Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

הקניונים – הפתרון של אמזון

הקניונים ממשיכים להגיב בירידות חדות? יש מי שצופה להם גדולות. חברת אמזון, "מחריבת" הקניונים" מבינה שעליה לנצל את שטחי הקניונים שהלכו לעולמם לטובת הגעה ישירה ומהירה יותר ללקוחות הקצה. כיצד מתגברת אמזון על בעיית "הק"מ האחרון"? מקניוני ענק ל"מרכזי הגשמה"

קניון מלחה אדריכל בוקי צוקר (הדמיה: יח"צ)

לפחות שישה קניונים "מתים" ברחבי ארה"ב עברו בשנה האחרונה תהליך של שינוי מחדש לקראת הפיכתם למרכזי ייצור ולוגיסטיקה. הקניון הריק ששכן בעיר יוקליד (Euclid) שבמדינת אוהיו ארה"ב, למשל, נמצא בשנה האחרונה בתהליך שיפוץ ושדרוג מחדש לקראת הפיכתו ל"מרכז ההגשמה" של חברת אמזון. זאת, זמן קצר לאחר שחברת אמזון הקימה את המרכז החדש שלה בצפון רנדל שבאוהיו.

סוגים כאלה של פרוייקטים הכוללים המרת מרחבים קמעונאיים למרכזים לוגיסטיים/מרכזי הגשמה ומרכזי שירות הם חלק מהאסטרטגיה של חברת אמזון ולדעת חברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית CBRE, אנו צפויים לראות תהליכים דומים כאלה בעולם כולו. חברת ייעוץ הנדל"ן CBRE מצאה לפחות 24 נכסים ברחבי ארה"ב ששימשו בעבר למרכזים קמעונאיים מובהקים, כחנויות ומרכזים מסחריים ואילו בשנה האחרונה נמצאים בתהליך של שינוי לטובת הקמת מחסן סחורות או סוג של מרכז שרשרת אספקה. מאז 2016, נמצא כי בארה"ב, כך לפי נתוני CBRE, כ-750,000 מ"ר בנוי הומרו לשטחי תעשיה.

לדברי מומחים, המגמה הממירה חנויות ומרכזי קמעונות לתעשייה ומחסנים נותנת מענה לרכישות באון-ליין. בעולם נמצא כי קמעונאים וספקי לוגיסטיקה של צד שלישי כגון UPS ו- FedEx, מוצאים שהם זקוקים לעוד נדל"ן המוקדש לטיפול בגל ההזמנות המקוונות. הקניונים – הם השלב הבא ולשם פוזלת אמזון.

צעד בכיוון הזה עשתה רשת "זארה" בחנות שלה הממוקמת במתחם "מול החוף" בחדרה. מדובר בחנות הגדולה ביותר של הרשת  בארץ והיחידה שתוכננה מראש במתכונת המשלבת חנות ומרלו"ג יחד. "החנות תוכננה ונבנתה עם שטח מסחר גדול  באופן משמעותי, של 2,500 מ"ר, מתוך הבנה שהחנות האינטרנטית אשר מאפשרת לאסוף ממנה את הפריטים, צריכה מקום אחסון גדול הרבה יותר ממה שנדרש בעבר", מסביר אלי ויצמן מנכ"ל אינביו נדל"ן המשווק את מתחם המשרדים "אנרג'י פארק" של חברת "אמירי גן" בכניסה לעיר חדרה.

