Search magnifier

חיפוש

עכשיו קל ונוח יותר למצוא כל כתבה ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים

הנדל"ן המניב – לאן ?

בשנים הבאות מוקדי תעסוקה יוסתו היתר מחוץ למעגל גוש דן, יפתחו בפנינו שווקים חדשים מסין ויפן ומרכזי הקניות יצאו מחוץ לקניונים – אל לב הרחוב. מנהלי חברות הנדל"ן המניב במשק מנסים לצפות את עתיד 2019

מגדלי ויתניה תל אביב (הדמיה: ישר אדריכלים)

השנת 2018 הסתכמה כשנה הפכפכה בתחום הנדל"ן המניב. עליות מחירי שכירות בחציון הראשון של השנה, לעומת התייצבות ונטייה לירידות מחירים בחצי השני של השנה. כמו-כן הסתכמה השנה בעסקאות ענק שנעשו בענף, המשך כניסה והתעניינות של פירמות בינלאומיות, פריחה והרחבת מתחמי תעסוקה גם מעבר לגוש דן, פיתוח והקמת משרדים בהיקפים משמעותיים לצד נהירה של משקיעים לתחום המסחר והמשרדים. מה טומן לנו העתיד בתחום הנדל"ן המניב וכיצד תיראה שנת 2019? מנהלי חברות הנדל"ן ואנשי השיווק מנסים לחזות.
אילון: להוביל אופנות וטרנדים

רונן אילון, מנכ"ל רד בינת נכסים: "חברות הנדל"ן יצטרכו, כמו בתחומים ובמוצרים אחרים, לעקוב ולהיות חלק מהאופנות או להוביל אופנות וחידושים מתחומים לא שגרתיים, ולייצר נדל"ן מניב עם ערך מוסף. חללי העבודה המשותפים שסחפו את השוק ימשיכו להיות חלק מתמהיל המשרדים שמוצעים היום במרכזי תעסוקה. כמו כן, תשתיות דוגמת דאטה סנטר או חוות שרתים, הן גורם משיכה משמעותי לחברות. אני משער שבהמשך נראה התחזקות של מגמת עירוב השימושים, עם שילוב של משרדים ומגורים, ואף עם בתי מלון באזורי ביקוש".

זרף: משרדים – עדין אפיק השקעה פופלרי

עופר זרף (צילום: ליאת מנדל)

עופר זרף, מנכ"ל ובעלים יסודות איתנים: "בשנים הקרובות נראה ביתר שאת את השינויים שאנחנו כבר מתחילים לחוש היום בתחום הנדל"ן המניב. ראשית, הקניונים במתכונתם הנוכחית ישנו את צורתם, תהליך שאנחנו כבר רואים הנובע מהמיצוי בתחום והפנייה של קהל הצרכנים לרכישות אונליין. את מקומם יתפסו המרכזים המסחריים השכונתיים שיהיו פרקטיים ונגישים, וישלבו גם שימושים אחרים כמו תעסוקה. תחום המרלו"גים ימשיך לפרוח בשנים הקרובות באופן משמעותי, בשל הצורך הגובר באחסון ובשינוע. אני מעריך שבשנה הקרובה תחום המשרדים ימשיך להיות אפיק השקעה פופולארי, אך ככל שיכנסו עוד ועוד שחקנים לתחום גם זה ישתנה".

סופרין: מעגלי עסקים מחוץ לתל אביב

צחי סופרין מנכ"ל קבוצת סופרין העוסקת בייזום, ניהול והקמה של פרויקטים נדל"ניים למגורים, משרדים ומסחר מסביר כי "בשנת 2019 אנו צפויים לראות את המשך מגמת ההתרחבות של מרכזי עסקים שוקקים במעגל השני של תל אביב. כבר היום יש מגמת יציאה של חברות ומשרדים מחוץ לתל אביב המחפשים מיקום אחר במרכז, במקום זול יותר".

מעין: העתיד – בעירוב שימושים

מנכ"ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן, גיל מעין, אומר כי "עתיד הנדל"ן המניב טמון בעירוב שימושים, ומי שישכיל לעשות זאת נכון ייקח את כל הקופה. הנדל"ן המניב הולך לכיוון של עירוב שימושים אמיתי שיכלול פנאי, מסחר. תעסוקה ומגורים. נראה פחות ופחות מגדלים שנכבים בשעות הערב ולא מתקיימת בהם פעילות, ומעבר לקומפלקסים שחיים 24/7".

גלזר: היזמים ימציאו עצמם מחדש

אורן גלזר (צילום: יח"צ)

אורן גלזר, זכיין משותף באנגלו סכסון תל אביב ומנכ"ל החטיבה המסחרית: "בתחום המשרדים – אזורי התעסוקה הראשיים יתפתחו בסמוך למוקדי תחבורה ציבורית, בדגש על תוואי הרכבת הקלה המתוכנן. היות וההיצע כל כך גדול והתחרות גדלה, יזמים יצטרכו "להמציא את עצמם מחדש" ולמצוא ייחודיות בבניין המשרדים שהם מציעים, אם זה ברמה העיצובית, אם זה ברמה הפונקציונלית, וכמובן אם זה ברמת השירותים שמוצעים למשקיעים ומשתמשי קצה".

