Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

ההתחדשות העירונית – לאן

בצל הכוונה לבטל את תמ"א 38 ועם ההבנה שאין כמעט חלופות לקרקע זמינה באיזורי הביקוש, בכירי הענף מספרים מה צפוי ומה צריך לתקן בשנים הקרובות

פרויקט רב צעיר 14-16 תל אביב של קבוצת יושפה | הדמיה: יח"צ

שנת 2020 היתה שנה קשה למשק. עם זאת, בחברות הנדל"ן, בעיקר באלו המתמחות בהתחדשות עירונית, מדווחים כי באתרים דווקא נרשמת התעניינות ופעילות. אבל, לרבים בענף ברור שיש לעשות הרבה יותר, בעיקר ברמת הממשלה ומוסדות התיכנון, כדי לאפשר המשך קידום והקמת פרויקטי התחדשות עירונית, שנחוצים מאוד כדי לרענן את האיזורים הותיקים וגם כדי להגדיל את מלאי הדירות באיזוי הביקוש. הנה מה שהיה לבכירי הענף לומר בנושא.

נתונים מביכים

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו" תוקף: "הכשלון של התחדשות עירונית במדינת ישראל בא לידי ביטוי מובהק בנתונים המביכים. 15 שנים תמימות לאחר שממשלת ישראל הכריזה בגאון על תמ"א 38 כתכנית לאומית ארצית לחיזוק מבנים, במהלך השנה שחלפה היו רק כ-8,000 התחלות בנייה בתמ"א 38 ופינוי בינוי יחד, כ-15% בלבד מכלל התחלות הבנייה ובשנים הקרובות האחוז עשוי אף לרדת, עקב מדיניות ה"זיג זג" הממשלתית בנושא התמ"א ובכלל.
גם ההתכתשות הבלתי פוסקת שהייתה בשנה שחלפה בין מנהל התכנון במשרד הפנים לבין מטה הדיור והרשות להתחדשות עירונית בנוגע לעתיד התמ"א 38, לא הוסיפה לקידום ההתחדשות העירונית, זאת בלשון המעטה. למי שאינו זוכר: בתחילה רצה מנהל התכנון לסיים סופית את התמ"א 38, אחר כך הייתה פשרה לקצוב את ימי התמ"א עד אוקטובר 2022, אחר כך הוחלט כן להמשיך את התמ"א, אולם בהתניות שונות ומשונות של הקצאת זכויות לטובת קומה או שתיים נדל"ן מסחרי עבור הרשות המקומית, מה שיהפוך לדעתי את התמ"א ללא כדאית כלכלית ברוב רובם של המקרים".
מעבר לכך, מוסיף מזרחי, "גם העובדה שלאחרונה הוטלה בפועל האחריות על תמ"א 38 על הרשויות המקומיות עלולה רק להגדיל את הבוקה והמבולקה, כשכל ראש רשות יאמץ מדיניות עצמאית משלו, שתהיה הפוכה מרשויות אחרות. היזמים, הקבלנים והדיירים הוותיקים, כולם מבולבלים.
כנשיא לשכת הקבלנים במדינת ישראל אני פונה לכל מקבלי ההחלטות בממשלה וברשויות המקומיות. עליהם להפנים את העובדה שללא התחדשות עירונית, לא יהיה לעולם היצע דיור מספק, שלא לדבר על העדר מיגון רוב הבניינים בארץ. תודעתית ופרקטית עליהם להפוך את ההתחדשות העירונית מעוד "נישה" ל"מיינסטרים" של שוק הדיור".

דרושה החלטה אסטרטגית

ישראל אברמוב | צילום: יח"צ

ישראל אברמוב, שפרש מתפקידו כמנכ"ל קבוצת "אלד פסגות" ומונה ליו"ר "קבוצת פרקש יזמות ונדל"ן" המתמחה בהתחדשות עירונית, הן בפינוי-בינוי והן בתמ"א 38, בכל רחבי הארץ, קובע כי: "הבעיה העיקרית עם התחדשות עירונית, הינה העובדה שאף פעם לא התקבלה בפועל החלטה אסטרטגית ברורה של הממשלה לגבי התחדשות עירונית. בפועל נוצר כאן שרשור. הממשלה, שלא הצליחה להתמודד עם המורכבות של הנושא, הטילה על העיריות והרשויות המקומיות לשבור את הראש בנושא מול הקבלנים והדיירים. הרשויות המקומיות, שאף הן מצאו את עצמן בבעיה, הטילו על היזמים והקבלנים לשבור את הראש.
"העקב אכילס הגדול ביותר, שלטעמי מנע בשנים האחרונות רבבות נוספות של דירות בתמ"א 38/2, הינו מימון תשתיות משלימות. נושא זה הפך, שלא בטובתו, לוויכוח אינסופי בין הרשויות המקומיות לבין הקבלנים. הרשויות, מחד גיסא, מעוניינות, ובצדק להוסיף תשתיות כבישים, תיעול וביוב ומוסדות ציבור לצד תוספת הדירות בהתחדשות עירונית, אולם צריכות לממן את התוספת. הקבלנים, מאידך גיסא, מוצאים את עצמם במצב בו תוספת התשלום על תשתיות משלימות, זאת בנוסף להיטלי ההשבחה שעליהם לשלם, הופכת את הפרויקטים ללא כדאיים בעליל".
הפתרון, לפי אברמוב, ברור: "על הממשלה, אם היא חפצה בהתחדשות עירונית, להכניס את היד עמוק לכיס ולממן עבור הרשויות המקומיות את התשתיות המשלימות. נכון. מדובר בלא מעט כסף, אולם התמורה שתהיה במינוף ההתחדשות העירונית תהיה כמובן גבוהה פי כמה וכמה".

חצי מיליון יח"ד

אסף סימון (צילום: אירנה קוסטינסקי)

אסף סימון, מנכל אפריקה התחדשות עירונית קובע כי "מבלי להיכנס לניתוח עומק, מדינת ישראל נדרשת ל-1.5 מיליון יח"ד חדשות עד לשנת 2040 ומהם כ–500 אלף יח"ד יכולות להיות מושגות עד לדד ליין הזה רק באמצעות התחדשות עירונית. כאשר אנו מבינים שעל הדור שלנו הוטלה המשימה האדירה הזו, אנו מבינים כיצד צריכה להראות ההתחדשות בשנים הבאות: קודם כל התחדשות "מתחמית" ולא "נקודתית". אין לנו את הפריווילגיה לבזבז משאבים אדירים על התחדשות נקודתית, או בשמה הידוע "תמ"א 38/2", עלינו לרכז את המשאבים ולרכז אותם במתחמים בעלי היקף יח"ד גבוה שיכולים לתת מענה לביקושים, לתצורת הדיור המתאימה לשנים הבאות ולצרכי העיר, הסביבה והדיירים העתידיים. המתחמים החדשים ייבנו בגישת "ערוב שימושים", כאשר במתחם אחד ירוכזו גם יחידות מגורים וגם מסחר, משרדים, שטחי ציבור וחינוך, מה שצפוי לשנות את אופי השימוש שלנו בכלי רכב. כבר לא נצטרך רכב על מנת להגיע למשרד או לגני הילדים. אם נסכם, ההתחדשות העירונית תהפוך יותר ויותר מרחבית בואנו לקראת שנת 2040, מה שידרוש שיתוף פעולה חוצה מגזרים – בין שלטון מרכזי ומקומי ובין יזמים ודיירים. בלי זה לא נוכל לאתגר הגדול העומד בפנינו".

