Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

המקום הכי חם בתעשייה

כשהתשואות על השקעה בנדל"ן למגורים יורדות, הצורך בגיוון תיקי השקעה מאלץ את המשקיעים לחפש טרנדים חדשים. על רקע שינוי הרגלי הצריכה המתבצעים דרך האינטרנט, יש מי שחושב שהצורך ההכרחי בבניית מרכזים לוגיסטים יהווה אפיק השקעה משתלם. האמנם?

משרדים ומרכזים לוגיסטיים לחברת דיפלומט קוסמטיקס. ביצוע: אלקטרה דנקו (צילום: יח"צ)

הקיבוצים והמושבים הולכים לעשות סיבוב נוסף. לאחר שבשנתיים האחרונות חתמו מול חברות נדל"ן על עסקאות למכירת קרקעות בהיקף של עשרות מיליוני שקלים לבנייה של מאות יחידות דיור, כעת הם מסנים יעד נוסף – התעשיה, או מה שהכי חם בעולם הנדל"ן המניב, המרכזים הלוגיסטיים. הפריסה הארצית של קיבוצים ומושבים סמוך לעורקי התחבורה הראשיים הופכת אותם למועמדים משמעותיים להקמת מרכזים לוגיסטיים.

לפני כשנה חתמה ענקית ההפצה דיפלומט עם התאגיד המשותף של קיבוץ שפיים והישוב הקהילתי יד חנה-חומש, על הסכם שכירות של 30 דונם להקמת מרלו"ג שיכלול מחסנים ומשרדים בשטח כולל של כ-50,000. התאגיד המשותף שפיים-יד חנה-חומש, הקימו את אזור התעשייה בתחומם בהשקעה של כ-100 מיליון שקל. חברת דיפלומט צפויה לשכור 30 דונם מתוכם. על-פי ההסכם, שפיים ויד חנה־חומש יקימו את המעטפת של המרכז הלוגיסטי, ודיפלומט תשקיע עשרות מיליוני דולרים בשטחי האחסון ובמערכת רובוטית משוכללת של המחסנים שיהיו מתקדמים וחצי אוטומטיים.

המושבים והקיבוצים הפכו בשנים האחרונות ל"ספקי קרקע" האוחזים בשטחים גדולים המיועדים לתעסוקה, תעשיה ומגורים. הדבר נובע בשל שתי סיבות עיקריות, הראשונה, החלטת מועצת מקרקעי ישראל המאפשרת לכל קיבוץ או מושב ליזום בקרקעות המשבצת שלו עסקאות קומבינציה. בדומה לעסקת דיפלומט, העסקאות הנרקמות הן מהסוג שבו הישוב יחד עם היזם, מקימים מרלו"ג עבור המשתמש הסופי ומשכירים אותו לתקופה של 26 שנה. סיבה נוספת לאטרקטיביות הקיבוצים נובעת בשל העדר קרקעות בשטחים עצומים ביישובים עירונים, מיקומם – סמוך לעורקי תחבורה ראשיים ושווין (בגלל עסקאות הקומבינציה כאמור), שנאמדות בכ-30-35 אחוז פחות ממחיר השוק.

ביקושים גבוהים תשואות נמוכות

בשנים האחרונות אפיק ההשקעה במרכזים לוגיסטיים צובר תאוצה גבוהה. הביקושים כל כך גבוהים עד כי התשואות מתכווצות ובמקרים רבים העסקה הופכת לא משתלמת.

בתחילת 2018 רכשה חברת הנדל"ן אמות מאיש העסקים יוסי שיינפלד מרכז לוגיסטי במודיעין בשטח של כ-24,000 מ"ר הכולל שלושה מבנים שהושכרו בזמנו לרשת הקמעונאות שופרסל, חברת בת של קוקה קולה ישראל, חברת 'כאן' וערוץ yes. העסקה נחתמה לפי מחיר של כ-275 מיליון שקל, מה שעשוי להניב לחברת אמות תשואה של כ-6% בשנה בלבד – שיעור תשואה נמוך יחסית משיעורי התשואה שנרשמו באותה תקופה ונעו בין 7.5%-9%.

