Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

הם היו שם קודם

כיצד מטפלים בדיירים הוותיקים בפרויקטי התחדשות? מה הדרך להפיג את החששות שלהם ומצד שני, להתמודד עם ההתנגדות והקשיים?

פרויקט בינוי פינוי דוניץ בקריית האמנים של חברת אחים דוניץ (צילום: דוניץ)

פרויקטי התחדשות עירונית מאופיינים לרוב באחוז גבוה של דיירים וותיקים. אותם דיירים חיים לרוב במשך שנים ארוכות באותו הבית וחוששים משינויים דרסטיים כמו קידום פרויקט של התחדשות עירונית בביתם. מה הדרך להפיג את החששות של אותם דיירים וכיצד נהוג להתמודד אל מול התנגדויות הדיירים והקשיים שמלווים את תהליך ההתחדשות העירונית?

פרויקט פינוי בינוי בוני התיכון בשי עגנון בקריית אונו (הדמיה: יח"צ)

דיור חלופי

נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ קובע כי "אין ספק שהתחדשות עירונית טובה לכל הצדדים. יחד עם זאת, אחד הקשיים המשמעותיים בפרויקט של פינוי בינוי הוא הלוגיסטיקה הכרוכה במציאת דיור חלופי לדיירים המפונים מדירותיהם הישנות. דרך מצוינת להתמודד עם הקושי הזה הוא התחדשות במודל של בינוי-פינוי. כלומר, בונים מגדל במתחם, ולאחר השלמתו כ-20% מהדירות בו מאוכלסות בדיירים מהבניינים האחרים המיועדים להריסה במתחם. כך הדיירים לא צריכים לעבור פעמיים, הם עוברים מיד לדירה בבניין החדש בשכונה וזו כבר דירתם הקבועה. זה חשוב במיוחד לדיירים הוותיקים, בדגש על המבוגרים והחולים. הם נשארים בדירות שלהם עד שהדירה החדשה גמורה, אז הם מקבלים מפתח לדירה חדשה ובכך זה נגמר. זה מודל שמסיר הרבה התנגדויות וחסמים בשלבי ההחתמה על החוזים. בנוסף העברת כ-20-25% מהמפונים במגדל של כ-100 דיירים יוצרת אינטגרציה ולא מכבידה על החזקת הבניין ותשלום דמי הניהול מבחינת הדיירים הותיקים. מדובר על מודל רצוי, אך הוא לא תמיד מצוי. אנחנו היינו החברה הראשונה שיישמה את המודל הזה, בפרויקט בקריית האמנים בראשל"צ, והוא שימש כ-case study עבור חברות אחרות שיישמו אותו בהמשך".

צורך בשקיפות

לדברי שמאי המקרקעין ישראל יעקב, "אנחנו מלווים עשרות פרויקטים, חלקם גם פרויקטי התחדשות עירונית. אנחנו רואים בשטח שחברה המתנהלת בשקיפות ומעדכנת את הדיירים בכל התקדמות היא חברה שהדיירים סומכים עליה, מאמינים לה והם רגועים בכל ההתנהלות השוטפת. ישנן חברות שגם בתקופת הסגר הראשון והשני לא שכחו לשלוח לדיירים עדכון. הן שידרו שהכל נמצא בשליטה. דווקא בתקופה כזאת שהחיים של חלק גדול מהציבור אינו בשליטה, יש לחברות במשק אחריות גדולה מאוד להיות שקופות ולהראות שכל תחת שליטה".

בעלי הבית

יעקב אטרקצ'י (צילום: ראובן קפוצ"ינסקי )

יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים חברת אאורה מדגיש כי "יזמים חייבים להפנים שהדיירים הם בעלי הקרקע, ומי שמבקש לרתום אותם לפרויקט חייב להתנהל ברגישות, בסבלנות ובאינטראקציה יומיומית. זו הדרך היחידה לייצר שיתוף פעולה. כל הסיפור בפינוי־בינוי זה להבין אנשים ולהגיע אליהם, הם רוצים להרגיש שהם בידיים טובות. התנגדות וקשיים יש כמעט בכל פרויקט, אלא שאם יודעים להגיע אל ליבם של הדיירים ומדברים איתם בכנות ובגובה העיניים, אז כל החששות והפחדים מתפוגגים. רבים מהדיירים הם מבוגרים. אני פוגש בפרויקטים את האנשים ומדבר איתם. אני משתדל להימנע מלהגיע לבתי משפט, לכוחנות או לאיומים — וזאת ההצלחה של הפרויקטים שלנו. אני עושה טוב לאנשים, זו ציונות מבחינתי".

