הטכנולוגיה נכנסת לתחום ניהול הנכסים

הטכנולוגיה נכנסת לתחום ניהול הנכסים

חברת מיקדן האחראית לניהול של כ-2 מיליון מ"ר מתארת את העתיד בתחום ניהול ערים ונכסים. ניהול תנועה והצלת חיים ינוהלו באמצעות מערכות אוטונומיות, מנהל הבניין יוחלף בתוכנה לזיהוי פנים, ואת עובד הניקיון יחליף רובוט. מנכ"ל מיקדן, גיל מעין, מתאר: עתיד ניהול הנכסים - לאן?

מאת: נויה גדז'
נדל"ן נדל"ן מניב

עד לפני כ-15 שנה הייתה שכונת היוקרה "שיכון צמרת" הנמצאת בצפון מזרח תל אביב, פיסת קרקע ריקה ברובה שמעטים הבינו את הפוטנציאל שלה. במשך שנים פותחו אזורים אחרים בעיר, ואף אחד לא חשב שיהיה מי שירצה לגור בשכונה ש"כלואה", בין דרך נמיר לנתיבי איילון. ההווה מוכיח אחרת כמובן, כאשר באזור הזנוח נבנו מגדלי יוקרה נחשקים, אשר מי שמתגורר בהם נהנה מכל העולמות – קרבה לעיר ולמרכזי בילוי ותרבות מחד, וגישה מהירה במיוחד לנתיבי תחבורה מהירים מאידך.

   גיל מעין
   (צילום: אילן ספירא)

גיל מעין, שמאי מקרקעין ומנכ"ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן, אומר כי "העתיד שלנו הולך להיות דומה במידה רבה לשיכון צמרת וטמון בערים ורטיקאליות גבוהות, קומפלקסי ענק המערבים מגורים, עבודה ובילוי. אנשים יגורו, יעבדו, יבלו וילכו לסופר וקופת חולים באותו מתחם. גם הילדים ילמדו בבתי ספר וגנים שיהיו בתוך הקומפלקס.

"זה הזמן להגיד שלום לאופק העירוני כפי שאנו מכירים אותו, כי בעוד שנים לא רבות כבר לא נראה בנייה נמוכה, מרכזים מסחריים בודדים ובניינים קטנים ומבודדים. מה שבאמת חשוב לדעת זה שהדברים יקרו הרבה יותר מהר ממה שאנחנו מצפים. העתיד גבוה במיוחד, וכל מי שביקר בשנים האחרונות בשנגחאי או בדובאי קיבל הצצה".

מה המשמעות של הדברים מבחינת חברת ניהול ואחזקת מבנים?

"עבורנו מדובר באתגר אדיר. כאשר בנו את מגדל עזריאלי הוא היה הגבוה ביותר בארץ, כיום כבר מדברים על מגדל 'בין ערים' שיהיה בן מאה קומות ובעולם מתכננים מגדל בגובה קילומטר. מדובר ברמה אחרת של עירוב שימושים – אם כיום הבנייה מתחלקת לבנייני משרדים או בנייני מגורים, בעתיד הכל יהיה מעורבב. למעשה אפשר יהיה לנהל בקומפלקסים האלה חיים שלמים. כדי שכל הדבר הזה יעבוד ויתנהל כמו שצריך, נראה בניינים הרבה יותר מתוחכמים ואיכותיים עם התייחסות לצרכים של הפרט".

מה השינויים המרכזיים שנראה?

"הערים יתופעלו ע"י מערכות אלקטרו-מכאניות מתוחכמות לניצול אנרגיה, זיהוי ובקרה, ניהול התנועה, הצלת חיים ותפעול שוטף. מערכות אלו יזדקקו ליכולות ניהול ובקרה גבוהות, מידיות ובשליטה מרחוק, כדי לטפל בבעיות ותקלות שוטפות, ולצורך ניהול משברים. נראה מערכות בקרה וניהול אוטונומיות ברמת שליטה ודיוק גבוהות, ויכולת קבלת החלטות עצמאית גם ללא מעורבות אדם.

"האתגר הגדול מכולם יהיה מציאת פתרון מוצלח לטיפול באוכלוסיות בעלות מאפיינים שונים בתכלית. באותו בניין יהיו מגורים לצד משרדים, מלונאות, מסחר, מרכז ספורט, גני ילדים ועוד. הפתרונות העתידיים שבחלקם כבר מיושמים בעולם, מתייחסים ללובאים נפרדים, שימוש מוגבר במערכות התמצאות און-ליין, שילוט והכוונה יעילים ונגישים יותר כדי לנווט במרחב, ופתרונות נפרדים לכניסת ספקים, לקוחות ופינוי אשפה".

