Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים לקריאת המגזין - לחצו כאן Designer חדש באקסטרה: גיליון ינואר 2020 של מגזין העיצוב

האם תמה תקופת התמ"א

הכרזות של ראשי עיריות וגם של נציגי ממשלה על מתן עדיפות ברורה למתחמי פינוי בינוי, הכניסה את יזמי התמ"א 38 למגננה. האם יש עדיין מקום לפרויקטים נקודתיים?

כמעט מיד עם בחירתו בחודש אוקטובר 2018, הודיע ראש עיריית רמת גן הנכנס, כרמל שאמה הכהן על שינוי מדיניות: לא עוד פרויקטי תמ"א 38 נקודתיים, אלא עדיפות למתחמי התחדשות עירונית. באופן טבעי, ההכרזה, בשל העובדה שרמת גן היא אחת הערים המובילות בארץ בפרויקט תמ"א 38, עוררה סערה ועם הצטרפות של ראשי רשויות אחרות להכרזה, גם את השאלה – האם תם עידן התמ"א כפי שאנחנו מכירים אותו.
בענף כמובן חלוקים, כאשר יזמים, במיוחד כאלה הנמצאים בתוך הליך של קידום פרויקטים שבהם כבר הושקעו כספים רבים, טוענים שיש מקום גם לפרויקטי תמ"א 38, כמובן במסגרת תכנון שקול.

יהודה הרציג (צילום: יח"צ)

כך, לדוגמה, היזם יהודה הרציג, הרציג נדל"ן, אומר כי "כמי שמקדם עשרות פרוייקטים של תמ"א 38, בעיקר במרכז הארץ, אני תוהה בכל פעם מחדש, מדוע המדינה, שיזמה ב-2005 את התמ"א, במטרה לחזק מבנים נגד רעידות אדמה, ולאחר שסוף סוף בשנים האחרונות פרוייקטים אלה התחילו להוות נתח נכבד משוק הדיור, אלפי דירות לשנה, הולכת כעת ויורה לעצמה ברגל ומביאה את התמ"א לעולם שכולו טוב. יתרה מכך: העובדה שכל ראש עיריה או רשות מקומית שנבחר, מחליט על דעת עצמו, וללא שום הגיון, להפוך את מדיניות קודמו ב-180 מעלות, ולעצור לחלוטין את התמ"א 38, כפי שלמשל קרה לאחרונה ברמת גן, מלמדת דרשני".
לדבריו, "לא ייתכן מצב שפרוייקט בעל חשיבות לאומית כה גדולה יהיה תלוי בגחמה של ראש רשות כזה או אחר. ברמת גן, לדוגמה, טוען ראש העיר הנבחר שלא ניתן לקדם תמ"א 38 ללא קידום תשתיות משלימות. אם כך, אדרבה: שיגבה מהיזמים עוד סכום פעוט של עשרת אלפים שקל על כל דירה שימכרו, ובכך יממן בנקל את השלמת התשתיות, או יאמץ פתרון מימוני אחר. בד בבד אני קורא גם למדינה לעצור את המצב האבסורדי הזה, ובמידת הצורך לתמוך ברשויות המקומיות, זאת במטרה שיוכלו לקדם תשתיות משלימות. זהו צורך לאומי, הן לשוק הדיור והן להגנה על מיליוני ישראלים מפני רעידות אדמה".

פחות רווחי לרשות

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית מסביר: " ברוב המקרים, בפרויקטים של תמ"א 38, לעומת פינוי בינוי, לא משולם כמעט היטל השבחה, ולכן המימון נעשה על ידי העירייה. ייתכן שמסיבה זו עיריית רמת גן הוציאה את מסמך המדיניות הקובע כי בקשה לתמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 נקודתית על חלקה אחת, תאושר באופן חריג ומנימוקים שירשמו, וכן נדרש שהבקשה לא תפגע באפשרות לתכנון מתחם קיים או עתידי. המדיניות נוקטת צעדים דרסטיים ומצמצמת משמעותית את היקף הזכויות ולכן ככל הנראה הדבר יערער את קידום הפרויקטים בעיר".

להערכתו, "יזמים יצאו מרמת גן לפעילות וקידום פרויקטים בערים אחרות בשל חוסר כדאיות כלכלית. עדיין לא נקבעו הוראות מעבר ופרויקטים רבים ממתינים להיתר לאחר שהוגשו תכניות בהתאם למדיניות הקודמת ולכן לא ברור מה יעלה בגורלם".

עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד עוה"ד גינדי-כספי אומר כי “תחום ההתחדשות העירונית הוא ה'סטארט-אפ' של ענף הנדל"ן, שטרף את כל הקלפים, צפוי להמשיך להתפתח באופן משמעותי ולתפוס מקום של כבוד בעולם הנדל"ן הישראלי. ההתחדשות העירונית האמיתית היא פינוי בינוי של מתחמים גדולים, שמטפל לא רק בבניין הבודד אלא במתחם כולו ונותן גם מענה חברתי, תחבורתי, מסחרי וכו'. עם כל הרצון הטוב, במסגרת תמ"א 38 אין לאף אחד מהגורמים המעורבים את היכולת לתת פתרון בקנה מידה משמעותי. לכן ניתן לראות שעם הזמן, הרשויות דוחפות באופן חד לכיוון הפינוי בינוי ברוב המקרים, שכן כזכור גם לרשות, המייצגת את הציבור יש הרבה מה להרוויח במסגרת הפרויקט. עם זאת, עדיין אין מקום להספיד את תמ"א 38 ויש לעשות בה שימוש מידתי ובמקומות בהם לא ניתן לבצע פינוי בינוי".

אין תמריץ לעיריות

לדברי אמיר לוטן מנהל מחלקת התחדשות עירונית בקבוצת משולם לוינשטין המקימה פרויקטי התחדשות עירונית "העיריות טוענות, וכנראה בצדק, שפרויקטים נקודתיים על בסיס תמ"א 38 לא מביאים שום תועלת לציבור, למשל גני ילדים, בתי ספר, בתי כנסת וכו' ובנוסף, היא פטורה מהיטל השבחה, כלומר לא מכניסה לעירייה כסף. בנוסף, כל דירה שמוסיפים בעיר עולה לטענתם כ-10,000 שקל בגלל בניית כל הצרכים הציבוריים שלהם. וכן צודקות העיריות ששולחות אותנו היזמים למתחמי פינוי בינוי, שם הם יכולים לדרוש שטחים לציבור והיטלי השבחה. אם הממשלה רוצה להחיות את תמ"א 38, אולי כדאי לתת לעירייה תמריצים כלכלים, למשל הוספת תוספת קומות כנגד היטל השבחה או תמריצים על עידוד בנייה על ידי הממשלה".

שלי יוסף גרין, מנהלת תחום פינוי בינוי בחברת "אזורים" מסכימה:"הרשויות עוצרות פרויקטים של תמ"א 38 מהסיבה שטיפול בבניין בודד ותוספת של מספר קומות בודדות לא נותנים מענה לחידוש תשתיות, בניית מוסדות חינוך, פארקים ציבוריים ותוספת של חניות חדשות באותו אזור, ולכן ההמשכיות של תכניות של תמ"א 38 מוטלת בספק".

לדבריה, "העירייה מבינה שבשביל ליצור שינוי מהותי במרחב בעיר היא צריכה לפנות לתוכניות של פינוי-בינוי שבהן הפרויקטים יוצרים שינוי סביבתי והתחדשות בכלל הרבדים ויכולים להגיע להיקפים של 30-40 דונם. לדוגמה, בפרויקט התחדשות עירונית שאנו יוזמים בשכונת ויצמן בהרצליה, כחלק מהתכנון אנחנו עתידים לבנות בשכונה גני ילדים, בתי ספר, פארק גדול בשכונה ולהוסיף חניות. בפינוי-בינוי המחשבה היא רחבה יותר ומתמקדת בציבור רחב יותר, לעומת תמ"א 38 בה התחדשות מתבצעת בבניין בודד וכשמדובר בצבר של בניינים בודדים גם עלולה ליצור עומס על תשתיות שונות באזור לרבות תחבורה וחינוך."

