Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

דירות קטנות – מחסור גדול

למרות הביקוש הגואה, קשה למצוא דירות בנות 2 ו-3 חדרים בפרויקטים חדשים ומתחדשים, מכיוון שהרשויות פוחדות למשוך אוכלוסיה חדשה ולקבלן הן משתלמות פחות מאשר דירה גדולה. אז כיצד נוכל להעלות את היצע הדירות הקטנות?

טוטם-אלמוג דה קומפלקס-תל אביב (הדמיה: יח"צ)

בשנות ה-80 הגיעו ממדי ההגירה השלילית בתל אביב לשיא, ועיריית תל אביב הגתה תוכנית שתחזיר את הצעירים ללב העיר, מכיוון שהעיר הלכה והזדקנה. הצעירים הגיעו, הפכו את רחוב שינקין למרכז תרבות ואבן שואבת – והשאר היסטוריה. ראש העירייה דאז שלמה להט השכיל להבין כבר אז, שאין חדשנות ללא דם צעיר.

ואולם כדי שיגורו צעירים במרכז ערים הגדולות, הם זקוקים לדירות מתאימות לצורכיהם. ניתוח נתוני התחלות הבנייה בישראל ל-2018 (עד סוף רבעון שלישי) מעלה כי חלה עלייה קלה בשיעור הדירות הקטנות שהחלה בנייתן, וכי מתחילת השנה כל דירה עשירית שנבנתה היא דירת 2 או 3 חדרים – כך עולה מבדיקה שנערכה על ידי לשכת שמאי מקרקעין בישראל.

מתחילת השנה החלה בנייתן של 32,772 דירות, מתוכן 3,417 דירות בנות 2 או 3 חדרים, המהוות כ-10% מהתחלות הבנייה, תוך שדירות 2 חדרים היוו 4% מהתחלות הבנייה (לעומת 2% ב-2017) ודירות 3 חדרים היוו 6% מהתחלות הבנייה (לעומת 7% ב-2017).

"בשנים האחרונות אנחנו רואים מגמת שיפור במספר הדירות הקטנות המוקמות בישראל, בעיקר של דירות 2 חדרים", מציין שמאי המקרקעין ישראל יעקב. "אם בעבר ראינו את זה ביישובים כמו תל אביב וגוש דן, כיום אמנם שיעור גבוה של דירות קטנות נבנה בתל אביב, אבל ניתן למצוא התחלות בנייה של דירות מסוג זה גם בראשון לציון, בחיפה ואפילו בקריית מוצקין".

למרות העלייה במספר הדירות הקטנות שנבנות בתקופה האחרונה, נראה כי עדיין יש מחסור בדירות קטנות לעומת הביקושים הרבים. יצאנו לבדוק מהן הסיבות למחסור בדירות קטנות, ומהם הפתרונות האפשריים למצב.

הרשויות מתנגדות

ראול סרוגו. (צילום: יח"צ)

נשיא התאחדות בוני הארץ, ראול סרוגו, מטיל את האחריות למחסור על המדינה: "שוק דיור בריא צריך להיות שוק של איזון עדין בין צורכי הציבור לבין יכולת ענף הבנייה לספק אותם. אנחנו מתריעים כבר שנים על התוצאות העגומות שיגרמו ההזנחה התכנונית וההתעלמות מהצורך ביחידות דיור קטנות בכל הארץ. הצורך בדירות קטנות גדל כבר שנים, עם מציאות שבה גדלים בהתמדה מספר הזוגות המתחתנים והיקף הגירושים, מספר הקשישים החיים הרבה יותר שנים ומספר בתי האב של מה שמכונה 'המשפחה החדשה'.

"גופי התכנון המקומיים פועלים תחת לחץ של רוב ראשי הרשויות המקומיות, הדורשים מהם למנוע את אישור התוכניות לדירות קטנות, לאור תפיסה שגויה שבנייתן תכניס לעיר משפחות מחתך סוציו-אקונומי נמוך וזוגות צעירים חדשים, שיגדילו את ההוצאה לשירותים ואת גירעון העירייה. יש כאן ראשי עיריות רבים ששכחו את תפקידים ונהפכו לחסם בנייה בכלל, ולמתנגדי בנייה צפופה בפרט. המדינה מצדה עומדת מנגד ולא נוקפת אצבע. שמענו בשנה שעברה אמירות של בכירים בממשלה שסברו כי צריך לבטל את תקנת שבס המאפשרת להגדיל את מספר הדירות בבניינים על ידי הקטנתן.

