Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

המשרד, גרסת 2021

עם מונחים כמו היברידיות, גמישות ומודולריות, בענף המשרדים נערכים לחזרת העובדים ביום שאחרי הקורונה

מרפסות במגדל המשרדים אינפיניטי פארק רעננה | הדמיה: 3division

ענף המשרדים חווה בשנה האחרונה טלטלה. חברות רבות העבירו את העובדים לעבודה מהבית. חלק מהחברות צמצמו את השטחים שהן שוכרות ואחרות מתלבטות מה לעשות ביום שאחרי הקורונה. גם החברות והמתכננים לא אדישים ונראה שהמשרדים החדשים, וגם המשרדים הקיימים, לא ייראו אותו דבר.

אפשרות למשרדים קטנים

אורי פליישמן | צילום: יח"צ

אורי פליישמן סמנכ"ל שיווק קבוצת לוינשטין אומר כי "מגיפת הקורונה בהחלט חייבה את שוק הנדל"ן כולו להסתגל למציאות מעט שונה מזו שהיינו רגילים אליה – גם בתחום הנדל"ן המניב. אנו בקבוצת לוינשטין התאמנו עצמנו די מהר לרוח התקופה וביצענו התאמות תכנוניות, עיצוביות ושיווקיות בפרויקטים שלנו שיתאימו לצרכים המשתנים של הלקוחות. כך לדוגמה בפרויקט המשרדים שאנו מקדמים בבאר שבע במשותף עם חברת הביטוח כלל ביטוח ופיננסים, שבמסגרתו בניית שני מגדלי משרדים בלב מרכז העסקים הראשי החדש בעיר, אנו מתכננים גם אפשרות לחלוקה כך שתתאפשר גם השכרה של משרדים קטנים ואינטימיים ולא רק קומות שלמות או חצאי קומות עם משרדי ענק. עוד לפני הקורונה חלה בשוק המשרדים התעוררות בביקוש לחללי עבודה קטנים, ובקורונה היא אף התגברה, ואנחנו נקצה חלק מהשטחים בפרויקט זה ואולי גם בפרויקטים אחרים לסגמנט הזה".

פרויקט משרדים של לוינשטין וכלל במרכז העסקים בבאר שבע | הדמיה: ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים

משרדים בריאים

לדברי אייל כהן, סמנכ"ל הנדסה של אשטרום נכסים מקבוצת אשטרום: "להערכתנו, תחום חללי העבודה יתפוס תאוצה עבור חברות שמבקשות להתרחב לזמן קצר ונדרשת עבורן התארגנות היברדית של שילוב עבודה מהמשרד ומהבית. במקביל, אין ספק שההתמקדות תהיה פנים עם מחשבה מעמיקה על ה- Well Being של העובד, כשבריאותו במרכז: תכנון תחת רגולציית LEED, הפחתת השימוש בפחמן, שיפור האוויר והאור הטבעיים, יצירת חללים מאווררים ובריאים, הוספת שטחים ירוקים/מרפסות/וגגות פתוחים ועוד".