חוסר ודאות

לדברי עו"ד ענת בירן המייצגת בעלי דירות ויזמים הפעילים בעיר רמת השרון, "עצירת פרויקטים בתחום תמ"א 38 היא מכה נוספת ליזמים ולבעלי דירות, כמו גם ליועצים הרבים המועסקים בתכנון וקידום פרוייקטים של תמ"א 38. משמעות המכתב שיצא מעיריית רמת השרון בנושא היא, כי המכסות שנקבעו בתכנית רש/3838 הספיקו בקושי לשלוש שנים, והן טיפה בים לעומת מספרן הגדול של הדירות בעיר הטעונות חיזוק.
עד שלא יקבעו מכסות חדשות לפרויקטי תמ"א 38 בעיר, הפרויקטים שנמצאים בתהליך יוקפאו, וכלל לא ברור לפי איזה סדר ולפי אילו קריטריונים יוחלט מי מקבל היתר לתמ"א ומי נשאר בחוץ. מהמכתב עולה כי גם מי שקיבל תיק מידע המאפשר לו קבלת היתר לתמ"א אינו יכול לדעת בוודאות אם כשיגיע לשלב מתקדם יותר יצליח לקבל היתר בניה, כך שההשקעה בתכנון וקידום תכניות כרוכה בהימור גדול מצד היזמים".
לדבריה, "לאחרונה הוחלט גם בעיריות נוספות לעצור פרוייקטים של תמ"א 38, ביניהן בת ים ורמת גן. עיריית רמת גן עצרה לאחרונה את פרויקטי תמ"א 38 והחילה עליהם מדיניות מחמירה שמאיינת התכנות כלכלית למרבית הפרויקטים וזאת לאחר שבשנים האחרונות הועדה לא דנה בבקשות שממתינות להחלטה במשך שנים. ההתנהלות הזו היא לא סבירה. מדובר בנזקים אדירים ליזמים שבמשך שנים מקדמים תוכניות, משקיעים כספים בתוכניות אדריכליות, ייצוג משפטי, והתנהלות מול בעלי הדירות שגם הם ניזוקים מהעובדה שהבניינים שבהם הם גרים לא ימומש פרויקט. להערכתי יש לשקול הגשת תביעות נזיקיות נגד עיריית רמת גן והועדה המקומית רמת גן בגין שינוי המדיניות הנוכחי".
לפעמים אין תחליף לתמ"א

ניב רום (צילום: הילה לוצקי)

ניב רום, מנכ"ל כנען 38 ומבעלי קבוצת כנען המקדמת מאות יחידות דיור בתחום ההתחדשות העירונית באזור גוש דן והשפלה קובע כי " זה נכון שיש מתחמים שלמים שנכון לטפל בהם כמתחמים בשיטת פינוי בינוי, אולם ישנם לא מעט פרויקטים שהפתרון המתאים להם הוא אך ורק תמ"א 38 הן מההיבט התכנוני והן בהביט הסביבתי, למשל כאשר שאר הבניינים חודשו כבר. ובנוסף תמ"א 38 מהווה פתרון בטיחותי לבניין הבודד כאשר הבניינים השכנים לא מעוניינים בהתחדשות עירונית או לא מתאימים להכלל בתוכנית. אין סיבה שדיירי הבניין יסכנו את חייהם במצב של רעידת אדמה או חלילה בעת מתקפת טילים".

הדר פלג (צילום: אפרת מזור )

גם הדר פלג, סמנכ"ל 'בונים בעיר' מקבוצת בוני התיכון טוען כי "עידן התמ"א רחוק מסופו. ברור שישנם בעלי אינטרסים שהיו רוצים לקבור את תוכניות מיתאר 38 עוד כשפורסמה, אולם בפועל אם נסתכל סביבנו נראה ברחובות הערים גדולות יותר בנינים מאי פעם, אשר מתחדשים במסגרת תמ"א 38-2 כבניינים יחידניים. באזורי הנדל"ן היקרים, בעלי הדירות מבינים שיש להם הרבה יותר כוח השפעה על תכנון הפרויקט, בחירת האדריכל, עיצוב החזיתות וקווי המתאר של הדירה החדשה כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38 של בנין יחיד".

לדבריו, "בשונה מהתחזיות האפוקליפטיות אני צופה ומרגיש פריחה גדולה בתחום ההתחדשות העירונית של בנינים יחידניים במסגרת תמ"א 38-2. אנחנו בונים ומתכננים להמשיך ולפעול בכל הכוח במרכזי הערים הגדולות בייזום וביצוע של פרויקטי הריסה/בניה במסגרת תמ"א 38-2 לטובת לקוחותינו הרבים".

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין אומרת כי צריך לאפשר לשוק גמישות: "רשויות התכנון וראשי ערים מרשים לעצמם לשנות מדיניות מעכשיו לעכשיו, בלי לתת לשוק לעכל ולהסתגל לשינויים. באופן עקרוני ברור שעדיף לבצע פרויקטים רחבים יותר של התחדשות עירונית, שמאפשרים שדרוג כללי של הסביבה והקצאת שטחים לצרכי ציבור, מסחר ותעסוקה. ואולם המציאות מורכבת יותר ולא תמיד ניתן להוציא לפועל תוכניות כאלה. יש מקרים שבהם תמ"א רגילה היא הפתרון הטוב והנכון ביותר – שלא לומר היחיד האפשרי – ובדיוק בשביל מקרים אלה היא צריכה להישאר על השולחן. המדינה שואפת להמשך פיתוח והתחדשות הערים הקיימות ועל מנת להגיע לזה יש להשאיר כמה שיתר אפשרויות פתוחות, גם התחדשות עירונית וגם תמ"א".

