Search magnifier

חיפוש

ברוכים הבאים לאתר אקסטרה - עדכני, מגוון ועשיר בכתבות ובמאמרים מקצועיים בשלל תחומים

אתגרי המימון הייחודיים של ההתחדשות

הצורך לממן דיירים ותיקים, מבנה הבעלות ועוד, מקשים לעתים על מימון פרויקטי התחדשות. חברות מימון חוץ בנקאי נותנים פתרונות ונראה שגם הבנקים מיישרים קו

מרכז תל אביב

פרויקטי התחדשות עירונית יצרו חשיבה חדשה גם לעניין המימון, ואף הולידה שחקנים חדשים, מלווים חוץ בנקאים.

יעקב סיסו | צילום: יח"צ

יעקב סיסו, מייסד ומנכ"ל משותף בקרן יסודות, המתמחה בליווי פיננסי של פרויקטים בעולם ההתחדשות העירונית, מסביר כי לאורך השנים כמות הבנקים שעוסקים בליווי פיננסי הצטמצמה: "פעם היו קרוב ל- 20 בנקים והיום 7 ותיכף,עם ההתמזגות של בנק איגוד לתוך בנק מזרחי, ירד מספר הבנקים ל-6. מעבר לכך, הבנקים הגדולים רוצים להתעסק בעסקות הגדולות, בעוד שההתחדשות העירונית – בעיקר פרויקטי תמ"א 38, מורכבת בעיקרה מעסקות קטנות, עם שחקנים יותר קטנים. כלומר, בגדול הם לא הלקוחות האופטימליים של הבנקים, שמחפשים לקוחות גדולים ועסקות גדולות".
המימון החוץ בנקאי, מפרט סיסו, בא לפתור את הלאקונה הזו: "יש היום כבר כמה אלפי יזמים שעוסקים בהתחדשות עירונית בעוד שפעם היו רק כמה מאות יזמים שהשתמשו בשרותי ליווי פיננסי. תנאי השוק מוכיחים שלעסקה בלי ליווי, סיכויי הצלחה פחותים בהרבה ובחלק גדול מהמקרים ללא ליווי פיננסי העסקה לא תוכל לצאת כלל אל הפועל. לדוגמא בתמ"א 38 מסוג הריסה ובניה ובעסקאות פינוי בינוי חייבים ליווי פיננסי וזאת כדי לתת ערבויות לבעלי הדירות הקיימות".

מה החלק של המימון החוץ בנקאי בעסקות בהתחדשות עירונית?
"נכון להיום, המימון החוץ בנקאי תופס נתח משמעותי בהתחדשות עירונית והחלק של הגופים החוץ בנקאיים עולה משנה לשנה בתחום".
לדברי סיסו, קרן יסודות מלווה כיום מעל 250 פרויקטים הכוללים 12 אלף יח"ד, מתוך כשני שליש הם במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.

האם הקורונה תשנה להערכתך את תחום המימון בהתחדשות?
סיסו: "מה שהקורונה גרמה, זה להתארכות לוחות זמנים. הדבר גורם להקטנת המרווחים ליזמים ולהגדלת הסיכון. היום לקבל היתר לוקח יותר זמן, שכן העיריות פועלות פחות טוב, באמצעות שיחות זום וכו'. לכן קשה יותר להתקשר בעסקה,. כנ"ל טופס 4 – אם היה לוקח בדרך כלל 3 חודשים מסיום בניה לקבל טופס 4, היום מדובר על יותר מחצי שנה וזה עוד לפני שדיברנו על העיכובים בביצוע באתרים בשל הקורונה".
כל זה, מסביר סיסו, "מאלץ את היזם לממן עוד כמה חודשים של שכר דירה, תשלומי עמלות וריבית הוצאות תקורה וכו'. חלק מהיזמים הקטנים, שגם ככה עבדו עם מרווחים מצומצים, נכנסו לסכנה. לכן אנחנו גם מקטינים את שיעור השלמת ההון".
עם זאת, מבחינת המכירות, קובע סיסו, "הקורונה, שיבשה אמנם את רצף המכירות ב-2020. בימי הסגר המכירות ירדו כמעט לאפס, אבל טסו מיד כשהסגרים הסתיימו, כך שהמכירות כמעט ולא נפגעו. בנוסף, המחירים כרגע במצב עליה, בשל הצמצום בהתחלות הבניה והקטנת ההיצע. זאת מעבר לכך שיזמים הפסיקו ליזום תוכניות חדשות על פי תמ"א 38, כי הם יודעים שיש כוונה להפסיקה".

