בינוי 'רמת הטייסים החדשה', מציין כי היום היזמים באים מנקודת מוצא חדשה, ויוזמים תהליכי שיתוף ציבור במתחמי ההתחדשות, על מנת לייצר עם הדיירים תהליך שנעשה בהסכמה, תוך התחשבות בצרכים, וברצונות ותוך שקיפות מלאה לאורך כל תהליך הפרוייקט. "תהליך שיתופי מביא לבניית אמון והעלאת הסיכוי להוציא את הפרוייקט לפועל. אנו מנסים להגיע להסכמות ולא "להנחית" החלטות על הדיירים. בסופו של דבר הנכס שלהם, וחשוב לנו שהם יאמינו בפרוייקט ויהיו שותפים לו ככל שירצו" אומר אביב.

"שיתוף הציבור שאנו מקיימים, בא לידי ביטוי בפגישות, כנסים, קבוצות מיקוד והרבה פגישות אישיות, שנערכות לאורך כל חיי הפרוייקט. הדיירים שותפים בקבלת החלטות על התכנון, פיתוח וניהול הפרויקט ועוד. אביב מרכס מוסיף ואומר: "אנו מוצאים בתהליך זה כלי מרכזי ומשמעותי לקדם את הפרוייקט לטובת כולם. סוג של WIN-WIN אנו גאים בתהליכי שיתוף ציבור שמתקיימים בפרויקט אותו אנו מובילים ברמת הטייסים החדשה, לאורך כל שלבי הפרוייקט, מרעיון לביצוע. בזכות הגישה הזו, אנו זוכים לשיתוף פעולה ולחוויה חיובית לנו והן של הדיירים לאורך הפרוייקט".

סטארטאפים למקצועות הבניה

צחי פלאטו (צילום: יח"צ)

ConTech היא תכנית הסטרטאפים של התאחדות בוני הארץ, משרד הבינוי והשיכון ומשרד הכלכלה והתעשייה. התכנית פועלת במסגרות שונות לאיתור מפתחים, דחיפת חברות טכנולוגיות להקמת מיזמים בתחום הבנייה, ליווי מקצועי של הגופים הללו ופתיחת דלת במשרדי הממשלה ובענף הבנייה. כל השותפים פועלים לקדם ולהסיר חסמים עבור המפתחים.
חברות הסטארט-אפ המשתלבות בתוכנית מקבלות "בית״ לחצי שנה, במסגרתו השותפים מחברים אותם לתעשיות הבנייה השונות ולמשקיעים פוטנציאליים. כאמור, השותפות בין הצדדים מספקת לסטרטאפים תמיכה מקצועית, חיבור לתעשייה, חללי עבודה, מנטורינג ונטווקינג. חלק מהטכנולוגיות מוטמעות כבר באתרי בנייה ברחבי הארץ.
צחי פלאטו, מנהל תכנית ConTech אומר כי "יש לנו מטרה, להפוך את ישראל למרכז עולמי של טכנולוגית בנייה. זה דבר שלא קיים עדיין באף מדינה בעולם, ולכן זאת הזדמנות ייחודית ליצור את האקו־סיסטם שיקדים את כל העולם".
בין הסטארטאפים המשתתפים בתכנית:
Civdrone
מפתחת פתרונות סימון פיזי למודדים וקבלני תשתיות באמצעות רחפן אוטונומי עם מתקן סימון ייעודי פרי פיתוחם. המוצר שלה מאפשרת להחליף את קבוצת העובדים המסמנים בשטח, שמלווה את המודד ולבצע חיסכון דרמטי בזמן והשקעה בפעילות המדידה.

Datumate
מפתחת פתרונות לאוטומציה ודיגיטציה של תהליכי תכנון וביצוע של חברות בנייה לפרויקטי תשתיות ומשרדי מדידות על ידי שימוש בטכנולוגיות רחפניים ועיבוד תמונה. המערכת על רחפנים שלה אוספת את כל המידע נדרש לשם ביצוע פרויקט התשתית מהשטח ומנתחת אותו מיידית כדי לקבל תמונה מלאה של צרכים בתכנון ובעת הבנייה.

Beti
מערכת שמקנה כלים להצלחה בביצוע הבטיחות בשטח. המערכת נותנת שליטה ובקרה למנהל החברה, מצמצמת את המרחק בין השטח לדרג הניהולי ומאפשרת לכל הגורמים ממנהל עבודה ועד הקבלן לעקוב אחר מצב הבטיחות באתר בזמן אמת. נעשה בה כבר שימוש בכ-100 אתרי בנייה ברחבי הארץ.

Safeguard
חברת קונסטרקשן-טק ירושלמית, המספקת למאות פרוייקטי בניה ותשתיות טכנולוגיה מתקדמת לניהול בטיחות. החברה בעלת יכולת לייצר אומדן בטיחות זמן אמת, הנגשת מידע למקבל ההחלטות המתאים בזמן ובמקום הנדרש ויכולת התממשקות בלתי מוגבלת עם סנסורים ומערכות צד ג'.

Pulser
תוכנה לניהול ליקויים, משימות ותיעוד באתרי בניה. ניתן להעלות תכניות בניה לטלפון ועל גבי התוכנית לצייר עם האצבע, להדביק תמונות או לסמן ליקויים. תכנית הבניה נראית כמו "דף אינטרנט" ולחיצה על נקודה בתוכנית פותחת את הליקוי עם תמונות ופרוט מלא.

CONSTRU
פיתחה טכנולוגיה בתחום ראייה ממוחשבת, המאפשרת לבצע ניתור ופקוח מלאים של תהליך הבנייה. הפתרון מאפשר להגיע לרזולוציה והיקף נתונים גבוהה בהרבה מזה הקיים היום והתוצאה הנה שוות ערך למאות מפקחים העובדים באתר בו זמנית ונמצאים בכל חלל בבניין.

Construction Aid
מערכת מדידה מדויקת עם קבלת תמונה מיידית רב מימדית המתעדכנת בזמן אמת שמספקים רחפנים אשר מבצעים בעצמם את סימון ורישות השטח על פי המדידות. המוצר מאפשר בין השאר לבצע הערכה תוך כדי עבודה של רמת הגימור בביצוע הטיח, הריצוף המעדת עמודים ועוד. מדובר בכלי שיכול לחסוך הוצאות ענק במניעת ליקויי בנייה נפוצים מאוד.

טוב לדעת
נגישות