Search magnifier

חיפוש

עכשיו קל ונוח יותר למצוא כל כתבה ברוכים הבאים לאתר אקסטרה המחודש - עדכני ומגוון בשפע כתבות ומאמרים מקצועיים

האם העסקים הקטנים עוזבים את תל אביב?

מגמת יציאת העסקים מתל אביב לאזורי תעסוקה ומסחר במעגלים החיצוניים מתחזקת. מחקר של 'להב' קובע כי ערי המרכז והשרון מציעות מחירים נוחים יותר, נגישות וחסכון בפקקים. כך מתפתחים המרכזים העסקיים חדשים

מרכז העסקים החדש של אילה אגם במודיעין (הדמיה: איי איי הדמיות)

הבנקים הגדולים, משרדי ממשלה, משרדי עורכי דין ועסקים רבים אחרים מאסו בשנים האחרונות בפקקים, במחסור בחניה ובמחירי השכירות הגבוהים של תל אביב ועברו לרכוש ולשכור משרדים בערים אחרות. מחקר חדש שערך ד״ר רובי נתנזון, היועץ הכלכלי של להב, לשכת ארגוני העצמאים בישראל, הפועלת למען העובדים העצמאיים והעסקים הקטנים והבינוניים, מצביע על מגמת השינויים לאורך השנים האחרונות, ומצא כי גם עסקים קטנים רבים בעקבותיהם.

רועי כהן, (קרדיט אופיר אייב)

בשנים האחרונות ניכר כי קצב הגידול בשיעור העסקים במחוז המרכז כמעט כפול מקצב הגידול של שיעור העסקים במחוז תל אביב. שיעור "לידות" העסקים בתל אביב ירד מ-2011 ב-10%. ההערכה היא כי השינוי נובע בין היתר מעלייה במחירי השכירות לעסקים במחוז תל אביב שהיו גבוהים יותר מהעלייה בשיעור השכירות במחוז המרכז, ובשנים מסוימות אף עמדה על שיעור כמעט כפול לעומת מחוז מרכז. המשמעות עבור רשויות מקומיות ועיריות במחוז המרכז היא שקיים פוטנציאל רב בקרב להרוויח ממעבר של עסקים לשטחן. עיריות רבות כמו מודיעין-מכבים-רעות, בת-ים וחולון השכילו להגדיל באופן משמעותי את שטחי המסחר והתעסוקה אשר בתחום שיפוטן.

עוד עולה מהמחקר כי, בין השנים 2011-2015 שיעור הצמיחה בהיקף העסקים במחוז תל אביב היה נמוך משמעותית משיעור הצמיחה במדינה כולה. קצב הגידול בשיעור העסקים במחוז מרכז היה כמעט כפול מזה של מחוז תל אביב. כך, בעוד ששיעור העסקים במחוז מרכז עמד על כ 132 אלף ב-2011, בסוף שנת 2015 פעלו בתחומי המחוז כ- 149 אלף עסקים, עלייה של כמעט 13%. במקביל, במחוז תל אביב נרשמה עלייה של 7% בלבד, מכ-135 אלף לכ-145 אלף. בניתוח שנתי, קצב העלייה הממוצע בשיעור העסקים במחוז מרכז עמד על 3%, לעומת 1.7% במחוז תל אביב, וכ-2.7% במדינה כולה. לאור פערים אלו, בשנת 2015, לראשונה, הפך מחוז מרכז לבעל מספר עסקים גדול יותר ממחוז תל אביב.

עוד עולה, כי ישנה מגמה מתמשכת של צמצום אחוז העסקים אשר הוקמו במחוז מתוך כלל העסקים שהוקמו במדינה. בעוד שברמה הארצית עלה שיעור הקמת העסקים מ -46,800 בשנת 2011 לכ-48,600 ב-2015, עלייה של 3.8%, שיעור הקמת העסקים בתל אביב נמצא דווקא במגמת ירידה, מ-12,016 ב-2011, ל-11,181 ב-2015 – ירידה של 6.9%.

