Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

הנדל"ן המניב, ביום שאחרי הקורונה

כיצד השינויים בהרגלי הקניות ובשוק העבודה ישפיעו על ענף הנדל"ן? יש כאלה שחושבים שההשפעה תהיה דווקא לטובה

מבט על מגדלי המשרדים של תל אביב | צילום: שאטרסטוק

שוק הנדל"ן המניב ספג בשנת 2020 מהלומה, בישראל ובעולם כולו. מרכזים מסחריים ומשרדים נותרו ריקים. אבל, כפי שרבים מזכירים, חוזי השכירות ברובם לא בוטלו. עם זאת, יש כאלה שחושבים שהרגלי העבודה והקניות השתנו לטווח הארוך. איזו השפעה תהיה לכך על שוק הנדל"ן המניב? זה מה שחושבים בכירים בענף.

עסקות חדשות

ירון שמיע (צילום: יח"צ)

ירון שמיע מנכ״ל ומבעלי חברת SGS ושותף בחברת ויתניה הציבורית המחזיקות במאות אלפי מ״ר שטחי משרדים ומסחר מניבים ברחבי הארץ מציין כי "משבר הקורונה לא באמת פגע במגזר ההיי טק והטכנולוגיה בישראל, אמנם השוק חווה בימים אלו חוסר בביקושים אולם מצב זה הנו זמני בלבד. מגזר הטכנולוגיה נשאר איתן ואף יחווה לדעתי שגשוג אחרי ולמרות המשבר, וזה יבוא לידי ביטוי בעיקר בגידול ביצוא שירותי ההי-טק ובהשקעות הזרות בתחום.
"לפיכך, חברות הטכנולוגיה לא רק שלא נטשו משרדים אלא אף שוכרות שטחים חדשים ויש לנו מספר חברות כאלו. חברת טבע שכרה מאיתנו בניין של 20,000 מ"ר וקיבעה את מקומה ברמת החייל. גם בתחום הפיננסי ושוק ההון אנחנו לא מזהים פגיעה ויש דרישה להגדלת שטחים מצד החברות בתוך הבניינים הקיימים. גם תחום הרפואה והמעבדות לא נפגע מהמשבר והרבה עסקים בתחום ובעיקר מעבדות ביקשו להרחיב שטחים ולשכור שטחים חדשים במתחמים כמו רמת החייל ובית קודאק בפתח תקווה".
לדבריו, "אמנם היום בחברות הטכנולוגיה עדיין עובדים מהבית, אך אין לי ספק שעם תום המשבר העובדים יחזרו לעבוד מהמשרד, ייתכן שתהיה גמישות גבוהה יותר מצד המעסיקים לאפשר שילוב של עבודה מהבית אך בשטח זה לא יבוא לידי ביטוי בהקטנת שטחים. אנחנו כבני אדם ובעיקר כישראלים מחפשים את חיי החברה וההווי בעבודה, עבודה מהבית לא מתאימה לDNA שלנו".

חשיבות הנגישות

צחי סופרין, בעלים של קבוצת סופרין המקדמת פרויקט תעסוקה ומסחר בקרית אונו אומר כי "עוד לפני שמגפת הקורונה השפיעה על המשק הישראלי בכלל ועל שוק העבודה והתכנון התעסוקתי בפרט, היו לא מעט יישובים במרכז הארץ בהם רוב המועסקים עבדו מחוץ לעיר. מדובר בתופעה פחות בריאה לרשות המקומית שכן, כאשר רוב תושבי העיר יוצאים בבוקר לעבוד בעיר אחרת, הם גם בדרך כלל מבצעים את יתר הסידורים שלהם, בקרבת מקום העבודה, הדבר נוח יותר באופן טבעי מבחינת ניצול הזמן שלהם ומי שמרוויח גם מכושר היצרנות שלהם וגם מביצוע הקניות שלהם הביתה זה אזור התעסוקה שנמצאת מתחת למשרד. בסוף היום עיר השינה מפסידה כך את התושבים שלה.
"הקורונה האיצה תהליך תפיסתי בקרב לא מעט אזרחים שהעלה את הרצון לעבודה ליד הבית ובשל כך מגדיל ביקושים לפיתוח אזורי תעסוקה בערים שסבלו ממחסור. כך למשל קרית אונו לה יש כמות שטחי תעסוקה פר תושב מהנמוכים באזור המרכז, הינה בעלת פוטנציאל גבוה, על רקע האווירה שנוצרה בעקבות השפעת מגפת הקורונה, לאכלס אזורי תעסוקה ומסחר חדשים".
סופרין מסביר כי אחד העוגנים החשובים ביותר כיום להצלחה של פיתוח אזורי תעסוקה ומסחר חדשים הוא גם הקרבה שלהם לתחבורה ציבורית ובעיקר לתוואי של רכבת קלה או רכבת ישראל: "הרצון של חברות גדולות לעבור מחוץ לתל אביב, על מנת להוזיל עלויות השכרה או רכישת שטחים חדשים או שדרוג המשרדים לבנייני קלאס A למשל, למעגל השני או השלישי של מרכז הארץ תלוי באופן קריטי באפשרות שלהם לנייד את כוח האדם להוד השרון, קריית אונו, חדרה או פתח תקווה בצורה יעילה וזולה. לכן חברות שחושבות על העתיד הקרוב וחותמות, בעיקר כאשר מדובר בהשכרה בחוזים ארוכי טווח מחד ולוקחות שטחים גדולים של אלפי מטרים מאידך, יכוונו במקרים רבים למקומות שיושבים על צירי הרכבת. אילו מקומות בעלי פוטנציאל גבוה יותר להצלחה".