"אנו גם רואים כי במרכזי הערים הגדולות ובמטרופולינים ברחבי העולם המערבי בונים דירות קטנות בנות 1-2 חדרים, לאור היעילות הכלכלית בכך שהמתגוררים בדירות אלה הם נותני השירותים, כמו אחיות ועובדים סניטריים בקרבת בתי חולים, מרצים ומורים בקרבת בתי ספר ואוניברסיטאות, עובדי ניקיון, שמירה ואחזקה בקרבת מגדלי משרדים וכדומה. עובדים אלה, שאינם זקוקים לרכב צמוד, מפחיתים את עומסי התנועה בכבישים ואינם מבזבזים את זמן בהגעה למקום העבודה.

"אני שמח שששר האוצר משה כחלון שמע בעצתנו והבין שזו טעות. המדינה מנהלת את שיווק הקרקע ללא בסיס מידע מסודר, ועל כנפי הערכות, שלא פעם ולא פעמיים מתגלות כשגויות. הממשלה חייבת לבדוק לעומק את היקף הצורך בדירות קטנות בכל אזור, ולחייב את הרשויות המקומיות להתאים את הצפיפות שהן מאשרות לנתוני אמת, לדרישות השוק וליעילות הכלכלית המתבקשת".

רוני צברי – הבעלים של חברת צברים. (צילום: שירן כרמל)

עד היום היתה הגישה של הרשויות המקומיות למעט בדירות קטנות, כי ההנחה היתה שהן מוצר מבוקש בקרב מעוטי יכולות, והן לא רצו למשוך אליהן אוכלוסיה מסוג זה. "אלא שלאחרונה החלו רשויות להבין את ערכן של הדירות הקטנות, בין היתר בשל ההבנה כי הן הפתרון לזוגות צעירים להיות בעלי דירה משלהם לנוכח מחירי הנדל"ן הגבוהים. עיריית בת ים למשל החלה לסייע ליזמים בבניית דירות קטנות. גם המדינה עודדה בנייה, על ידי חיקוק חוק שבס", מציין רוני צברי, בעלים של חברת צברים, העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית ומקימה דירות קטנות בפרויקטים שונים ברחבי הארץ.

עלות שולית יקרה למ"ר

עזרא ערוסי, מנכ"ל חברת משהב, מציין כי "למיעוט בנייה של דירות קטנות יש כמה סיבות. אחת היא התנגדות של ראשי עיריות לכך – הן מאשרות בניית דירות קטנות בהיקף של 20%-25% בלבד מסך הדירות בפרויקט. גם מבחינת הקבלנים מדובר במוצר שהוא יקר יותר, שכן העלות השולית למ"ר בדירה קטנה יקרה יותר מהעלות בדירה גדולה. כך שלמרות שהדירות הקטנות נמכרות במחיר גבוה יחסית – הקבלנים עדיין יעדיפו לבנות דירות גדולות. בשנים האחרונות יש גם האטה מסוימת בביקושים לדירות קטנות, שכן הזוגות הצעירים יצאו מהשוק בגלל תוכנית מחיר למשתכן, והמשקיעים הודרו בעקבות המס על דירה שלישית.

"בתקופה האחרונה אנחנו מתחילים להרגיש גידול בביקוש לדירות קטנות בפרויקט פינוי-בינוי שלנו ברמת גן, שרוב הדירות בו הן קטנות – 2.5 ו-3 חדרים. הדירות נמכרות במחיר של מ-1.55 מיליון שקל לדירת 2.5 חדרים ומ-1.73 מיליון שקל לדירת 3 חדרים. הביקושים בפרויקט הם מצד זוגות צעירים, שלא זכו במחיר למשתכן ושהוריהם יכולים לעזור להם".

האדריכל רם מרש, הבעלים של משרד מרש אדריכלים, מספר כי "בשנות ה-90, עת התקיימה בנייה אינטנסיבית בגין העלייה הגדולה, בנו הקבלנים דירות בתמהיל מגוון, בהן גם דירות קטנות, שאיפשרו להם למקסם את כמות הדירות באמצעות הקלה במסגרת זכויות קיימות. בנוסף, השתמשו היזמים בהקלות שניתנו להם בתקן חנייה לצורך הקמת דירות קטנות לאוכלוסיות שונות כמו סטודנטים, גמלאים, עולים וכדומה. בפועל, חלק גדול מדירות אלה נהפכו למפגע אורבני (סלאמס) ופגמו באיכות השכונות.

"כפועל יוצא מכך, הוציאו הרשויות המקומיות, כמעט באופן גורף, הנחיה שלפיה כמות הדירות הקטנות תהיה מזערית, אם בכלל. זכורה לי הנחיה של עיריית באר שבע שקבעה כי 'לפחות 50% מכמות הדירות תהיינה בנות 4 חדרים ומעלה'. כמו כן זכורה לי תוכנית בתל אביב, שנתנה תמריצים בצורת פטור מחנייה לדירות גדולות. בהמשך, הרשויות לא איפשרו הקמת דירות, לא לגמלאים ולא לסטודנטים, במסגרת המגורים. כך קרה שלא תוכננו דירות קטנות במשך למעלה מ-25 שנה.