לפני כחודש וחצי מכרה חברת 'מגה אור' שבשליטת צחי נחמיאס מרכז לוגיסטי בעיר מודיעין ("מרכז מגה לעסקים") בשטח של כ-59,000 מ"ר ברוטו. השוכרת העיקרית בנכס היא חברת דואר ישראל, עם כ-85% מהשטחים בחוזה שכירות של 15 שנה, ללא אפשרויות יציאה, ושוכרת נוספת היא חברת אלפא ביו. העסקה נחתמה ככל הנראה מול יבואן הרכב רמי אונגר תמורת כ-470 מיליון שקל. במגה אור הדגישו בזמנו כי שווי הממכר נגזר לפי תשואה של 5% בלבד.

"יש ביקוש ענק ללוגיסטיקה", מסביר יאיר לוי ממשרד יאיר לוי אסטרטגיה בנדל"ן המתמחה בתחום הנדל"ן העסקי והמסחרי בישראל. "כשמשקיע פרטי מוכן לשלם 5% תשואה, בעוד שבעסקאות אחרות בתחום, התשואות נעות בין 6%-7%, זה מלמד על עודף ביקוש, לעומת עסקאות דומות בנכסים מניבים. התשואות על נכסי לוגיסטיקה ממשיכות לרשום ירידות. העסקה התבצעה לפי ערך תשואה הנמוך ביותר בשנים האחרונות מימשה חברה ציבורית בנכס מניב".

המחירים סמוך לנמלים עולים

יאיר לוי (צילום: יח"צ)

לוי, בעל 30 שנות ניסיון בייעוץ אסטרטגי, ייזום וניהול עסקאות, המתעטר ברזומה מכובד הכולל אלפי עסקאות נדל"ן בהיקף מצטבר של מאות מיליוני שקלים, מתאר תחזית קודרת למדי. לדבריו, אם בעבר היו נמכרות קרקעות בייעוד לתעשייה לפי מחיר של 1.5 מיליון שקל לדונם, הרי שהיום מחירי הקרקעות נוסקים ואף עוברים את קו ה-3 מיליון שקלים לדונם.

הדבר נכון ומתממש בקרקעות הסמוכים לכביש 6 ושני הנמלים בישראל, נמל אשדוד ונמל חיפה. אחת הבשורות החמות ביותר עבור העוסקים בתחום המרלוגים היא הפתיחה הצפויה של נמל חיפה החדש בשנת 2021 אשר ינוהל על-ידי חברת שנחאי אינטרנשיונל פורט גרופ (SIPG) שזכתה ב-2015 במכרז של חברת נמלי ישראל. הנמל שיפתח יהווה חלק מדרך המשי הסינית והמשמעות היא שהסינים יעבירו מוצרים לאירופה דרך חיפה. כיום פועלים באזור נמל חיפה מחסנים שונים אם כי תוכניות בניין עיר מאפשרות הקמה מיידית של מרכזים לוגיסטים שייהנו מצמידות לנמל וקו רכבת שייכנס ממש אליו לצורך טעינת סחורות ושינוען. התחממות סביב הנמל מביאה גם לעליית מחירים. נכון להיום הקרקעות הסמוכות לנמל חיפה נמכרות סביב ה-2 מיליון שקל לדונם, עליה של כ-25%. אשדוד, לעומת זאת שוברת שיאים חדשים. לפני כשנה, רכשה חברת כלמוביל 57 דונם באשדוד תמורת 245 מיליון שקל, מה שמשקף עסקה לפי מחיר של 4.3 מיליון שקל לדונם – מחיר שיא לקרקע באזור התעשייה הצפוני באשדוד.

ההסתערות של כלמוביל על העסקה באשדוד לא רק מסבירה שמחירי הקרקע באפיק זה עולים, אלא כי בישראל של שנת 2019 נתקשה מאד למצוא חטיבות קרקע המוצעות למכירה בסדר גודל כזה.

