אופטימיות היא שם המשחק

אופטימיות היא שם המשחק

מנכ"ל מישורים, דניאל לבנטל, משקיע בנכסים מניבים בארץ ובארה"ב, משוכנע שבזכות ניהול נכון ואחראי אפשר לצלוח משבר כלכלי ומאמין שיש מקום לכל מגדלי המשרדים הממלאים את קו הרקיע של גוש דן

מאת: סער ורדי (צילומים: יח"צ) | עינת פרידמן יחסי ציבור
מנהלים סחר ועסקים

בניגוד לרבים מהקולגות שלו, מסרב מנכ"ל חברת מישורים, דניאל לבנטל, להילחץ מהמפולת בשווקים שאפיינה את הימים האחרונים של 2018. למעשה, בהסתכלות קדימה על שוק הנדל"ן המניב (שבו מתמחה החברה בראשותו), הוא אפילו אופטימי – וזו כשלעצמה בשורה מרעננת לפתוח איתה את השנה האזרחית החדשה.

"כבר בראיון שהענקתי כאן ב-TheMarker לפני כשנה וחצי הערכתי שיהיה משבר, בעיקר בגלל המבנה המחזורי של שוקי הנדל"ן וההון", אומר לבנטל, "החוכמה תמיד היא לדעת להיות ערוכים למשברים מסוג זה ולנהל את החברה בצורה אחראית. אני גאה בעשייה שלנו בחברת מישורים בשנתיים האחרונות ושמח לומר שהחברה פעלה נכון, נערכה גם לימים פחות טובים, גם על-ידי גיוס חוב למח"מ ארוך וגם על-ידי שיפור משמעותי של התזרים, כך שמצבנו העסקי והפיננסי איתן וזה יאפשר לנו לצלוח את המשבר".

במהלך ינואר 2019 יציין לבנטל שנתיים כמנכ"ל מישורים. החברה עוסקת בהשקעה בנכסים מניבים, מסחריים ומשרדיים, בארץ ובארה"ב, וחולשת ממשרדיה במגדלי ב.ס.ר שבגבול רמת גן-בני ברק, על פורטפוליו מגוון של נכסים בשווי כולל של קרוב למיליארד שקל. אסטרטגיית החברה, בהובלתו של לבנטל, מתמקדת בהשקעה בנכסים בעלי שיעור תפוסה נמוך, תוך העלאת שיעור זה בפרק זמן קצר עד בינוני, דבר הגורם להעלאת ה-Noi (הכנסות נטו מהנכס, בקיזוז העלויות התפעוליות), לחיזוק התזרים ולהעלאה משמעותית בשווי הנכס כולו.

פעילות החברה מתחלקת כמעט שווה בשווה בין השקעה בנכסים מניבים בארץ לבין השקעה בארה"ב. אלא שבעוד שברמה המקומית עיקר המיקוד הוא בבנייני משרדים מרובי קומות, בארה"ב מושם הדגש על רכישת מרכזי מסחר פתוחים (Shopping Plaza) המתאפיינים בעלויות תפעול נמוכות ונמצאים בסמיכות לאזורים מאוכלסים.

מרכז קניות בריצ'מונד ארה"ב, בבעלות חברת מישורים

להתקדם לעידן החדש

"הפעילות בארה"ב נעשית ברובה עם שני שותפים מקומיים, שגם מנהלים את הנכסים וגם שותפים בהשקעה של הנכסים", מסביר לבנטל, "ההשקעה נעשית שם במתחמי בילוי וקניות והעבודה היא מול שני סוגים של שוכרים – חנויות מוזלות (discount shops) של רשתות בצמיחה שפחות נפגעות ממיתון וגם פחות חשופות לעולם האון-ליין, המטיל צל על ענקיות הקמעונאות הוותיקות. הקטגוריה השנייה היא תחום השירותים והבילוי, כגון בתי קולנוע, בתי קפה, מכוני כושר, מרפאות ואפילו כיתות לימוד".

לבנטל תולה את הצלחת החברה בתמהיל העסקים הפועלים במרכזי הקניות שמישורים מחזיקה. "נתון שלא כולם מכירים הוא שבשנת 2017, למרות הכותרות השליליות, נפתחו בארה"ב בפועל כ-10,000 חנויות יותר מאשר נסגרו. ההבדל הוא בסוג החנויות. מרבית החנויות שנסגרו היו מרשתות קמעונאיות ענקיות, אשר לא השכילו או לא הצליחו להתאים עצמן לעידן החדש. רשתות כמו Radio Shack, Sears, Toys R Us ואחרים סגרו לבדן אלפי סניפים. מנגד, הרשתות המוזלות כגון TJ Maxx, Marshalls, Dollar Tree ואחרים המשיכו לצמוח ופתחו אלפי סניפים. הרשתות שנסגרו מחזיקות לרוב סניפים בקניונים הסגורים ולא במרכזים הפתוחים שבהם אנחנו מתמחים".