גל ברלי | צילום: חן ברלי

גל ברלי, מחברת ID PLACES GROUP ייזום ותכנון משרדים, קובעת כי "החשיבה היא איך להפוך בעידן הקורונה ולאחריו את שוק המשרדים והנדל"ן המניב בכלל לכדאיים מבחינת תשואה ולמוגנים יותר בריאותית".
לדבריה, "עידן הקורונה יצר אתגר כפול ומכופל בכל מה שקשור לנדל"ן מניב. ראשית, כתוצאה מהקורונה עברו חלק גדול מהעובדים לעבוד מהבית, המשרדים ברובם הגדול התרוקנו, לפחות חלקית, מה שהשפיע משמעותית על הירידה תלולה בתשואה של בעלי הנכסים.
"שנית, בד בבד, גם כן כתוצאה מהקורונה, הנושא הבריאותי בכל מה שקשור למשרדים, הפך לקריטי, זאת לעומת המצב שהיה עד לשנה האחרונה, בו מרבית מגדלי המשרדים נחשבו בפועל 'בניינים חולים' ולמדגרה של מחלות שונות ומשונות, זאת כתוצאה מהתקבצות עובדים רבים בתוך חלילים סגורים, ללא חיטוי ואוורור מינימלי".
על מנת לפתור את האתגר הכפול הזה, היא אומרת, "הצענו לבעלי המשרדים שבמקום שתהיה חלוקה דיכוטומית כפי שהייתה עד כה של משרדים שונים בבעלויות שונות, בעלי המשרדים יתאגדו יחדיו ויחלקו ביניהם מחדש את הקומה באופן שיתאים למציאות החדשה, כשכל מ"ר ינוצל היטב לעמדות עבודה שימשו במהלך השבוע משתמשים שונים, גם אם אותם משתמשים יגיעו למשרד רק בחלק מימות השבוע".
במקום החלוקה ההיררכית אנכית המוכרת, היא מוסיפה, "תהיה חלוקה לרוחב של כלל שטחי המשרדים לפי הפונקציונליות וניצול כל מרחב העבודה 24/7. מודל זה כבר בא לידי יישום הלכה למעשה ומגדיל בהדרגה בחזרה את התשואה של בעלי המשרדים לזו שהייתה בטרם מגיפת הקורונה.
"בד בבד, ועל מנת לענות על הצורך הבריאותי של הקורונה, הכנסנו למשרדים שבהם אנחנו מטפלות, קריטריונים חדשים ומחמירים של חיטוי ואוורור 24/7, זאת בניגוד למצב הקודם בו המשרדים היוו מדגרה של ממש למחלות, והפכנו את המשרדים ממקום "מסוכן בריאותית" לקפסולות מוגנות היטב, זאת כמובן במקביל להנחיות הקיימות על חבישת מסיכה ושמירת מרחק ראוי בין עמדות העבודה השונות.
"לסיכום, בעידן הפוסט קורונה יהיה קשר ישיר וברור בין עיצוב מחודש של משרדים בשטחים פתוחים ומאווררים ועם עמדות עבודה מבודלות ומרוחקות דיין זו מזו עם מערכות חיטוי ואוורור ממוחשבות, בשילוב זה יעניק פתרון מיטבי הן למשקיעים בנדל"ן מניב והן תחושת בטחון בריאותי מיטבית לעובדים".

תכנון ועיצוב משרדים היברידיים של אורבך הלוי אדריכלים עבור ג'וינט ישראל | הדמיה: יח"צ

קומה היברידית

חברת ריט 1 גם היא מגיבה לשינויים בעולם העבודה בעקבות השפעת מגפת הקורונה, ובישרה לאחרונה כי בכוונתה להכשיר קומה היברידית לשימוש גמיש של חברות השוכרות ממנה שטחים בבניינים שבבעלותה, ריט 1 שכרה את שרותיה של האדריכלית ורד גינדי לתכנון קומה גמישה מבחינת פונקציות ותפעול. הקומה תושכר על בסיס יומי לחברות השוכרות שטחים בבניין ותשמש אותם לימים בהם יירצו לזמן את כל כוח העבודה שלהם למשרדים או למקרים בהם יבוצעו על ידן פרויקטים ספציפיים המחייבים כוח עבודה רב יותר במקום העבודה לזמן מוגבל.
הקומות ההיברידיות הראשונות אשר בכוונת ריט להכשיר, יוקמו בשלושה פרויקטים שבבעלות החברה- מגדל פסגות, רוטשילד 3 בתל אביב, מגדל אינפיניטי בפארק אינפינטי ברעננה הצמוד לתחנת רכבת ישראל ובית "ספיר" ברחוב ספיר בהרצליה.
הקומה ההיברידית תשמש את החברות השוכרות שטחים בבניינים על פי צרכים, פעם בשבוע או יותר. עלות הבניה המשוערת של הקומה, גבוהה יחסית ונעה בין 4,000 ל-4,500 שקל למ"ר, בשל הגמישות הנדרשת.
אחד הפרויקטים בו תהיה קומה היברידית הוא קמפוס אינפיניטי פארק ברעננה אותו מקימה ריט 1 יחד עם חברת ס.ע.ן זהב. נטלי מרשל, נציגת הבעלים ריט 1 וסען זהב, בפרויקט אינפיניטי פארק רעננה מציינת כי "לכולם כבר ברור שביום לאחר החיסון יחזרו רבים לעבודה במשרד כיוון שלמפגש המקצועי- חברתי שמאפשרים שטחי העבודה במשרד אין תחליף. אולם תקופת התפשטות הקורונה הגמישה את אופי שבוע העבודה והחברות ערות לכך. הקומה ההיברידית תוכל לתת מענה לאותו יום בשבוע שהחברה רוצה להביא את כל עובדיה למשרד, לישיבות צוות, סיעור מוחות, הדרכה, והיא אידיאלית כיוון שהיא פותרת לחברות את הדילמה של כמות המטרים שהן צריכות לשכור בעת הזאת ובעתיד הנראה לעין. דבר נוסף, היכולת לכנס את כל העובדים שוב לחלק מימות השבוע מסייעת להנהלת החברה לשמור על העובדים בכלל ועל הטאלנטים בפרט שכן בתקופת הקורונה והעבודה מהבית עובדים רבים הרגישו כי "ננטשו" על ידי בעלי הבית מה שגרם לעיתים לרפיון בתחושת הנאמנות כלפי הארגון ועזיבה לחברות אחרות".