הבנקים חוזרים

בנק מזרחי טפחות הוא מהבנקים הגדולים בישראל במתן היקפי ליווי לענף הבניין – הן במתן הלוואות לחברות ויזמים והן במתן משכנתאות לרוכשי דירות. בשנים האחרונות, הבנק הגדיל את מעורבותו גם בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית.
פנינה אלה, מנהלת סקטור נדל"ן במזרחי טפחות, מסבירה כי בכל הנוגע למתחמי פינוי בינוי, הבנק נוכח בשוק כבר זמן רב: "אנחנו מלווים פרויקטים של פינוי בינוי למעלה מ-10 שנים. הפרויקטים הראשונים שלנו היו פרויקטים גדולים שליווינו בשכונת נווה שרת בתל אביב, ומאז היקף הפעילות בתחום הולך ועולה".
בתחום התמ"א 38 אלה מאשרת, כי בראשית הדרך הבנק ליווה מספר מצומצם של פרויקטים. לדבריה, "בהתחלה הליווי של עסקאות התמ"א היה קשה יותר, בעיקר תמ'א 38/1 – הכולל חיזוק המבנה והוספת דירות. אבל בהמשך, עם התרחבות הפעילות בשוק, הבנק שינה גישה ואף הקים מחלקה ייעודית לליווי הפרויקטים של תמ"א".

מה הביא אתכם להשתלב גם בתחום זה?
"למדנו ששוק ההתחדשות הפך לחלק משמעותי משוק הדיור. הפעילות הזו מאפשרת לבנק לגדול יחד עם הלקוחות שלו שמתחילים בקטן וצומחים בהמשך. ראינו גם חברות גדולות רבות שנכנסו לשוק והרחיבו באמצעותו את הפעילות".
"היום", היא מוסיפה, "ענף המימון יודע לתת מענה מלא לפעילות הזו שהפכה יותר פשוטה וברורה עם השנים. היום בסך הכול הכללים ומבנה העסקה הרבה יותר ברורים ממה שהיה בעבר. גם עורכי הדין, גם היזמים וגם הבנקים התכנסו לכללים ברורים והיום התהליכים הם פשוטים יחסית ".
על רקע זה מעריכה אלה, כי מעורבותו של הבנק בליווי או במתן משכנתאות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית תגדל בשנים הבאות, כאשר להערכתה, "ברקע ההחלטה של המועצה הארצית לתכנון ובניה לעצור את פעילות התמ"א, מורגשת כיום האצה של פרויקטים שנמצאים לקראת אישור, כדי להספיק ולהוציא היתרי בניה, לפני שההחלטה הפורמלית על עצירת התמ"א או עידכונה, תיכנס לפועל".