"כחלק מהמאבק בהתייקרות מחירי דירות והצורך בדירות בתמהיל מגוון, יצא מינהל התכנון בהנחיה גורפת בכל אזורי התכנון, לפיה כל תוכנית שמכילה תוספת של למעלה מ 100 יחידות דיור, או במסגרת התחדשות עירונית (בכפוף לתנאים נוספים), חייבת להקצות 20% לפחות לדירות קטנות כהגדרתן בחוק (שטח פלדלת של עד 80 מ"ר). זאת ועוד, יוקר הדיור במרכז ושינוי בתקני חנייה הביא יזמים לבנות דירות קטנות.

"כתוצאה מכך בשנים האחרונות רוב הפרויקטים החדשים, הנבנים על פי תוכניות חדשות, מכילים דירות קטנות. במרכז מדובר בכמות גדולה יותר, ובפריפריה בכ-20% כי זהו הכרח החוק. ככל שפרויקטים אלה קרובים יותר לאזורים יקרים , אזורי התחדשות עירונית ופינוי בינוי ו/או סמוכים לבית חולים, אוניברסיטה וכדומה, הן אטרקטיביות יותר כנכס מניב. מעבר לכך, במצב מחירי הדירות הנוכחיים, לעתים זהו שלב הכרחי לזוג צעיר בדרך לדירה יותר גדולה".

צורך גובר לצעירים ולגרושים

אבי ביתן, סמנכ"ל השיווק של מנרב פרויקטים, מציין כי "אנו רואים היום צורך גובר בדירות קטנות, אם של צעירים שעוזבים את הבית בשלב מוקדם ועוברים לגור בשכירות, ואם של פלח אוכלוסיה הולך וגדל של גרושים-גרושות שצריכים דירות קטנות של 2-3 חדרים. הבעיה היא שבשנים האחרונות תוכניות בניין העיר מכתיבות בנייה של דירות גדולות, כדי למשוך אוכלוסיות חזקות שישלמו ארנונה גבוהה".

עדי גייר, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בחברת הנדל"ן עמרם אברהם, מציין כי החוסר בדירות קטנות נובע בעיקר מחוסר הרצון של רשויות מקומיות וראשי הערים הגדולות לבנות דירות כאלה, מכיוון שלתפיסתם יש לבנות דירות גדולות כדי לחזק את רמת האוכלוסיה, להשקיע בתשתיות ובמוסדות חינוך ולחזק את רמת החיים בערים. משום כך מעטים הם הפרויקטים המאושרים בערים שבהם יש תכנון לדירות בנות 2-3 חדרים. עם זאת, במהלך השנה האחרונה, עם קידום תוכנית מחיר למשתכן, ניכרת עלייה בשילוב הדירות הקטנות בפרויקטים כאחד מהתנאים לזכייה במכרזים אלה, כדי לאפשר לזוגות צעירים שזו להם רכישת הדירה הראשונה שלהם, או לחילופין לאפשר זאת לסטודנטים ולרווקים, המחפשים רכישה במחירי מכירה נוחים המתאימים להון האישי שלהם, שאינו מאפשר להם לרכוש דירה גדולה".

גייר מספר כי ניתן להשיג דירות קטנות באזור השרון הצפוני, אך בעיקר ביישובי הפריפריה. "כך לדוגמה בפרויקט של החברה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן באילת זיהינו קהל יעד מרכזי שרכש את הדירות הקטנות: זוגות צעירים ללא ילדים או עם ילד אחד רכשו דירות 2.5 חדרים. עד כה מכרנו כ-30 דירות כאלה. הפרויקט עורר עניין רב לא רק בקרב הזוכים בני המקום, אלא גם בקרב משפחות עם ילדים מאזורים אחרים בארץ שהבינו את הפוטנציאל הגדול הטמון בו".

פרויקט ויטל של חברת ווי בוקס קרדיט. (הדמייה: וויופוינט)

דירות קטנות עולות יותר לקבלן

לדברי אברהם שמש, סמנכ"ל השיווק בחברת קרדן נדל"ן, "יזמים יעדיפו לרוב שלא לבנות דירות 2 חדרים, אלא אם יש תכתיב של הוועדה המקומית, משום שהכדאיות הכלכלית של דירות קטנות נמוכה מזו של דירות גדולות. באופן כללי, עלויות הביצוע וההקמה של דירות קטנות גבוהה למטר – חלק מההוצאות הן יחסיות לגודל, אך חלקן קבועות, מה שהופך אותן לגבוהות יותר כששטח הדירה קטן, כמו ממ"ד, שעלותו גבוהה ואינה משתנה בהתאם לגודל הדירה. לרוב תהיה הכדאיות הכלכלית בדירות הגדולות יותר גבוהה יותר, ועל כן יזמים נמנעים מלבנות דירות קטנות.

