Search magnifier

חיפוש

עכשיו קל ונוח יותר למצוא כל כתבה ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים

השקעה במניית נדל"ן לעומת רכישת משרד עצמאית

המשקיע הישראלי אינו מסתפק בתשואה הנמוכה המתקבלת מהשכרת דירות למגורים, ובוחן את גיוון תיק השקעות הנדל"ן שלו באלטרנטיבות נוספות. אחד הכלים לכך הוא השקעה בנדל"ן מסחרי, כמשרדים וחנויות

פרויקט פרי פלייס רחובות - פרי נדלן (הדמיה: AA STUDIO )

אפיק ההשקעה המסחרי, בעיקר במשרדים להשכרה, המוכר גם בשם "נדל"ן מניב", היה עד לא מזמן נחלתם הבלעדית של חברות נדל"ן גדולות ושל בעלי עסקים שרכשו את המשרד שלהם לשימוש עצמי ולאו דווקא כהשקעת נדל"ן.
בשנים האחרונות תחום המשרדים להשקעה מתאפיין בייזום בצורת קבוצות רכישה במגדלי משרדים באזורי הביקוש, שמציעות שטחים מודולוריים למכירה עד לרמת משרדים עצמאיים וקטנים, התוצר הוא השקעות שיכולות להתחיל בסדרי גודל של מאות אלפי שקלים בלבד, כשמטרתן להניב תשואה גבוהה מהשכרה שוטפת יחד עם שמירה על ערך ההשקעה וציפייה לעליית ערך עתידית.

בהשוואה לשוק המגורים, מעבר להפרשים הבולטים בתשואה, מדובר בהשקעות גמישות יותר מבחינת ההיקף והשימוש, שמאופיינות בשוכרים ארוכי טווח.מאידך קיים חיסרון מסויים באדמינסטרציה המלווה את ההשקעה. חיסרון זה בא לידי ביטוי בתחומי המיסוי וניהול הנכס אשר דורשים רמה גבוהה יותר מהמקובל בשוק המגורים.

כאלטרנטיבה להשקעה ישירה בנכס מסחרי מניב ובמשרד בפרט, קיימת אפשרות לרכוש מניה של חברה מובילה המתמחה בבניה והשכרה של נכסים מניבים, כגון מניית אמות, עזריאלי או מליסרון, וליהנות מהפעילות שלה בשוק המסחר והמשרדים, מבלי להחזיק במשרד ומבלי לתפעל אותו.

מעניין לבחון את התשואות בשתי האלטרנטיבות בעת האחרונה. לצורך ההשוואה, אספה חברת אלדר השקעות את נתוני שלוש חברות הנדל"ן המניב הגדולות בתחום הנדלן המניב, אמות, עזריאלי ומליסרון, והשוויתה לאפשרות רכישת משרד באיזורי התעשייה והמשרדים בחולון, בני ברק וברחובות. באזורים אלו קיימת פעילות עניפה של קבוצות נדל"ן גדולות, אך ניתן למצוא בהן אפשרויות השקעה מעניינות למשקיעים פרטיים בדמות רכישת משרדים ומסחר להשקעה.

עדי דנה (צילום: מורן ויזל)

"הנתונים מראים יתרון להשקעה בנכס, ואף מצביעים על חיזוק המגמה לטובת ההשקעה במשרד בעיקר בשנה האחרונה", מסביר רו"ח ומנכ"ל אלדר השקעות, עדי דנה. "השקעה בתחום המשרדים בבני ברק הניבה בשנה האחרונה 8.3%. ברחובות התשואה הגיעה לכ-13% ואילו בחולון התשואה עמדה על 18%. מניית אמות, לעומת זאת, רשמה מתחילת השנה עד ל-10.10 ירידה של 4.4%, בנוסף ביצעה החברה השנה חלוקות דיבידנדים בתשואה כוללת של 6.5% למניה מה שמנטרל במשהו את ירידת המניה מתחילת 2018. בשקלול הכולל לא מדובר בתשואה מזהירה. מניית קבוצת עזריאלי רשמה גם היא מתחילת השנה עד לאותו התאריך ירידה של 2.94% בערכה, ומצד שני חילקה למשקיעים דיבידנדים בתשואה של 2.54%. עדיין לא מדובר בתשואות גבוהות, ושוב ברמה פחותה משמעותית מתשואת השכרת משרד".