משרדים גמישים

בנג׳י זינגר, מנכ״ל WeWork ישראל אומר כי ״מאז פרוץ משבר הקורונה בחודש מרץ בשנה שעברה, זיהינו ביקוש מוגבר למשרדים גמישים, אך הביקוש הזה אינו חדש. מאז הקמת WeWork, ראינו חברות בכל מיני גדלים, שמחפשות משרדים עם התחייבות חכירה לטווח קצר ופתרונות גמישים למקומות עבודה שמעניקים השראה לעובדים. המגיפה האיצה את הביקוש הזה, וכעת חברות שוקלות מחדש את אסטרטגיות הנדל"ן שלהן ומגדירות מחדש את מטרת המשרד. עובדים מחפשים כעת גם "מרחב שלישי" – מקום לעבוד ליד הבית, שיפחית את זמן הנסיעה לעבודה ויתרום לאיזון בריא יותר בין עבודה למשפחה. בזכות הגמישות, שנמצאת בליבה של WeWork מאז ומתמיד, המוצר שלנו מותאם לשינויים בשוק. החללים שלנו, הממוקמים ב-859 מיקומים במעל 150 ערים משגשגות ברחבי העולם, וב-13 מתחמים בישראל, עונים על הדרישה לגמישות. הפוטנציאל לגדילת נתח השוק של חללים גמישים תמיד היה גדול, ואני מאמין שבהמשך נראה צמיחה נוספת בשוק הזה.״

שינויים נקודתיים

לדברי טלי דראל, שותפה במשרד V5 אדריכלים ובוני ערים, "אנחנו עובדים על הרבה מבני תעסוקה ומסחר ואני חייבת לומר שהמזמינים לא הגיעו עם בקשות לשינויים מרחיקי לכת ביחס לפרוגרמה המקורית, אולי שינויים נקודתיים שנעשים תוך כדי תנועה. ההכרה שיש עודפי שטחי תעסוקה הורגשה גם לפני הקורונה. בתוך כך אני מעריכה שהשוק, על אף הטלטלה העזה, יתאושש. חברות הייטק ירצו לתת בית אטרקטיבי לעובדים פוטנציאלים, גם אם אלה יעבדו חלק מהזמן בבית".

