Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

בנייה ירוקה – תמונת מצב וחשיבה עתידית

הבנייה הירוקה, המוכרת גם כבנייה בת-קיימא, הינה בנייה שתכנונה, ביצועה או תפעולה, מפחיתים השפעות שליליות ויכולים לסייע ביצירת השפעות חיוביות על האקלים ועל הסביבה; נוכח חשיבותה הגדולה נדרשת התערבות רגולטורית, אשר תקדם ותמריץ אפיק בנייה זה בישראל

בנייה ירוקה.השפעה חיובית על האקלים והסביבה (צילום: Shutterstock)

נושא הקיימות בעולם מקבל ביטוי בהיבטי הבנייה ברמות מגוונות של רגולציה. בארה"ב יש שילוב בין מספר תוכניות ושיטות שהובילו לעלייה בהיבטי הקיימות בבניית מבני מסחר ומבני מגורים חדשים. השיטות נעות בין תוכניות וולונטריות, הכוללות שימוש בכלי מדידה ועל בסיס קווים מנחים, לבין תקנים ורגולציה מחייבת.

מיכאל תבור (צילום: יח"צ)

בערים הגדולות בצפון אמריקה קיימת רגולציה מחייבת בנושאים של בנייה בת-קיימא והתייעלות אנרגטית, כאשר הנושאים הללו מטופלים בדרך כלל יחד ובמרבית המקרים באמצעות קודי הבנייה של הערים השונות. ככלל, נסמכים על אותם כלי מדידה (לדוגמהLEED), אולם קיים שוני בדרישות המהותיות וגם בהסדרים החוקיים והאדמיניסטרטיביים לחיוב הרגולציה. לפעמים הרגולציה נעשית ברמת העיר, ולעיתים ברמת המדינה.
באירופה הוצגו מגוון תוכניות וכלי מדידה וולונטריים במהלך השנים, שהבולט מביניהם הינו ה-BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Meth) שמקורו בבריטניה. הנציבות האירופית הציגה מספר דירקטיבות מחייבות להגדלת היעילות בכל שלבי שרשרת האנרגיה, בדגש על הצרכן הסופי ומגזר הבניינים, בו פוטנציאל החיסכון הינו הגבוה ביותר.

במהלך השנים הוצגו מגוון דירקטיבות אירופיות לטיפול בהיבטים שונים של שימושי אנרגיה במבנים, תחילה בנושא חימום מים ומוצרי חשמל ביתיים, כאשר בשנת 2002 הוצגה מדיניות מקיפה לתפקוד אנרגטי של בניינים אשר מניעה את המאמצים לשיפור היעילות האנרגטית של מלאי הבניינים באירופה. בהתאם, מדינות החברות באיחוד האירופי מחזקות את דרישות ביצועי האנרגיה וקובעות יעדים מחמירים יותר לצמצום צריכת האנרגיה של מבנים. כך, עד תחילת שנת 2021, כל הבניינים החדשים צריכים להיות כמעט מאופסי אנרגיה. כמו כן, דירקטיבת היעילות האנרגטית קובעת מסגרת לקידום יעילות האנרגיה בכל שלבי שרשרת האנרגיה (ייצור, הפצה, צריכה), על ידי קביעת מדיניות ותוכניות מחייבות וספציפיות לשיפור יעילות האנרגיה בכל השימושים הסופיים.

להלן דוגמאות לרגולציה בערים גדולות בעולם:

ניו יורק

בעיר יש שפע של חוקים מקומיים בנושא הבנייה הירוקה, כגון חיוב מדידה שנתית של צריכת אנרגיה ומים בכל בניין גדול, ועמידה בדרישות חוק לחיסכון באנרגיה של מדינת ניו יורק, לרבות הרחבות ושיפוצים.
בנוסף, קיים חיוב לשדרוג התאורה לתאורה חסכונית בשטחים משותפים של כל בניין מגורים בשטח של מעל 2,800 מ"ר. על חיוב זה להתבצע עד שנת 2025.

שינויים בהפרדת שימושי הקרקע בעיר נועדו לאפשר: התקנה חיצונית של חומרי בידוד לבניינים קיימים, גמישות במיקומים למתקני מיזוג אוויר יעילים, הצללה מעל לחלונות, וכמו כן התקנה על גגות של מתקנים לייצור חשמל ומים חמים שחורגים ממגבלות גובה, מתקני רוח (טורבינות), גגות ירוקים, חממות קטנות ועוד.