ההתחדשות כאן, לטווח ארוך

שרון יושפה מנכ"ל משותף בקבוצת יושפה אומר כי "אנו רואים בהתחדשות עירונית מגמה שהולכת ומתחזקת ככל שהשנים עוברות. אם עד לפני מספר שנים ניסו לגרום לאנשים לעבור לגור בפריפריה, מקבלי ההחלטות הבינו שחייבים לחזק גם את הערים הקיימות ולתת מענה לעודפי הביקוש של אלו המבקשים להשאר לגור במרכז. לכן, עידן התמ"א 38 אולי מסתיים, אבל הכותרת היא שההתחדשות העירונית היא כאן ולטווח ארוך".
וכשאומרים התחדשות עירונית, מוסיף יושפה, "הכוונה למכלול שלם של אפשרויות תכנון והקמת פרויקטים שונים ומגוונים, בהתאם לצרכים ולרצונות של כל עיר וכל שכונה. לדוגמה, בתל אביב העירייה תכננה במשך זמן רב את תוכנית הרובעים בה נקבעו תוכניות מסודרות וברורות לכל אזור ומתחם בעיר. בזכות תוכנית זו ניתן לראות את רובע 4 היוקרתי אך מיושן – בין כיכר המדינה לפארק הירקון, מתחיל לעבור תהליך של התחדשות ואת הבניינים הישנים שנבנו בשנות ה-50 מחליפים בניינים חדשים ומודרניים העומדים בכל התקנים הנדרשים החל מתקן לרעידות אדמה ועד תקנים לבניה ירוקה".
יושפה מספר על פרויקט של הקבוצה ברחוב סמאטס 13: "הבניין הישן בכלל 8 דירות שהוקמו בשנות ה-60 נהרס באוגוסט 2019, מהראשונים ברובע והיום אנחנו בעיצומן של עבודות הגמר לבניין חדש ומרהיב ובו 16 דירות המתוכננות בצורה מיטבית ומבוצעות בסטנדרט ביצוע גבוה ביותר ועם מפרט סופר יוקרתי. רוב הדירות נמכרו עוד לפני תחילת העבודות בשטח והדירה האחרונה נמכרה בחודשים האחרונים ותוך כדי הקורונה. בסמוך לפרויקט זה, מתחילה החברה בחודשים הקרובים בנין נוסף של התחדשות עירונית ברחוב הרב צעיר 14-16. כאן ייהרסו 22 דירות לטובת הקמת 2 בניינים חדשים ויוקרתיים, בכל בניין 19 דירות".
לסיכום, הוא אומר, "בזכות ההתחדשות העירונית, העיר מרוויחה בניינים חדשים ברוח התקופה. הדיירים הקיימים מרוויחים דירות חדשות בבניינים חדשים ויוקרתיים ולרוכשים יש הזדמנות לגור במקום הכי יוקרתי בתל אביב, בלי להתפשר על דירה ישנה ועל בניין מט ליפול ללא מעלית וחניה".

יותר פינוי בינוי

רונן עקביה | צילום: נמרוד כהן

רונן עקביה, מנכ"ל חברת בית וגג קובע כי "בשנים הקרובות נתח הפרויקטים של התחדשות עירונית מסך פרויקטי הבנייה בישראל ילך ויגבר בהתאם למגמה החלה בשנים האחרונות בשוק. נראה כי עידן התמ"א במתכונתה הנוכחית יגיע לסיומו ואנו נראה יותר ויותר פרויקטים המטפלים במתחם בניינים במסגרת פינוי בינוי במקום טיפול בבניין בודד כפי שנעשה כיום בהתאם להוראות תמ"א 38. כבר היום, רשויות שלא מעוניינות בפרויקטים של תמ"א 38 עצרו, הלכה למעשה, את ההיתרים מכוחה ומקדמים רק מתחמים במסגרת תכניות פינוי בינוי חדשות. מנהל התכנון פרסם טיוטת מזכר חוק לפיו תהיה תכנית חדשה שתחליף את תמ"א 38 הנוכחית באופן שלרשות תינתן, בין היתר, הסמכות לדרוש בפרויקט מטלות ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה, היטלי השבחה והתמורות לדיירים יצומצמו משמעותית מנגד".
"אני מניח", מוסיף עקביה, "שהשוק יעבור שלב חינוך והטמעה עד שנחזור לראות בקשות להיתרי בנייה מכוח התכנית החדשה. בינתיים אנו חווים גל חתימות כדי להספיק ולהנות מההקלות והפטורים של התכנית הנוכחית. אחד היתרונות הגדולים של מסלול התמ"א הוא לוחות הזמנים שהם קצרים משמעותית ממסלול של תכנית פינוי בינוי וזאת למעשה הבעיה הגדולה של ההתחדשות העירונית שאינה במסלולי תמ"א. לא ייתכן שאישור תכנית לפרויקט ייקח 10 שנים והכל מתנהל כשורה ואף אחד לא מזדעק מכך. אני מקווה שהרשויות ומנהל התכנון יעשו את השינויים המתבקשים במישור הזה."

יתרון לחברות גדולות

משה קורן (צילום: תמר מצפי)

משה קורן, מנהל תחום התחדשות עירונית בחברת אזורים, מספר כי "לאורך השנים האחרונות אזורים בחרה שלא להיכנס לפעילות של תמ"א 38, מהטעם שפעילות של תמ"א 38 אינה מהווה פעילות אמיתית של התחדשות עירונית, אלא פעילות של חידוש הבניין והדירות בלבד. אזורים פועלת בתחום של התחדשות עירונית רק במתחמים של פינוי בינוי, ובהיקפים גדולים ואנו צופים שלאור המחסור בהיצע הקרקעות לשיווק, המגמה הזו תתחזק והפעילות בתחום ההתחדשות העירונית תגבר".
קורן מעריך כי "מאחר וישנם אתגרים לא מעטים בפרויקטים, הכוללים תכנון והקמה של מאות ואלפי דירות, הפעילות בתחום זה תתבצע בעיקר על ידי חברות גדולות ובעלות ניסיון בהפעלת פרויקטים בסדר גודל כזה, שמסוגלות גם לתת לבעלי הדירות את מעטפת הבטוחות הנדרשת. תחום ההתחדשות העירונית מלווה בסיכון, ועל כן חובה ע בעלי הדירות לעשות אותו בצורה נכונה ועם יזמים ראויים, בכדי להימנע ממפח נפש והפסדים".
בנוסף, הוא מסביר, "לאור מורכבותם של תהליכים שכוללים מאות בעלי דירות, חברות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית יהיו חייבות להקים מינהלות לטובת הדיירים וללוות את הפעילות העסקית גם בפעילות חברתית, בכדי להגיע להסכמה של הדיירים להליך. אזורים למשל, קידמה שתי פעילויות משולבות כדי לסייע לדיירים: קרן פילנתרופית שיוצרת פעילות חברתית במתחמים של פינוי בינוי בכדי לחזק את המרקם השכונתי, ומנגנון תמורה גמיש לדיירים כמו "פינוי זיכוי", המאפשר לבעלי הדירות לתפור את החליפה שאותה רוצים עם חלופות רבות. בין יתר החלופות שאזורים מאפשרת לדיירים הותיקים ניתן למצוא מעבר לדירה קטנה יותר וקבלת תמורה כספית, מעבר לפרויקט אחר של אזורים ואף מעבר לדירה מוכנה של אזורים".