אבולוציה של התחדשות

אסף סימון (צילום: אירנה קוסטינסקי )

אסף סימון, מנכ"ל 'אפריקה התחדשות עירונית טוען כי "לכל דבר עת משלו, תחום ההתחדשות העירונית שצמח מתוך צורך בחיזוק בתים ישנים כנגד רעידות אדמה ומתקפות טילים, הפך לאורך השנים האחרונות לכלי מרכזי בארגז הפתרונות הממשלתי להיצע הדיור בעיקר במרכז הארץ. מדינת ישראל על פי התוכנית האסטרטגית לדיור לשנת 2040 נסמכת על תחום ההתחדשות שייצר כ-500 אלף יח"ד חדשות כדי לעמוד ביעד הביצוע של תוספת 1.5 מיליון דירות עד לשנת זו".

"ההסתכלות הנקודתית התאימה לתקופה מסוימת ואפשר לזקוף לזכותה שהיא למעשה התניעה את תחום ההתחדשות ואף גרמה לאזרחים ליזמים ולמדינה להאמין שזה אפשרי", אומר סימון ומוסיף כי "במסגרת ההתחדשות הנקודתית למדנו הן, כמדינה ואזרחים והן כיזמים לצלוח לא מעט מכשולים. התנסינו בגיבוש דיירים, קידום תכנון, ביצוע באזורים עירוניים צפופים ועכשיו אנו בשלים למעבר לדבר הבא – מתחמי התחדשות עירונית משמעותיים במרכזי העיר. מדינת ישראל הציבה יעד ועלינו לעמוד בו".

"עיריית רמת גן בהחלטה אסטרטגית משמעותית בהובלת ראש העיר הנכנס בחרה לנטוש את המתחמים הנקודתיים", מדגיש סימון, "ולהתחיל לחשוב בצורה מקיפה על פתרונות הוליסטים שישרתו מטרות רבות".
לדבריו, כל מתחם של התחדשות עירונית מבוסס כיום על הדבר הבא בתחום שכונות המגורים וכנהוג בערים מרכזיות בעולם והוא עירוב השימושים: "עיר שרואה עצמה כאורגניזם חי ומתפתח חייבת להבין שהיום דור המילניום מחפש את ה-WELL being, לא עוד לעמוד בפקקים בלתי נגמרים, העבודה המגורים הבילוי והילדים כולם באותו המתחם. זמן האיכות המשפחתי עולה בצורה משמעותית, הערים המזדקנות מושכות אוכלוסייה חדשה, הצפיפות בכבישים יורדת, כמעט ואין צורך ברכב במתחם של עירוב שימושים. וזאת כיוון, שכל הצרכים היום יומיים מרוכזים במרחק הליכה ברגל. קופות העירייה נהנות מתקבולי ארנונה מלבד על המגורים שמהווים משקולת גם מתקבולי ארנונה בין שימושי מסחר ומשרדים שמטבעם מאזנים וממלאים את קופת העירייה".

סימון חושב כי "צעד אמיץ של הסתכלות קדימה על הצרכים הציבוריים המשולבים יניב פרי בצורה משמעותית בתוך מספר שנים. מנגד על העירייה להתחייב לתהליך הן מבחינת זמינות הן מבחינת השקעת משאבים והן מבחינת קיצור משמעותי של לוחות זמנים למתחמים כאלו. למרות הכל, אל לנו לשכוח גם את אותם מתחמים שיישארו ללא יכולת להתחדש כמתחם ולאפשר להם בצורה אחראית לחזק את המבנים כנגד מפגעים ביטחוניים או בטיחותיים".

תמ"א 38 למתחם

אודי בלום (צילום : יח"צ)

רו"ח אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס, מספר כי "לפני כשנתיים ויתרנו על כ-5 פרויקטים של תמ"א 38/2 ברמת גן למרות שהושקעו בהם מיליוני שקלים שירדו לטמיון, אולם החלופה של להמשיך ולקדם את אותם פרויקטים רק בגלל ההשקעה וללא הכדאיות הכלכלית הייתה מחריפה את המצב".
לדבריו, "המדיניות העירונית באותה עת הורידה

לנו ולדיירים את היקפי השטחים באופן מהותי, לאחר מכן הופחתו מספר קומות בבניין ולבסוף גם הקטינו את כמות יח"ד המאושרות לפרוייקט. שינויים אלו הובילו לכך שהפרויקטים האלו כבר לא היו כלכליים כלל ולכן לצערנו הרב ולצער הדיירים נאלצנו לוותר על הפרויקטים".