סבלנות והקשבה

שלי יוסף גרין (צילום: אסף פרידמן)

שלי יוסף גרין מנהלת תחום פינוי בינוי ותמ"א בחברת אזורים מספרת כי "בכל פרויקט שאנחנו מקימים ישנם דיירים שחוששים מהתהליך ומהמעבר הצפוי ואנחנו מבינים את זה: לעזוב את המקום שגרת בו כל החיים והתרגלת אליו ולעבור למשהו חדש ולמקום אחר, יכול להיות לא פשוט ומאתגר עבור אנשים רבים".
לדבריה, "כשאנחנו מזהים את הדיירים החוששים, אנחנו עושים הכל כדי להבין מאיפה מגיע החשש ולחזק אותם, לא מאיצים בהם לחתום אלא עובדים קשה כדי להפיג את כל החששות שלהם ומתייחסים לכל דייר ולכל בעיה באופן רגיש ופרטני. אם למשל אנחנו יודעים שלבעל הדירה יש ילד בעל מוגבלות, אנחנו נעשה הכל כדי לתת למשפחה כולה את המענה המתאים. הדרך הכי טובה להרגיע את הדיירים ולהתמודד עם ההתנגדויות והקשיים שלהם, זה פשוט להיות סבלניים, ליצור איתם קשר אישי, להקשיב להם ולתת להם מענה".

"ישנם לא מעט דיירים שאנחנו משוחחים אתם הרבה מאד לפני החתימה, ובכל פעם מחדש מנסים להרגיע אותם ולהסביר להם מה היתרונות של התהליך הזה – לא רק השבחה של הנכס שלהם, אלא שדרוג משמעותי באיכות החיים שלהם. הבניינים שמפונים בהליכי התחדשות עירונית הם ישנים מאד, ולאחר ההליך הדיירים מקבלים דירות חדשות לגמרי שכוללות גם מעלית, ממ"ד, חניה וסביבה ירוקה. כשאנחנו מסבירים להם את זה כך, אנחנו מצליחים לנטרל את החששות שלהם ולהביא אותם למצב שהם לא חותמים רק בגלל שלוחצים עליהם אלא בגלל שהם מבינים שבאמת מדובר בתהליך שהוא טוב להם, וזו המטרה שלנו", היא מסכמת.

הבסיס להתחדשות

שרון יושפה מנכ"ל משותף בקבוצת יושפה מבהיר כי דיירים וותיקים הם בסיס לכל עסקת התחדשות עירונית: "חשוב מאד להבין את המקום בו הם נמצאים ואת הצרכים השונים שלהם לבטחון בתהליך. העקרון החשוב ביותר ואשר מהווה את המפתח להצלחת התהליך מול הדיירים הוותיקים הינו האמינות. בטרם מתחילים את התהליך חשוב מאד שהיזם יבין את הזכויות ואת אפשרויות התכנון לבניין החדש ויציג לדיירים הוותיקים את התמונה הנכונה ואת הגדלים הנכונים והאמיתיים של הדירה החדשה אשר יקבלו".

בהמשך, מסביר יושפה, "אם זה מבחינת המפרט או כל נושא אחר, חשוב מאד להקפיד על הצגת מצגות והבטחות שניתן לעמוד בהן ולקיים אותן בשטח. כשהדיירים הוותיקים רואים ומרגישים שהחברה היזמית, שהיא השותף שלהם לתהליך ולפרויקט, עומדת מאחורי כל ההתחיבויות ומתנהלת בשקיפות מקסימלית, התהליך הוא תהליך בריא ונכון וההתקדמות היא בשילוב ידיים וכוחות, מה שמבטיח את השגת המטרה של ההתחדשות העירונית וקבלת פרויקט בו כולם מנצחים וכולם מרוצים".