משמעותי גם בענף השיפוצים

ערן סיב | צילום: יח"צ

ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, מסביר כי "ההתחדשות העירונית הפכה לחלק משמעותי בענף השיפוצים במדינת ישראל, לאחר שקבלנים בונים את השלד, הם משתמשים בשירותי קבלני שיפוצים והרבה דיירים מנצלים את ההזדמות של התמ'א לשיפוץ, בעיקר בחיזוק".
באופן טבעי, קובע סיב, "אנחנו מתנגדים לביטול התמ'א. בזכותה שיפוץ הבניין לוקח פחות זמן, זה מחזק את הבניין בצורה הרמטית, מקל על היזם וגם על הדיירים. במקום להוציא אותם לדירות לשכירות למשל, הם יכולים להשאר בבית. זה מתאים להרבה אנשים מבוגרים, שבמקרה של פינוי, יסרבו לקידום הפרויקט ולכן תמ"א 38 היא פתרון מיטבי. עם זאת, חשוב לבצע התאמות, למשל להשתדל שישפצו מספר בניינים שכנים ולא רק ברמת הבניין הבודד וכדומה'".

מתנהל בעצלתיים

דני מור מנכ"ל בסט יזום מקבוצת בסט קובע כי "אין מחלוקת על כך שהפתרון למשבר הדיור, טמון בהתחדשות עירונית במיוחד באזורי הביקוש בהם מלאי הקרקעות מצומצם מאד. לצערנו אנו עדים לכך שבשנים האחרונות התחום מתנהל בעצלתיים, ישנם קשיים רבים בקידום פרויקטים, בירוקרטיה מסורבלת, סחבת בבדיקת תכניות ובמתן אישורים, רשויות מקומיות שלעיתים מטרפדות פרויקטים משום שאין להם תמריצים וכו'. דרוש "סופר טאנקר", פרויקטור, לתחום ההתחדשות העירונית, שהינו צורך לאומי. הן בהשקעת משאבים כספיים ומתן תמריצים לעידוד ההתחדשות, והן בקבלת החלטות תכנוניות ומסמכי מדיניות עקרוניים להעצמה ותגבור זכויות באזורים שהכדאיות הכלכלית נמצאת בספק, וכמתבקש בצמידות לקוי הסעת המונים תוך שימוש אינטנסיבי של הקרקע. ללא ספק, העתיד טמון בפינוי בינוי, התחדשות מאסיבית של מתחמים שלמים. לצד זה, התמ"א צריכה לשמש כלי ביצועי רק במקומות בהם לא ניתן לבצע התחדשות מתחמית. נדרש לכנס את כל הגורמים הנוגעים בדבר, הן מהמגזר הציבורי והן מהמגזר הפרטי – מנהל התכנון, ועדות מחוזיות ומקומיות לתכנון ולבניה, התאחדות בוני הארץ, רמ"י, הרשות להתחדשות עירונית, מהנדסים, אדריכלים, שמאים, עורכי דין וכו' – והכל תחת קורת גג מקצועית אחת, לגיבוש סט פתרונות לנושא."

חלופה עיקרית במרכז

אודי בלום (צילום : יח"צ)

רו"ח אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס מעריך כי "בשנים הקרובות נראה עליה בהיקפי הבניה בהתחדשות עירונית, מכיוון שזו כמעט הדרך היחידה לבנות היום מטרופולין גוש דן והערים הסובבות אותו. יש היום הרבה מאוד פרויקטים גדולים בתהליכי תכנון ורישוי שאמורים לצאת לדרך בשנים הקרובות ולרכז פעילות בניה משמעותית באזורי הביקוש. אני מקווה שהממשלה לא תבטל את תמ"א 38. התכנון שלה לקח שנים, ורק אחרי שבוצעו בה מספר תיקונים היא הצליחה לייצר התחדשות עירונית בהיקף גבוה. הפתרון הנכון לכן הוא לשפר את התוכנית הקיימת ולא להתיימר לייצר עכשיו תוכנית מושלמת בזמן קצר. עדיף לשפר אותה על ידי מציאת פתרון כלכלי לרשויות ולא לייצר תוכנית חדשה. בנוגע לתמ"א 38/1, אני חושב שהיא כלי משלים להתחדשות עירונית בבניינים בהם לא ניתן להרוס ולבנות מחדש, ושעם תכנון וביצוע נכון זהו כלי חשוב שיש לו מקום בענף".

לעבור לתכנון אזורי

לדברי שרון פרשקובסקי, מנכ"ל פרשקובסקי השקעות קובע כי "ברור – תם עידן התמ"א. תוכנית ההתחדשות העירונית צריכה להתמקד בתכנון אזורי ולא מקומי כמו שתוכנית התמ"א קידמה. האסטרטגיה של פרשקובסקי תמיד הייתה לבנות פרויקטים גדולים של פינוי בינוי, אנחנו לא מתעסקים בתמ"א 38, אלא בבניית שכונות כולל הפיתוח הסביבתי של השכונה. לדוגמה, בימים אלה אנחנו בונים פרויקט פינוי בינוי, בשילוב ובתכנון של עיריית חיפה, בשכונת נווה שאנן, אשר קמה בשנות ה-50. מעבר להריסת הבניינים יצרנו רובע מגורים חדש ומודרני. את הכביש ברחוב ברל כצנלסון הפכנו מחד לדו סטרי, הוספנו רחוב חדש – פנחס ראם, עיצבנו מחדש את האזורים הציבוריים, הוספנו תאורת רחוב ועוד. כך למעשה אנחנו יוצרים ערך אמיתי לרוכשים אשר יבחרו לגור ברובע זה. מצד אחד הם רוכשים דירה במרכז השכונה הוותיקה והאיכותית ומצד שני נהנים מסביבה חדשה הכוללת פסיליטיז ותשתיות חדשות. הדיירים לא מקבלים רק דירה חדשה, אלה סביבת מגורים חדשה ומודרנית".

תמריץ לרשות המקומית

גד גרשון, סמנכ"ל לייזום נדל"ן ותיאום תכנון בחברת-שפיר מגורים נדל"ן המקדמת 15 פרויקטי התחדשות עירונית, קובע כי "תחום ההתחדשות העירונית, ופינוי בינוי בפרט, תקוע מזה זמן רב כתוצאה ממספר גורמים עיקריים: ראשית, חוסר רצון מצד רוב ראשי הרשויות המקומיות לקדם התחדשות עירונית, בטענה כי כל דירה שמתווספת לעיר גורמת לנזק כלכלי כתוצאה מאי כיסוי הארנונה לעלות הממוצעת למשפחה. שנית, ראשי הרשויות טוענים שהתשתיות העירוניות אינן ערוכות לקליטה של תוספת גדולה של יחידות דיור, ובשל העובדה שאין מספיק מבני ציבור ומוסדות חינוך במרכזי הערים. בנוסף לרשויות אין תמריצים, שיעודדו אותן ליזום ולקדם התחדשות עירונית. אם המדינה לא תתגייס לעזור לרשויות המקומיות לקדם התחדשות עירונית, להערכתי לא נראה פה שינוי דרמטי בתחום בשנים הקרובות. לדעתי, אחד הפתרונות היעילים עשוי להיות שהיזם יחויב לשלם היטלי השבחה, כך יהיה תמריץ לרשויות לקדם התחדשות עירונית. מלבד תשלומי היזם, המדינה צריכה לדאוג לתקציבים מיוחדים שיסייעו לממן חידוש תשתיות עירוניות. אם לא ימצאו הפתרונות בעבור הרשויות המקומיות, המצב לא צפוי להשתנות, ונס גדול לא יהיה כאן".