בלום מוסיף כי "אחת התובנות שלנו לפיה אנו פועלים כיום היא התמקדות ברמת המתחמים בפינוי בינוי או בתמ"א 38 למתחם שלם. כך אנו פועלים כיום במתחם מטרופוליס גבעתיים, במתחם מנדלבלט-אבן עזרא בהרצליה או במתחם פאדובה בתל אביב. אנו מזהים כי במתחמים כאלו לרשות המקומית קל יותר לאשר את תכניות ההתחדשות העירונית. יתרה מכך, בהתחדשות עירונית ברמת המתחם, רשויות מסוימות אף מטילות על היזמים מטלות שיפוץ ושדרוג מבני ציבור באזור ו/או הוספת שטחים ציבוריים לטובת הכלל ובכך ממנפות את ההתחדשות לשדרוג האזור כולו".

דרושה מדיניות

עזרא ערוסי (צילום:יח"צ)

עזרא ערוסי, מנכ"ל חברת משהב אומר כי "מדיניות חלק מהעיריות לעצור פרויקטי תמ"א 38/2 ולקדם במקומם מתחמי פינוי בינוי מבורכת, שכן מתחמים אלו מתוכננים בצורה נכונה תוך מתן מענה מושלם לצרכי הציבור הנדרשים בעקבות התוספת בכמות הדירות, אך לצערי תהליכים אלו מאריכים את תהליכי התכנון בצורה משמעותית. נושא ההתחדשות העירונית בישראל מוזנח על ידי הרשויות הממשלתיות והוא מאופיין בחוסר סדר כאשר כל רשות מחליטה החלטות ללא כל תכנית מוסדרת. אמנם חל שיפור מסוים בקיצור בפרק הזמן עד קבלת היתרי בנייה, אבל בשטח יש חסמים רבים שקשה ליזמים להתמודד איתם והם אף מאריכים את זמני קבלת ההיתרים באופן משמעותי". "הממשלה אמנם מעודדת את מתווה תמ"א 38 אבל אין מדיניות ממשלתית, כל רשות מקומית קובעת את מדיניותה לתמ"א 38 כראות עיניה ומשנה את המדיניות חדשות לבקרים. ישנן רשויות שלא מחוייבות לחוקים ולתקנות שהן עצמן החליטו, וזה גורם לסחבת רצינית. על מנת לזרז את התהליכים של ההתחדשות העירונית חייבים לטפל בראש ובראשונה בהסרת החסמים ובהתוויית מדיניות ברורה וחד משמעית לכל האספקטים של התחדשות עירונית", הוא קובע.

מהירות התכנון

אדריכל הראל ניר, HNA אדריכלים אומר כי "כמי שעוסק כבר שנים רבות בהתחדשות עירונית, אין מה להשוות את קצב הפרוייקטים המוגדרים כפינוי בינוי, לעומת פרוייקטים של תמ"א 38. פרוייקט ממוצע של פינוי בינוי אורך במקרה הטוב 7-15 שנה, במקרה הפחות טוב אינו יוצא לדרך כלל. פרוייקט של תמ"א 38, עם כל הבעיתיות והביורוקרטיה, יוצא לדרך ומושלם תוך כ-5-6 שנים בממוצע, לעיתים אף פחות מכך. לכן החשש שלי, שהחלטתה של דלית זילבר, מנכ"ל מנהל התכנון, לתעדף את פינוי בינוי באופן ברור על פני תמ"א 38, תגרום לכך שלא יהיה לא פינוי בינוי וגם לא תמ"א 38. זה רע מאוד לשוק הדיור במדינת ישראל הסובל ממילא ממחסור כבד בהיצע, רע לרשויות המקומיות, ורע לשדרוג מרכזי ערים ותיקות ושכונות מתפוררות".