ניתן להעריך כי בשנים האחרונות נתפס מחוז תל אביב כפחות אטרקטיבי בעיני מקימי עסקים חדשים ואלה מחפשים אלטרנטיבות במחוזות אחרים ברחבי הארץ. מה גם שלא נרשם שינוי בסיכויי השרידות של עסקים במחוז לעומת שאר אזורי הארץ. בהקשר זה יש לציין כי לפי מדד ידידותיות ערים לעסקים של משרד הכלכלה והתעשייה, רק עיר אחת ממחוז תל אביב, רמת השרון, מדורגת בעשירייה הראשונה. לעומת זאת, מספר רב של ערים, וביניהן העיר תל-אביב עצמה, מדורגות בתחתית המדד.

פרויקט בית גיגיס של קבוצת פדלון שפונדר (הדמיה: יח"צ)

מהמחקר שנעשה, לא ניתן לעמוד על נטישה מתמשכת ומשמעותית של עסקים מהעיר תל-אביב או מהמחוז, אולם בהחלט ניתן לראות כי בתחומי העיר והמחוז נרשמת האטה בקצב הקמת עסקים חדשים. בעוד בשאר חלקי הארץ ניתן לראות עלייה שנתית בכמות העסקים המקומיים. בתחומי מחוז תל אביב נרשמת דווקא ירידה אשר הביאה לכך שלפני שנה, לראשונה, פעלו יותר עסקים במחוז המרכז מאשר במחוז תל אביב.

אחד ההסברים האפשריים להאטה היחסית בקצב הקמת עסקים חדשים בתל אביב בהשוואה למחוז המרכז היא עליית מחירי השכירות בתל אביב ובסביבתה. בתל אביב עלו מחירי השכירות באופן משמעותי בין השנים 2009 ל-2013. בעוד שבשנת 2009 מחיר השכירות הממוצע בתל אביב עמד על כ-3,800 שקל בחודש ליחידת משרד, בשנת 2013 זינק כבר לכ-5,300 שקל בחודש בממוצע, עלייה של קרוב ל-40% במחירי השכירות. מאז חלה התמתנות מסוימת ונכון לשנת 2018 עומדים על 5,700 שקל בחודש בממוצע. במצב כיום, עסקים חדשים מעדיפים לפתוח את העסק שלהם בערים אחרות בגוש דן (למעט ת"א) בהן השכירות הממוצעת לחודש עומדת על 4,000 שקל או באזור השרון בה השכירות החודשית הממוצעת עומדת על 4,500 שקל בלבד.

כלומר, בעוד שבעבר, עסקים העדיפו לשלם שכירות גבוהה ולזכות ברמת נגישות גבוהה לעיר, הרי שהיום, בעלי עסקים מעדיפים לפתוח את עסקיהם מחוץ לעיר גם במחיר הפגיעה בנגישות, ובערים מסוימות אף ישנה נגישות גבוהה לאור שיפור בצירי תחבורה חדשים ביניהם כבישים ראשיים, רכבת ובעתיד גם רכבת קלה.

איתן לוי (צילום: גיא אקטיב ברנדינג)

איתן לוי, שותף ומנהל בחברת יזמות הנד"ן אילה אגם, "אנו רואים כי כבר היום ישנו ביקוש גבוה לשטחי משרדים ומסחר מחוץ לתל אביב, כך במודיעין, ראש העין, באר יעקב וערים אחרות, שהן נגישות ונוחות וייתנו מענה לכל השירותים הדרושים במקום אחד. ערים אלו אשר נמצאות במגמת גידול אוכלוסייה משמעותי, מושכות עסקים אשר משרתים את צרכי התושבים המקומיים ומצד שני מושכים כח אדם איכותי ומיומן מכל הסביבה אשר מעדיף לשפר את איכות החיים ולחסוך זמן יקר בשעות על הכביש. אנו מזהים הזדמנות ייחודית בערים כמו מודיעין, בה אנו בשלבי הקמת מרכז עסקים חדש וכן ערים נוספות בהן אנו פעילים, בהן אזור התעסוקה והמסחר הולכים וגדלים ומושכים עסקים המחפשים סביבת עבודה איכותית".