מציאת האיזון

נסים אחיעזרא (צילום: יח"צ)

נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ קובע כי "אין ספק שלאור הכוונה לבטל את התמ"א, העתיד של ההתחדשות העירונית טמון בפינוי בינוי. אמנם התהליכים לקידום ואישור פרויקטים של פינוי בינוי ארוכים, אבל כשמסתכלים על התועלת לטווח ארוך לעומת תמ"א מבינים שאין פה מקום להשוואה. התחדשות של בניין אחד ברחוב נותנת מענה רק לתושבים באותו הבניין, בעוד שפרויקט של פינוי בינוי נותן מענה הרבה מעבר לדיירים של הבניינים שיחודשו, שכן במסגרת פרויקטים הפיתוח הוא לכל האזור. הטיפול הוא בתשתיות של האזור, ובמקרים מסויימים כולל גם מוסדות ציבור, כך שהתועלת בתכניות כאלו היא גם עבור המדינה. יחד עם זאת, לעיתים צריך לתת גם פתרון נקודתי לבניינים ישנים מאד שאי אפשר לקדם בהם פינוי בינוי בגלל מגבלות כאלו ואחרות וחשוב לתת על כך את הדעת. אני מקווה שמקבלי ההחלטות ישכילו למצוא את האיזון הנכון בסוגייה הזו".

חזרה לאי ודאות

אמיר לוטן מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין קובע כי "הביקורת העיקרית על תמ"א 38 הייתה על כך שמטעמי כלכליות היא לא יושמה בכל חלקי הארץ ובייחוד לא בפריפריה, והטענה השנייה היא עניין התשתיות, התחדשות המבנים הנקודתית לא נתנה לעיריות כספים (היטלי השבחה) לשיפור והוספת תשתיות לסביבה העירונית כגון מבני חינוך, שטחים ירוקים ותחבורה.
"כעת נמצאת "על השולחן" תוכנית חדשה, שהרשות להתחדשות עירונית מקדמת, במסגרתה מבקשים להוסיף סמכויות לוועדה המקומית. כלומר, הוועדה המקומית תוכל להתאים את אופי פרויקט ההתחדשות לתשתיות העירוניות. חיזוק ובנייה של מבנים בגובה 2-5 קומות עד לגובה 10 קומות. קביעת רף עליון של 350% בנייה במקרים של מסלול פינוי בינוי ו-250% במקרים של חיזוק ותוספת. כמו כן, הוועדה המקומית תוכל לקבוע מטלה ציבורית, למשל, בניית גן ילדים, בכל מבנה שיחודש במסגרת תמ"א 38 החדשה. בנוסף הוועדה המקומית תוכל להחליט שעד רבע מתוך שטחי הבנייה החדשים בפרויקט ההתחדשות העירונית יוקצו למסחר. לפי המתווה הנוכחי לא יהיה מסלול שמגדיר תמורות לדיירים. לא תתאפשר הגדרת תמורה לדיירים פרט לממ"ד, במקרה של בנייה מחדש, או חיזוק המבנה".
"לדעתי", ממשיך לוטן, "התוכנית החדשה, תחזיר את כל התחום לחוסר ודאות ותעצור לגמרי את ההתחדשות העירונית בבניינים בודדים ותשאיר ליזמים רק עבודה על מתחמים גדולים של פינוי בינוי. העובדה שמדברים על זכויות של 350% בנייה במגרש, תייצר מצב שהפרויקט יהיה כלכלי רק באיזורי ביקוש ושוב תשאיר את הפריפריה בחוץ. בנוסף, העובדה שלא ניתנו תמריצים לרשויות המקומיות בתוכנית החדשה, תקבע את המצב ויתכן ששוב הרשויות ינסו לטרפד פרויקטים של התחדשות עירונית. הצעתי היא להשאיר את התמ"א במתכונתה הנוכחית, להוסיף ליזם עוד זכויות בניה, ובמקביל להפריש אחוז מסוים מהמכירות לטובת היטל השבחה. היזם ידע מהיום הראשון כמה כסף יצטרך לשלם היטל השבחה בתחילת הפרויקט, ויעשה את החישוב הכלכלי ביום הראשון, רק כך תהיה ודאות ליזם ותמריץ לרשות."

אין פתרון אחד

ירון בלנק | צילום: יח"צ

ירון בלנק יו״ר חברת מכלול העוסקת במימון וליווי פרויקטים למגורים, מציין כי " אם לא יהיו הפתעות של הרגע האחרון, באוקטובר 2022 תמ"א 38 – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה תשנה את פניה. ניתן להתווכח לגבי יעילותה של התוכנית בכל הקשור לחיזוק בניינים אבל אין מחלוקת לגבי יעילות התוכנית במקרים בהם ניתן להרוס בניין ולבנות".
עיריית תל אביב, הוא מוסיף, "השקיעה משאבים רבים ומצאה שאזורים מסוימים בעיר מתאימים לפרוייקטים שונים. למשל ישנם אזורים המתאימים לפינוי בינוי, אזורים אחרים – כמו רובע 3, מתאימים לתמ"א חיזוק בעוד שאזורים נוספים, כרובע 4, מתאימים להריסה ובניה".
לדבריו, "אין פתרון אחד, וטועה מנהל התכנון אם הוא חושב שרשויות מקומיות יקדמו תוכניות בעצמן. אין להם משאבים להגדיל תקנים במחלקות ההנדסה ובטח לא לקדם מהלך תכנוני עמוק כפי שגיבשה עיריית תל אביב לאורך השנים. צריכה ליפול עננה כבדה מאוד מעל ראשם של מקבלי החלטות במנהל התכנון שכן בבוא יום פקודה, בין אם חלילה תתרחש רעידת אדמה או במקרה יותר מוחשי טילים יתחילו ליפול על ראשי כולנו האחריות בגין כל בניין שלא חוזק או נבנה מחדש תהיה על מקבלי ההחלטה שבחרו לעצור את התוכנית. הכתובת כבר היום על הקיר ובהעדר משילות וממשלה יציבה אני מצפה מהפקידות הבכירה לקחת החלטות שלא מתייחסות רק לפן התכנוני אלא לוקחות בחשבון גם את הפן הביטחוני".
"אני מעריך שלאור השינויים הצפויים במדיניות", מסכם בלנק, "בשנתיים הקרובות נראה האצה בקידום פרויקטים במסגרת תמ"א 38 כי ליזמים ולבעלי הדירות יש עדיין אפשרות להגיש בקשות להיתר בנייה עד לחודש אוקטובר 2022.
ייתכן שבשל העובדה שצריך לקדם את הפרויקטים בזמן קצר, יפתרו מחלוקות בין הדיירים לבין עצמם ובין הדיירים ליזמים על מנת להאיץ את הגשת הבקשות להיתר. עם זאת ברשויות המתנגדות לתוכנית עדיין צפוי הליך בירוקרטי לא פשוט ולכן על מנת לצלוח את החסמים הכרוכים בקידום הפרויקטים ולעמוד בזמנים מוטב להתקשר עם גופים בעלי ניסיון מוכח בקידום פרויקטים של התחדשות גם על מנת ליזום פרויקטים חדשים וגם על מנת לחלץ פרויקטים שמתעכבים בגלל חסמים כאלו או אחרים".