בוא נדבר קצת על הפעילות שלכם בארץ.

"בישראל ההתמקדות היא בעיקר בבנייני משרדים. אנחנו קונים נכסים בתפוסה נמוכה, משפרים את התפוסה, עושים מיתוג מחדש ויוצרים באזז באזור המקומי, תוך שילוב עם המרקם העירוני שבו נמצא הנכס ומשביחים את הנכס".

דוגמה שלבנטל אוהב להביא לפעילות מהסוג הזה היא בניין Portown השוכן בעיר התחתית המתפתחת של חיפה. לקראת סוף 2017 רכשה החברה את הבניין, בגודל כ-30 אלף מ"ר, כשהוא ב-20% תפוסה בלבד ובעל Noi שלילי כתוצאה מעלויות אחזקה הגבוהות מדמי השכירות. בתוך שנה הצליחה מישורים להעלות את התפוסה ל-70%, בין היתר על-ידי השכרת שטח משמעותי למכללת קריית אונו וכן בזכות פתיחת החניון ללקוחות מזדמנים ופתיחת עסקי בילוי דוגמת מסעדות ומועדונים בקומת הקרקע.

פתרון ליוקר המחיה

שאלה שחייבת להישאל כשמדברים על שטחי המשרדים שבהם משקיעות חברות כמו מישורים בארץ, היא האם באמת יש דרישה לכזו כמות של מגדלים, או שבסוף יישארו בגוש דן, ההולך ומצטופף, יותר ויותר פילים לבנים. על כך יש ללבנטל תשובה נחרצת – לא רק שההיצע תואם את הביקוש, אלא גם שהקמת המגדלים עשויה גם לסייע להורדת יוקר המחייה.

"האכלוס של המגדלים האלה, שחלקם מגיעים ל-100 אלף מ"ר לבניין, נעשה גם על-ידי צמיחה טבעית של התעשייה כולה וגם הודות למעבר דיירים מבנייני המשרדים הקטנים שבעבר שכנו בכל מיני בנייני דירות ישנים בתל-אביב לתוך בנייני מודרניים וחדשים, מה שאני מאמין שיפנה את אותן יחידות לבנייה חדשה, רוויה למגורים. ככלל אני אופטימי. יש מקום, כי עובדה שהבניינים שנבנים באזורי הביקוש מתאכלסים יחסית מהר".

איך אתה מסכם את החזון שלך בהובלת החברה?

"דבר ראשון שעשיתי, כשנכנסתי לתפקיד, היה לגבש מיקוד ואסטרטגיה להובלת החברה. מישורים היום מאוד ממוקדת ופועלת בצורה מאוד ברורה, גם לטובת עצמה וגם מול המשקיעים. התמקדות של החברה בהשקעה בנכסים מניבים בלבד, הביא להכפלה של ה-NOI של החברה וחיזוק משמעותי של התזרים. דבר נוסף, הסדרנו את כל עולם המימון של החברה. גייסנו לא מעט כסף למח"מ ארוך בשנתיים האחרונות, בין היתר באמצעות שלוש הנפקות אג"ח שהביאו לנו קרוב ל-300 מיליון שקלים. זה מאפשר לנו להתנהל בצורה הרבה יותר רגועה.

"בהסתכלות קדימה, המטרה שלנו כעת היא להמשיך לטייב את פורטפוליו הנכסים שלנו. לחפש עוד הזדמנויות השקעה בארץ ובארה"ב, להמשיך ולגדול, ובמקביל לממש נכסים שמיצו את הפוטנציאל שלהם, כשהכסף הזה ישמש לרכישת נכסים חדשים".

===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== =====

   דניאל לבנטל

שם ומשפחה: דניאל לבנטל.

גיל ומצב משפחתי: בן 50, אב ל-3 בנות.

מקום מגורים: תל-אביב.

השכלה: תואר ראשון בחשבונאות במכללה למינהל ותואר שני במשפטים מאוניברסיטת בר-אילן.

תפקידים קודמים: משנה למנכ"ל קבוצת בסט, משנה למנכ"ל בית ההשקעות תמיר פישמן, סמנכ"ל כספים בבית ההשקעות פריזמה וסמנכ"ל כספים בדלק נדל"ן

תחביבים: רוכב על הארלי דייוידסון ומשתתף בתחרויות טריאתלון ומרתונים.

===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== =====

תגובות

Comments are closed