"אם עד לפני חמש שנים יכולנו למצוא במכרזי מינהל קרקעות המוצעות למכירה ופיתוח בהיקפים של עשרות דונמים, כפי שהדבר נעשה במעוין שורן או חבל מודיעין, הרי שבשנים האחרונות המדיניות השתנתה והמינהל מוציא חטיבות קרקע קטנות ביותר בייעוד של תעשיה בהיקפים שנעים בין דונם ל-3 דונם בלבד", מסביר לוי. "יש דרישות עצומות לחטיבות קרקע, וכשאין בנמצא, והמדינה לא מוציאה, המדיניות הזו מוציאה שחקנים רבים וגדולים מחוץ למשחק. חלקם סוגרים פעילות וחלקם מחפשים את מזלם גם מעבר לים. אלו הנותרים מחפשים את האלטרנטיבות בשוק הפרטי, מה שמעלה את המחירים, כאמור. העלייה הזו מגולמת בסופו של דבר ביוקר המחיה".
לוגיסטיקה– יש עתיד?

כפועל יוצא מהזינוק במחירי הקרקעות בייעודי תעשיה, יזמים רבים מעדיפים לצאת מהשוק, ולכן נמצא כי עיקר השחקנים הדומיננטיים בענף הזה הן אותן חברות שקונות ובונות את המרלו"ג לשימושן הפרטי. אלה יכולות לקבל תשואה פנימית שנעה בין 4%-5%, וזה כדאי כלכלית עבורם.

"לוגיסטיקה ככלל, זה לא מקור רווח, בין היתר משום שהוצאות התפעול הן מאד גבוהות", מסביר לוי, "חברה שבונה או מקימה מרכז לוגיסטי יכולה להרוויח אם היא יעילה מאד, או לחלופין אם הנדל"ן עליו היא יושבת נמצא בבעלותה. במקרה כזה היא חוסכת את דמי השכירות. אני נתקל בלא מעט מקרים של חברות שנמנעות לבצע עסקאות בארץ. התשואות בישראל הן בין הנמוכות בתחום הזה, לעומת מדינות בעולם, ששם התשואות יכולות להגיע לשיעורים גבוהים יותר. אם במדינות אירופה שכירות שטחי מרלוג נעה בין 5-8 יורו למ"ר, כאן בישראל אנחנו מתחילים עם כ-10 יורו למ"ר, ויש מקומות רבים שמבקשים גם 12 יורו למ"ר. במידה וחברת אמזון תחליט להקים מרכז לוגיסטי בארץ אין ספק שמכחיר הקרקע או השכירות יהוו אתגר רציני עבורם. זה גוף מסודר שבונה את עסקיו בין היתר על פעילות הנדל"נית ומחשב עלויות כאלה. אנו מבחינים גם בקושי של רשת הספורט 'דקטלון', לשכור מרכז לוגיסטי בהיקף של 20,000 מ"ר, עם מחיר מוגבל של 38-40 שקל למ"ר. הם יתקשו למצוא מוצר במחיר המבוקש כי מחירי הקרקע הגבוהים לא יאפשרו ליזמים לעמוד במחיר שכירות. היום אתה צריך להתחרות עם חברות בסין וחברות מדרו מזרח אסיה, אם אתה לא יעיל כלכלית אתה פשוט תמצא את עצמך בחוץ, וזה מה שאנו רואים בשטח, חברות שמחפשות אפיקים מהסוג הזה מחוץ לישראל".

ניב כהן (צילום: יח"צ)

ניב כהן סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת לוינשטין מחזק את דבריו. "הרבה מאוד חברות נדל"ן מניב גדולות מבינות, כי עליהן להצטייד בנכסים עם סיכון נמוך ותשומות ניהול אפסיות לניהול מאות אלפי מטרים. לכולם יש העדפה למתחמים גדולים וככל שהם גדולים יותר, יותר טוב. כולם מחפשים את הגדול ומחפשים מוצרים שמעל 50 דונם.