הכלי העיקרי לסיפוק ביקושים

האדריכל גיא מילוסלבסקי מציין כי "כולנו מבינים שהאוכלוסיה בישראל צפויה להכפיל את עצמה עד 2050 ולכן הביקוש לדיור גבוה מההיצע, במיוחד באזורי הביקוש, בגוש דן ובמרכזי הערים הגדולות. באזורים אלו כבר לא נותרו קרקעות חדשות ולכן הכלי העיקרי למתן מענה לביקושים אלו באזורי הביקוש הוא באמצעות התחדשות עירונית.
גם במרכז וגם בפריפריה נדרשת התחדשות עירונית כדי לחדש ולשפר את פני השכונה, הרחוב והבניין וכדי לשמר את החיוניות של השכונות הוותיקות ולמשוך אליהן תושבים חדשים".
מצד שני, הוא מוסיף, "הגידול בתושבים מעמיס על התשתיות העירוניות ודורש התיחסות ברמת התכנון העירוני. לכן תימשך המגמה של העדפת פרויקטים של פינוי בינוי, בהם, לצד בנית דירות חדשות יש מענה גם לשימושים ציבוריים וניתנת תשומת לב ליצירת מרקם עירוני נכון אשר תומך בהיווצרות קהילה מקומית.
לצד זה, אני מציע לא להספיד כל כך מהר את תוכנית תמ"א 38, אלא לבצע התאמות לרוח התקופה ולצרכי החברה. אפשר להקצות תוספת אחוזי בניה לצד הקצאת שטח לשימוש ציבורי וכך ליצור איזון בין צורכי הציבור לבין שמירה על הכדאיות הכלכלית ליזמים. התמ"א נותן פתרון לבניינים בודדים שאין להם אפשרות להכלל בפרויקטים של פינוי בינוי, וכך נותן בידי המתכננים מגוון רחב של כלים בהתאם לאופי של כל מקרה".

תקופת חוסר ודאות

אייל שריפי מנכ"ל חטיבת התחדשות עירונית בחברת Ewave Nadlan מציין כי "אנחנו נמצאים בתקופה רוויה בחוסר וודאות בכול הנוגע לתחום ההתחדשות העירונית. אנחנו רואים כבר סנוניות ראשונות של הטלת הגבלות בחלק מהערים על תכניות תמ"א 38, כאשר אלו רק ילכו ויגברו במחצית השנייה של 2021, ועוד יותר ככול שנתקרב למועד פקיעתה הסופי של התמ"א. עוד תורמת לאי הוודאות גם השאלה איזו תכנית תחליף את התמ"א, כאשר אומנם ישנו תזכיר חוק ראשוני של משרד הפנים בנושא, אלא שהוא רק העלה עוד שאלות רבות לגבי ההמשך, והגביר עוד יותר את התחושה שלא תהיה רציפות של הנחות היסוד שהיו נהוגות בתמ"א הוותיקה.
"בנוסף, התוהו ובוהו הפוליטי בו ישראל מצויה יכול להביא לעצירתם של תהליכי חקיקה חודשים רבים קדימה, כולל של תכנית חילופית לתמ"א. כל אלו מעלים שאלות לגבי מה יהיה השלב הבא של ההתחדשות העירונית".
"כעת אנו רואים מירוץ של יזמים ובעלי נכסים להשלים כמה שיותר פרויקטים תחת הכללים המוכרים והידועים של התמ"א. פרויקטים שהיו תקועים עקב השלמות משפטיות, תכנוניות או סרבנות דיירים מקבלים האצה מתוך הבנה שישנו חלון זמנים מוגבל להשלמת התהליך ולהיכנס לערוץ של התמ"א 38. זה בשאיפה יוכל לייצר צבר עבודה שיוכל לספק המשכיות של הפעילות בשטח עד אשר תנוסח התוכנית החילופית, עד שאנו הפעילים בתחום נלמד אותה לעומקה, ועד שהשוק כולו יפנים את ההשלכות והמשמעויות שלה".

אין מדיניות אחידה

יהודה כתב יו"ר ארגון הקבלנים מחוז תל אביב והמרכז, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ קובע כי "עתידו של תחום ההתחדשות העירונית בישראל לוט בערפל. העובדה שאין ממשלה מתפקדת, אשר מסוגלת לקבוע תכנית חלופית לתמ"א 38 בחוק, מייצרת חוסר וודאות גדול ועל כן קשה מאוד לדעת כיום, כיצד תיראה ההתחדשות העירונית בשנים הקרובות".
בנוסף, אומר כתב, "הקרן להתחדשות עירונית שהוקמה במטרה לסייע לקדם התחדשות עירונית, היא חסרת תקציבים ועד היום קיימת בגדר רעיון בלבד. בפועל, הקרן איננה מתפקדת כיוון שהתקציבים שהיו מיועדים לה הועברו למטרות אחרות. במצב הנוכחי, ראשי הערים הם הדומיננטיים בתהליכי ההתחדשות העירונית כאשר כל עיר ורשות פועלת על פי הלך הרוח שלה. הבעיה העיקרית היא שגם ברשויות המקומיות, אנחנו חיים מבחירות לבחירות בעוד תהליכי ההתחדשות העירונית הינם תהליכים ארוכים מאוד. השינויים בהנהגות המקומיות יוצרים מצב בו פרויקטי התחדשות עירונית לא מתרוממים ואין מגמה מתמשכת ועקבית של התחדשות כפי שהיינו רוצים שתיווצר".
"ללא אחידות בין המדיניות הממשלתית והמקומית, בטחון התושבים שהוא המטרה הראשונה לשמה קמו פרויקטי התחדשות, יוותר בידי ראשי הערים, אשר משנים את מדיניות התכנון העירונית בהתאם לאינטרסים פוליטיים שונים ויוצרים מצב של חוסר וודאות. לא ניתן להפקיר את בטיחות ובטחון תושבי המדינה לאינטרסים אלה", מסכם כתב.

כוח מופרז לרשויות המקומיות

איל הנדלר (צילום: הילה לוצקי)

איל הנדלר, יו"ר ובעלים קבוצת כנען אומר כי "לדאבוני הרב נראה כי אנו הולכים לקראת שנת בחירות, ולכן תכניות לטיפול במשבר הדיור ימשיכו להיתקע וחקיקה שנועדה לקדם ולקצר תהליכים, כמו למשל הפחתת שיעור ההסכמה בפרויקטי פינוי בינוי – לא תעבור. אני חושב שכל עוד הכוח וההחלטות יישארו בידי הרשויות המקומיות, ולא יתקיימו תיקוני חקיקה דרמתיים, לא תהיה עלייה משמעותית במספר הפרויקטים שניתן יהיה לקדם או שיצאו לפועל. בנוסף, מועדם של הסכמים רבים שנחתמו בשנים האחרונות יפקע ואלה יביאו לנזקים כלכליים, נזקים חברתיים ונזקים ביטוחיים למשק ולציבור בישראל.
"אני חושב שכל המסלול של קידום תכניות התחדשות עירונית צריכים לנוע במסלול של וודאות – הגשת תכנית לוועדה המקומית לאחר גיוס של 60% חתימות, לוועדה המקומית יהיו 60 יום להעיר ולהציע תיקונים לתוכנית והכל בכפיפות לשמירה על כדאיות כלכלית וליזם זמן דומה לתקנן. במידה והמקומית לא תעמוד בלוחות הזמנים ובהנחה שהפרויקט כלכלי ויש לו היתכנות, סמכות האישור תעבור אוטומטית לוועדה המחוזית שתאשר תוך 60 יום נוספים את התוכנית".