יוצאים לפריפריה הקרובה

לדברי יזם הנדל"ן איציק תשובה, "באופן כללי, אני מאמין ששוק המסחר והמשרדים יתאושש מהשנה האחרונה והעובדים יחזרו לעבוד במשרד ולא בבתים. עם זאת, תקופת הקורונה כן הביאה איתה כמה שינויים לשוק הזה: את הירידה בביקושים אנחנו רואים בעיקר בגוש דן, שם חברות רבות נאלצו להסתגל לעבודה מהבית, לפחות חלקית ולצמצם את שטחי המשרדים שלהן. חברות רבות הבינו שאין הכרח להישאר רק בתל אביב ולשלם דמי שכירות גבוהים מאוד על המשרדים שם. כך, הביקוש למשרדים ברמת טריפל A גדל. היום מוצעים למכירה והשכרה שטחי מסחר ומשרדים חדשים ומפוארים, שמשדרגים את סביבת העבודה, בערי הפריפריה של המרכז, כמו ראשון לציון, נתניה ואפילו קיסריה. הנגישות למקום העבודה היא פרמטר קריטי, הן בעיני המשקיעים שרוכשים את המשרדים והן בעיני השוכרים. כל עוד העובדים יכולים להתנייד מהבית למשרד בקלות ובמהירות, אין ממש חשיבות למיקום המשרד דווקא בתל אביב".

המחירים לא ירדו

לדברי גדי אלקים, מנהל קרן ההשקעות במקרקעין סלע קפיטל, "עם התפרצות הקורונה היה חשש גדול בקרב חלק מהמשקיעים הן מירידת ההכנסות מצד השוכרים והן מנטישה של שטחי משרד דבר שיגרום לתפוסות יותר נמוכות, ולהפחתה בשווי הנכסים. בפועל זה לא קרה ונכון להיום אין עסקאות בשוק שבהן רואים ירידת מחירים ומחיר הכסף הארוך בארץ ירד מאוד".
אלקים מוסיף כי "לאורך השנים האחרונות הושמעו טענות רבות על חשש מעודף היצע לאור היקף התחלות הבניה בתל אביב ובפריפריה הקרובה, חששות שבסופו של יום התבדו כשמנוע הצמיחה העיקרי של המשק ענף הייטק אכלס את מרביתם.
בעקבות משבר הקורונה, מעלים שוב את החשש מעודף היצע. להערכתי הסיכוי שזה יקרה הוא נמוך מאוד, מאחר ומרבית היזמים שעומדים מאחורי הפרויקטים הגדולים הם מביני עניין וחיים היטב את השוק כך שהם יתאימו את התוכניות שלהם לקצב הצריכה/ביקוש בפועל מבלי לגרום לעודף היצע, מה גם שמשבר הקורונה בלם את קבוצות הרכישה לבנייני משרדים, שהיו פעילים מאוד במיזמים חדשים בתל אביב ופריפריה הקרובה".
"ביחס להשפעת הקורונה על חללי העבודה המשותפים אומנם הייתה נטישה אך להערכתי מיד עם סיום המשבר תהייה חזרה מתונה לאור העדפה של שוכרים קטנים ובודדים שלא להתחייב לטווח בנוני וארוך", מסכם אלקים.