על מנת להציל את המצב, מציע הראל "שהמדינה תשקול, בשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות, את הרחבת זכויות התמ"א 38/2, באופן שכזה שאיחוד גושים וחלקות יגרום לכך שקבוצת בניינים משותפת תהפוך בפועל ל"מיני פינוי בינוי", אבל במסלול מהיר מובהק של תמ"א 38, זאת במקביל להמשך קידום מתחמי פינוי בינוי גדולים. לטעמי אם מסלול זה לא יקודם, נהיה צפויים במקרה הטוב לקפאון בקצב ההתקדמות של תמ"א 38, במקרה הפחות טוב לסתימת הגולל על מיזם חשוב זה".

דרוש שינוי הדרגתי

יהודה כתב (צילומים: יח"צ)

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז קובע כי "התמקדות בהתחדשות של מתחמי פינוי בינוי רחבי היקף הוא שינוי נכון וזו הדרך הנכונה מבחינת התכנון העירוני לבצע התחדשות עירונית אמיתית. האופן בו הרשויות עושות את השינוי הוא בעייתי שכן הוא קוטע שנים של העבודה וציפייה הן מצד הדיירים והן מצד היזמים וכל אנשי המקצוע המעורבים בפרויקט. המעבר צריך להיעשות באופן הדרגתי, מידתי ועם הוראות מעבר שיבוצעו הלכה למעשה. זאת על מנת שגם תושבי העיר וגם הקבלנים הפועלים בה יוכלו להיערך לשינויים מראש ולא לעצור את תהליך התקדמות של פרויקטים שנמצאים בהליכי תכנון ואישור באופן דרסטי ורובם אם לא כולם יבוטלו. פרויקטים אשר לגביהם הונפק דף מידע ומן הסתם כבר עברו תהליך של עבודה מקדימה ותכנון, כבר יש אנשי מקצוע מעורבים, יש ציפייה מצד הדיירים, נעשתה השקעה כלכלית בפרויקט לא ניתן לעצור ויש לאפשר להם לצאת אל הפועל".

לדבריו, יש להבין כי פרויקטים גדולים של פינוי בינוי לוקחים בחשבון שכונה שלמה, רחוב או מקבץ של בניינים ונותנים מענה רחב וכוללני. השכונה תעבור תהליך של התחדשות מסיבית, כולל שדרוג התשתיות העירוניות, בניית מבני ציבור חדשים ובניית מתחמי מגורים בסטנדרטים גבוהים, שלא היו קיימים בעבר. התועלת המתקבלת תשרת את דיירי השכונה והעיר כולה למשך עשרות שנים. יזמים אמנם משקיעים יותר כסף וזמן בתהליך אך עם זאת המעורבות של העירייה בכל מה שקשור לתשתיות ולשטחי הציבור נותנת ליזמים וודאות וביטחון. אין ספק שתחום ההתחדשות העירונית מצריך חישוב מסלול מחדש והחשיבה צריכה להיות עם מחשבה קדימה לגבי פרויקטים עתידיים ולא רטרואקטיבית".

לחסל את תמ"א 38/2

אייל צבס (צילום: יח"צ)

אייל צבס, מנכ"ל אזור מרכז בקבוצת אשלי-לירן, מסביר כי "החלטות רשויות מקומיות לעצור קידום פרויקטי תמ"א 38/2 ברמת הבניין הבודד זו לא אבדה גדולה כל כך. פרויקטים אלו בבסיסם אמורים להיות מקודמים במסלול פטור ממיסוי, אולם זה כבר מזמן לא כך בשל הצורך של הרשות המקומית למימון שדרוג תשתיות. במצב זה עדיף לחסל לגמרי את תכניות התמ"א 38/2".

צבס מוסיף כי "מצד אחד, הרשויות מאפשרות מכפילים מצומצמים אולם במקביל מעלות דרישות מיסוי והיטלים או דורשות מהיזמים מטלות נלוות לפרויקט, ולכן פרויקטים רבים הופכים ללא כלכליים. בעבר השלמנו פרויקטים של תמ"א 38/2 ברעננה וקיימים עוד כ-4 בנייני בוטיק במסגרת זו שאנו עדיין מקדמים כי הם עדיין כלכליים, אבל הפסקנו כמעט לגמרי לקדם פרויקטים נוספים כאלו בגלל שהם על גבול הכדאיות הכלכלית. זכויות הבנייה נתונים לשינויים תכופים וכל שינוי הכי קטן הופך את אותם פרויקטים למסוכנים".