דרוש בטחון ליזמים

יקי אמסלם | צילום: איציק שוקל

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג מציין "כי ההתחדשות העירונית היא אחד הכלים המרכזיים והחשובים לחידוש אזורים וותיקים בערים הקיימות. במסגרתה ניתן להרחיב את היצע יחידות הדיור במרכזי הערים ולאפשר פתרונות דיור רבים באזורי ביקוש. יחד עם זאת, קיימים חסמים רבים ומשמעותיים בקידום ההתחדשות העירונית בישראל. העיקרי שבהם נובע מחוסר הוודאות התכנונית והכלכלית במימוש פרויקטים בהתחדשות עירונית. המדינה צריכה להתערב ולתת ביטחון ליזמים ולדיירים בכניסה להתחדשות עירונית, אחרת נראה ירידה משמעותית בקידום הנושא".
"הצעת שינוי התמ"א 38 המוזכרת בעת האחרונה בכלי התקשורת תחסל הלכה למעשה את התוכנית ביותר מ-90% מהאזורים שבה היא מתקיימת בפועל. אני צופה כי ככל שתעבור החקיקה החדשה למעט במקרים מיוחדים, לא נראה פרויקטים במתכונת של תמ"א 38 בדגש על הריסה ובנייה מחדש".
עוד יש לציין, מסכם אמסלם, "כי בתיקון הנוכחי המדינה פוגעת בעיקר בעצמה. אני צופה שכמות יחידות הדיור שיתווספו בשנים הקרובות להיצע במסגרת הזאת, תפחת באופן משמעותי. הביטוי לכך יהיה פגיעה בצורה ישירה בהתחלות הבניה ובהיצע הדירות בשוק, בפרט במרכזי הערים. בתחום פינוי בינוי היקף יחידות הדיור להערכתי יעלה, אך זה תלוי בשיתוף הפעולה של הרשויות המקומיות עם הממשלה, במתן פתרונות רוחביים והסרת חסמים".

מנוע צמיחה

ארנון פרידמן (צילום: יח"צ)

ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום קובע כי "אין עוררין שהתחדשות עירונית היא מנוע צמיחה חיוני לענף הבנייה במדינה, לרשויות ולבעלי הדירות בבניינים הישנים. כידוע, ישנו חוסר מהותי בקרקעות באזורי הביקוש וכאן התחדשות עירונית הופכת להיות המקור העיקרי לזמינות קרקע לבניה במרכז הארץ. כדי לענות על הביקוש בהווה ובעתיד, חייבים להמשיך לייצר מלאי דירות חדשות גם באמצעות שיטה זו, כמו במתחמים שאנו מקדמים במתחם "מעגלי יבנה" בירושלים, במסגרתו תוקם שכונה חדשה של כ-1,300 דירות, במתחם "המאבק-עמישב" בתל-אביב, במתחם "ביל"ו" בהרצליה ובעוד עשרות מתחמים".
בתחום זה, הוא מוסיף, "עוסקים הרבה מאד גורמים במגוון רחב של מקצועות כגון אדריכלות והנדסה, משפטים, כספים, בניה, חומרי בניה ועוד. לכן, עיכוב בקידום תהליכי התחדשות עירונית או חלילה עצירתם יגרמו נזק רב בכל המישורים הללו. תמ"א 38 מהווה הליך תכנוני מהיר יחסית להליכי התכנון בפינוי בינוי וכלי חשוב להגדלת היצע הדירות. אין ספק כי צריך גם פרויקטים גדולים במקומות שניתן, וגם פרויקטים מצומצמים בהיקפם במקומות שבהם תכנון מתחמי לא מתאים. אין זו מחליפה את זו.
"הממשלה צריכה לרתום את הרשויות המקומיות וליצור להן תמריצים לעידוד ההתחדשות העירונית ולהמשיך לחזק את הרשות להתחדשות עירונית, באמצעות מתן סמכויות נוספות כדי לקדם פרויקטים שקידומם מתעכב זמן רב. המדינה צריכה להפנות לתחום הזה משאבים כולל הגדלת תקנים והעשרת עובדים, והכי חשוב לבטל את ההודעה על פקיעת תמ"א 38 באוקטובר 2022 כל עוד לא אושרה חלופה".

בדרך למתחמים חדשים

רן מלאך (צילום: שי פרנקו)

רן מלאך, מנכ"ל בוני התיכון התחדשות עירונית, אומר כי "כבר עתה מסתמנת עליונות בולטת של תכנון מתחמים חדשים על-פני חיזוק מבנים, הן בדרך של עיבוי והן בדרך של הריסה ובניה מחדש בגבולות מגרש קיים. פרויקטים שהחלו להירקם לפני שנים ארוכות מתממשים ומספקים את שלהם לביסוס עליונות התכנון מחדש. אנו עדים לכך שיותר קהילות נכונות לקבל על עצמן התחדשות עירונית, על יתרונותיה הרבים".
"נראה כי המגמה משפיעה גם על הרשויות המקומיות שלוקחות חלק יותר משמעותי בתחום ומנחות את היזמים לתכנן מתחמי פינוי בינוי, המחליפים תכנון נקודתי ביוזמה פרטית, למקבץ בניינים כזה או אחר. התכנון המתחמי מעניק פתרונות לצרכי ציבור וחידוש תשתיות. עוד נראה בעתיד הקרוב את ההבדל בין חברות ותיקות ומבוססות שביכולתן לפתוח במקביל מספר אתרי בניה בפרויקטים שהבשילו, לבין כאלו שבנו עצמן על החתמת דיירים בפרויקטים וכעת נתקלות בקושי לממש במקביל".

הקטנים נפגעו מהמשבר

אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי מעריך כי "פרויקטי תמ"א 38 מבוצעים בעיקר על ידי חברות קטנות–בינוניות שחלקן, באופן ישיר או עקיף, נפגעו מהמשבר הכלכלי הנוכחי. כיום המצב הוא שיזם עובד על פרויקט התחדשות עירונית למעלה מעשור וזה לא הגיוני מכל בחינה שהיא, ובייחוד כל עוד הביקושים עולים על ההיצע בקצב מסחרר, יש למצוא פתרון שיאפשר להגביר את קצב התחלות הבנייה בפרויקטי התחדשות עירונית. מן הראוי כי הממשלה תסדיר תכנית מדויקת שתאפשר ודאות וכדאיות כלכלית ליזמים בתחום".

לא לבטל כליל

יגאל דמרי | צילום: משה עמר

לדברי, יגאל דמרי, מנכ"ל י.ח דמרי, "אין ספק כי תמ"א 38 זה הליך מורכב ומסובך, אך לדעתי לא צריך לבטל אותה כליל, אלא להשתמש בה במשורה ורק במקרה ולא ניתן ליישם פתרון אחר גם בטווח הרחוק. תחום הפינוי בינוי צובר תאוצה בשנים האחרונות וכל שנה שתעבור זה יהווה חלק משמעותי יותר בבניית דירות חדשות בישראל, שעתודות הקרקע באזורי הביקוש נהיו מוגבלות ולכן הפתרון היחיד נעוץ בפרויקטים של התחדשות עירונית, המטיב עם הערים, התושבים והיזמים".