אם פעם היו נותנים הפחתה בשווי לגודל הנכס, היום השוק נותן יתרון לגודל.  אלא שמדובר במוצרים מאוד נדירים ובפרט במרכז הארץ ולכן חברות שרוצות להחזיק במרלו"גים ובמתחמי תעשיה מוכנות לשלם על כך פרמיות גבוהות. הן למעשה מחפשות אלטרנטיבה להשקעות בתחום המסחר והמשרדים וכניסה אל תחומי התמחות חדשים. בהתאם הן מנסות להצטייד במרלו"גים, והתחרות בהחלט מורגשת בשוק. אם פעם יבואנים כמו חשמל ומוצרי מזון היו מחזיקים מרלו"גים משלהם, היום הן מעבירות את התחום זה למיקור חוץ. הן לוקחות חברה תשחרר סחורה מהמכס, תדאג למכולות ולשילוח. התחום הפך למקצועי יותר. יש התמחות בענף, ובהתאם יש לכך השפעה על המחירים של הקרקעות שעלו בדיוק מהסיבות הללו. בתוך מספר שנים הקרקעות בתחום הלוגיסטיקה עלו בכ- 250% וכל זאת למרות שאין קורלציה בין מחירי השכירות למחירי הרכישה".

גיל מעין, שמאי מקרקעין ומנכ"ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן, אומר כי "בהסתכלות על מרלוג כנכס מניב נצפה לראות סיכון נמוך לענף, שוכרים לטווח ארוך ותשואה יציבה. השקעה במרלוגים פחות מתאימה לאדם מהשורה ובדרך כלל רלבנטית יותר לחברות גדולות ומוסדיים שמחפשים תזרים סולידי ויציב בסיכון נמוך למשך שנים, שיכול להיות גם אלטרנטיבה לאג"ח".

קבוצות הרכישה נותנות הזדמנות

הבשורות לא מעודדות, אם מחיר הקרקעות בייעוד תעשיה ומרלו"גים עולים והתשואות מתכווצות, הרי שהאפיק הזה, בדומה לאפיקים אחרים בנדל"ן, הולך להיעלם כלעומת שבא. עם זאת שחקניות חדשות, בדמות קבוצות הרכישה, שנכנסו לשוק מנסות להציג תחזיות מעודדות.
האם קבוצות הרכישה יצליחו לבצע מהפכה כפי שעשו באפיק ההשקעה למגורים או המשרדים? בשלב זה מנהלי הקבוצות מתקשים להבטיח תשואות, אבל מציעות לספקים וחברות בינוניות וקטנות אלטרנטיבה ואופציה להיכנס למגרש המשחקים של הגדלים.

קבוצות סופרין וויס מציעות מודל חדש וייחודי בעולם המרלו"גים ומקימות את מרכזים לוגיסטים בשיטת "טכנו-פארק" בחולון ובאבן יהודה. המרכז מוקם מתוך מטרה להעניק פלטפורמה ליבואנים קטנים הנערכים לכניסת אמזון ולכן מוצעות בות יחידות אחסון קטנות בשטחים שנעים בין 100־500 מ"ר במחירים של כ-8,500 שקל למ"ר. "בשנים האחרונות חברות גדולות כמו שופרסל, אוסם, טבע הקימו לעצמן מרכזים לוגיסטיים לשימוש עצמי", מסביר צחי סופרין, בעלים של קבוצת סופרין. "בעל מקצוע שצריך 200-400 מ"ר לאחסנה עד עכשיו ישב תמיד בשכירות או שכירות משנה במרכזים שרובם ישנים ואינם עומדים בתקנים או מגיבים להתפתחות השוק והטכנולוגיה. המרכז הלוגיסטי שאנו בונים בשיטת ה'טכנו פארק', מציעה מודל ייחודי. בניגוד למרכזים לוגיסטיים אחרים החללים במרלו"ג מותאמים בדיוק עבור סוחרים, בעלי מלאכה או מפיצים קטנים ובינוניים שזקוקים לחללים גמישים וורסטיליים וניתן להתאים אותם לשימושים מגוונים, החל מעבודות של ייצור אלומיניום דרך אחסון ויבוא משקאות וכלה במכירת מוצרים לבית, עם אפשרות של איחוד בין חללים בהתאם לצורך של הלקוח. המרכז הלוגיסטי מגלם בתוכו את כל היתרונות שהם צריכים על מנת למקסם את העסק שלהם מבחינת המיקום שלו, אחסון הסחורה והשינוע וההפצה שלה ללקוחות העסק".

