Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

היעד הבא למשקיעי נדל"ן: הולנד

שוק הנדל״ן ההולנדי ממשיך להיות אחד השווקים הכדאיים והבטוחים להשקעה עם תשואה גבוהה

עו"ד יעקב האודייק | צילום: יח"צ

הולנד מאפשרת לישראלים שאינם אזרחים באחת ממדינות האיחוד האירופי ואינם תושבים בהולנד, לרכוש נכסים ברחבי המדינה מכל סוג שהוא, כגון דירות נופש, דירות למגורים, חנויות למסחר ובניינים מסחריים. בכתבה זו אתמקד בכדאיות הרכישה של נכסים מסחריים בהולנד.

חשוב לדעת שעל נכסים מסחריים לא קיימת הגבלה חוקית קשוחה על גובה דמי השכירות כפי שיכולה להיות בהשכרת דירות מגורים .כמו כן ניתן לחתום על הסכמי שכירות ארוכי טווח, ללא נקודות יציאה, ובהם סעיפים המאפשרים למשכיר להעלות את דמי השכירות בכל שנה. לכן רכישת נכס מסחרי ממשיכה להוות השקעה בטוחה המבטיחה הכנסות קבועות לאורך שנים ארוכות, עם תשואה גבוהה, בין 6.5% – 9% ואף יותר.

לדוגמא, ב-2019, לקוח שלי רכש חנות עם מחסן ברחוב קניות מרכזי בעיר האג. שטח הנכס הוא כ-800 מ"ר. הנכס הושכר לתאגיד של רשתות פארם לטווח ארוך. מחיר הרכישה היה כ- 1.2 מיליון אירו, וההוצאות הנלוות לרכישה הסתכמו בכ- 10% (כולל מס רכישה של 6%). ההכנסות נטו משכר דירה במשך השנה הסתכמו הן כ-120,000 אירו בשנה. כך שהצפי לתשואה נטו הוא 9%.

כמובן שישנה העדפה ברורה לחתום על הסכמי שכירות ארוכים עם חברות שקיימות כבר עשורים, חזקות ויציבות, כמו לדוגמא חברות פארמה, שפחות פגיעות למשברים גלובליים, ובכך להבטיח הכנסה יציבה מהנכס.

כמו כן, כדאי לחתום על הסכמי שכירות עם חברות המעניקות שירותים קהילתיים.

לדוגמא, לאחרונה לקוח רכש בניין באזור מגורים של פרוור בהאג, ובו ניתנים שירותים שונים לקהילה. שטח הנכס הנרכש היה כ-1,800 מ"ר, ליד מגרש חניה ציבורי ומגרשי ספורט של הקהילה. הנכס הושכר לטווח ארוך לארבעה שוכרים: גן ילדים, בית ספר לריקוד, קליניקה לפיזיותרפיה ובית מרקחת. מחיר הרכישה היה כ-2.5 מיליון אירו. ההכנסות נטו משכר הדירה במשך שנה הסתכמו הן כ-210,000 אירו, כך שהצפי לתשואה הוא 7.5%.

עוד דוגמא אקטואלית לנכס שהוצע למכירה ומהווה השקעה טובה:
זוג בניינים תאומים בפארק תעשייתי ליד העיר רוטרדם, ששופצו על ידי הבעלים ברמת גימור גבוהה מאוד. כל בניין מושכר בשלמותו לחברה אחת לטווח של עשר שנים עם אופציה להארכה, והשוכרים הם חברות המספקות שירותים חיוניים לקהילה. כל בניין בעל שטח של 1,600 מ"ר, שתי קומות ומגרש חניה. מחיר הרכישה הוא כ-4 מיליון אירו. ההכנסות נטו שתתקבלנה משכר הדירה תהיינה כ-350,000 אירו בשנה, והצפי לתשואה ממוצעת לאורך 10 שנים הוא כ-8%.
לבסוף, לקוח המשרד רכש לאחרונה נכס מסחרי בפארק תעשייתי ליד עיר גדולה בהולנד, במרכז תכנית פיתוח עירונית רחבה. שטח הנכס הוא 2,100 מ"ר, עם שלוש קומות ומגרש חניה. הנכס נרכש ב במחיר כ-3.8 מיליון אירו, ומושכר לתאגיד בין לאומי לטווח ארוך. ההכנסות נטו משכר דירה למשך שנה הן כ-282,000 אירו, והתשואה הצפויה היא כ-6.5%, ולכן זו השקעה בטוחה בשל, בין היתר, יציבות השוכר.

כיצד מתבצע תהליך רכישת נדל"ן מסחרי בהולנד?
בעת רכישת נדל"ן פרטי חל מס רכישה של 2%. על רכישת נדל"ן מסחרי חל מס רכישה של 6%. חשוב לדעת כי בעת רכישת נכס חדש ישר מהקבלן יש לשלם מע"מ של 21%. חשוב לדעת גם שבעת רכישת נכסים מסחריים ניתן לבנות את העסקה באופן שמפחית משמעותית את גובה תשלומי המסים, כגון דרך רכישה ע"י קרן.

לפני שחותמים על הסכם, יש לעשות בדיקת נאותות של כל המסמכים הנוגעים לנכס, כולל הסכמי השכירות הקיימים. בנוסף יש לבדוק האם חלים באיזור בו מצוי הנכס חובות או הגבלות ספציפיות כלשהן על ידי הרשות המקומית. כמו כן, יש לבדוק האם העסקה היא עבור רכישת זכויות בעלות בנכס או זכויות חכירה. במידה ומדובר בזכויות חכירה, משלמים בדרך כלל דמי חכירה פעמיים בשנה לעירייה. יש לבדוק האם ולכמה זמן החכירה נמשכת – לעיתים ניתן לשלם את כל דמי החכירה הנותרים בבת אחת.

ברגע שמושגת הסכמה בין המוכר לקונה, כדאי כמובן להיוועץ עם עורך דין כדי שיעבור על תנאי הסכם. לאחר החתימה על ההסכם על הצדדים לפנות לנוטריון הולנדי שיכין שטר מכר ויבדוק את מצב רישום הזכויות על הנכס בטאבו ההולנדי. הנוטריון גם יוודא כי ניתן להעביר את הבעלות על הנכס לקונים. הצדדים יחתמו על שטר המכר, ובאותו היום הנכס יירשם על שם הבעלים החדשים במרשם המקרקעין ההולנדי.

עורך דין ונוטריון יעקב האודייק עלה מהולנד, ומומחה לדין ההולנדי ולמשפט האיחוד האירופי.
משרדיו ממוקמים בתל אביב ובאמסטרדם. ניתן לפנות אליו בדוא"ל: jacob@houdijklaw.com
טוב לדעת
נגישות