מה יהיו הפתרונות הטכנולוגיים לניהול בניינים עתידניים?

"כבר היום קיימות טכנולוגיות מתקדמות לניהול מגדלים הנמצאות בשימוש גם בישראל. אפליקציות לניהול תקשורת בין מנהלי המגדל לדיירים, ניהול מערכות בקרה ושליטה מרחוק, ללא נוכחות פיזית באתר, ומערכות זיהוי כלי רכב לגישה לחניונים. בכניסה למגדלים, ניפרד מדלפקי ופקידי המודיעין ובמקום זה יקדמו את פנינו טכנולוגיות מתקדמות לזיהוי פנים שישאבו נתונים ממאגרי מידע ממשלתיים ופרטיים. הבניין יזהה אותנו, המעלית תיפתח ותוביל אותנו לקומה הייעודית עם הנחיה קולית ושילוט אלקטרוני.

"ניהול המערכות המרכזיות יהיה אוטונומי, לא יהיה מנהל בניין, המערכת תפנה באופן עצמאי אל בעלי המקצוע השונים לפתרון התקלה. המלאכות המסורתיות כמו ניקיון ייעלמו ובמקומם נראה רובוטים. המגדלים יתוכננו לניצול וליעילות אנרגטית מרביים: על גגות הבניינים יותקנו טורבינות לייצור חשמל, קירות המסך יהיו כפולים כדי לשמר אנרגיה ולהתמודד עם קרני השמש ומשטר הרוחות ויוטמעו מערכות לניצול חוזר של מים".

===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== =====

מיקדן: ניהול של כ-2 מיליון מ"ר בארץ ובעולם

חברת "מיקדן ניהול ואחזקה" בע"מ היא מהגורמים הוותיקים והמשמעותיים במדינה בניהול נכסי נדל"ן. החברה מנהלת כ-100 נכסים בשטח של כ-2 מיליון מ"ר בפריסה ארצית וכן באירופה, ועוסקת בניהול, תפעול, אחזקה והשבחה ב- 3 חטיבות: מבני ומגדלי משרדים והיי טק, מרכזים מסחריים וקניונים ומגדלי מגורים. החברה נמצאת בבעלות החברות הציבוריות "שיכון ובינוי, "קרדן" ואיש העסקים יוסי קנטי. בין הנכסים הבולטים שמיקדן מנהלת נמצאים כל מרכזי "ביג" בישראל ובאירופה, בית קרדן, מגדל הורד, מגדל הסחר, מגדל עלית, בית הפלטינום, בית ויקטוריה, מגדל התיכון ובית טויוטה. החברה מנהלת בניינים ופרויקטים מסוגים שונים – פרטיים, ממשלתיים ומוסדיים.

שירות חדש שהחברה נותנת ללקוחותיה הינו Facility Management – מתן שירותי ניהול ואחזקה לשטחים הפנימיים של הדיירים והמשתמשים במבנים (מעבר לשטחים הציבוריים שבטיפול חברת הניהול), אשר מספק מענה לכלל הבעיות השוטפות בחיי הנכס – אחזקה שוטפת, חשמל, מיזוג אוויר, שיפוצים, טיפול במערכות ועוד. שירותים אלה לרוב מהווים פתרון לחברות גדולות ומרובות סניפים כגון בנקים, חברות ביטוח וקופות חולים, וכן לפירמות בינלאומיות וחברות הייטק. מיקדן מפתחת שירותים מקבילים גם לפירמות קטנות ובינוניות כדי לתת מענה כוללני לצרכי תפעול ואחזקה.

החברה מאפשרת ללקוחותיה שירותי ליווי מקצועי לפרויקטים חדשים המתוכננים לבנייה, טרום ביצוע, ובמסגרתם נבחנים צרכי הבניין העתידי עוד ברמת הקונספט עד לשלב התכנון המפורט, צופה פני ביצוע. שירותים אלו מאפשרים תכנון בין היתר של בניין כלכלי ומותאם לצורכי תפעול שוטף ויציב לאורך שנים, תוך התייחסות לטכנולוגיות המעודכנות ובראיית הצרכים העתידיים.

התמחות נוספת של החברה היא תחום ההשבחה, כאשר באמצעותו היא מייעצת ללקוחותיה כיצד לנצל שינויי רגולציה על מנת להשביח משמעותית נכסי נדל"ן באמצעות קידום ואישור תב"ע חדשה, שתאפשר להוסיף שטחי מסחר ומשרדים לבניינים קיימים וחדשים ולהגדיל את תשואתם באופן מהותי.

===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== =====

תגובות