תל אביב (עדיין) על המפה

בחציון הראשון של 2018 הצליחה העיר תל אביב להפתיע רבים כאשר ציר המע"ר של העיר רשם ירידה, אמנם מינורית, בדמי השכירות הממוצעים. בחציון השני של השנה נלמד כי זו אינה תחילתה של מגמה וכי דמי השכירות שומרים על יציבות ברמתם הגבוהה כפי שהיו לפחות בשלוש השנים האחרונות, עם ממוצע של 103 שקל למ"ר (ברמת גמר).

בשיעור התפוסה (כולל בני ברק ורמת החייל) נצפתה עליה מינורית, כשזו הגיעה ל-94.4% לעומת 94% בחציון הראשון של 2018. מבחינת שטחים פנויים, מלבד ציר שאול המלך, בו נרשמה עליה בשיעור השטחים הפנויים שהגיעו ל-5.4% בחציון הנוכחי לעומת 3.8% בלבד בחציון הקודם, בשאר הצירים השטחים הפנויים הצטמצמו או נותרו יציבים. הצמצום הגדול ביותר, בהיקף של כ-50%, נרשם ברמת החייל.

במהלך החציון הנוכחי לא הסתיימה בנייתם של פרויקטים חדשים במע"ר תל אביב, מה שמביא אותנו לכ-250 אלף מ"ר שטחי משרדים חדשים לאכלוס שייכנסו לשוק במהלך 2019, ביניהם פרויקטים שאכלוסם נדחה. הציר עם היקף הבנייה הגדול ביותר בשנה הבאה יהיה יגאל אלון, עם כ-81 אלף מ"ר המהווים כ-33% מתוך סך השטחים הצפויים להתווסף.

אינטר ישראל: התייצבות בדמי השכירות החודשיים

סקירת שוק המשרדים למחצית השנייה של 2018 התבססה על כ-3.1 מיליון מ”ר שטחי משרדים ביותר מ-150 בנייני משרדים יוקרתיים באזור גוש דן. לצורך הניתוח הסטטיסטי, התבסס המדגם הנוכחי על 90 בנייני משרדים בשטח כולל של כ-2.3 מיליון מ"ר. כאמור, בחציון הנוכחי נרשמה יציבות בדמי השכירות הממוצעים (רמת גמר) בתל אביב אשר נותרו על כ-103 ש"ח למ”ר.

ציר רוטשילד – בהמשך לחציון הראשון של השנה, גם בחציון הנוכחי נצפתה ירידה של כ-1%, כאשר דמי השכירות הממוצעים עמדו על כ- 109 ₪ למ"ר, לעומת 110 ₪ למ"ר בחציון הקודם. השטחים הפנויים בציר הצטמצמו. שדרות רוטשילד, אשר שמרו שנים רבות על מקומן היוקרתי והנחשק על חברות ההייטק, ממשיכות להיות שניות לציר מנחם בגין מבחינת גובה דמי השכירות.

ציר שאול המלך – יציבות בדמי השכירות הממוצעים שנותרו על כ 108-ש"ח למ”ר לחודש. שיעור השטחים הפנויים הגיעו לכ-5.4% לעומת 3.8% בחציון הקודם.

מנחם בגין- ממשיך לשמור על המקום הראשון בגובה דמי השכירות במע"ר תל אביב; לאחר שבחציון הראשון של 2018 נצפתה ירידה של כ-3%, בחציון הנוכחי דווקא נצפתה עליה עם דמי שכירות ממוצעים שהגיעו לרמה של כ- 113 שקל למ"ר לעומת 112 שקל למ"ר לחודש בתחילת השנה. מבחינת השטחים הפנויים, נצפתה ירידה נוספת של כ-30% בשיעורם.

ציר יגאל אלון – ירידה מינורית נרשמה בדמי השכירות הממוצעים שעמדו בחציון השני של השנה על כ-97.5 ש"ח למ”ר לחודש לעומת 98.4 ש"ח למ”ר בחציון הקודם. מתחילת השנה, הודות להמשך אכלוסם של מגדלי אלון, נרשם צמצום בהיקף השטחים הפנויים ובחציון הנוכחי עמד השיעור על כ-8% לעומת כ-9.7% בחציון הקודם. שנת 2019 הולכת להוסיף לציר זה כ-81,000 מ"ר שטחי משרדים חדשים ההמהווים את בניין C בפרויקט אדגר 360 של חברת אדגר השקעות ופיתוח, ופרויקט TOHA של אמות וגב ים. שני הפרויקטים צפויים להתאכלס בחציון הראשון של 2019.