"עם זאת, לדירות קטנות ישנם גם יתרונות, בייחוד במרכזי הערים. בפרויקט תמ"א 38/2 של קרדן נדל"ן ברמת גן, יוזמת החברה פרויקט הכולל בנייה של דירות 2 חדרים. לדירות אלו, במיוחד משום שהן גדולות יחסית לממוצע באזור, יש ביקוש גבוה, בעיקר של מצמצמי דיור, זוגות צעירים ומשקיעים המחפשים דירה במחיר נגיש יחסית".

לדברי גלעד יפרח, מנכ"ל קבוצת גלעד מאי, "אנו בונים דירות 3 חדרים בשדרות, בנתיבות ובבית שאן. כולן, כצפוי, כבר שווקו. לצערי, למרות הביקוש הגדול לדירות קטנות, שיטת הרישוי בארץ, הכוללת מגבלת גובה ומספר יחידות דיור, מאלצת אותנו לתכנן ולבנות דירות גדולות בנות 4 ו-5 חדרים, העומדות ביחס גבוה לכמות הדירות הקטנות, מאחר שזו הדרך היחידה למצות את כל זכויות הבנייה הקיימות. למעשה, הסיבות היחידות שבגינן אנו מתכננים דירות בנות 3 חדרים במצב הקיים הוא או במקרה שבו יש דרישה מפורשת בתב"ע, או במקומות שבהם ארצה – מטעמי שיווק בלבד – להוריד את רף הכניסה ולמשוך מתעניינים בזכות האטרקטיביות בגודל ובמחיר (מה שמושך גם רוכשים של דירות גדולות יותר).

"עם זאת, אסור לשכוח שבסופו של דבר המטרה היא להנגיש את המוצר לקהלים שאינם יכולים לרכוש דירות גדולות. לכן, תיטיב המדינה לעשות אם תגדיל את היצע הדירות הקטנות עבור הזוגות הצעירים ומצמצמי הדיור באמצעות עידוד ומתן הקלות ליזמים ולקבלנים, שיבנו וישווקו דירות קטנות. הטבות אלה סביר שיצדיקו את הגדלת מספר היחידות עד למיצוי המטראז' המאושר על הקרקע, באופן שלא יפגע בפוטנציאל הכלכלי של הפרויקט".

הקמה יקרה יותר

לדברי יהודה גורסד, מנכ"ל חברת וויי בוקס, "מתוך סקירה של צורכי השוק, אנחנו כמדיניות דואגים שבכל פרויקט שלנו יהיו דירות קטנות. נראה שהמחסור בדירות קטנות נובע משתי סיבות עיקריות: מבחינת היזם, בנייה של דירה קטנה יקרה יותר ב-15%-20% מדירה גדולה, ולכן חלקם מעדיפים להימנע מכך. הסיבה השנייה נעוצה ברשויות. הן סברו שעקב מחירן הנמוך יותר, ימשכו דירות קטנות אוכלוסיה פחות חזקה כלכלית, ולכן העדיפו לאורך שנים לא לאשר את בנייתן, ולבנות דירות גדולות שימשכו אוכלוסיות חזקות.

"אזור יוצא דופן מהבחינה הזו היא שכונת פלורנטין התל-אביבית, שם תוכניות הבניה עדיין מתבססות על תב"ע ישנה מתקופת המנדט, כשלא היתה התערבות בגודל הדירות. בפרויקט ויטל שאותו אנחנו בונים בשכונה, 80% מהדירות הן בנות 2-3 חדרים. רק לאחרונה אנחנו מרגישים שהרשויות משנות כיוון, אך היות שתהליכי הבנייה אורכים זמן רב, המחסור בשוק עדיין קיים. בבת ים עודדה העירייה בניית דירות קטנות – ובפרויקט לייטהאוס בפארק הים 50% מהדירות הן קטנות".