גם בעניין שימוש בנפט העירייה מחייבת מעבר לנפט מסוגים נקיים בלבד עד שנת 2030.
לחילופין, כאשר מחליפים דוד חימום או מבער, חובה לעבור מנפט מזהם לדלקים נקיים יותר, נפט דל-גפרית, גז טבעי, ביו-דיזל או קיטור.
צוות של עיריית ניו יורק אף פרסם 111 המלצות במטרה להציג את התועלות בתחום הבנייה הירוקה בעיר. כמחצית מהמלצות אלו הפכו לרגולציה מחייבת בתוך שנתיים מרגע הגשתן. ההמלצות נוגעות לתחומים כגון צריכת מים, גינון, רעילות חומרי בנייה, יכולת התאוששות, פעילות גופנית של דיירים ועובדים ויעילות אנרגטית. העירייה שקלה לאמץ את דרישות LEED לבנייה חדשה, אך הגיעה למסקנה ש-LEED הוא יותר כלי לחדשנות ופחות מתאים לצורכי רגולציה. כתוצאה מכך העירייה מתמקדת בבחינת ובאימוץ המלצות הצוות לתוך קוד הבנייה.

סן פרנסיסקו

סן פרנסיסקו אימצה קוד בנייה ירוקה שנחשב פורץ דרך עוד בשנת 2008. מטרות הקוד היו להפחית צריכת אנרגיה ומים, להפחית אשפה למטמנות ולעודד שימוש בתחבורה אלטרנטיבית. דרישות הקוד חלות על בנייה חדשה למגורים ולמסחר ועל שיפוצים מהותיים לבניינים קיימים. לאחר מכן מדינת קליפורניה פיתחה קוד משלה לבנייה ירוקה הידוע כ-CALGreen, ובשנת 2010 שילבה עיריית סן פרנסיסקו את החלקים המחייבים של הקוד עם  חלקים מקומיים ומחמירים.

כך, בין היתר, בנייה חדשה של עד 10 קומות בעיר חייבת לעמוד בדרישות CALGreen. בנוסף, קיימת חובה להתקין פאנלים פוטו -וולטאים לייצור חשמל, גגות ירוקים או תרמיים, מתקנים בתחום הנכס למחזור ולקומפוסט (זבל אורגני), ודרישות נוספות של העירייה הקשורות לכלי המדידה של LEED ו-GREEN POINT. כן קיימת חובה להתקין תשתית לטעינה של רכבים חשמליים במקומות חנייה חדשים. בין השאר נדרש כי לפחות 50% מכלל צריכת החשמל בבניינים חדשים בשטח מעל 9,300 מ"ר תסופק מאנרגיית שמש המופקת במקום.

טורונטו

לטורונטו תקן לבנייה ירוקה המספק הנחיות לתכנון בר-קיימא לבנייה פרטית ולבנייה של העירייה. התקן מבוסס על דרגות של תפקודים שניתנים למדידה עם הנחיות שמטרתן לקדם תכנון אתר ובניין בר-קיימא: דרגה 1 מחייבת בהליכי אישור התכנון, ודרגות 2 עד 4 הן ברמה גבוהה יותר ומחייבות את הבנייה של העירייה ובנייה פרטית. מיזמים שעומדים או שעולים על דרישות התפקוד של דרגה 2, יכולים לקבל החזר על אגרות ששולמו לעירייה. הנימוקים למתן התמריצים הם שהמיזם מפחית לחצים על שירותים ותשתיות של העירייה הודות ליעילות בצריכת משאבים.

בברצלונה – בכל בניין חדש או בשיפוץ משמעותי נדרש כי לפחות 60% מהאנרגיה לחימום מים תגיע מאנרגיית השמש. 70 רשויות מקומיות בספרד אימצו את התקנה.

בדלהי – קיימת חובה לחימום מים מאנרגיית השמש בבתי חולים ממשלתיים, בבתי מלון, בבתי כלא ובבתי מגורים הבנויים על שטח של 500 מ"ר או יותר.

בריו דה ז'ניירו – חויבו כל מבני הציבור להשתמש במים חמים מאנרגית השמש בלפחות 40% מצרכי החימום.