חוויה נעימה ככל האפשר

רון שחר (צילום: נמרוד כהן)

רון שחר, סמנכ"ל ייזום בית וגג מסביר כי: "פרויקט של התחדשות עירונית טומן בחובו תהליך ארוך ומורכב, ועבור בעלי דירות וותיקים, קבלת ההחלטה על יציאה לדרך בפרויקט מסוג זה לעיתים מלווה בחששות, בעיקר בשל הצורך למעבר לדירה זמנית בשכירות למשך תקופת העבודות עד לחזרה לדירה החדשה.
"כחברה מתמחה שעוסקת רק בפרויקטים של התחדשות עירונית, אנו ערים לחששות הללו, ולכן אנו משתדלים לעשות ככל שביכולתנו להפוך את החוויה הזו לנעימה עבור בעלי הדירות, ובעיקר עבור אלו המבוגרים שבהם או אלו שהם בעלי מוגבלויות, ולהנגיש עבורם את התהליך ככל שניתן".

בתקופת העבודות, מוסיף שחר, "כאשר הדיירים צריכים למצוא דירה זמנית לגור בה בשכירות, מחלקת שירות הלקוחות שלנו מלווה אותם באופן צמוד ומסייעת בכל הנדרש, לרבות איתור דירות חלופיות, בין אם בעצמנו ובין אם באמצעות מתווכים מקומיים שאת שכר טרחתם אנו משלמים, מסייעים בטיפול בהעברת ההתקשרויות עם ספקי התקשורת לדירה החלופית וחזרה, דואגים להפעלת שירותי דואר עוקב לדירות החלופיות, ומלווים אותם בטיפול מול הרשויות לסגירת החשבונות על הדירה הישנה כגון ארנונה, חשמל, מים, גז וכו'".

"גם נושא המעבר עצמו מטופל על ידינו, דרך יצירת התקשרות ישירה עם חברת הובלות מובילה ומנוסה, שיש לנו עמם ניסיון קודם ומוכח בפינוי בניינים קודמים, הכל על מנת שהתהליך יהיה נעים ונוח. אנו נוהגים לבצע סקרים מול בעלי הדירות שלנו על חווית הלקוח שלהם בשלב פינוי הבניין וגם על שלב מסירת הדירות החדשות, כדי להבין וללמוד כל הזמן איך לשפר את הממשק שיש לבעלי הדירות עם הליכי הפרויקט.

"בתחום תחרותי כהתחדשות העירונית בישראל, אחד הפרמטרים החשובים ביותר הוא שביעות רצון הלקוחות. בכל פרויקט חדש, בעלי הדירות שמבקשים לבחור יזם מבין מספר מציעים, נוהגים לפנות אל בעלי דירות שכבר עברו תהליך דומה עם אותו יזם, וההשפעה של חוות הדעת שהם מקבלים על בחירת היזם לפרויקט החדש היא משמעותית ביותר. אנו שמחים וגאים לומר שלא אחת פרויקטים חדשים ואטרקטיביים מגיעים אל בית וגג בזכות בעלי הדירות שעברו איתנו תהליכים דומים ויכולים להעיד ממקור ראשון על השירות המסור והמצוין שהם קיבלו לכל אורך הדרך".

יוזמי התהליך

ניר גולדנשטיין (צילום: יח"צ)

