Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

השקעה בקטן

באופן מסורתי, למשקיעים יש חיבה לדירות קטנות. מה הסיבות והאם עדיין אפשר למצוא דירות כאלה כיום?

הדמיית פרויקט פרי פלייס (צילום: AA STUDIO)

לדירות קטנות יש פינה חמה בלב בקרב רוכשי דירות להשקעה. ראשית, מן הסתם דירות קטנות זולות יותר ולכן יש משקיעים שזו מה שידם משגת. שנית, באופן מסורתי, אלו גם דירות קלות יחסית להשכרה. למרות זאת, לאורך השנים האחרונות, ניתן למצוא פחות דירות כאלו. יזמים וגם רשויות מקומיות, אוהבים דירות גדולות ומרווחות שמושכות קהלים ספציפיים. עם זאת, עדיין ניתן למצוא ברחבי הארץ, גם בפרויקטים החדשים, דירות קטנות, שבמקרים רבים קהל היעד שלהם הם משקיעים.

לא רק במרכז

חברת י.ח דמרי משלבת במספר פרויקטים דירות קטנות, המעניינות משקיעים. אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק חברת י.ח דמרי: "בשנים אחרונות היצע הדירות הקטנות היה קטן והתרכז בעיקר בתל אביב והמעגל הראשון שלה, זה נבע מביקוש ומעלות הקרקע. בתקופה אחרונה הביקוש לדירות הקטנות התרחב וניתן כיום למצוא ערים כגון קרית גת, נתיבות, אשקלון, באר שבע, אופקים, אשדוד ועוד, הזוכות לביקוש ער מצד משקיעים כבר תקופה ארוכה והמוצר של דירות קטנות מהווה חלק מהותי מהביקוש של המשקיעים בערים אלו". פרויקט אחד של החברה המציע דירות קטנות הינו פרויקט VIEW בנתיבות, כולל 312 דירות ב-8 מבנים בני 9 קומות. המבנים כוללים טרקלין דיירים בקומת הלובי, ולכל דירה מחסן צמוד בקומה ומרפסת שמש. הפרויקט מורכב מתמהיל דירות מגוון של 3,4 ו-5 חדרים, דירות גן ומיני פנטהאוזים. דירות 3 חדרים, 90 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת + 4 מ"ר מחסן, מוצעות בהחל מ-890 אלף שקל.

פרויקט נוסף של החברה, המציע מגוון דירות קטנות הינו כרמי גת בקרית גת. דירות 3 חדרים בפרויקט, 80 מ"ר + 12 מרפסת, מוצעות בהחל מ-1.1 מיליון שקל. בחברת פרשקובסקי מספרים כי גם אצלם מקפידים על שילוב דירות קטנות, ברחבי הארץ. פרויקט "פרשקובסקי בנווה דורון" ברמלה כולל 24 בניינים בני 6-28 קומות עם כ-1,800 יח"ד. בפרויקט ניתן לרכוש דירות 3 חדרים בגודל של 75 מ"ר פלוס 12 מ"ר מרפסת וחנייה במחיר של 1.4 מיליון שקל.  בפרויקט פרשקובסקי בשכונת נווה שאנן בחיפה, פרויקט פינוי בינוי שיכלול 486 יחידות דיור, תמהיל הדירות כולל דירות 3 חדרים בגודל של 75 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת וחנייה במחיר של 1.4 מיליון שקל.

הדמיית פרויקט אכזיב  (הדמייה: סטודיו 84)

חביב על משקיעים

אסף כהנר (צילום: מנש כהן)

אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan, מספר כי "הניסיון שלי מראה כי הביקוש בקרב ציבור המשקיעים הוא בראש ובראשונה לדירות קטנות. זה בפירוש ה-Best Seller של משקיעי הנדל"ן, ובעיקר כאשר מדובר בדירות בנות 2-3 חדרים בגודל 50 עד 70 מ"ר, עם מרפסת קטנה, ושלעיתים גם מצורפת להן חניה". "הסיבה שסוג זה של דירות מבוקש מצוי בעובדה שאלו דירות המצויות במחסור. ההיצע שלהן נמוך, בעיקר כי מרבית העיריות לא מתעדפות תכנון של דירות מהסוג הזה. דירות 2 חדרים כמעט ולא נבנות יותר, ודירות 3 חדרים נמצאות בהיצע נמוך מאוד. אחת מיוצאות הדופן היא עיריית תל אביב שיש לה מודעות לצרכי העיר, והיא דווקא כן מתעדפת תכנון של דירות כאלו, אלא שגם כאן הביקוש גדול על ההיצע", מסביר כהנר.