לדברי ויצמן, כמו הקניונים של ימינו, גם המרלו"גים יצטרכו לבלוט ולהיות נגישים גיאוגרפית ותחבורתית, זאת בכדי לשנע את הסחורה בצורה קלה ישירות לתוך המתחם. "אנחנו נמצאים היום בעידן שמצריך חשיבה מחודשת בכל הנוגע למבנה הקניון ולקרבתו אל המרלו"ג", מסביר ויצמן. "בעידן שבו ניתן לרכוש כל פריט באינטרנט בשניות ולקבל אותו יום לאחר מכן הביתה מבלי לכתת רגליים, הקניונים ניצבים בפני תחרות קשה. היום הספקים והקמעונאים מחפשים את עירוב השימושים הזה- שטח אשר יהווה מוקד מכירה לקהל מצד אחד, ויאפשר לאחסן כמויות גדולות של סחורה  מצד שני. במצב זה, בעלי הקניונים יצטרכו לפעול על מנת להמיר חנויות רבות למרלו"גים וכך יספקו את הצורך של הספקים, דבר שיבוא לידי ביטוי בתכנון החנויות והקניונים עצמם. בנוסף, הרשתות ימקדו את כוחן בחנויות אזוריות גדולות במקום פריסה של הרבה חנויות קטנות אשר ממוקמות במרחק קטן זו מזו. יש לשים חשיבות גם לקרבה לרכבת, כיוון שספקים רבים משתמשים ברכבת לשם שינוע הסחורות למרלו"גים, ממש כמו החשיבות של הקניון לרכבת ולתחבורה הציבורית", דברי ויצמן.

אמזון זוללת נדל"ן

צעד ראשון בכיוון ניצול הנדל"ן עשתה אמזון במהלך 2016, אז החליטה החברה לנצל את הקניונים כדי להקים בהם חנויות פופ-אפ, במטרה להגיע לצרכנים, ולשפר את דרכי הגישה למוצרי החברה. בזמנו פעלה החברה להקים חנויות בשטחים שנעו בין 30-80 מ"ר אותן ציידה בין היתר במגוון "אקסוסריז" דוגמת קורא הספרים קינדל וה-Fire TV (קופסת ממיר אינטרנטי לסרטים ומשחקים), וכל זאת במטרה אחת: לחזק את החנות המקוונת של החברה.

לדברי האדריכל אורי רותם ממשרד אורבך הלוי אדריכלים, אם נבחן את מיקומם של המרכזים הלוגיסטיים של אמזון נשים לב כי כ-31% מהם ממוקמים ברדיוס של כ-30 ק"מ מלקוחות הקצה. לדבריו, במהלך 2018 נבנו בארה"ב כ-18 מיליון מ"ר של מרלוגים, זאת לעומת 10 מיליון מ"ר שנבנו ב-10 השנים קודם לכן. "יש צמיחה משמעותית ומהירה של התחום", מסביר רותם, "ואם נשים לב, הגודל הממוצע של מרלוגים בערים הגדולות בארה"ב נע בין 5,000-20,000 מ"ר בנוי, זאת לעומת מרלוגים הממוקמים מחוץ לערים שמשתרעים לגודל ממוצע של כ-40,000 מ"ר בנוי".
עשרות בדיקות ומחקרים שנעשו בשנים האחרונות, כולל מחקר נוסף שנעשה בחודש האחרון בארה"ב ופורסם במגזין הוול סטריט ג'ורנל, מלמדים כי אמזון מצליחה להפוך קניונים ישנים ולא אפקטיבים ל"מרכזי הגשמה" רווחים. האסטרטגיה הזו עושה הרבה הגיון עבור אמזון ומהווה עבורה אמצעי יעיל נוסף לתחרות שהיא מקיימת אל מול ענקיות קמעונות נוספות דוגמת וולמארט וטרגט. בעוד שוולמארט מנסה לפתוח במרוץ מול אמזון ומתחרה עימה מול הטכנולוגיה שהיא מציעה, אמזון לעומת זאת, מנסה להדביק את וולמארט באמצעות זלילת נדל"ן, דווקא, ושכלולו באמצעים לוגיסטיים, במטרה לשלוט על "הק"מ האחרון", לשכלל את דרכי ההפצה והמסירה אל היעד הסופי, קרי, צרכן הקצה.