סיכון רגיל

החברות והיזמים נזקקים לעתים להשלמת הון עצמי. לצורך כך, הן נעזרות בחברות כמו חברת מניף, מתמחה במימון יזמי נדל"ן ובפרט מימון הון עצמי לפרויקטי נדל"ן בישראל. מנכ"ל החברה מאור דואק, קובע כי "בשורה התחתונה, בהתחדשות עירונית יש לעתים פרויקטים עם פרופיל סיכון גבוה יותר, אבל זה לא נובע מכך שמדובר בהתחדשות עירונית, אלא מהסיבות הרגילות של מיקום הפרויקט, מכירות מוקדמות, איכות היזם וכו'. לכל פרויקט ולכל יזם אני יודע לתפור את חבילת המימון המתאימה, בין אם מדובר בהתחדשות עירונית, או פרויקטי נדלנ"י אחר. מכוח ניסיוננו העשיר במימון התחדשות עירונית אנו יודעים לייעץ ליזם ולתפור יחד איתו חבילת מימון אשר עוזרת להקטנת הסיכונים ולהצלחת הפרויקט".
בשנים האחרונות נכנסו לתחום גם חברות ליווי חוץ בנקאי, בעיקר בפרויקטי ההתחדשות העירונית. האם אתם משתפים פעולה גם איתם?
"בנוגע לחברות הליווי החוץ בנקאי, ישנן בשוק כמה קטנות ולא רציניות, חסרות ניסיון שעושות לא מעט שגיאות, שבסופו של דבר, מגולגלות לפתחם של היזמים והרוכשים. עם חברות כאלו אנו לא נרצה לעבוד. מצד שני, יש חברות יותר רציניות שצברו ניסיון ואליהן אנחנו מתייחסים יותר ברצינות ושמחים לשתף איתן פעולה".
דואק מציין כי הבעיה העיקרית לדעתו עם חברות ליווי חוץ בנקאיות, הוא העדר הרגולציה: "על חלקן אין פיקוח, בטח לא פיקוח כמו שמושת על הבנקים, ואז המודל יכול להיות פחות מוצלח ואפילו מסוכן. זה מתגלה בעיקר כאשר מתחילות בעיות בפרויקט או בענף וזה עלול להוות בעיה לכל המעורבים בפרויקט לרבות הדיירים והרוכשים. בפרויקט הממומן ע"י גורם חוץ בנקאי אני ממליץ לוודא מיהו אותו גוף, מה ניסיונו, מיהם בעליו, מה היכולות והמוניטין שלו ומה הרגולציה שחלה עליו.

מיזוגים ושיתופי פעולה

עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות' ומנהלת מחלקת ההתחדשות העירונית, מציינת כי "בהתחדשות עירונית אתגרי המימון נוצרים לקראת שלב הביצוע והם גם הסיבה לתופעת המיזוגים ושיתופי הפעולה בשוק ההתחדשות העירונית שאנו עדים לה כבר מספר שנים – היזמים הקטנים הם אלו שעוסקים בהחתמות של הדיירים גם בפרויקטים של תמ"א 38 וגם בפינוי בינוי, אך לרוב בשלב המימון והביצוע הם חוברים לשחקנים הגדולים יותר שלהם קל יותר לקבל מימון מהגופים הבנקאיים והחוץ בנקאיים והם גם בעלי ניסיון בבנייה בפועל. ככל שהרשויות דוחפות לקידום התחדשות של מתחמים גדולים, כך יזמים קטנים יתקשו לקבל מימון, כי מדובר בפרויקטים שמצריכים הון רב ולכן המגמה של שיתופי הפעולה תתרחב. עם זאת, היזמים הקטנים לא יעלמו מהשוק, שכן כמשרד שמייצג חברות נדל"ן ויזמים גדולים, אנו מזהים שהם מעדיפים להיכנס לפרויקטים בשלים ולא להתחיל את הפרויקט מהחתמת הדייר הראשון".

הון התחלתי נמוך

ראובן ברייננברג | צילום: יח"צ

ראובן בריננברג, סמנכ״ל ליווי ושמאות בחברת פז כלכלה, המלווה יזמים בהליכי המימון של פרויקטים של התחדשות עירונית, מציין כי "פרויקטים של התחדשות עירונית מתאפיינים בתקופת התארגנות והכנה ארוכה, שבה לא נדרשות הוצאות משמעותיות. בניגוד ליזם שרוכש קרקע וצריך להשקיע הון עצמי גבוה כבר בתחילת הדרך, בפרויקטים של התחדשות עירונית ההוצאות ההתחלתיות הן הוצאות ארגון ותכנון שמאפשרות גם ליזמים קטנים להתחיל ולקדם פרויקטים ללא הון עצמי התחלתי גבוה".
המימון המשמעותי נדרש, הוא מסביר, כאשר ניתן היתר בנייה, "אז נדרשים סכומים גבוהים למימון ערבויות של הדיירים, תשלום עבור המגורים החליפיים לתקופת הקמת הפרויקט, וכמובן הבנייה של הפרויקט עצמו. מדובר בסכומים גבוהים המחייבים השקעת הון רב. איך מתמודדים עם האתגר? השלב הראשון הוא הכנת תוכנית עסקית ודו"ח כלכלי ראשוני שבוחן את ההוצאות וההכנסות הצפויות בפרויקט. לאחר מכן יש לבחון עבור היזמים את האפשרויות שעומדות בפניהם. האם נכון להם לפנות לגוף מימון חוץ בנקאי שיספק להם השלמת הון עצמי ואז לגשת לגוף מימון בנקאי, האם נכון ליצור קשר עם אחת הקרנות החוץ בנקאיות שמעניקות את כל הסל המימוני או האם נכון לחבור לשותף אסטרטגי שישתתף בהוצאות הפרויקט אך כמובן גם בהכנסות. אין כאן תשובה אחת ואנחנו מתאימים לכל יזם ופרויקט את הפתרון המימוני הנכון לו ולפרויקט".