לדבריו, "דירות קטנות נמצאות בביקוש גבוה מצד שוכרים, ובטח בעיר כמו תל אביב, שנחשבת לעיר של סינגלים או של זוגות צעירים, שדירה קטנה מתאימה בדיוק לצרכיהם. אוכלוסיות נוספות שמעדיפות דירות קטנות הן הגרושים/גרושות, להט"ב, וזוגות בגילאי הפנסיה, שסיימו את פרק הדירות הגדולות בחייהם, ועוברים לתל אביב להגשים חלום חיים ישן. אספקט נוסף של הדירות הקטנות –  שכרגע נמצא בהקפאה בגלל הקורונה, הוא הביקוש שלהן באירוח AIRBNB. דירות קטנות, ובפרט כאלו בלב העיר, מצויות בביקוש גבוה על ידי תיירים, שמעדיפים מיקום מרכזי לשים בו את הראש, וזאת על חשבון גודל הדירה". כהנר מספר כי "תמהיל הדירות שביצענו בלמעלה מ-20 פרויקטים בדרום תל אביב ובלב העיר כלל 80% של דירות קטנות בגודל של 2-3 חדרים, והן על פי רוב הדירות שנחטפו ראשונות בכול פרויקט".

מינימום 20%

ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית ומבעלי קבוצת כנען מסביר כי "כיום ברוב התב"עות המקודמות במסגרת תהליכי פינוי בינוי, יש דרישה לבניה של מינימום 20% דירות קטנות בתמהיל הפרויקט. לדעתי ההנחיה צריכה להיות תוספת של עד 30% דירות קטנות בפרויקט, בכפוף לתוספת יח"ד לתב"ע המקורית כי אחרת שאר היח"ד תצאנה גדולות מדי. לדבריו, "מאחר ומדובר במוצר חסר בשוק הפונה למגוון קהלים, בהיבט של דירות קטנות יש להפנות גם שימת לב למצבם של בעלי הדירות הוותיקות. היום הולכת ומתגבשת תמורה של כ-12 מ"ר לדירה וותיקה בוועדות התכנון, כלומר שגם אחרי ההתחדשות הם נותרים בדירה קטנה מאד, בעוד דירות קטנות מודרניות הקיימות בשוק הן בשטח של לפחות 65- 75 מ"ר . לכן נוצרות דירות קטנות מידי של הדיירים ובעלי הדירות הוותיקים. צריך לאשר תוספת  שתביא אותן במינימום לגודל של 65 מ"ר". בנוסף, מסכם רום, " פרויקטים רבים של התחדשות עירונית ממוקמים במרכזי הערים. החייאה של מרכז העיר משמעותה כאמור גם דחיפה והזרמה של אוכלוסייה חדשה, צעירה , קרייריסטית שתשתלב בקהילה וותיקה ותחזק אותה. לצורך כך צריך לייצר יותר דירות המתאימות לסוג כזה של אוכלוסייה : רווקים, צעירים, סטודנטים, גרושים וכו'.  אילו דירות שגם המשקיעים אוהבים, שכן המחיר שלהם נמוך יותר ולכן הצפי לעליית ערך הדירה גבוה והמוצר נדרש".