הק"מ האחרון

אחד האתגרים הגדולים ביותר הוא שליטה על הק"מ האחרון. המונח הזה, או באנגלית (The Last Mile), מתקשר לתהליך ההפצה והמסירה של המוצר לידיו של הלקוח הסופי. מסתבר שהובלת סחורות בים, באוויר או ביבשה הם חסכוניים מאד, עם זאת דווקא המסירה אל היעד הסופי – לבית הלקוח, היא מאתגרת מאד והעלויות לכך עשויות להיות גבוהות מאד.

אמזון המובילה את השוק הגלובלי בתחומי ה-E-commerce משקיעה מאמצים רבים בפיתוח פתרונות יצירתיים בתחום הלוגיסטיקה בכלל ובתחום ה-Last Mile בפרט. עד שנת 2016 התבססה על הפצה באמצעות החברות הגדולות דוגמת UPS/FedEx. עם זאת מאז יצרה תוכניות עצמאיות שיעניקו פתרון לבעיית ה-Last Mile, הק"מ האחרון, החל מהפעלת שירותי הפצה עצמאיים, באמצעות פרויקט אופניים "מהיום להיום" ובהמשך גם באמצעות חברת תעופה עצמאית בבעלותה להפצת המוצרים בין ערים ומדינות. החל מ-2017 פורסמו התוכניות של חברות כמו גוגל, DHL, ואמזון לבצע משלוחי ה"ק"מ האחרון באמצעות רחפנים/ כלי טיס בלתי מאוישים.

"כל התחום הזה של אינטרנט גורם למהפכה עולמית בכל נושא, לכן הקשר בין מרכזים לוגיסטיים לקניונים או מרכזים מסחריים הופך להיות הרבה יותר הדוק", מסביר האדריכל רותם. "בשיטה הקלאסית, קיים יצרן שמייצר את הסחורה, הוא מעביר את זה למפיץ, ומשם זה עובר לחנויות השונות, אשר לשם מגיע לקוח הקצה. בשיטה המודרנית בה הרכישות מתבצעות דרך הטלפון הנייד או מהמחשב בבית, יש לי למעשה אפשרות לרכוש ישירות מהיצרן, וזה אומר שיצרנים וקמעונאים שונים חייבים לשים דגש על נושא שרשרת האספקה ופחות על שרשרת השיווק המסחרית. כל שרשרת המשלוח וההפצה הופכת להיותה קריטית ביותר, כיצד הסחורה הולכת להגיע ללקוח, באיזו עלות ואיך נשפר ללקוח את חווית הקניה. בשרשרת ההפצה החלק היקר ביותר זה "הק"מ האחרון" – עד בית הלקוח ולכן המשמעות היא שככל שיהיו מרכזי הפצה קטנים וקרובים יותר ללקוח הקצה, אזי המחירים ירדו. זה משהו כלל עולמי וזו המגמה".

חנות זארה בתל אביב (צילום: יח"צ)

"מחקרים שונים בארה"ב הראו כי השלב של ביצוע המשלוח האחרון ממרכז ההפצה לביתו של הלקוח מהווה כ-28% מסך העלויות ההפצה הלוגיסטיות", מסביר מנכ"ל חברת הייעוץ והתכנון הלוגיסטי A.G.S, איציק דנה. "ישנם אתגרים לוגיסטים להתמודד איתם לאורך כל חוליית שרשרת האספקה, אך 'המייל האחרון', יכול להיות אתגרי והמסובך במיוחד. אחד המאפיינים של 'המייל האחרון' הוא בהיבט משלוח לביתו של הלקוח, המחייב את הקשר הישיר והבלתי אמצעי בין הספק לבין הצרכן. זה המקום בו נוצר קשר פיזי בין הספק לבין הלקוח והוא מחייב להשתלב בחוויית הקניה של הלקוח כדי שיבטיח קניה חוזרת מהספק".