מתחם הבורסה ברמת-גן – לאחר יציבות בדמי השכירות החודשיים אשר עמדו על כ-91 שקל למ"ר בשנה וחצי האחרונות, בחציון השני של 2018 נרשמה ירידה של כ-1% כאשר אלו הגיעו לרמה של כ-90 שקל למ"ר לחודש. שיעור השטחים הפנויים נותר יציב על כ-2.8%.
בני ברק – גם בציר זה אנו עדים ליציבות מתמשכת, עם דמי שכירות חודשיים ממוצעים של כ-78 שקל למ"ר וזאת הודות לחוסר בשטחי משרדים חדשים לצד שיעור קטן של שטחים פנויים. אנו צופים כי יציבות זו תשתנה עם כניסתם של כ- 280,000 מ"ר בשנים הקרובות. חובה לציין כי אנו מתחילים לראות מגמה של כוונה (ואף מעבר לכך) מצד בעלי נכסים קטנים (משקיעים פרטיים) שמוכנים להתגמש במחיר השכירות. אנו בדעה כי מגמה זו תחריף ככל שיתווספו שטחים למתחם זה ובכלל.

מתחם רמת החייל – עליה של כ-2% בדמי השכירות החודשיים הממוצעים שעמדו בחציון המסוקר על כ-81 שקל למ"ר לחודש לעומת כ- 79 שקל למ"ר בחציון הראשון של השנה. השטחים הפנויים לעומת זאת, הצטמצמו משמעותית בכ-50% ,והגיעו לכ-3.5% לעומת כ-7% בחציון הראשון של השנה. בחציון הנוכחי נחתמה העסקה המשמעותית ביותר בציר זה בשנים האחרונות עם כ-20,000 מ"ר שיאוכלסו ע"י חברת טבע בפרויקט דבורה הנביאה של חברת ויתניה.

בתחילת השנה הפתעה; בסופה רגיעה

בסקירה הנוכחית סקרנו את דמי השכירות בתשעה אזורים שונים במרכז הארץ, מנתניה בצפון ועד נס ציונה ורחובות בדרום. דמי השכירות שנבדקו מתייחסים לשטחי משרדים ברמת גמר.

יורם בלומנטל (צילום: יח"צ)

בחציון הקודם ראינו עליות מפתיעות בדמי השכירות – באזור סובב נתב”ג לאחר מספר שנים של יציבות, באזור נס ציונה/רחובות שם נצפתה עליה נוספת לאחר זינוק בחציון שלפניו וכך גם ברעננה. לאחר הפתעה שכזו, בחציון הנוכחי נצפתה יציבות בדמי השכירות ברוב האזורים, מלבד הוד השרון שם נצפתה העלייה הגבוה ביותר החציון, כאשר דמי השכירות הגיעו לרמה של 68 שקל למ"ר לעומת 63 שקל למ"ר (עליה של כ-4.6%) והרצליה, שם נצפתה עליה מינורית של כ-1%.

מנתוני הסקירה נראה כי ממוצע דמי השכירות לכל אזורי התעסוקה רשם עליה נוספת של כ- 1.3% לאחר זו שנצפתה בתחילת השנה, עם דמי שכירות ממוצעים שהגיעו לרמה של 69 שקל למ"ר לעומת 68 שקל למ"ר.

ניתוח אזורי התעסוקה

פתח תקווה – לאחר הירידה שנצפתה בחציון הראשון של השנה, בחציון הנוכחי נרשמה יציבות עם דמי שכירות ממוצעים שנותרו ברמה של כ-73 שקל למ"ר. אנו מאמינים כי כעת ישנה עצירה בביקושים, הודות לעודף השטחים הקיים וזה הצפוי בשנים הקרובות.