ניר גולדנשטיין, משנה למנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מספר כי "החברה לפיתוח והתחדשות עירונית פועלת לייצוג בעלי דירות על פי "המודל חברתי", לפיו בעלי הדירות הם יוזמי התהליך והפרויקט מקודם בעזרת אנשי המקצוע של החברה. לאורכו של התהליך בו אנו מלווים את בעלי הדירות, אנו עדים לאתגרים רבים, כאשר קידום התהליך מול האוכלוסייה המבוגרת בקרב בעלי הדירות, דורשת תשומת לב מיוחדת ועדינה ביותר. בתקופת הקורונה, כאשר הבנו שלא ניתן לקיים מפגשים כתמול שלשום, החלטנו לפעול בדרכים יצירתיות ומגוונות על מנת להמשיך בקידום התהליכים וביניהם: מפגשי זום, שיחות אישיות, קבוצות וואטסאפ, תוכנות שיתוף מידע ושיחות פרטניות. כל זאת על מנת שנוכל להמשיך בשגרה ולשמור על קשר רציף עם בעלי הדירות בפרויקטים. חלק בלתי נפרד משימור הליכים אלה הוא הקפדה יתרה ודגש על שמירת הקשר עם בעלי הדירות הוותיקים, שבתקופה זו סובלים מריחוק חברתי ומושפעים רבות מהמצב. הקשר עם בעלי הדירות הוותיקים, שונה לחלוטין מההתמודדות עם שאר בעלי הדירות. שכן, הם ברובם אינם בעלי אמצעים טכנולוגיים, לעתים במצב בריאותי ירוד, ללא בני משפחה או קרובי משפחה אשר יכולים לסייע בהבנת התהליך ובעדכון שוטף על התקדמותו. התמודדות זו מקבלת משמעות חדשה בעידן הקורונה ובאופן טבעי נדרשה החברה להיערך בהתאם, על מנת לחזק את הקשר האינטימי. קיבלנו החלטה לשים דגש חזק יותר על שיחות פרטניות ומפגשים אישיים עם גורם אחד קבוע כי הגענו להבנה שטיפול זה מעניק עוגן אמיתי עבור אוכלוסייה זו. כך אנו מסבירים ומנגישים עבורם את התהליך, מפיגים חששות ועונים על שאלות כדי לייצר תחושת ביטחון ורגיעה. לבסוף, אנו גם משתדלים לרתום מודעות בקרב בעלי הדירות הנוספים במתחם, על מנת שיהיו בקשר עם שכניהם הוותיקים וידווחו לנו על סיוע נדרש בכל עניין הקשור לרווחתם היום יומית וזאת אף ללא קשר לקידום הפרויקט. התחדשות עירונית היא קודם כל אנשים ובעיקר מערכות היחסים ביניהם".

טיפול רציף

רן מלאך, מנכ"ל בוני התיכון התחדשות עירונית אומר כי "הטיפול בדיירים הוותיקים מתנהל במהלך כל חיי הפרויקט, במתן אוזן קשבת, שקיפות, סובלנות ומתן מענה שוטף לקשיים וחששות, בנוסף לפתרונות שנקבעו בחוק, המסייעים מאוד להפגת החששות של האוכלוסייה הוותיקה. אנו לומדים את הבעיות, המורכבויות המשפחתיות והצרכים ופועלים לספק מענה זמין לאלו ככל שניתן, הן בדרך של סיוע נקודתי והן בדרך של מציאת פתרונות רוחביים. בנוסף, אנו נמצאים בקשר עם בני המשפחה ולעיתים גם עם שירותי הרווחה, המסייעים גם כן בטיפול ובהפגת החששות".

המפתח להצלחה

סימה מאור, מנהלת תחום התחדשות עירונית בחברת אורון נדל"ן, מקבוצת אורון אחזקות והשקעות מבהירה כי "תמיכת הדיירים הוותיקים, היא המפתח העיקרי להצלחת הפרויקט כולו. גם כאשר הפרויקט כלכלי, אפשרי מבחינה תכנונית ואף יזכה לעידוד מצד הרשות המקומית, אין לו סיכוי להצליח ללא הסכמת הדיירים הותיקים. לכן, הטיפול בדיירים הותיקים הוא חלק משמעותי ביותר בתהליך. אני מאמינה כי עלינו להפוך אותם לשותפים בפרויקט, למנות נציגות מוסכמת ומעורבת, לשתף אותם בכל ההליכים התכנוניים ובכל שלב משלבי הפרויקט. כך, נוצרת מערכת יחסי אמון ושקיפות, המהווים את היסוד להצלחת הפרויקט, ואותם דיירים ותיקים הופכים להיות שגריריו של היזם".