גורסד מספר שפרופיל הרוכשים לדירות הקטנות עבר שינוי בתקופה האחרונה. "עד המהלך של כחלון למיסוי דירה שלישית, היו המשקיעים ותושבי החוץ הקהל העיקרי שרכש את הדירות האלה. אך מאז זה השתנה, ואנו רואים היום שקהל הרוכשים הצטמצם לתושבי חוץ שמעוניינים בדירה קטנה למגוריהם בזמן חופשתם בארץ, או הורים לילדים מתבגרים שרוכשים את הדירה הזו ליום שבו הם יעזבו את הבית. בנוסף, דירות אלו מבוקשות על ידי גרושים, או בקרב רוכשים שלא רוצים להתפשר על אזור מגוריהם, אך אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה גדולה".

לדברי גיל גורביץ', מנהל השיווק והמכירות של חברת אזורים, "לא בכל מקום בניית דירות קטנות היא כלכלית, ולרוב היזם מעוניין לנצל את כל זכויות הבנייה, בפרט באזורי הביקוש. לכן מעדיפים היזמים לבנות דירות 4-5-6 חדרים. מצד שני, כיום בהרבה תב"עות מחייבים את היזמים לבנות כ-20% דירות בנות 2-3 חדרים, דבר שלא היה מחויב בעבר, ובעינינו זה שינוי לטובה.

"לאזורים ישנם כמה פרויקטים שנבנו לאחרונה, שהתמהיל שלהם מורכב מדירות בנות 2-3 חדרים, ברחובות, בבאר שבע, בחדרה ועוד. הביקוש לדירות בנות 2-3 חדרים נמצא בעלייה, אך ההיצע נשאר נמוך כתוצאה ממדיניות ממשלתית ועירונית, שלא עודדה בניית דירות כאלה בשני העשורים האחרונים. ניתן לראות שהביקוש לדירות אלה גובר, ככל שמתקרבים למוסדות אקדמיים, מתחמי היי-טק, ובקרבת מטרופולין תל אביב".

מספר חדרים גדול – בשטח קטן

רז שרייבר סמנכל שיווק קבוצת אלמוג (צלם: יח"צ)

"השוק בישראל שונה מאוד מהשוק העולמי" טוען רז שרייבר, סמנכ"ל השיווק בקבוצת אלמוג. "בעוד שזוגות צעירים בעולם המערבי מעדיפים להתחיל בדירות קטנות, גם בגלל שהתא המשפחתי הממוצע קטן יותר, בישראל מעדיפים זוגות צעירים, גם ללא ילדים, לרכוש דירה ראשונה שכבר מותאמת בגודלה למשפחה, ולכן הדירה המבוקשת ביותר בישראל הינה בת 4 חדרים, ובאזורים ברמה סוציו-אקונומית גבוהה ישנו ביקוש גם לדירות 5 חדרים ומעלה.

"'מדינת' תל אביב יוצאת דופן במובן זה שכן יש בה ביקוש גדול דווקא לדירות בנות 2-3 חדרים. הסיבה לכך נחלקת לשתיים: ראשית, העיר מתאפיינת באוכלוסיה קוטבית – מצד אחד צעירה ודינאמית, עם נוכחות סטודנטיאלית מוגברת, רווקים ורווקות, ומצד שני אוכלוסיה מבוגרת. זהו הרכב שאינו דומה לערים אחרות, ושמחפש דירות קטנות יותר. סיבה שנייה היא נוכחות גבוהה של משקיעים, גם בימים אלה, שתמיד מעוניינים לרכוש דירות קטנות וזולות יותר. כמובן שמחירי הדיור הגבוהים בעיר, העומדים על כ 40-50 אלף שקל למ"ר, מגבילים את הציבור התל-אביבי לקניית דירות קטנות יותר".

אבי רז ראש מטה קבוצת אלדד פרי (צילום: יח"צ)

אבי רז, מנהל המטה של יו"ר פרי נדל"ן, הבונה דירות בנות 2 חדרים בפרויקטים רבים שהיא מקדמת, כחלק מהאסטרטגיה של החברה, טוען כי "דירות קטנות הן אחד מהמוצרים המבוקשים ביותר היום בשוק הנדל"ן הישראלי, אך ההיצע שלו כמעט ולא קיים. דירה קטנה היא מוצר חברתי ממעלה ראשונה, ונותן פתרון חשוב לאוכלוסיות רבות, כגון סטודנטים, רווקים ורווקות ועוד. באמצעות פתרונות יצירתיים של תכנון נכון ועירוב שימושים, ניתן לייצר הרבה יותר דירות קטנות שגם ישרתו את הביקוש וגם יהיו כלכליות יותר לרשויות המקומיות".

"בתל אביב הרשות קובעת ליזם כמה מטרים ניתן לבנות, והוא מחליט כמה דירות לבנות ומה יהיה השטח שלהם", אומר חיים קראדי מנכ"ל פרשקובסקי, "ואילו רשויות אחרות מכתיבות בתב"ע מספר של יחידות דיור ומה השטח שלהם יהיה, ולכן אין ליזם יכולת לשנות את החלטתם. אם רשויות נוספות היו מאמצות את המדיניות של עיריית תל אביב, היינו יכולים לראות תכנון שיכלול גם דירות קטנות, מכיוון שיש ליזם יכולת לבדוק אם באזור שהוא בונה יש צורך בדירות כאלה".