דירות קטנות בכל פרויקט

גם בחברת קרדן נדל"ן מספרים הם מקפידים לבנות דירות קטנות בכל פרויקט. למשל, בפינת הרחוב אגריפס – אבן ישראל, במרכז ירושלים, מקימה החברה את "אגריפס ירושלים". הפרויקט כולל 78 דירות בבניין בן 8 קומות, המורכבות מדירות 2,3,4 חדרים, דירות סטודיו וגג. בפרויקט מוצעות למכירה דירות קטנות, 2 חדרים, 53 מ"ר+ 3 מ"ר מרפסת, החל מ-2.02 מיליון שקל.

בלב שכונת הבילויים ברמת גן, מקימה קרדן נדל"ן פרויקט התחדשות עירונית "קרדן עלומים". הפרויקט יכלול סה"כ 95 דירות ב-3 בניינים בני 8 קומות, דירות 3,4 חדרים, גן ופנטהאוזים. בפרויקט מוצעות למכירה דירות קטנות, 2 חדרים, 54 מ"ר+ 5.9 מ"ר מרפסת, עם חניה, החל מ-1.75 מיליון שקל.

למשקיעים באילת

איציק ברוך (צילום: כפיר זיו)

חברת יוסי אברהמי בונה באילת מספר פרויקטים למגורים ולנופש. בחלק מהפרויקטים משווקת החברה גם דירות קטנות המיועדות בעיקר למשקיעים או למשפחות המעוניינות בדירות נופש. בפרויקט Sea Side נמכרת דירת סטודיו, בשטח של כ-35 מ"ר, במחיר של החל מ-999,000 שקל. בפרויקט התמרים 13 נמכרת דירת 2 חדרים, בשטח של כ- 56 מ"ר, במחיר של החל מ-1.2 מיליון שקל. לדברי יפה סדן, סמנכ"ל שיווק ומכירות ביוסי אברהמי: "אחד המקומות המומלצים לרכישת דירות להשקעה היא העיר אילת: בעיר ניתן לקבל תשואות מצוינות והביקוש בה רק הולך וגואה. לאחר שנים רבות של ירידה בהתחלות בניה, העיר אילת נמצאת בימים אלה בתנופת פיתוח משמעותית. כעיר נופש עונתית, באילת קיימת תחלופה גבוהה של דיירים ולכן כמות החיפושים לדירות להשכרה בה גדולה. ההשקעה בדירות באילת מגיעה מכמה סוגי אוכלוסיות" אומרת סדן.

לדבריה, בפרויקט נוגה 1-שבונה החברה בעיר, נבנות 64 יח"ד ב-10 קומות, מעל קומת מסחר ומרתף תת-קרקעי. בפרויקט מוצעות למכירה דירות בנות 2-4 חדרים, בשטח של החל מ- 50 מ"ר, במחיר של החל מ- 2.5 מיליון שקל.

קהל היעד – סטודנטים

פרוייקט פרי פלייס של חברת הנדלן פרי נדלן, בכניסה הצפונית לעיר רחובות, בפינת הרחובות הרצל ודרך אצ"ל, כולל 750 יח"ד קטנות להשכרה לסטודנטים ו-30 אלף מ"ר למסחר, משרדים ובית מלון.

פרי נדל"ן מתכוונת להקים במסגרת הפרויקט 3 מגדלים בני 24 קומות כל אחד, ובהם דירות בגודל של כ-35-42 מ"ר, 2 חדרים בתוספת מרפסת ששטחה כ-6 מ"ר. מחיר הדירות הינו החל מ-699 אלף שקל.

עניין בקרב הגיל השלישי

קבוצת נתיב פיתוח נדל"ן מקימה את פרויקט "נתיב ים" בקריית ים הכולל בשלב א' 2 מגדלים בני 17 קומות ו-145 דירות, ובשלב ב' 2 מגדלים נוספים בני 17 קומות ו-150 דירות. בין היתר נמכרות בפרויקט דירות קטנות בנות 3 חדרים, החל מ-1.25 מיליון שקל. שמחה גרידינגר, יו"ר ובעלים של קבוצת נתיב פיתוח נדל"ן ציין כי "בעקבות ביקושים גבוהים לדירות קטנות, העברנו בשלב מאוחר יחסית תכנון חדש למגדל השני  בפרויקט כך שיכלול גם דירות 3 חדרים, וזאת על חשבון מספר דופלקסים. את המגדלים השלישי והרביעי תכננו מראש באופן זה, על מנת לתת מענה לדרישות השוק. הדירות הללו מבוקשות בקרב משפחות צעירות בתחילת דרכן ובקרב בני הגיל השלישי".