לקצר הליכי בירוקרטיה

אבישי בן-חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין אומר כי "פרויקטי התחדשות עירונית מאפשרים לכלול את כל האלמנטים הדרושים לשם הקמת קומפלקס מגורים מושלם לרבות תשתיות, שטחי הציבור, שירותים קהילתיים ועוד, וגם מאפשר לבנות יותר בניינים ודירות, עניין שיוצר כלכליות לכל הצדדים – הרשות המקומית, הדיירים והיזם.
"אין ספק שפרויקטים מסוג זה יצברו תאוצה על כן יש לבצע התאמות ותיקון לחוק, בהתאם להחלטת הממשלה אך לאור משבר הקורונה, אני לא חושב כי זהו הזמן לשינויים דרמטיים, בשוק המעסיק מאות אלפי משפחות. הגיעה השעה לקצר הליכי בירוקרטיה אך יש לשקול שינוי הדרגתי של התכנית, כדי לאפשר זמן הסתגלות והתאמה לאלו העוסקים רק בתחום זה כך שעבודתם לא תיפסק ובמקביל יוכלו להתפתח לענפים אחרים".

הקורונה כהזדמנות

איציק ברוך (צילום: כפיר זיו)

איציק ברוך, בעלי קבוצת יובלים, מבהיר כי "אמנם הקורונה הביאה עימה קשיים אך עם זאת, הזדמנות למנף את ענף התמ"א וההתחדשות העירונית. לאור התקופה האחרונה, צריך לחשב מסלול מחדש עבור תכנית תמ"א 38 וההחלטה לסיים זאת. כל עוד אנחנו במצב של אי ודאות ועד שהמשק לא ישתקם ויעמוד חזרה על רגליו האיתנות המוכרות, יש לחשוב בראש ובראשונה על החברות המתקיימות מפרויקטים כאלו, אולי לשקול לעשות זאת בהדרגתיות, לייצר תמריצים כלכליים לבנייה ברחבי הארץ באמצעות התחדשות עירונית ולעודד הן ראשי ערים והן דיירים, לפנות למסלולים אלו".

התמ"א תשרוד

שמחה גריידינגר, יו"ר ובעלים של קבוצת נתיב פיתוח אומר: "אני חושב שכולם מבינים שהתחדשות עירונית היא אחד ממנועי הצמיחה העיקריים של ענף הבנייה בשנים הבאות, ולא רק במרכז הארץ. בעוד שאין ספק בכך שעיקר היקף ההתחדשות העירונית יהיה במסגרת פינוי בינוי, אני מאמין שבסופו של דבר תכנית התמ"א לא תיכחד לחלוטין, אלא תעבור שינויים והתאמות, שכן יש לא מעט מקרים שבהם זו הדרך היחידה לחדש מבנים במקומות שחייבים להתחדש. אני מאד מקווה שיוזמת החקיקה להקל על תהליכים שנוגעים להסכמת דיירים להצטרף לתכנית תקודם. הורדת רף החתימות הנדרש מ-80% חתימות ל-66% עשויה לעשות הבדל משמעותי בהוצאה לפועל של פרויקטים רבים".

לא להספיד את התמ"א

ניר ברוש, בעלים ומנכ"ל קבוצת ברוש מסכים: "לכל מי שמספיד את עידן התמ"א, המציאות מוכיחה שהוא רחוק מסיום. יתכן, שהתחום יעבור רביזיה מסוימת בעקבות החלטת הממשלה ואולם, תחום ההתחדשות העירונית היה וימשיך להיות נדבך מרכזי בתחום הבניה למגורים בישראל גם בשנים הבאות. אם נסתכל סביבנו, נראה ברחובות הערים הגדולות יותר ויותר בניינים המתחדשים, או נהרסים וחדשים נבנים במקומם, במסגרת פרויקטים של תמ"א, או התחדשות עירונית. הדיירים מקבלים דירות חדשות במקום דירות מתפוררות וחזות העיר עוברת מתיחת פנים וריענון, לרווחת כלל תושביה. אנחנו מאמינים מאוד בתחום ההתחדשות העירונית ולכן, נמשיך לפעול בו באזורי ביקוש במרכז הארץ".

כלי חברתי חשוב

חנן מור (צילום: אייל טואג)

לדברי חנן מור, יו"ר קבוצת more, "תחום ההתחדשות העירונית הוא תחום שהחל את דרכו עם רגולציה שלא נבנתה באופן ייעודי ומדויק לעולם ההתחדשות העירונית. תחילתו בתמ"א של 38 לחיזוק מבנים ומשם העיוות להתחדשות עירונית.
"מדינת ישראל השכילה באיחור רב להבין שנדרשת רגולציה מותאמת בין צרכי הפיתוח והדיור העתידיים של מדינת ישראל לבין הפיתוח של השטחים האורבניים העירוניים ושמירה על שטחים פתוחים. בעשור האחרון הרגולציה לא הייתה מוסדרת ולכן ראינו חדשות לבקרים יזמים מצוינים שנכנסים לתחום ללא רגולציה, ללא הון וללא יכולת פרויקטלית או ביצועית ולמעשה סוגרים עם בעלי בניינים בהתקשרויות שבסופו של יום לא יוצאות לדרך. כמו כן, תחלופה של ראשי ערים גורמת לעיתים להחלפת מדיניות והחלטות ועמל של שנים יורד לטמיון".
קבוצת מור, הוא מוסיף, "מאמינה מאוד בהתחדשות עירונית, זה כלי חברתי ששומר על המרקם של השטחים הפתוחים אבל נדרשת בו רגולציה כללית מותאמת לתכנון האורבני של העיר ושל האזור וכן של התשתיות, תחבורה ציבורית, צפיפות, חנייה, אך חשוב מהכול – עירוב שימושים.
רק לאחרונה מתחילה הבנה יחד עם התיקונים האחרונים של חוק תכנון ובנייה שמאפשרים רישום זכויות, חוק הדייר הסרבן ותיאום העבודה בין הרשות המקומית והוועדות המחוזיות.
כמו כן, חלחלה ההבנה כי ב-15 השנים הקרובות, עתודות הקרקע לבינוי עומדות להסתיים והמכרזים המהותיים יידרשו להיות בפרויקטים של התחדשות עירונית".
"העשור הבא יהיה עשור בו חברות ויזמים ירכשו פרויקטים או חברות העוסקות בתחום ההתחדשות העירונית. אלינו לקבוצה מגיעים כל הזמן, יזמים, דיירים ועורכי דין עם הצעות למעובות שלנו בפרויקטים. כאשר אנו נראה רגולציה מתאימה נכנס לתחום הזה בכל הכוח", הוא מסכם.

לקצר הליכי פינוי בינוי

מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים סבורה כי "תמ"א 38 היוותה פתרון מתאים בשעתו ותרומתה לפיתוח העירוני והתחדשות הינה רבה לאורך תקופה ארוכה. אולם בניגוד לתמ"א 38, הנותנת מענה נקודתי לרחוב או שכונה מסוימים ולהתחדשות ספציפית של אותו בניין, תכנון עירוני ארוך טווח צריך להיעשות מתוך התייחסות עירונית מקיפה המתחשבת בשלל נושאים כדוגמת: צרכי העיר והקהילה שתחיה בקרבה בעשורים הקרובים, במשאבים ושירותים הציבורים, בתשתיות, במוסדות חינוך ושטחים פתוחים. רק בהסתכלות של מכלול הצרכים האורבניים ניתן להגיע לתכנון עירוני אופטימלי, מקיף יותר ומותאם, בעיקר לקצב הגידול הצפוי בדמוגרפיה בישראל".
לכן, היא מוסיפה, "פרויקטים של פינוי בינוי, המאופיינים בתהליך תכנוני מושכל תוך ראיה כוללנית רוחבית, יתפסו מקום מרכזי בתהליכי ההתחדשות העירונית ויחליפו את התמ"א. כבר כיום אנו עדים לכך, שיותר ויותר ראשי ערים ורשויות תומכים בכך ומאמצים חזון תכנון אסטרטגי לשנים הקרובות. לצד זאת פרויקטים של פינוי בינוי אורכים זמן רב ולעיתים פרויקט עשוי להימשך 15-20 שנה. לכן הממשלה צריכה לדאוג לחקיקה שמאיצה את התהליכים והעשייה של כל הנוגעים בדבר כדי לקצר תהליכים של פינוי בינוי, לתקופות של 5-7 שנים".