"בתחום תעשייה ולוגיסטיקה – המגמה של קניות מקוונות תמשיך לתת את אותותיה בשוק. אנו עדים כבר היום לחברות נדל"ן ויזמי נדל"ן רבים שנכנסים לתחום זה ומגמה זו תתחזק. פארקי תעשייה ולוגיסטיקה גדולים חדשים יקומו לאורך צירי התנועה הראשיים, ולאור צמצום הקרקעות הזמינות לתחום זה בגוש דן, נראה התפתחות הפארקים האלה יותר ויותר לפריפריה, ומעבר של חברות לשם לאורך הצירים הראשיים. בתחום המסחר – אנחנו בתחילתו של תהליך של ירידה מסוימת ותיקון במחירי השכירות באזורים בהם יש היצע רב של מסחר. בשלב זה אני לא צופה סגירה של מתחמים מסחריים וקניונים, והם גם לא יעמדו ריקים, אבל אנחנו כן רואים היחלשות שלהם. אל מול זה, בולט חוסנם של המרכזים המסחריים השכונתיים, בעיקר בשכונות החדשות. זה מוצר מאוד מבוקש עם עודפי ביקוש גדולים ביחס להיצע הן של חנויות והן של משקיעים".

ישראלי: הביוטק הוא העתיד

יוני ישראלי (צילום: יח"צ)

יוני ישראלי מנהל חטיבת הנכסים של חברת מנרב: "לאור מה שקורה בעולם, המסחר המסורתי מצטמצם, ולא רק הקניונים – אפילו סניפי הבנקים מצטמצמים. בעולם המשרדים החללים המשותפים נוגסים במשרדי החברות המסורתיות. בנוסף, בשוק המשרדים באזורי הביקוש בכלל ובתל אביב בפרט, ההיצע הרב והעודף מייצר תחרות עזה, כשיזמי הנדל"ן מחפשים מנועי צמיחה חדשים. להערכתי תחום הביו-טק הוא תחום העתיד הקורם אור וגידים כבר כיום. התמורות בתחום מדעי החיים על ענפיו משרתות היטב את תחום הנדל"ן המניב, שכן בתחום זה נדרשים שטחים גדולים".

נסים: הסטת השקעות זרות לשווקים משניים

גילי נסים, ראש תחום עסקאות בהגשמה: "עם המשך התייצבות השווקים העיקריים בארה"ב ובמערב אירופה, התשואות על הנכסים וההשקעות במקומות האלה ירדו ואפשרויות ההשקעה בתשואות גבוהות יצטמצמו. החתירה לתשואה עודפת, יזמית, תוביל משקיעים לשווקים המשניים, כמו מזרח אירופה ואזורים מסוימים בארה"ב. מבחינת סוג הנדל"ן, אני צופה שהדיור השיתופי (WeWork למגורים) וה-Micro-Units – מיקרו-דירות, ימשיכו לצבור תאוצה. שני סוגי המגורים הללו ממוקמים במרכזי הערים ופונים לצעירים שמחפשים דיור במחירים נוחים. באותה נשימה, אפשר לדבר גם על מגורי סטודנטים באזורים עתירי אוניברסיטאות ומכללות, שהם סוג מגורים שבין מעונות לדירות שכורות, ויש להם ביקוש רב, והכי חשוב – ביקוש די קבוע".

בן צבי: יפתחו בפנינו שווקים חדשים מסין ויפן

שרון בן צבי סמנכ"ל השיווק בקבוצת לוינשטין: "הנדל"ן המניב המסחרי ימשיך לשמור על יציבות ולהיות מקור התשואה הגבוהה והרווחי ביותר. תחום המשרדים בוודאי ישמור על רמת ביקושים עקבית עולה. נראה יותר ויותר חברות ותאגידים בינלאומיים נכנסים ארצה, גם שווקים חדשים כמו סין ויפן יכנסו בשנים הקרובות וימלאו את שטחי המשרדים אשר ממילא כבר נמצאים בתפוסה מלאה. אני מאמינה שמגמה תתפתח בכל הארץ ולא בהכרח רק במרכזה. בשנים הקרובות, כמו בשנים האחרונות, שוק המשרדים ישמור על מעמדה של ישראל כ"סטארט אפ ניישן" ובצדק רב, ישראל תמשיך להפוך למוקד משיכה עבור חברות הייטק עולמיות מן השורה הראשונה, בעיקר מארצות הברית, אשר זיהו את הפוטנציאל והחלו לפתוח מרכזי פיתוח בעיר בהיקפים גדולים. עובדה זו הובילה ועדיין מובילה להגדלת הביקוש למשרדים והיא צפויה להמשיך ולהתרחב שכן, כאמור, בעת האחרונה אנו עדים לביקוש מקרב חברות מהשוק הסיני והיפני.