חברות הטכנולוגיה ממשיכות לגדול

עמיר שאלתיאל | צילום: אייל יצהר

עמיר שאלתיאל, יו"ר קבוצת אלדר העוסקת בייזום בנייני משרדים ומקדמת היום פרויקטים באזור התעשייה בחולון ובבני ברק, לא צופה פגיעה קשה בענף המשרדים בישראל: "הצרכניות הגדולות של שטחי המשרדים בישראל הן חברות הטכנולוגיה והן שקובעות את הטון בשוק. חברות הטכנולוגיה המשיכו לצמוח גם בתקופת המשבר והביקוש שלהן לשטחי משרדים לא ירד. אמנם רובן עברו לעבודה מהבית, אולם להערכתי ביום שאחרי זה לא יימשך. נכון שמעסיקים יהיו יותר גמישים לעבודה מהבית וישתמשו בשיטת העמדה החמה אבל לא באופן גורף.
"אני מאמין שבעקבות המשבר נראה תופעה של 'משפרי דיור' בתחום המשרדים. חברות ישפרו מיקומים, יעברו ממשרדים בבניינים ישנים לבנייני משרדים חדשים ומודרניים, יתאימו את שטחי המשרדים לצרכים החדשים, יחפשו נכסים שקרובים לתחנות הרכבת הקלה או עם נגישות תחבורתית גבוהה על מנת להקל על העובדים וישקיעו יותר בשטחים הציבוריים במשרד שמאפשרים את המפגש בין העובדים".

העובדים יחזרו למשרד

דן פרנס | צילום: לני בן בשט

דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, אומר: "אני מאמין שהשנה האחרונה לימדה רבים מאתנו שאפשר לעבוד גם מרחוק ולהיות פחות בדרכים. אני רוצה להאמין שאת הדברים הטובים נדע לשמר ואני כמובן לא מתכחש לכך שהעבודה מרחוק תהווה חלק מסוים משגרת העבודה שלנו בעתיד אבל לטעמי לא יותר מ-15%. אני מאמין כי החברות שעובדיהן נמצאים היום בבית בשל המצב יחזרו במהרה לעבודה מהמשרדים ברגע שיתאפשר להם לעשות כן. בסופו של דבר אנחנו יצורים שאוהבים חברה והמפגש הבינאישי מפרה, מעודד יצירתיות ומייצר אנרגיה ופרודוקטיביות שקשה עד בלתי אפשרי לייצר אותם דרך המסכים לאורך זמן.
"בנוסף, סביבת העבודה הביתית מייצרת במקרים רבים קושי לנוכח העדר הניתוק מבני המשפחה, באופן הפוגם בתפוקת העבודה. לכן אני מאמין שבטווח הבינוני והארוך, הביקוש למשרדים במרכז הארץ ימשיך לעלות בהדרגה. אצלנו בקרסו נדל"ן למזלנו הפגיעה הייתה קלה יחסית בין היתר מכיוון שרוב השוכרים שלנו נחשבים חיוניים. אלו שנאלצו להפסיק את הפעילות במשרד ובחנויות קיבלו מאתנו כמובן סיוע."

האצת תהליכים

זיסי הצובאי | צילום: יח"צ

זיסי הצובאי, סמנכ"לית ומנהלת חטיבת המסחר והמשרדים של קבוצת יובלים, קובעת כי "הקורונה השפיעה ניכרות על ענף המשרדים. עם זאת ובניגוד לדעה הרווחת, ההשפעה הייתה לטובה. הרבה תהליכים הואצו והצורך למשרד פיזי לא פסק, אלא עבר טרנספורמציה והתאמה לעבודה משולבת מהבית. יהיו שינויים בענף, הן בהיבט המיקום של מתחמי התעסוקה והן בהיבט של המשרדים עצמם בשנים הקרובות".
לדבריה, "יותר ויותר אזורי תעסוקה יתפתחו בסמוך למוקדי תחבורה ציבורית, בדגש על תוואי הרכבת הקלה המתוכנן, בעקבות הצורך הגובר להסעת המונים והשטח המצומצם שנותר פנוי בגוש דן. בהתאם לכך, נראה מעבר של חברות לאזורי הפריפריה ומחוץ למעגל הראשון, גם בין היתר, בגלל רמות מחיר האטרקטיביות. כמו גם, יזמים יצטרכו 'להמציא את עצמם מחדש' ולהציע ייחודיות בבניין המשרדים, אם זה ברמה העיצובית או ברמת הפסיליטיס, כדי למשוך טאלנטים וחברות. הבניינים יצטרכו לשרת ולתת דגש ייעודי על האינדיבידואל המגיע יום יום למשרדו, דוגמת משרדים חכמים, שירותי הסעדה ברמה גבוהה, חדרי פנאי ועוד".