התמחות מיוחדת

איילת רוסק (צילום: יח"צ)

איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול המתמחה במימון פרויקטים בתחום המגורים, מציינת כי "תחום המימון של פרויקטים בהתחדשות עירונית מחייב התמחות מיוחדת. בניגוד לפרויקט יזמי רגיל שבו יזם רוכש את הקרקע ובונה פרויקט על מגרש ריק, פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית ובעיקר פרויקטים של תמ"א 38 מחייבים מומחיות בנושא גם של הגוף המממן והיכרות רבת שנים עם הענף ועם הסיכונים הכרוכים בו. בפרויקט של התחדשות אתגרי המימון נובעים גם מאתגרי הביצוע כך לדוגמא מימון של פרויקט תמ"א 38/1 מחייב התייחסות שונה מכל פרויקט אחר כי מדובר בתוספת לבניינים קיימים מבלי לדעת את מצבו של הפרויקט הקיים ויש לקחת בחשבון הוצאות בלתי צפויות במהלך הביצוע. בתמ"א 38/2 מתבצעת הריסה ובנייה של פרויקט חדש באזור בנוי וצפוף. אנחנו כגוף מימון מתמחה יודעים לבחון את הפרויקטים גם בהיבט הביצועי.
"בנוסף, בפרויקטים של התחדשות בניגוד לפרויקט רגיל יש מעורבות של בעלי הדירות לאורך כל חיי הפרויקט ויש צורך לתת להם מענה בכל תקופת החיזוק והבנייה בתמ"א 38/1 ובכל תקופת ההריסה והבנייה בתמ"א 38/1 ולספק להם את ערבויות נוספות מעבר לערבויות של רוכשי דירות רגילות".
לדבריה, "המערכת הבנקאית לא יודעת תמיד להתמודד עם כל האתגרים הכרוכים בפרויקטי התחדשות ובמידה מסויימת, בעיקר בתקופות של אי ודאות כמו תקופת הקורונה, היא תאט את הקצב של מתן האשראי. לכן מבחינתנו כגוף מממן המעניק ליזמים את כל חבילת האשראי והערבויות שהבנקים נותנים, תקופת הקורונה היתה תקופה של הזדמנויות ובמהלך התקופה הגברנו את הפעילות, הענקנו יותר אשראי גם לקבלנים ויזמים גדולים לרבות חברות ציבוריות שעבדו בעבר בעיקר מול הבנקים ומטעמי יעילות החליטו לעבור למימון חוץ בנקאי וכך הצלחנו להגדיל את היקפי הפעילות שלנו בענף".
"אתגר נוסף בתחום המימון הוא הסברה לדיירים. אולם ככל שענף המימון החוץ בנקאי גדל ותופס נתח גדול יותר ביחס לבנקים כך אנחנו רואים עלייה במודעות ובהיענות של הדיירים לנושא. בעלי הבתים מלווים היום בעורכי דין ויודעים לשאול את כל השאלות הנכונות ביחס לגוף המממן. כשאנחנו מסבירים את התהליך שאנחנו עושים בחברה לפני הענקת המימון , את הבדיקות הקפדניות של היזם ושל הפרויקט, זה מעניק ביטחון לדיירים וכך גם קצב הטיפול שלנו שמבטיח להם שהבנייה תצא לדרך מהר יותר. בנוסף אנחנו באמצעות שיתוף הפעולה עם חברת הביטוח כלל מעניקים לדיירים את כל הערבויות שמעניק להם היום הבנק, ערבויות חוק מכר, ערבויות ביצוע, ערבויות בגין דמי השכירות וכיוצ"ב כך שמבחינתם זה לא משנה אם הכסף מגיע מבנק או מחברת ביטוח גדולה ומוכרת", מסכמת רוסק.

טוב לדעת
נגישות