מהי התועלת הכלכלית מבנייה ירוקה?

בנייה ירוקה, המוכרת גם כבנייה בת-קיימא, הינה בנייה שתכנונה, בנייתה או תפעולה, מפחיתים השפעות שליליות ויכולים לסייע ביצירת השפעות חיוביות על האקלים ועל הסביבה. בנייה זו מתאפיינת בשימוש יעיל באנרגיה, במים, בשימוש באנרגיות מתחדשות, בהפחתת זיהום ופסולת, וביישום מחזור חומרים ומים. בישראל התקן אינו מחייב ברמה ארצית, אולם פורום ה-15 – הכולל ערים מרכזיות בארץ, אליהן הצטרפו ערים נוספות וכן גופים ממשלתיים כגון מנהל הדיור ומשרד הביטחון – מחייב בנייה לפי עקרונות אלה בפרויקטים עליהם הם אמונים.

מדוע יש צורך בהתערבות רגולטורית?
הצורך נגזר מקיומו של כשל שוק, הנובע מכך שמי שנושא בנטל ובעלויות הינו היזם, בעוד שהנהנים מהתועלות הינם הדיירים או אף הסביבה כולה. לפיכך ליזם אין אינטרס לבנות ירוק, בפרט כאשר המשתמש שאינו מזהה את התועלת, לא מייצר ביקוש, כפי שהדבר קורה בעת שהצרכן מזהה תועלת מיידית (במכונית היברידית למשל, הצרכן מזהה חיסכון בדלק ולכן מוכן לשאת במחיר נוסף של המכונית). בנוסף, ישנו מושג כלכלי הנקרא השפעות חיצוניות, לדוגמה, בעת שמישהו מעשן סיגריה להנאתו האישית, החברה כולה משלמת בשל הפגיעה בבריאותו המתגלגלת לעומס נוסף על הרפואה הציבורית וכן בפגיעה ב'מעשנים פסיביים' בסביבתו. ההשפעות החיצוניות של דירה, כגון זיהום אוויר, מים וסביבה, לא נכללות בתחשיב הכלכלי של הצדדים. גם במקרים בהם הגורם הבונה והמשתמש אחד הם. אין זיהוי מיידי של תועלות, בעוד שהעלויות בולטות באופן מידי.

בנייה בת-קיימא הינה רב-תחומית והוליסטית מיסודה, ונוגעת להיבטים שונים בשרשרת הבנייה: תכנון, פיתוח, ביצוע, תמיכה ותחזוקה. היא מתייחסת למגוון שיטות, תהליכים, חומרים, מוצרים וטכנולוגיות שיישומם מוביל לבניית מרחב ידידותי ובריא למשתמשים ולסביבה, מרמת הבניין הבודד לעבר התכנון השכונתי והעירוני. ישנם מספר כלי מדידה לבנייה בת-קיימא ברחבי העולם, דוגמת ה-LEED האמריקאי, ה-BREEAM הבריטי, ה-Green Star האוסטרלי ועוד. בישראל כלי המדידה הרלוונטי הינו תקן 5281 – בנייה בת-קיימא.

כלי המדידה מציעים קטגוריות ומדדים לבחינת מבנים כירוקים, כאשר הקטגוריות מתייחסות לנושאים כגון אנרגיה, מים, חומרים, פסולת, בריאות, תחבורה ועוד. עמידה בדרישות התקן הינה תוך צבירת מספר נקודות מינימלי, כאשר ישנם תנאי סף ורמות עמידה שונות בכלי המדידה. ניתוח התועלות שבוצע על ידינו, בהתבסס על עבודות מחקר סביב העולם, מעלה תועלות הכוללות חיסכון ישיר באנרגיה ובמים, חיסכון עקיף מאנרגיה, מים ופסולת, שיפור בבריאות הציבור, עלייה בפריון ובתפוקות, צמצום תופעת "תסמונת הבית החולה", שיפור הישגי תלמידים, צמצום עלויות בצ"מ בבנייה, עידוד חדשנות ופיתוח טכנולוגיות, והעלאת איכות הבנייה.