"מדובר בחידוש נוסף שאנו מביאים לתחום קבוצות הרכישה לנדל"ן המניב בישראל – השקעה בשטחי תעשייה קלה ולוגיסטיקה", ממשיך סופרין, "בפעם הראשונה מוצעת למשקיעים פרטיים הזדמנות להשקיע בנדל"ן מניב שהוא לא רק מסחר או משרדים אלא גם שטחי אחסנה, בתי מלאכה זעירים ומבנים לוגיסטיים. זוהי מגמה שהולכת ומתפתחת בארצות הברית ובעולם בשנים האחרונות ולהערכתנו תצליח גם כאן להניב תשואות גבוהות מאוד למשקיעים".

"זיהינו את הביקוש לרכישת נכס מסוג זה לשימוש עצמי מאחר ואין במטרופולין גוש דן פתרון מודרני, זמין ונגיש", מוסיף רוני ויס יו"ר קבוצת וייס. "עבור אותו קהל מדובר ברכישת נכס מודולרי שיכלול את כל המערכות הנדרשות לרבות אפשרויות של פריקה והטענה, נשיאת עומסים וגמישות בחלוקת שטחי העבודה והאחסון".

החברה לנכסי קיסריה אדמונד דה רוטשילד, סיימה את הקמתו של מרכז לוגיסטי שיתופי בהיקף של כ-20,000 מ"ר בנוי. כיום המרכז מאוכלס במלואו ומשמש בית ל-4 חברות שונות: מקס סטוק, שי מכר, גלובוס ו- AVA קפה, החולקות אותו יחד.
לדברי מיכאל כרסנטי מנכ"ל החברה לנכסי קיסריה, "המתכונת הזו מאפשרת לנו לתת פתרון גם לחברות שמחפשות לשכור מרלו"ג ענק שיוקם רק עבורן, וגם לחברות קטנות יותר שצריכות שטחי אחסון קטנים יותר. ההצלחה באכלוס המרלו"ג הראשון הביאה להקמתו של מרלו"ג נוסף בהיקף של כ 12,700 מ"ר בחלוקה אפשרית של 1־5 שוכרים. השלמת הקמת המבנה ואכלוסו צפויה בתוך מספר חודשיים".

אפקט אמזון: זינוק במחירי הקרקעות ודמי השכירות של מרכזים לוגיסטיים

ישראל יעקב (צילום: איתמר סיידא)

מחלקת הכלכלה במשרדו של שמאי המקרקעין ישראל יעקב בדקה את מחירי הקרקעות המיועדות למרכזים לוגיסטיים ומחירי השכירות של אותן מרלוגים במספר אזורים בישראל. מהבדיקה עולה כי בשלוש השנים האחרונות חל זינוק במחירי הקרקעות ובדמי השכירות של המרכזים הלוגיסטיים.
מהנתונים עולה כי בעמק חפר מחירי הקרקעות זינקו בכ-47%. דמי השכירות בחדרה עלו בשלוש השנים האחרונות מ-35 שקלים למ"ר ב-2015 ל-45 שקלים למ"ר ב-2019 עלייה של 28%.

בנתניה מחירי הקרקעות עלו בכ-47% ומחירי השכירות עלו בשלוש השניםהאחרונות ב-28% מ-35 שקלים למ"ר ל-45 שקלים למ"ר. גם באזור באר טוביה וכפר סבא מחירי הקרקעות עלו ב-42% ו-20% בהתאמה. שיאנית עליית המחירים היא מודיעין. מחירי הקרקעות עלו מ-1.5 מיליון שקל בשנת 2015 ל-3 מיליון שקל בשנת 2019.
לדברי שמאי המקרקעין ישראל יעקב, "העלייה החדה במחירי השכירות מיוחסת יותר למרלוגים החדשים. מחירי השכירות של המרלוגים הישנים אומנם עלו אבל בשיעורים נמוכים יותר. בנוסף אנחנו רואים כי מחירי הקרקעות עלו בממוצע בכ-40%. אני מעריך שבשנים הקרובות ככל שהביקוש למרלוגים יעלה כך לא רק מחירי הקרקעות יטפסו אלא גם מחירי השכירות".

טוב לדעת
נגישות