שינוי תמהיל

חברת אחים דוניץ מקימה במע"ר דרום של אשדוד את פרויקט UP TOWN הכולל 2 מגדלים עם למעלה מ-200 יח"ד. כיום משווק המגדל השני בפרויקט, עם 56 דירות, ותמהיל של דירות 3 ו-5 חדרים ופנטהאוזים. סה"כ יש במגדל 17 דירות בנות 3 חדרים ומחירן החל מ-1.520 מיליון שקל. לדברי נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ: "במהלך שיווק המגדל הראשון נוכחנו לדרישה רבה לדירות קטנות. על מנת לענות לצורכי השוק החלטנו בתכנון המגדל השני  לשנות את התמהיל כך שיכלול גם דירות 3 חדרים. הביקוש לדירות הללו מגיע מצד מצמצמי דיור מאשדוד וכן מצד זוגות צעירים ומשפחות בתחילת דרכן שידם אינה משגת לרכוש דירה גדולה יותר והם מתחילים את חייהם המשותפים עם דירה קטנה".

האופציה הריאלית

בחברת מטרופוליס המתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית, מספרים כי במתחם מטרופוליס גבעתיים במרכז העיר, ברחובות שדה בוקר- הכנסת, נבנים 7 בניינים חדשים עם 166 דירות. החברה משווקת בפרויקט דירות 3 חדרים במחיר מבצע התחלתי של 2,454,000 שקל. במתחם מטרופוליס הרצליה, בין הרחובות מנדלבלט לאבן עזרא, נבנים 4 בניינים עם 278 דירות, ומשווקות בו דירות 3 חדרים במחיר התחלתי של 2,450,000 שקל.

לדברי רו"ח אודי בלום מנכ"ל מטרופוליס, "מאחר והביקוש בשוק הנדל"ן גדול מההיצע, המחירים למ"ר גבוהים, דבר המוביל לכך שהדירות הקטנות הפכו להיות האופציה הריאלית היחידה לרכישת דירה בלב אזורי הביקוש עבור זוגות צעירים. אנו רואים כי אלה אשר לא מתפשרים על המיקום ומעוניינים לגור במרכז הארץ, מבינים כי הדרך הנכונה עבורם הינה להתחיל בדירות קטנות ולהשתדרג בהמשך. הדירות הקטנות מבוקשות גם על ידי משקיעים שמבינים ששוק ההשכרה לצעירים מחד ולמבוגרים מאידך ימשיך להיות פעיל מאוד באזורי הביקוש".

מיני דופלקס

פרויקט "תאודור", הממוקם ברחוב הרצל 136-138 בדרום תל אביב, הינו פרויקט ביוזמת קבוצת יובלים, סיטי בוי ולני גרופ. הפרויקט, שבנייתו החלה לפני כשנה ומתוכנן על ידי האדריכל אילן פיבקו, כולל 160 דירות בשני בניינים בני 12 ו- 13  קומות. הדירות המתוכננות בפרויקט הן דירות קטנות, רובן בנות שני חדרים, בשטח של 60-50 מ"ר, כולל מרפסת. כמו כן, יכלול הפרויקט גם דירות דופלקס מיוחדות בנות 2.5-3 חדרים. מחירי הדירות בפרויקט החל מ-2.5 מיליון שקל. הפרויקט מלווה ע"י הבנק הבינלאומי. קבוצת יובלים וחברת סיטי בוי פעילות בדרום תל אביב והקימו בין היתר את פרויקט מתחם קרן ומלון דריסקו במושבה האמריקאית. השתיים הקימו יחד פרויקטי מגורים נוספים בת"א, בין היתר פרויקט חזנוביץ' 10-12 שאוכלס לפני מספר חודשים.

טוב לדעת
נגישות