דירות להשקעה

אלי גבאי מבעלי קבוצת גבאי (צילום: אלון רון)

אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי מציין כי "דירות קטנות בנות 3 חדרים, בעיקר בתל אביב ובפרווריה, הן במרבית המקרים דירות להשקעה, שכן הן מולידות תשואה טובה מאוד ביחס להשקעה – הן בשכירות והן במכירה – במקרים רבים אף יותר מדירות 4 ו–5 חדרים. הן מצרך מבוקש בשוק הדירות המושכרות, במיוחד בעבור צעירים בערים הגדולות. לכן הדחיקה החוצה של משקיעים, באמצעות הקשחת תנאי המיסוי, מורידה את הביקוש של דירות קטנות המבוקשות על ידי השוכרים. בכך מוסיף להצטמק הקהל שמסוגל לרכוש ולעודד בניית דירות 3 חדרים חדשות".

לדברי עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח דמרי, "חשוב להבין שאופן החישוב של השטח בהתייחסות לדירות קטנות או גדולות השתנה. אם בעבר חיפשו רוכשים דירות גדולות, למרות שאפשר לתכנן דירת 4 חדרים טובה ופונקציונלית ב-98 מ"ר, כיום המציאות הביאה לכך שרוכשים לא יכולים להרשות לעצמם את המטראז' הגדול יותר, ונוצר ביקוש לדירות בנות אותו מספר חדרים, אך בשטח כולל קטן יותר".

"במהלך השנים, הבנו שבעזרת היכולת שלנו כיזמים לתכנן נכון ויעיל, אפשר להגדיל את מספר החדרים על שטח דירה נתון, ובכך לייצר דירות קטנות יחסית מבחינת מטראז', שעדיין יכולות לשמש משפחה עם כל תנאי הנוחות והמרחב", מסבירה רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק של חברת אשדר.

"למעשה, כשהדירה מסודרת נכון מבחינה פונקציונלית, למשל כאשר שטחי היום מופרדים משטחי הלילה – חדר שינה מסטר מרוחק מהסלון ומהכניסה לבית – אז עניין המטראז' מקבל משניות יחסית, מה שמשרת בעיקר משפחות צעירות. יש לציין שאנחנו רואים היום גם מגמה הפוכה של דירות גדולות מבחינת מטראז', שהרוכשים מבקשים להקטין את מספר החדרים בהן, ולהרחיב את החללים המשותפים. דירות אלו מתוכננות לרוב באזורים יוקרתיים יותר עבור מצמצמי דיור".

אבי כראל. (צילום: יח"צ)

לדברי אבי כראל, הבונה את מתחם בראון 42 מעלות באילת, "בשנה האחרונה, בעקבות מאמצי השיווק של משרד התיירות וההקלות לחברות התעופה, חלה עלייה בביקושים למקומות לינה באילת, מעבר לחדרי המלון שיש כיום בעיר. המשקיעים הישראלים זיהו זאת, ואנחנו בהחלט רואים אותם בביקושים לדירות בפרויקט, על אף שעדיין לא החל השיווק באופן רשמי.

"ישראלים רוכשים דירות קטנות באילת כדי להשכיר אותם למטרת נופש. זו אחת הסיבות שהחלטתי לבנות מתחם, הכולל מצד אחד מלון 5 כוכבים ובצמוד פרויקט מגורים עם 223 דירות – רובם בגודל של 2 חדרים. רוכשי הדירות יוכלו להתגורר בהן כל השנה ולקבל שירותים מלונאיים מלאים, אך בזמן שהם לא נמצאים בדירה, הם יוכלו להכניס את הדירה לפול של רשת מלונות בראון, ובכך בעצם ליהנות מהשכרה לטווח קצר מבלי להתעסק עם הניהול של האופרציה הזאת.

"בארץ זהו פורמט חדש לתפעול דירות מגורים בערי תיירות, אך באירופה ובארה"ב הפורמט קיים מזה שנים ועובד בהצלחה רבה בערים כמו מיאמי, פלמה דה מיורקה, איביזה, הריוויירה הצרפתית ועוד".