"ראוי לציין כי עם הקמת כבישי הרוחב בארץ נראה עוד ועוד מרכזי תעסוקה חדשים באזורי פריפריה, וטוב שכך. אני צופה כי תחום הלוגיסטיקה ימשיך לפרוח, ולהתרחב למיקומים חדשים כמו בסמוך ובתוך העיר. היעדים העסקיים של העוסקים בתחומי הנדל"ן המניב ישתנו בטווח עשר השנים הקרובות מאוד, כל תחום החדשנות ישנה את פני הנדל"ן , את האופן ואת היעוד של הנדל"ן ויש לפקוח עין ולחשוב קדימה".

רשף: גמישות תכנונית ורמת שירות גבוהה

איתי רשף (צילום: סיוון פרג')

איתי רשף, סמנכ"ל שיווק של חברת גב-ים מקבוצת נכסים ובניין IDB: "בימים אלו כבר ברור כי יש לתכנן מבנים שיעמדו בשינויי הזמן, ובהתאם לצרכי הלקוחות המשתנים תדיר. יש לתכנן, בגמישות מקסימלית, שימושים נוספים בעתיד או לאפשר התאמה לצרכים השונים, בקלות יחסית. יזם שלא ידע לספק את האלטרנטיבה העתידית להתרחבות כאמור, יתכן ולא יהיה האופציה הראשונה להשכרת השטח, אף אם הוא מתאים לדייר לצרכיו כיום. ככל שמצטמצם השטח לבינוי במרכזי הערים, נראה כי יבנו עוד ועוד גורדי שחקים, המהווים למעשה קמפוסים הצומחים לגובה. בעתיד, יזמים שלא יבנו מבנים חכמים טכנולוגית, ברמה class A+ לפחות, משופעים במרחבים ציבוריים איכותיים ומעניקים לדיירים את רמת השירות הגבוהה ביותר – פשוט לא יהיו במשחק".

טטרו: יציאה למרכזים המסחריים

פולי טטרו, מנכ"ל משותף בחברת לידר טופ קפיטל, המספקת אשראי לענף הנדל"ן: "מגמה זו של פיתוח מרכזי מסחר ומשרדים מחוץ לאזורי הביקוש של גוש דן תמשיך להתעצם ובעיקר עקב שינוי החשיבה בקרב חברות גדולות ועובדיהם ומתוך כך שפרמטר נוסף נכנס למשוואה של תעסוקה והוא איכות החיים. להערכתי שווי הנכסים המסחריים צפוי לעלות, דווקא בערים פחות מרכזיות העוטפות את גוש דן מצפון דרום ומזרח. השקעה בנכסים מניבים אטרקטיבית היום מתמיד עקב פוטנציאל ההשבחה במחיר אך גם בשל רמת הגמישות מצד הבנקים במימון העסקאות בהיקפי מימון גבוהים יותר מאשר נכסים בייעוד למגורים".

פרי: חשיפה להשקעות בחו"ל

יעל פרי (צילום: יח"צ)

יעל פרי, סמנכ"לית שיווק חטיבת המניבים, קבוצת "מבנה": "העלייה ברמת החיים במדינתנו, יחד עם ההתפתחות ועם הצמיחה הכלכלית, מאפשרת לאזרח הישראלי – מהקטן עד הגדול, להיחשף לכדאיות בהשקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל. בשל הבנה זו, ובראייה רחבה, מחירי המקרקעין ממשיכים לטפס, וכך ימשיך להיות גם בשנים הקרובות. לכן השקעה בנדל"ן בישראל תניב תשואה נאה מאוד והכנסה קבועה, עם רמת סיכון נמוכה יחסית למשקיע. זאת כמובן בהנחה שהמשקיע יודע ללמוד בצורה יסודית ומעמיקה על האזור בו נמצא הנכס אותו הוא קונה או שוכר".

מסילתי: עליה בהקמת מרכזים מסחריים

חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין: "היצע שוק המשרדים, במיוחד באזור המרכז, גדל בצורה קיצונית בשנים האחרונות. גם בפריפרייה ישנם אזורים בהם נצפית התעוררות ובניית פארקי תעסוקה על עשרות דונמים. מגמה נוספת שהחלה ואני צופה שתצבור תנופה בשנים הקרובות היא בניית פרויקטים של שימושים מעורבים ועלייה נוספת בהקמת מרכזי מסחר שכונתיים".

מאור: הרחבת שירותים שאינם תלויים באונליין

אבי מאור (צילום: יח"צ)

אבי מאור, מנכ"ל קבוצת MORE: "בצל התגברות הקניות באינטרנט, הנדל"ן המניב משנה את פניו כך שאותו מסחר מתקרב יותר ויותר אל הצרכנים ונמצא ממש מתחת לבית, במרכזים השכונתיים. המסחר הופך ומשתלב במרחב הציבורי שקרוב לאנשים לביתם, המקום בו אנשים נפגשים, מבלים וקונים ולכן גם תמהיל העסקים הולך להיות כזה שייתן פתרונות של בילוי, פנאי, מזון וצרכים יומיומיים שלא ניתן לרכוש באון ליין".

טוב לדעת