אמזון השכילה להבין כי הקניונים, הממוקמים בעיקר במרכזי ערים וסמוך ללקוחות קצה מעניקים פתרון למה שנקרא "הק"מ האחרון" ולכן היא פועלת להקים מה שנקרא "קניוני הגשמה", (fulfillment mall). הדבר מביא לניצול שטחי הקניונים שהלכו לעולמם לטובת הפיכתם ל"קניוני/מרכזי הגשמה" כחלק משרשרת האספקה, המשלוח וההפצה לסחורה, כך שיגיעו מהר יותר ובנוחות ללקוחות הקצה. "מדיניות זו של אמזון להמרת שטחי קניונים לטובת מחסנים, על מנת לחזק את שרשרת האספקה של החברה בין היתר באמצעות תקיעת יתד במיקומים פיזיים הקרובים ללקוחות קצה, הם ב-DNA של החברה ודוגמא לכך שאמזון חושבת צעד אחד קדימה. בדרך יצירתית במיוחד יצרה אמזון "הפרעה" נוספת בענף הקמעונאות ובעולם הנדל"ן, והיא מצליחה בדרכה שלה לדחוף את חווית הלקוח לגבולות חדשים" כך לדברי מומחה בארה"ב.

מקניון לשדרת קניות

יניב מלמוד (צילום: יח"צ)

לדברי יניב מלמוד, מייסד משותף ומנכ"ל קרן הנדל"ן אלטו, הירידה שספגו שערי מניות הקניונים עם פרסום הגעתה הצפויה של אמזון בישראל, יותר מהכל היא הדהוד לשאלה שמטרידה את שוק הנדל"ן מזה זמן – עתיד הקניון לאן? וביתר פירוט, האם עליית קמעונאות האונליין מחייבת שינוי מהותי בקניונים?
תשובות אפשריות לשאלות אלו אפשר למצוא בניתוח עומק למתרחש בעולם הקמעונאות בארה"ב, המהווה מודל החיקוי המוביל לשוק הישראלי.
כבר ב-2017 פרסם קרדיט סוויס דו"ח על פיו כ-250 מתוך 1,040 הקניונים בארה"ב, יעמדו בפני סגירה עד 2022. מה הפך את הקניון, אחד הסמלים הבולטים לתרבות הצריכה האמריקאית, לפגיעה כלכלית? לכאורה התשובה ברורה וסומנה פעמים רבות על פני כותרות העיתונים הכלכליים  – אמזון ושאר פלטפורמות המסחר המקוון. עם זאת, כדי להבין את המשבר וכיצד הקניונים יכולים להיחלץ ממנו, צריך לזכור שהתמונה מורכבת ממספר היבטים:
לדברי מלמוד, קיים איום על המודל הבסיסי – נוחות חוויית הקנייה הייתה במשך שנים אחד מנקודות החוזקה של הקניון. כיום, ברור שהאונליין מציע פתרון יותר נוח. בכל מקום בו הם נמצאים, יכולים הצרכנים להשוות בין אינספור מותגים ורשתות, לבחור את המוצרים הדרושים להם, ולקבל אותם במהירות לביתם. פגיעה בחנויות העוגן – כאשר חנות העוגן נסגרת, נפגע הקניון פעמיים: פעם אחת באיבוד אחד השוכרים הגדולים בקניון, ופעם שנייה באובדן אחד מגורמי המשיכה המרכזיים של הצרכנים למקום. זול הוא השחור החדש – צרכנים רבים התחילו לתת דגש משמעותי לסוגיית המחיר, עניין שהוביל לפריחתן של רשתות הדיסקאונט. אלה לרוב אינן נמצאות בקניונים, בשל דמי השכירות הגבוהים וירידת קרנן של רשתות ה-FULL PRICE.
"עליית האי-קומרס, מסביר מלמוד, "רחוקה מלבשר על מותה של הקמעונאות הפיזית בארה"ב. עדות לכך ניתן למצוא באיתנותו הכלכלית של המרכזים המסחריים הפתוחים. בארה"ב פועלים כיום כ-1,040 קניונים, אל מול כ-116,000 מרכזים מסחריים פתוחים. כדי להמשיך ולהישאר רלוונטי, מודל הקניון הסגור המקובל מוכרח