"בהשווואה לשלוש השנים האחרונות, התשואה להשקעה בנדל"ן מניב בבני ברק הסתכמה בכ-44%, בחולון כבר הגיעה ל-53% וברחובות רשמה 70% תשואה. מדובר בתשואה שוטפת ברוטו למשקיע. בהשוואה לשוק המניות בשלוש השנים האחרונות, מניית אמות רשמה זינוק של כ-83%, ללא ספק השקעה יפה למי שנכנס בתחילת הדרך. מנגד, המניות של מליסרון ועזריאלי כבר סיפקו תשואות נמוכות יותר ועמדו על 28.1% וכ-23%, בהתאמה. ניתן לראות כי במהלך השנה ירדו מניות הנדל״ן בשיעורים חדים יותר של אפילו יותר מ-15% בחלקן, כך שבהחלט מדובר בתסריט אפשרי של תנודתיות גבוהה מאד באחזקה מנייתית, המושפעת לא רק מביצועי החברה, אלא גם מהלך הרוח בשוק".

ללא תנודתיות גדולה

לדברי רו"ח דנה, בשונה מרכישת מניות בבורסה, השקעה במשרד להשכרה לא מאופיינת בתנודתיות גדולה, שכן בסופו של דבר מדובר בנכס המושפע בעיקר מהמיקום שלו, הנגישות, ומהשפעות מאקרו של המצב הכלכלי במשק ולא מהלכי רוח שוטפים בשוק ההון.
"כאשר נכנס שוכר לנכס לתקופה ארוכה של מספר שנים, התשואה השוטפת עליו ידועה מראש ומאפשרת למשקיע לקבל לידיו מזומנים באופן שוטף, ללא תלות בהחלטת מנכ"ל או דירקטריון שבו אין לו השפעה ממשית", מסביר רו"ח דנה.

ישנם עוד שני אלמנטים חשובים בבחינת השקעה מניבה והם: מימון ומיסוי. אפשרויות המימון הן רבות ומשמעותיות מאוד כאשר מדובר בנכס נדל"ן המשמש כבטוחה למימון. השקעה במשרד אינה כפופה למגבלות המימון החריפות בשוק הדיור. השקעה במניות אינה ניתנת למינוף בצורה משמעותית, אך נהנית בעקיפין מהמינוף של החברות עצמן על נכסיהן לפי מדיניות הדירקטוריון הספציפי.

תשואה במניות חברות הנדל"ן ב-3 השנים האחרונות

מבחינת מיסוי – ההשקעה במניות גוררת ניכוי מיידי במקור על הרווחים מקניה וממכירה, ותשלומי מס על הדיבידנד שמנוכים מיידית אף הם. בהשקעה במשרד ניתן לציין כיתרון למשקיע המנהל את נכסיו באופן שוטף את היכולת להתקזז על ההוצאות השוטפות של המשרד ואת תשלום המיסים בעיתוי נוח המאפשר תכנון מס לגיטימי, בדומה להתנהלות בעסק. חיסרון בולט של ההשקעה במשרד הוא שכל טרנזקציה כפופה למס רכישה, בניגוד למכירת מניות בה מס הרכישה ששולם על ידי החברה עצמה מגולם למעשה באופן חד-פעמי במחיר המניה ולא מעיב על כל קניה ומכירה, עובדה המטה את הכף לטובת השקעה במשרדים דווקא בהשקעה ארוכת טווח.

"לכל משקיע ולכל השקעה יש אופי ספציפי ורצוי תמיד שהמשקיע יתאים יחד עם יועץ ההשקעות שלו את השקעתו לאופיו, אך בבואו להשקיע במניית נדל"ן מניב, חשוב שידע שמצב השוק הנוכחי פותח אפשרויות נוספות להשקעה ישירה בנכסים עם יתרונות לא מבוטלים, ויבחן אפשרות זו במסגרת תכנון תיק ההשקעות שלו", דברי רו"ח דנה.

טוב לדעת