צבס מוסיף כי "אנחנו מקבלים פניות רבות מוועדי בתים ודיירים בערי המרכז, לרבות ת"א, רעננה, גבעתיים לקדם עבורם התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38, אבל אנחנו בוחרים לסרב כדי לא להשלות אותנו ואותם, אלא אם מדובר בפרויקט בעל פוטנציאל פיתוח למתחם בשלבים. אנחנו מקדמים בעיקר פרויקטים משמעותיים שזוכים לתמיכה עירונית ומכלל גורמי התכנון – מתחמי פינוי בינוי. רק בפרויקטים כאלו יש מימוש אינטרסים משותפים. הרשות המקומית זוכה לפתרונות תשתית הולמים, היזם מקבל זכויות בנייה רלוונטיות והדיירים נהנים מאזור שלם שזוכה להתחדשות ותנופה".
לסיכום, צבס מציין כי "קיצור תהליכי תכנון במתחמים, המגיע רק דרך תיאום האינטרסים בין הרשות המקומית ליזם, לתושבים ולמטרות משרד השיכון – זו דרך המלך בהתחדשות העירונית".

לא בגבעתיים, כן בבני ברק

אברהם להב, יו"ר ארגון קבלני מחוז דן נותן דוגמאות: "בגבעתיים נבחר ראש העיר לכהונה נוספת. בקדנציה הקודמת מדיניות העירייה הביאה לשיתוק כמעט מוחלט של תמ"א 38. ראש העיר טבע מדיניות שמאפשרת קידום רק של פרויקטים גדולים של פינוי בינוי. המשמעות היא שלא תהיה בניה ב-10-15 שנים הקרובות מכיוון שזה הזמן שלוקח לאשר תכניות כאלו. בדומה לרמת גן, גם בגבעתיים צריך למצוא פתרונות לבעיה של שטחי ציבור. אך בעוד שראש עיריית רמת גן מחפש פתרונות, התחושה שלי היא שראש עיריית גבעתיים לא רוצה בכך".

עו"ד ענת בירן (צילום: בני אדם)

לדבריו, "עיריית גבעתיים פרסמה הנחיות מרחביות עליהן הגישה התאחדות בוני הארץ באמצעות עו"ד ענת בירן ערר אשר נידון בימים אלה. לצערי אני לא רואה פתרון למצוקת הנדל"ן בגבעתיים ברמה המקומית, ורק התערבות ממשלתית תוכל לסייע כאן".

בנוגע לבני ברק אומר להב "פחות לפי הצהרות ראש העיר החדש, אנו חושבים שיש יותר פתיחות למימוש תמ"א 38 בעיר באופן שתהיה כלכלית. בבני ברק יש מצב

חריג. בגלל הדרישה המאד גבוהה של הציבור החרדי לדיור במרכז העיר, יש בנייה לא חוקית ולא בטיחותית על גגות הבתים, בהיקפים שלא יאומנו. אנחנו מציעים לגבש צוות חשיבה לפתרון הבעיה הספציפית הזו. תכנית תמ"א 38 תיתן פתרון ראוי וחוקי לאותן תוספות".

אופטימיות בפתח תקווה

אהרון דינוביץ (צילום: סמדר יזדי)

אהרון דינוביץ', יו"ר ארגון קבלני פתח תקווה, מספר כי "במהלך חמש השנים האחרונות העיר פתח תקווה היתה שרויה בקיפאון בתחום ההתחדשות העירונית. לאחר בחירת ראש העיר החדש מר רמי גרינברג, אנו מרגישים שיש גישה חיובית ורצון גדול אך טרם התקבלו החלטות. חשוב להחיל באופן גורף את תקן 21 לוודאות כלכלית כפי שקיים בפרויקטים של פינוי בינוי – גם על פרויקטים של תמ"א 38/2. בנוסף, אני תומך בהחלטת ראש העיר לחלק את העיר לרובעים, מה שיאפשר גמישות בנוגע לקבלת החלטות בעניין צפיפות הדירות לדונם בהתאם לאופי של כל רובע. זאת מכיוון שמה שנכון לשכונה אחת – לא נכון לשכונה אחרת".