תמהיל שכולל דירות קטנות

לדברי סיון פרץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות של חברת בוני התיכון, "עד לפני שנים אחדות לא היה ביקוש ער לדירות קטנות, משום שהרוכשים העיקריים היו משפחות חדשות או משפחות המשדרגות את הדירה. לכן, אך טבעי כי דירות 4-5 חדרים היו המוצר הנחשק. כיום נמצאים קהלי היעד של הדירות הקטנות במגמת עלייה, ואת המגמה מאיצים משקיעי הנדל"ן, שהבינו כי מדובר במוצר הנסחר והמבוקש ביותר בתחום הנדל"ן למגורים בישראל. מי גר בדירות הקטנות? רווקים מבוססים, זוגות ללא ילדים, גרושים וגרושות שאינם נזקקים לדירות גדולות, ואף מצמצמי דיור שמעוניינים לעבור לדירה קטנה ולהשקיע את החיסכון בחיים עצמם.

"בעוד שבשנים האחרונות חלה עלייה מהותית במספר הרוכשים המתעניינים בדירות קטנות, הרי שבמשך שנים ארוכות הביעו ראשי הרשויות חוסר עניין בולט בקידום פרויקטים שבהם שולבו דירות קטנות. היזמים ידעו שמדובר במוצר אטרקטיבי, אך לא תמיד זכו לאוזן קשבת בקרב ועדות התכנון. רק לאחרונה, בקדנציה האחרונה של כחלון, הוחלט לתת עדיפות לתכנון ובניית דירות קטנות.

"אנו עדים למגמה לפיה ועדות התכנון דורשות כי בתב"ע החדשה יתוכננו 10%-20% דירות קטנות בנות 3 חדרים בשטח של 75-85 מ"ר (כולל ממ"ד). כך לדוגמה, בפרויקט פינוי בינוי של בוני התיכון בקריית אונו, דרשו מוסדות התכנון ש-20% מהפרויקט יהיו דירות קטנות, שיוצרות תמהיל נוסף של דירות בעיר. כבר היום, טרם יציאה לשיווק הפרויקט, אנחנו מקבלים פניות רבות לדירות 3 חדרים, מה שמצביע על ביקוש קשיח לדירות קטנות".

יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בחברת יוסי אברהמי, הבונה בימים אלה את הפרויקטים "התמרים 13" ו"גולף גולד" באילת, מספרת כי "כיום יש ביקוש גבוה מאוד לדירות קטנות. המחיר הגבוה של הדירות בישראל החזיר את הזוגות הצעירים לרכוש דירות שמתאימות יותר לצורכיהם בתחילת הדרך – דירות 2 ו-3 חדרים, ובשלב מאוחר יותר הם יוכלו לשדרג ל-4 ו-5 חדרים. הביקוש לדירות הקטנות עדיין גבוה, מכיוון שעל נתח זה מתמודדים שני קהלים – זוגות צעירים ומשקיעים. הרשויות המקומיות שמות כיום דגש על בניית שיעור מסוים של דירות קטנות בכל פרויקט, ולהערכתי בשנים הקרובות נראה היצע גדל, אבל הביקוש להן יישאר גבוה".

קבוצת אלמוג משווקת בימים אלה את פרויקט Almog The Complex בשכונת יד אליהו, ומרבית הדירות בו הן בנות 2-3 חדרים. לדברי שרייבר, "הפרויקט תוכנן בהתאם להנחיות עיריית תל אביב, המנסה לייצר דיור בר השגה למשפחת צעירות בעיר. לאחרונה יצאנו בשיווק שקט של הפרויקט, ורוב הדירות הקטנות כבר נחטפו. הרוכשים הם בעיקר זוגות צעירים שרוצים להמשיך לגור בעיר, או משקיעים מהארץ ומחו"ל, שמחפשים הזדמנות לרכוש נכס בעיר ולמכור אותו לאחר השבחה".

קבוצת נתיב פיתוח נדל"ן מקימה את פרויקט "נתיב ים" הכולל דירות קטנות בנות 3 חדרים. לדברי שמחה גרידינגר, יו"ר ובעלים של קבוצת נתיב פיתוח נדל"ן, "בעקבות ביקושים גבוהים לדירות קטנות, העברנו בשלב מאוחר יחסית תכנון חדש למגדל השני בפרויקט, כך שיכלול גם דירות 3 חדרים, על חשבון מספר הדופלקסים. את המגדל השלישי תיכננו מראש באופן זה, כדי לתת מענה לדרישות השוק. הדירות הללו מבוקשות בקרב משפחות צעירות בתחילת דרכן, ובקרב בני הגיל השלישי".