בדרך לצמצום שחקנים

רוני בריק (צילום :יח"צ)

לדברי רוני בריק, יזם, יו"ר ארגון קבלני השרון והשומרון והנשיא היוצא של התאחדות בוני הארץ, "שוק ההתחדשות העירונית בישראל התפתח. אחרי למעלה מעשור של פעילות כל הצדדים כבר יודעים בדיוק מה היו רוצים לקבל, מה לחפש ומה לדרוש, ואיפה היתרונות היחסיים. היזמים יודעים כבר איפה האזורים שיניבו להם הצלחה יתרה בפרויקט, איך להגיע לדיירים ולהשיג את הסכמתם, איך לוודא כדאיות כלכלית לכל אורך התהליך ועוד. גופי המימון יודעים בדיוק מהם סיכויי ההצלחה של כל פרויקט, אילו יזמים ללוות ואילו לא, מה הפרויקטים הטובים ביותר וכיוצא בזה. הדיירים יודעים מה לדרוש מהיזם, איפה להתעקש ואיפה לא, מהן החוזקות שעליהם לוודא בהתקשרות עם היזם ואיך לדאוג לזכויות שלהם.
"בנוסף שוק ההתחדשות העירונית מתכנס, ולהערכתי יעבור תהליך של צמצום השחקנים – הגדולים יישארו והקטנים יצטרפו כשותפים בלבד. הסיבה היא קודם כל מהות הפרויקטים – הרשויות המקומיות כבר דוחפות וידחפו בעתיד גם לכיוון פרויקטי פינוי בינוי גדולים של מתחמים שלמים ואף שכונות שלמות, במקום לפרויקטי תמ"א 38 של בניין בודד. האופציה הראשונה מבטיחה לרשויות תשתיות חדשות, מבני ציבור, מוסדות חינוך וקהילתיים ועוד, זאת בניגוד לתמ"א 38 שבהם רק היזם והדיירים מרוויחים. פרויקטים גדולים מתאימים רק ליזמים גדולים והם גם יגבירו את פעילותם בתחום בשל היעדר קרקעות פנויות לבנייה – וזה יביא להערכתי להידוק של השוק באופן שרק הגדולים והחזקים ישלטו".

הפערים יעמיקו

חברת תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת מקימה פרויקטים במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי בינוי. לדברי דורון נמרוד, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת, "בשנים הקרובות ההתחדשות העירונית תשנה פניה, אבל כבר עכשיו קיים הבדל בין מרכז לפריפריה והפער הזה יעמיק. באזורי הביקוש, בשכונות הוותיקות של תל אביב, ערי גוש דן, רמת השרון וכיו"ב, עדיין ימשיכו להתקיים פרויקטי תמ"א 38/2, כי פרויקטים מהסוג הזה הם כדאיים ליזם, היות ומחירי הדירות במקומות אלו מכסים את העלות הגבוהה למטר מרובע. בפריפריה, לעומת זאת, ישנה העדפה ברורה לפרויקטים של פינוי בינוי של מתחמים, כלומר הריסה של שני בניינים לפחות. המגמה הזאת מתאימה יותר לרשויות המקומיות שמחפשות שינויים עירוניים ברמת השכונות, מתאימה ליזמים, כי הפרויקטים משתלמים יותר ומתאימה לדיירים, שכבר היום מבינים שהסיכוי שלהם להתחדשות עירונית טמון בהתאגדות של מספר בניינים יחד".
"תמ"א 38/1 הולך ונעלם, כי הוא לא משתלם ולא נותן מענה מספק לאף אחד מהצדדים: לא של הדיירים, לא של היזמים ולא של הרשות המקומית", הוא מסכם.

חלופה הכרחית

חיים מסילתי יו״ר לשכת שמאי מקרקעין מעריך כי "החשיבה על חלופה לתמ"א 38 הכרחית, שכן התחדשות עירונית הנה אחד ממקורות ההיצע החשובים ביותר. ריבוי זכויות הוא דבר מבורך. בכל הקשור לביטול פטור מהיטל השבחה , נכון לשמור על כדאיות כלכלית ברורה ליזם. באשר לסיום ההקלות – מדובר בהחלטה בעייתית, הקלות מאפשרות שיפורים לדברים שעולים תוך כדי תנועה. הדבר הכרחי, יהיה קשה מאוד ״לסגור״ את כל הפינות בשלב התחלתי. צריך לעודד את המהלך ולא לגרום שוב למהלך שרק אחרי שנים רבות יתחיל לקרום עור וגידים -כמו תמ"א 38 שנזקקה לעוד ועוד תיקונים".

החלטה נבונה

יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים חברת אאורה אומר כי "אין מחלוקת לעניין נחיצותם של פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית. מדובר בפתרון אפקטיבי להגדלת מלאי הדירות במדינה, ובמיוחד באזורי הביקוש. מהתחדשות עירונית מואצת הרווח הוא למדינה, לרשויות המקומיות וחשוב מכל – לאזרחים. עבור המדינה זוהי למעשה האלטרנטיבה היחידה המאפשרת את פיתוחם של מתחמי דיור חדישים בערי גוש דן והשפלה ואפילו בירושלים, במיוחד כשמביאים בחשבון את עתודות הקרקע המוגבלות באזורים הללו. גם עבור הרשויות המוניציפליות קיים אינטרס ברור בקידום מיזמי התחדשות עירונית, שרבים מהם מתבצעים בלב הערים, אזורים המאופיינים על פי רוב במבנים בני עשרות שנים, ישנים ורעועים".
"אני סבור שמדובר בהחלטה נבונה של גופי התכנון לסיים את תוכנית התמ"א. העתיד הוא בפינוי-בינוי מתחמי ובהקמת שכונות מגורים שלמות, ולא בשדרוג בניין נקודתי זה או אחר. אין לי ספק, שנפח הדירות הנבנות במיזמי התחדשות עירונית יגדל משמעותית ויתפוס נתח נכבד עוד יותר מהשוק. כדי שזה יקרה, לא רק האינטראקציה בין דיירים ויזמים חייבת להמשיך ולהתייעל, אלא גם הרשויות ידרשו לשחרר את הפקק, כי פרויקטים רבים, רבים מדי, תקועים בצנרת. ועם כל הכבוד לתנופת הפיתוח בערים הגדולות, אני רוצה לראות את הפוקוס מופנה גם לפריפריה, שמבניה זקוקים נואשות להתחדשות ולרעננות. על מנת שתחום התחדשות העירונית יבצע עוד קפיצת מדרגה, חובה להביא פרויקטים גם לאזורים ללא כדאיות כלכלית", מסכם אטרקצ'י.

טוב לדעת
נגישות