בחירת היזם קריטית

פרוייקט גרשום 13 ברמת גן של גרופית (צילום: רמי חכם)

לדברי עמיר רחלבסקי, בעלי חברת גרופית, בחירת יזם על ידי הדיירים הותיקים בבניין, היא אחת מאבני הדרך החשובות במסלול של הליך פינוי בינוי. רחלבסקי מספר כי גרופית היא אחת החברות הבולטות והמובילות בתחום ההתחדשות העירונית, עם 45 שנות ניסיון בתחום הנדל"ן.

מה החשיבות בבחירת חברה ותיקה?

"הניסיון רב השנים שלנו ויכולות ביצוע גבוהות מעניקים ערך מוסף גבוה ללקוחות בתחומים הבאים: התמחות בכל שלבי היזמות, התכנון, הבנייה, שיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות וגורמים מקצועיים מהשורה הראשונה בענף הנדל"ן, התנהלות בשקיפות מלאה מול בעלי הדירות הוותיקים אשר מפחיתים את חששם בתהליך. ראיית צרכי הלקוחות ומתן יחס אישי שנמשך גם לאחר אכלוס הפרויקט ועל כך מעידה ההיענות הגבוהה של בעלי הדירות בבחירת גרופית".
בין הפרויקטים הבולטים של חברת גרופית בתחום ההתחדשות העירונית: 4 מגדלי מגורים ביבנה, 2 מגדלי מגורים בפתח תקוה, 5 מגדלי מגורים בתל אביב. 2 מגדלים ספרדס חנה ועוד.

רחלבסקי מציין כי גרופית דורגה כאחת מהחברות המובילות בתחום ההתחדשות העירונית עפ"י מדד דנ"ס 100 ומרכז הנדל"ן ועפ"י מדד ההתחדשות העירונית. האיתנות הכלכלית של החברה, מאפשרת לה לקחת חלק במימוש עתידם וחלומותיהם של לקוחותיה ברחבי הארץ, הוא מסכם.

"בקבוצת בר-עוז הדיירים הותיקים הם שותפים לדרך"

בפרויקטי התחדשות עירונית, הדיירים הותיקים הם גורם משמעותי וחשוב להצלחת הפרויקט, מסביר ארי בר-עוז, בעליה של קבוצת בר-עוז, המתמחה בהתחדשות עירונית בערי השרון ופועלת מזה 40 שנה בייזום ובניה למגורים.

ארי בר-עוז (צילום: יח"צ)

במהלך השנים, מספר בר-עוז, בנתה הקבוצה אלפי יחידות דיור בסטנדרטים הגבוהים ביותר. כיום, הוא מוסיף, מקדמת הקבוצה מתחמי התחדשות עירונית תוך ניצול מומחיותה הרבה בכל התהליכים הכרוכים בכך.
לדבריו, "החברה מתיחסת לבעלי הדירות במבנה המיועד להריסה כשותפים לדרך, מעדכנת אותם באופן שוטף במהלכים וקשובה לרצונם".

איך מקדמים פרויקט מורכב כמו התחדשות עירונית?

"קבוצת בר-עוז מקדמת מתחמים שלמים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית בשיתוף הדוק עם הדיירים הוותיקים. אנו חותרים לתהליך שמייצר win win לכל הצדדים: הדיירים הוותיקים שנהנים מדירה חדשה; העירייה שמשנה את פני העיר ודואגת לרווחת תושביה; הדיירים החדשים שיירכשו דירה חדשה במיקום מעולה. אנו בקבוצת בר-עוז יודעים לרתום לטובת תהליך ההתחדשות העירונית את כל הגורמים הללו כך שקידומו של הפרויקט ייעשה בלוח זמנים מהיר. אנו רואים בהתחדשות העירונית מנוע קריטי בהתחדשותה של עיר והפיכת אזורי מגורים ישנים ולא ראויים, לשכונות חדשות מודרניות ומתקדמות״.

בר-עוז מוסיף כי הרכבת והרכבת הקלה, תסייע בשנים הקרובות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית: "אין ספק שקירבה לתוואי הרכבת והרכבת הקלה מהווים גורם מכריע בעליה בשווי הנכס. בנוסף, הם מקרבים את מקומות התעסוקה לבית ומשכך, מיקום הדירה בפריפריה מזכה את בעליה רק ביתרונות הנובעים ממיקום מרוחק מהמרכז".

טוב לדעת
נגישות