התמ"א משגשגת באשדוד

שלומי בן עזרי מנכ"ל ארגון קבלני אשדוד מציין כי העירייה בראשותו של ד"ר יחיאל לסרי מעודדת התחדשות עירונית ופרויקטים של תמ"א 38. "בעיר נבנה היום פרויקט גדול של מאות יחידות דיור בפינוי בינוי ועוד עשרות פרויקטים של תמ"א 38. התחדשות עירונית היא צו השעה באשדוד שכמעט ומיצתה את הקרקעות הפנויות לבנייה חדשה ולכן העירייה מסייעת לדיירים וליזמים בקידום הפרויקטים. כך לדוגמה בתמ"א 38/1 מאפשרת העירייה תוספת של 2.5 קומות וסגירת קומות מפולשות כך שמתאפשרת תוספת של 12-13 יחידות דיור לבניינים ישנים, בוטלה הדרישה למכפילי חניה במטרה להקל על הציבור ולמנוע הוצאות עתידיות של אחזקה, העירייה הקימה מנהלת התחדשות עירונית שמסייעת בזירוז ההליכים. מהנדס העיר הצהיר לאחרונה כי גם במקרים שבהם הועדה המחוזית מקצצת בזכויות בנייה ברובעים החדשים, העירייה מעבירה את הזכויות האלו למרכז העיר לפרויקטים של התחדשות עירונית".

אקט של מחאה

גיא כנען (צילום: סאם יעקובסון)

לדברי האדריכל גיא כנען, שותף במשרד V5 אדריכלים, "ראשי הערים מקפיאים את התכנית המקורית מסיבות כלכליות וכאקט של מחאה מול הממשלה המתהווה. נוצר מצב שבוטלו דמי ההשבחה בתמ"א ועל כן ראשי הערים לא קיבלו החזר כספי כך שהעסק הפך עבורם ללא ריווחי. הפתרון לכך צריך להיות גורף וברמה הארצית, פתרון שמתנקז להיבט הכלכלי וברגע שיהיה כסף ימצאו הפתרונות. אגב, צעד זה נכון גם באיזורי הביקוש".

לא להתחדשות בניינית

סימה מאור, מנהלת תחום התחדשות עירונית בחברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות אומרת כי "לצד היתרונות הרבים, הרשויות רואות חיסרון בכך שתמ"א 38 – במתכונתה הנוכחית- עוסקת במבנה בודד, וביישום התכנית היזם אינו מחויב לפעול לטובת פתרון עומסי התחבורה, למשל או לדאוג לשאר צרכי הציבור דוגמת בתי ספר, גני ילדים ועוד. לאור העובדה כי הראייה כיום היא מצומצמת וקשה לרשויות המקומיות לתת מענה לצרכים שנובעים מתוספת יחידות הדיור ומתוספת מספר התושבים- הגיע הזמן לבחון את הנושא ולאפשר ראייה רחבה יותר של הפרויקטים וקידומם במתחמים שלמים, מה שיאפשר טיפול בכל ההיבטים הנלווים לפרויקט, ברמת התשתיות".

גם אדריכל גיל שנהב, כנען שנהב אדריכלים ויו"ר ISRAEL-CTBUH מסביר כי "בכל העולם נושא ההתחדשות העירונית עומד בראש סדר העדיפויות של מתכנני הערים והרשויות המקומיות. כולם שואפים לחדש את פני הערים ולהמיר שיכונים שאינם תואמים את רמת החיים של המאה העשרים ואחת, בבניה מודרנית חדשה".

תמ"א 38 ככלל, הוא ממשיך, "היא התחדשות בניינית ולא עירונית, כאשר מטרתה הראשית היא להתמודד עם הצורך לחזק בניינים מפני רעידות אדמה, לכן מגבלות התכנון בה רבות. בדרך כלל, בניינים במרכזי ערים בנויים על מגרש לא גדול והבניין מנצל את רוב השטח עליו הוא בנוי. ברגע שצריך לחזק את הבניין, להוסיף ממ"ד ומרפסת, לצד תוספת הקומות, אנו רואים בניינים ש"התנפחו" ולא בטוח שהניפוח הזה מתאים לרחוב ולמרקם העירוני".

לכן, הוא קובע, "הפתרון לדעתי, היה ונשאר פינוי בינוי המאפשר התחדשות עירונית ולא התחדשות בניינית. כשמחדשים מתחם ולא בנין ספציפי ניתן להרחיב את הכבישים, להפריש שטחים לבית ספר, גן ילדים, חזית מסחרית, גינה ציבורית ולתכנן בניינים בגבהים שונים, כך שישתלבו במרקם העירוני הקיים תוך תוספת של יחידות דיור חדשות. בשונה מפרויקטים בודדים ואקראיים של תמ"א 38, פינוי בינוי נרחב משפיע מהותית על מרקם שכונה קיימת ומרענן אותה, הן מבחינת היצע דירות חדשות והן מבחינת אופי מגוון האוכלוסיות המצטרפות לשכונה. פינוי בינוי הוא התשובה גם לעירוניות הטובה וגם לכלכלה העירונית".

טוב לדעת
נגישות