תכנון V5 אדריכלים | הדמיה: א. סטודיו

המרפסות גדלות

האדריכל אורי הלוי, מבעלי המשרד 'אורבך הלוי אדריכלים' מבקש להדגיש שבסך הכל לא נרשמה דרמה אמיתית: ככל הנראה עובדים לא יעברו לעבוד מהבית באופן קבוע בתום המשבר. "מה שכן מתקיים הוא תהליך איכותי ונכון של הפכת לקחים לטובת יצירת מרחבים מעודכנים, שמישים, זמינים ומוביליים שיודעים להתאים את עצמם בהתאם לצרכים. חברות השכילו לערוך אדפטציות משמעותיות על מנת להמשיך ולאפשר עבודה גם מהבית באופן מקצועי וזורם כחלק משיטת העבודה הנהוגה תוך הטמעת פרוטוקולים ובניית מדיניות ברורה ובהירה. בתוך כך הדגש הוא על מוביליות וגמישות. בחלק מהמקרים תפיסת הבינוי בכל קומה היא זהה ומבוססת על עקרונות זהים ומה שמשתנה הוא תכנון הפנים. המרחבים פתוחים ויודעים לשלב אלמנטים מודולריים וניידים שמגדירים אותם. יש המון מרחב לביטוי החלל ועיצובו על ידי הרהיטים. בתוך כך עמדות העבודה החדשות הן גמישות, יעילות ומתאימות למגוון רחב של קהלים".
שינוי משמעותי שמסתמן בפרויקטים שנמצאים עתה בשלבי תכנון ראשוניים הוא חשיבות המרפסות שתופסות נפח דומיננטי במתחמי העבודה החדשים. לדברי הלוי, "המרפסות הקומתיות גדלות בפרויקטים החדשים משמעותית כך שבקומות שמאכלסות בממוצע כ-100 עובדים מתוכננות מרפסות של כ-50 מ"ר לפחות שישמשו כשטח עבודה לכל דבר ויגובו בהצללות ומערכות יעילות לטובת העובדים. בנוסף, אחת לכל מספר קומות מתוכננות מגה מרפסות, של כ-200-300 מ"ר, שמשמשות אגף שלם. הן נגישות לקפיטריה ומובילים אליהם גרמי מדרגות רחבים".
הלוי מציין שלא מדובר בעקרון תכנוני חדשני והוא יושם כבר בעבר בלא מעט פרויקטים בינלאומיים חדשים: "משבר הקורונה האיץ תהליכים שהיו מתרחשים במוקדם ובמאוחר ולשמחתנו בזכותו נראה את היישומים הללו כבר בעתיד הנראה לעין. זאת ועוד, במגדלי משרדים רבי קומות יינתנו פתרונות שונים שיחליפו את המרפסות הפתוחות שכן משטר הרוחות בקומות הגבוהות לא יאפשר לעובדים להתנהל בהן לאורך זמן. הפתרון המסתמן הן גינות אטריום הנישאות לגובה של כארבע קומות עם סקיילייט מעליהן, מסה של שטח, צמחיה משמעותית ותחלופת אוויר איכותית".

עמדות חמות

אדריכלית מרינה רכטר-רובינשטיין (צילום: טל איילון)

לדברי האדריכלית מרינה רכטר-רובינשטיין בעלת המשרד ReMa אדריכלים, "השינוי בענף מורגש ואין לי ספק שבהרבה מקרים העבודה מהבית נעשית מחשש ולא מתוך רצון. בעיניי זוהי הזדמנות לחסוך בהוצאות, להקטין שטחים ולדאוג לחדר ישיבות לפגישות, כמובן שכל עסק לגופו, אבל בסופו של דבר חברות שרוצות לחזר אחרי מהנדסים מוכשרים, כמו בחברות הייטק, יצטרכו לעצב את סביבת העבודה בצורה מושכת שתאפשר להם לעבוד בנוחות, ולא מהבית", היא אומרת. "אני אופטימית לא בטווח הקצר, אבל בהחלט לטווח הארוך”.
לדבריה המשרדים כיום מצטמצמים וחושבים על הצעד הבא: "החללים ריקים ודורשים התאמה. מצד אחד, יש צורך בעמדות גדולות יותר בשביל תחושת פרטיות. מצד שני ברור שיצטרכו להנהיג גישה של 'עמדה חמה', כמו 'מיטה חמה', מעין עבודה בקפסולות, במשמרות. כמה ימים בבית, וכמה ימים בעבודה". בתוך כך, גם חדרי האוכל שהפכו לנפוצים ברבות מהחברות הגדולות מתגלים כמיותרים ואפשר בהחלט לבטלם, לסגור קומה ולצמצם שטח השכרה יקר. דרך נוספת לצמצם שטחים היא על ידי הקמת משרדים שיתופיים- פתרון נהדר בפרט לעסקים קטנים שאינו מחייב אותם להתחייב לשכירות לטווח ארוך- אפשר להתבסס על חוזה למספר מועט של חודשים ולחדש במידת הצורך. זה ידרוש מהעסקים לשלם קצת יותר אבל כך יוכלו לסיים את ההתקשרות ולחזור הביתה בעת הצורך. חשוב גם לזכור שלא כולם יכולים לעבוד מהבית. בהייטק זה מתאפשר, אבל בלואו טק זה עובד פחות”.