מודל היברידי

גיא מילוסלבסקי (צילום: מילוסלבסקי אדריכלים)

אדריכל גיא מילוסלבסקי אומר כי "בענף ההייטק, גם טרום תקופת הקורונה, היתה פתיחות לעבודה מהבית, אך הקורונה בהחלט העצימה מאד את המגמה הזו. ההערכה היא כי בכל הענפים בהם לא נדרשת נוכחות פיזית במקום העבודה, כמו למשל נתינת טיפול רפואי, או נוכחות באתר ייצור או בניה, נראה מודל עבודה היברידי המשלב בין עבודה במשרד לבין עבודה מהבית. מחקרים מראים כי כ- 70% מהעובדים הביעו שביעות רצון מהמודל, המעניק להם גמישות גבוהה יותר בין זמן עבודה לזמן משפחה ופנאי, חוסך שעות עבודה יקרות בנסיעה בפקקים, וגם התפוקה עולה, העובדים מקצים יותר שעות לעבודה כאשר הם עובדים מהבית.
"לכן הצפי הוא כי בממוצע של כלל הענפים, יהיה מעבר של כיום אחד בשבוע לבית: זה נותן לעובדים את הגמישות, חוסך עלויות ונסועה, ולצד זה מאפשר לשמר פיקוח על עבודת העובדים, לשמר נאמנות, רוח צוות ותחושת שייכות של העובדים. בענף ההייטק צפוי כי המעבר יהיה יותר מיום אחד בשבוע לעבודה מהבית, מכיוון שבענף זה כבר רגילים לגמישות זו, מתורגלים בשימוש בטכנולוגיות של עבודה מרחוק ולא נדרשת הסתגלות, ובד"כ גם תהליכי הדיווח והמדידה נעשים באמצעים טכנולוגיים ובדיווח מרחוק.
עם זאת, הוא מחדד, "אין זה אומר שהביקוש לשטחים יצטמצם בהתאם בכ-20%: לעובדים רבים מוקצה חדר אישי, שלא יצומצם. בנוסף, במקביל, אנחנו רואים מגמה נוספת שחלה בשוק העבודה – הגדלת שטח העבודה פר עובד מכיוון שחברות מקצות יותר שטחים ציבוריים לרווחת העובדים: שטחי מנוחה, פנאי, שיחות לא פורמליות ועוד. מגמה זו דומיננטית במיוחד בענף ההייטק בו למעסיקים קשה לשמר את העובדים ולכן הם משקיעים בחווית העובדים במשרד. המשמעות היא שייתכן שבטווח הקצר תורגש ירידה בביקוש למשרדים, אך לא ברור מה יהיה היקפה, ועדיין מוקדם לחזות מה יהיה השינוי בביקוש למשרדים בטווח הבינוני והארוך".

"עירוב שימושים ותחבורה טובה הם המפתח להצלחת הנדל"ן המניב"

לדברי רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים, ובעלי קבוצת מזרחי ובניו, יישום של עירוב שימושים, הכרחי גם לפתרון מצוקת הדיור באיזורי הביקוש

רוני מזרחי (צילום: עזרא לוי)