הפרמיה הנדרשת, על מנת להשיג את התועלות והעמידה בתקני בנייה ירוקה, אינה אחידה והיא משתנה על פי גובה הבניין ומספר יחידות הדיור, כאשר יש יתרון לגודל והיא נעה מבחינת עלויות בין 0.2% ל-0.9% במרבית המקרים. מאידך, כימות והיוון התועלות מצביע על
כ-3-4% מערך הבנייה, כאשר במונחים כספיים מדובר על כ-6.3 מיליארד שקל תועלות נטו על היקף השקעה שנתית בבנייה של כ-140 מיליארד שקל.

זה אחד המקרים בהם הרגולציה מועילה במובהק, גם אם רוכש הדירה או היזם מתקשים לראות באופן ישיר את התועלת המתקבלת מההשקעה. הממצאים מצביעים כי ערך מניעת ההשפעות השליליות עולה פי כמה על העלות הנוספת מבחינת המשק. אפשר ללמוד על תפקידה של הרגולציה במקרה דומה ממקרה התפתחות הכפרים הערביים. מהיעדר רגולציה לגבי הקצאת שטחי ציבור מתוך שטחים פרטיים במרכזי הערים, נוצרו רחובות צרים שאינם מאפשרים זרימת תנועה ותחבורה ציבורית. רגולציה מתאימה של העברת שטחים מהפרטי לציבורי היתה מיטיבה עם אלה שכעת נאלצים לחיות ברחוב עמוס ומזוהם.

האוויר, האשפה וצריכת האנרגיה הינם רכיבים פחות בולטים מאשר שטח אדמה וכבישים, אולם במצטבר, פגיעה בכל אלה על ידי שימוש לא מבוקר במשאבי הטבע, פוגעת בסופו של דבר בכולם, ולכן רגולציה כזו עשויה להועיל לציבור כולו, בזמן שהמשלמים את המחיר הם רוכשי או בוני הדירות, להם התייקרה הבנייה.

בישראל פורסם לראשונה תקן לבנייה בת-קיימא (ת"י 5281) בשנת 2005, שעסק בבנייה חדשה של בנייני מגורים ובנייני משרדים. בשנת 2011 חודש התקן והורחב. עדכון נוסף של התקן ב-2016 הוסיף התייחסות גם למבני תעשייה. התקן מתייחס הן לבנייה חדשה והן לשיפוצים משמעותיים בבניינים קיימים. תקן בנייה בת-קיימא מפנה לתקנים נוספים בהם נדרש לעמוד, ביניהם תקן לדירוג בניינים לפי צריכת אנרגיה, ותקן לבידוד תרמי של בניינים.

משרד הביטחון אימץ באופן חלקי היבטי בנייה בת-קיימא (בשל התנגשות בין דרישות התקן לבין צורכי ביטחון, לא אומץ התקן במלואו), ועיר הבה"דים וקריות ההדרכה החדשות נבנו על בסיסו. על פי נתוני המשרד להגנת הסביבה, בסוף שנת 2017 התקיימו בישראל כ-400 מבנים העומדים בתקן 5281, ועוד כ-1,000 מבנים בהליכי בדיקה. מעבר לכך, כ-50 מבנים נבנו על פי תקנים זרים (LEED, BREEAM).
מבנים נוספים עומדים בתקן אך לא עברו הליך אישור של מינהלת התו הירוק. כיום אין חובה לקבלת תו ירוק ממינהלת התו הירוק המתכנסת במכון התקנים, אלא רק קבלת אישור של גוף התעדה על עמידה בתקן.

הערה לסיום

במקביל לדיון אודות בנייה ירוקה מתנהל גם דיון לגבי עיר חכמה. לכאורה אלה שני נושאים נפרדים מנקודת מבט שונה. אבל ירידה לעומק הדברים תגלה שהזיקה ביניהם גדולה. עיר חכמה מנסה להקטין את טביעת הרגל האקולוגית והדבר עולה בקנה אחד עם בנייה ירוקה. התקשורת, המים, האנרגיה, סילוק השופכין והאשפה – כולם מתנהלים באופן יעיל וחסכוני כך שבפועל כל הפרקטיקות המתגבשות בתחום הבנייה הירוקה, למעשה מהוות תנאי לעיר חכמה. יתכן שאיחוד הפלטפורמות בתכנון ייעל את התוכניות העתידיות ויסייע בגיבוש תוכנית שלמה יותר.

הכותב הוא יו"ר ומנכ"ל חברת תבור כלכלה ופיננסים בע"מ
טוב לדעת
נגישות