עיצוב פנים יוסי שאול | צילום: שי אפשטיין

חללים מודולוריים

לדברי מעצב הפנים יוסי שאול במהלך משבר הקורונה נרשמה ירידה בדרישה בעיצוב חללי עבודה ומסחר ומנגד, נרשה עליה גדולה מאוד במגזר הפרטי: "הדרישה של היזמים בפרויקטים החדשים היא להתעסק יותר במעטפת הבסיסית ופחות להתעמק בפינישים וגימורים יוקרתיים, זאת מבלי לפגום באיכות הביצוע ובאלמנטים קריטיים כמו אקוסטיקה ובידוד למשל. מבחינת החלוקה הפנימית אנחנו כן רואים עליה בדרישה ליצור חללים יחסית יותר מודולריים שיאפשרו שינויים במידה ויידרש שינוי ברמת הארגון. אם עד היום ראינו בעיקר שילוב בין חדרים סגורים לאופן ספייס, אז החלוקה החדשה תהיה מעט שונה – נראה פחות חללי ענק כי חלק מהדינמיקה שהכרנו ערב המשבר כבר לא תהיה רלוונטית.
"בנוסף, לא יהיו חללים פרטיים לכל אחד – סביר יותר שייצרו חלל סגור כמו חדר ישיבות ויהפכו אותו לחדר אקוסטי עם פינות נפרדות לשיחות. מודולריות היא שם המשחק והדגש הוא על פריטים לא קבועים שניתנים לשינוי, כמו מחיצות דינמיות שאינן חייבות להיות יקרות. פתרונות יצירתיים תמיד קיימים ואפשר להוזיל עלויות בקלות ולהתאים את ההוצאות למצב. בתוך כך, אני מאמין שמגמת העבודה מהבית תשתרש במינונים נמוכים מהמצופה מסיבה פשוטה: עובדים זקוקים לאינטראקציה הבינאישית שעבודה מהבית לא יכולה לספק להם ויותר ויותר חברות מבינות את זה. לא חייבים לקחת מקום גדול, ואפשר בהחלט להפחית ולקצץ בשכירות ולתכנן בצורה חכמה את הדינמיקה החדשה”.

סביבה צבעונית

הדס כהן | צילום: יח"צ

הדס כהן מנהלת השראה וקהלים מקצועיים בנירלט, מסבירה כי "כשמדובר במשרדים ושטחי מסחר, בניגוד לעיצוב חללי מגורים הנטייה היא לתת מקום משמעותי, יש יאמרו אפילו מלא תעוזה לצבע, לצבעוניות. בעיצוב משרדים הנטייה לבנות את הקונספט העיצובי בהתאמה לערכי המותג – צבעי לוגו ויותר מכל תכנון סביבת עבודה, מזמינה, נעימה, שלא לומר מגניבה. הביטוי לסביבת עבודה כפי שנתפסת, מסתמכת על מחקרים המעידים כי הפרודוקטיביות, היצירתיות, אחווה ושיתוף פעולה עולים באופן משמעותי ככל שסביבת העבודה, צבעונית ומזמינה. בפן הפרקטי, גם פה בניגוד לסביבת מגורים, קיימת חשיבות מכרעת לחומרים בעלי עמידות ושחיקה גבוהים, על מנת להמשיך ולתחזק בקלות יחסית את הצורך. כל אלה מצטרפים להגדרות תקציב מתועלות ומתוכננות היטב".

טוב לדעת
נגישות