צחי סופרין (צילום: אסף פינצוק)

להשתנות. אחת הדרכים היא התאמה למציאות העדכנית ולייצר אלטרנטיבה אטרקטיבית אל מול האונליין, כזה הנותן עדיפות לשירותים ולפעילויות על פני מוצרים. מקור המשיכה של הקניון לא אמור להיות חנות יוקרתית המציעה מגוון מוצרים, אלא עסקים המציעים פעילות – בתי קולנוע, מכוני כושר, מסעדות וכיו"ב, זאת לצד עסקים המציעים שירותים שימושיים ונטולי תחליף אינטרנטי: מספרות, שירותי ספא וכדומה. אל מוקדי משיכה אלו, ניתן להוסיף חנויות בעלות יתרון אמיתי מול האונליין, אם בתחום המחיר, כלומר רשתות דיסקאונט המסוגלות להציע יחס עלות-תועלת טוב יותר מזה של אתרי האי-קומרס או חנויות המציעות שירותי הדרכה למוצרים, כגון אפל סטור – חנות קונספט המציעה חוויית קנייה מהנה ויוצאת דופן".
בעמדה דומה מחזיק גם צחי סופרין, בעלים של קבוצת סופרין, לדבריו, "המסחר המקוון שינה לחלוטין את הרגלי הצריכה של האנשים הפרטיים. כמות ההזמנות דרך האינטרנט נמצאת במגמת עלייה ותמשיך לעלות בשנים הקרובות והדבר פוגע באופן ישיר בקניונים ומרכזי הקניות הקלאסיים שכבר מזהים את המגמה ונאלצים כיום לחשב מסלול מחדש. המשמעות היא תפיסת קונספט אחר למה שהולך להיות המרכז המסחרי או הקניון בעוד 5-10 שנים מהיום. הקניון יהפוך בעיקר למרכז בילוי ופנאי ולא למרכז קניות. מאחר ורוב ההזמנות תתבצענה אונליין מרבית החנויות בקניון יהפכו לחנויות של תצוגה ומדידה. כבר היום אנחנו רואים שהקניונים הגדולים מתחילים לבצע את השינוי. בכולם מתקיימים ירידי ודוכני אוכל וקולינריה מידי סוף שבוע. כמו כן בשנים האחרונות החזירו ואף הרחיבו את בתי הקולנוע בקניונים שהיו במגמת צמצום, כי אלו מהווים עוגן פנאי מרכזי למשיכת קהל לקניון המודרני".
האדריכלים רן ינוב ומוריס אלגזי, שאחראים על עיצובם ותכנונן של שלושה מרכזיי קניות וקניונים גדולים באירופה ובארץ, מתייחסים לקניונים של המאה ה-21, כסוג של "כיכר העיר החדשה". הקונספט של הקניונים בעידן החדש הוא ה- Retailtainment. כלומר שילוב חווית הקנייה Retail, עם חוויית הבידור Entertainment. "התכלית היא של חוויה, מקום מפגש ובילוי ולא רק מרכז קניות", מסביר האדריכל ינוב. "אנו צופים כי הקניונים ייקלטו אטרקציות כמו פנאי וספורט, יופי ואסתטיקה ואפילו תרבות. והכל על מנת לאפשר בילוי איכותי יותר. כמו-כן, מעבר לבילויים, תחום ההסעדה יעבור מפנה. בתי הקפה ומסעדות ראויות ישובצו בין החנויות ולא באזור ייעודי וניפרד".

טוב לדעת
נגישות