בין אם שמדובר במשרדים, מסחר, מתחמי תעשייה, מלאכה בשילוב מלונאות, או כל נגזרת אחרת, רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים, ובעלי קבוצת מזרחי ובניו, קובע כי עירוב השימושים, במיוחד עקב המחסור הקריטי בדירות באיזור הביקוש, אמור להתממש להיות באמצעות הקצאת 30%-40% מהשטחים לטובת דירות קומפקטיות ומלונאות שייבנו בכל פרויקט משרדים שיוקם במהלך העשורים הבאים ב"מדינת תל אביב" ובגוש דן.
באמצעות עירוב שימושים ייחודי זה, מדגיש מזרחי, "כולם ירוויחו: גם המדינה שתוכל להגדיל משמעותית היצע דירות קומפקטיות החסרות כאוויר לנשימה במרכז הארץ, גם האוכלוסייה הצעירה שתישאר בקרבת המשפחה הגרעינית, העבודה, החברים, הקניות ולבילויים וגם שוק המשרדים, ירוויח, ובמיוחד עקב החשש בעידן הפוסט קורונה, ששטחי משרדים עודפים יוותרו כאבן שאין לה הופכין".
מזרחי מוסיף כי המודל הזה יהיה win win גם מבחינת התאמתו לעידן בו רוב רובם של המגיעים לעבודה במשרד לא יצטרכו לנסוע במכונית פרטית, אלא ישתמשו בתחבורה ציבורית, אופניים או אפילו רגלית, אם יתגוררו ממש בסמיכות למשרד.
ממחקרים שנעשו במדינות שונות בעולם, הוא מפרט, "מתחמי תעסוקה שהוקמו בשילוב עם דירות מגורים, הצליחו הרבה יותר, כמו גם כאלה שהיו ממושקים למערכת היסעים המונית זמינה. דוגמה מובהקת לכך הינו ה"קנרי וורף" (מזח הקנרי), מתחם עסקים שהוקם בשנות ה-80 של המאה שעברה במזרח לונדון, ועמד בשממונו עד שהוקמה שלוחה תחבורתית שקישרה אותו לרכבת התחתית. כך גם צמחה ארה"ב ממזרח למערב".
על כן, הוא מוסיף, "כל מי שירצה להשקיע בנדל"ן מניב בישראל בשנים הבאות, יעשה זאת על פי התכנון העתידי של תחבורה ציבורית בכלל, ורכבת קלה ומטרו בפרט. דוגמה מובהקת לכך מהווה הקו האדום של הרכבת הקלה שעתיד להיפתח בעוד כשנתיים ולחבר את העיר בת ים עם תל אביב, בואכה רמת גן, בני ברק ופתח תקוה.
"העיר בת ים, תהיה להערכתנו הנהנית הגדולה ביותר מכך, זאת משום שגם הקו האדום ובהמשך גם המטרו יגיעו אליה, מה שיקצר את זמן הנסיעה ממנה ללב תל אביב לכ-10 דקות בלבד, כמו גם ליתר ערי גוש דן, מה שיקל כמובן מאוד על כל מי שיגיע לעבוד בה".

כיצד קבוצת מזרחי ובניו נערכת לשינוי המגמה עליה אתה מדבר?
"אנחנו מתכוננים לשינוי המשמעותי שעתיד להיות, בתכנון שורה ארוכה של מגדלי משרדים, משולבים במסחר, דירות מגורים, דיור מוגן ובתי מלון. למשל, "מגדל אברהם" שיוקם היכן שנמצא קניון "בתימון", בצמוד לתחנת הרכבת הקלה, עתיד לכלול עם השלמתו 48 קומות, כולל מגורים, משרדים, מלונאות ומסחר. "גן האמנים", 2 מגדלים המשלבים מגורים ותעסוקה בני 50 קומות כל אחד, ובשטח של 36,000 מ"ר שטח עיקרי ובהם 200 יח"ד, ו-18,000 מ"ר למשרדים, מסחר, דיור מוגן ומלונאות. "דאון טאון", 23 קומות המשלבים מגורים, מסחר ומלונאות שיוקמו באיזור התעשייה הוותיק של העיר והיהלום שבכתר – מגדלי "מזרחי סיטי סנטר", שיכלול עם השלמתו 4 מגדלים בני 50 קומות כל אחד, שיהפוך להיות מתחם העסקים הגדול בישראל, עם כ-260 אלף מ"ר – פי 1.5 ממגדלי עזריאלי, שישלבו משרדים, מסחר, מגורים, דיור מוגן ובתי מלון וכן, אוניברסיטת B.I.T על שם ג'וליה מזרחי ז"ל".
מזרחי מסכם ואומר כי המשותף לכל הפרויקטים הללו שהקבוצה מקדמת, היא "הנגישות המצוינת לתחנת הרכבת הקלה, במרחק הליכה של עד 5 דקות, מה שייתר לחלוטין בקרב העובדים במשרדים, כמו גם הדיירים, את הצורך במכונית פרטית. גם בתי המלון והתיירים שיגיעו ייזכו לביקוש לא מבוטל, זאת בשל הקיצור המשמעותי של זמן הנסיעה לתל אביב, הנגישות לנתיבי איילון ולשדה התעופה והממשק הקרוב לחוף הים מהיפים בישראל".

טוב לדעת
נגישות