ראש העין – יציבות עם דמי שכירות ממוצעים שנותרו על כ- 48 שקל למ"ר וזאת לאחר הירידה שנצפתה בחציון הראשון של השנה של כ-5% . האזור, אשר קפא על שמריו ולא לקח חלק בפיתוח המואץ של ערי השרון מבחינת מתחמי משרדים חדשים, מממשיך להגדיל את הפער בדמי השכירות לעומת אזורי תעשייה קרובים כמו כפר סבא, פ”ת והוד השרון, עם הבדל של כ- 31% לעומת 28% בחציון הקודם. אנו מאמינים כי זה עתיד להשתנות עם התקדמות הפרויקט של חברת נצבא – "נצבא סיטי" – המתכננת הקמת פארק עסקים בצומת קסם בשטח של כ-120 אלף מ"ר משרדים.

נס ציונה / רחובות – לאחר זינוק חד ומתמשך שנצפה בדמי השכירות הממוצעים באזור ב-18 החודשים האחרונים, בחציון השני של 2018 נרשמה יציבות, כאשר דמי השכירות הממוצעים נותרו ברמתם הגבוהה יחסית של כ-71 שקל למ"ר.
הפארקים הסמוכים תמר וקריית ויצמן למדע מהווים כיום למעלה מ- 450,000 מ"ר בנוי וממשיכים להיות מוקד משיכה לחברות עתירות ידע. הקרבה למוסדות מחקר מובילים, רמת התשתיות הגבוהה וההומוגנית ב”תא שטח” קטן יחסית, יחד עם הסמיכות לתחנת הרכבת, משמר את מעמדם כפארקים מובילים לחברות הייטק ועסקים. בין היתר בנוף הפארק ניתן לראות את בנייתו של פרויקט חדש – בית סטרטסיס 2 בבעלות חברת Stratsys – המתוכנן להתאכלס ברבעון הראשון של 2020.

סובב נתב"ג: אור יהודה, יהוד, בית דגן ואיירפורט סיטי – בתחילת השנה היה האזור "הפתעת החציון" כאשר רשם עליה של כ-5% בדמי השכירות הממוצעים לאחר יציבות מחירים ב-18 החודשים שקדמו לו. בחציון השני של השנה לעומת זאת, נצפתה יציבות עם דמי שכירות ממוצעים שנותרו ברמה של כ-65 שקל למ"ר.

הרצליה פיתוח – לאחר שנמנמה בשנה וחצי האחרונות הודות לחוסר בשטחים חדשים ו/או שוכרי עוגן ללא תחלופת דיירים, בחציון הנוכחי נצפתה עליה – אמנם מינורית – של כ-1%, כאשר דמי השכירות עמדו על 99 שקל למ"ר לעומת 98 שקל למ"ר בחציון הראשון של השנה.

כפר סבא – עליה של כ-1% עם דמי שכירות ממוצעים שהגיעו ל-67 שקל למ"ר לעומת 66 שקל למ”ר בחציון הקודם.

נתניה – יציבות ברמה של 57 שקל למ"ר.

רעננה – לאחר שבחציון הראשון של 2018 נצפתה העלייה הגדולה ביותר בשנתיים וחצי שקדמו לו באזור, בחציון השני של השנה דמי השכירות הממוצעים הראו יציבות ונותרו על כ-71 שקל למ"ר. לאחרונה החלה חברת גב ים בבנייה של מתחם שופרסל ברעננה, אשר יכלול כ-40,000 מ"ר למסחר ומשרדים בתוספת של כ-1,000 מקומות חנייה, פרויקט אשר יבנה בשני שלבים.

הוד השרון – עליה מפתיעה של כ-4.6% כאשר דמי השכירות הגיעו לרמה של 68 שקל למ"ר לעומת 65 שקל למ"ר בחציון הקודם. אנו מעריכים כי עליה זו נובעת מבנייתם של פרויקטים חדשים באזור לאחר מספר שנים ללא בנייה, ביניהם בניין המשרדים של קבוצת פנדום-סופרין בשילוב עם בסר, שבנייתו צפויה להסתיים בתחילת 2021.


יורם בלומנטל מנכ"ל משותף אינטר ישראל
טוב לדעת