חברת אחים דוניץ מקימה במע"ר דרום של אשדוד את פרויקט UP TOWN. לאחרונה הוציאה החברה לשיווק את המגדל השני בפרויקט, ובו 17 דירות בנות 3 חדרים. לדברי נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ, "במהלך שיווק המגדל הראשון, נוכחנו לדרישה רבה לדירות קטנות. כדי לענות על צורכי השוק החלטנו לשנות את התמהיל המגדל השני, כך שיכלול גם דירות 3 חדרים. הביקוש לדירות הללו מגיע מצד מצמצמי דיור מאשדוד, וכן מצד זוגות צעירים ומשפחות בתחילת דרכן שידם אינה משגת לרכוש דירה גדולה יותר, והם מתחילים את חייהם המשותפים עם דירה קטנה".

לדברי שמעון ג'יני, מנכ"ל חברת גולדן ארט, המקימה בואדי סאליב שבחיפה את פרויקט הרובע הכולל גם דירות קטנות, "דירות קטנות הינן פתרון דיור שמשרת מגוון אוכלוסיות: רווקים, זוגות צעירים, משפחות חד הוריות, גרושים ומבוגרים שמחפשים פתרונות דיור איכותיים שחסרים בשוק בגדלים אלו, במיוחד במרכזי ערים ובקרבה לאזורי אקדמיה, תעסוקה ובילוי. כדי לתת מענה לקהל זה, יש להגדיל את שיעורן של הדירות הקטנות בשוק, שבחלקן נכון שייועד לשכירות ארוכת טווח. העיר התחתית בחיפה היא דוגמה למיקום שזקוק למענה שכזה לאוכלוסיות השונות, לרבות צעירים המועסקים באזורי התעסוקה, וסטודנטים רבים המתגוררים בעיר וזקוקים לפתרונות דיור ההולמים את צורכיהם".

מנגנונים מודולריים לאירוח

לדברי מעצב הפנים אורון מילשטיין, רבים מהמגדלים, שבהם אחוז דירות בנות 2 או 3 חדרים הוא הארי, הם מתכון כמעט בטוח לסלאמס עתידי. "רוב המגדלים שנבנים כיום, באזור המרכז בפרט, כוללים דירות של 2 או 3 חדרים בקומות הנמוכות יותר. הבעיה היא שהדירות הקטנות מתאימות בעיקר לצעירים או לשוכרי דירות שלא בהכרח יכולים לעמוד בעול דמי הניהול הגבוהים, שלפעמים מאמירים גם לסכומים של 1,500 ו-2,000 שקל, ולכן נמנעים מכך. אנחנו רואים יותר ויותר דירות כאלה עומדות פשוט ריקות, ובפרויקטים שכבר צברו מטראז' מתחילה לצוץ הזנחה שכן מרבית הדירות הן להשקעה ולכן האכיפה בהן היא שולית יחסית.

"יתרה מכך, מכיוון שההבדל במחיר של דירת 3 ל-4 חדרים אינו גבוה במיוחד, מעדיפים רבים לרכוש מלכתחילה דירה גדולה יותר. מי שיכולים לעמוד בתנאי המשכנתא יעדיפו להשקיע עוד 300 אלף שקל, שזהו לרוב הסכום של חדר נוסף, ולקבל דירה גדולה יותר. צריך גם להביא בחשבון את ההוויה הישראלית. מרבית מהזוגות הצעירים מחפשים מלכתחילה דירות בנות 4 חדרים ויותר, מתוך ידיעה שהמשפחה עתידה להתרחב. חלק יעדיפו לעזוב את המרכז, וליהנות מאיכות חיים שמתאימה למשפחות בדירה גדולה ומרווחת יותר".

לירן פורמן, מנהל השיווק של דומיסיל. (צלם: יח"צ)

לירן פורמן, מנהל השיווק של חברת דומיסיל, מסכים כי להוויה הישראלית ולתרבות האירוח המקומית יש השפעה על מטראז' הדירה שנבחר לקחת. "הישראלים מרבים להזמין ולארח, ולכן לרוב יחפשו דירות גדולות יחסית, אם כי כיום, בזכות טכנולוגיות חדישות, היכולת שלנו לאכלס פונקציות רבות במטראז' נמוך יחסית מקלות מאוד את ההתנהלות בבית, והופכת אותו למודולרי מאי פעם.

"כך למשל, מנגנונים מודולריים שנשלפים על פי צורך מבעד לארונות, כמו מדפים, ספסלים, משטחי שולחן ואפילו משטחי עבודה נוספים למטבח, שבשעה שהם מקופלים הם מותירים את החלל נקי, אוורירי ומסודר. כך ניתן ליצור מדפים ומדפים עליונים נשלפים ומשטחי שולחנות נסתרים בגוף הארון, עמדת עבודה נשלפת, ודלפק אוכל שמחליף את פינת האוכל המסורתית, שבבתים רבים משתמשים בה פחות ופחות.

טוב לדעת
נגישות