מהפכה לוגיסטית בפארק העסקים בקיסריה

מהפכה לוגיסטית בפארק העסקים בקיסריה

במקום טוב באמצע - בין תל אביב לחיפה, ובנגישות גבוהה לכבישים ראשיים, צומחים מרכזים לוגיסטיים גמישים וחכמים. מנכ"ל החברה לפיתוח קיסריה, מיכאל כרסנטי, מסביר את המודל ואת הסיבות להצלחה

מאת: אלעד צור
מרכזים לוגיסטיים נדל"ן

התנופה המואצת בתחום הקמת מבני ההייטק וההשקעות בהיקף של יותר מחצי מיליארד שקלים בבניית מרכזים לוגיסטיים מודולריים ושיתופיים מותאמי לקוח בשטח כולל של כ-200,000 מ"ר, הופכות את פארק העסקים בקיסריה למרכז המרלו"גים החכמים בישראל.

מיכאל כרסנטי, מנכ"ל החברה לפיתוח קיסריה והחברה לנכסי קיסריה מקבוצת קרן אדמונד דה רוטשילד, מציין: "אנו חשים ומרגישים היטב גם את הצמיחה של הכלכלה הישראלית וגם את השינוי שעובר העולם הקמעונאי והמסחר האלקטרוני. קיים ביקוש ער ויציב לשטחי אחסנה בגדלים שונים ובמאפיינים גמישים. אנו מזהים גם שהן חברות ההיי טק, והן שוכרים מתחומי הלוגיסטיקה והתעשייה מחפשים להשיג יעילות תפעולית מרבית, בין אם זה דרך חשיבה מחוץ לקופסא בביצוע הבינוי וההקמה או באמצעות שימוש ואימוץ של מאיצים טכנולוגים בניהול השוטף של בית העסק".

לדבריו, מרכז לוגיסטי מוצלח חייב לעמוד בכמה קריטריונים מהותיים: נגישות לצירי תחבורה ראשיים ולשערי הכניסה והיציאה מישראל באוויר ובים, עתודת קרקע מתאימה וזמינה תכנונית עם תב"ע מאושרת ושיעורי תכסית וזכויות בנייה מתאימות, תכנון יעיל וביצוע הנדסי מוקפד של היזם המבצע, וגם גמישות ויעילות תפעולית בהפעלה השוטפת שלא מכבידה על ההוצאות הקבועות של העסק.

בהקשר של נגישות, הוא מפרט, "חיוני למקם את בית העסק במיקום נוח – רחוק ככל הניתן מהפקקים העצומים המאפיינים את גוש דן, אך קרוב מספיק לשערי הכניסה המרכזיים לישראל ליבוא ויצוא דרך האוויר והים. פארק העסקים של קיסריה נמצא בדיוק במקום הנכון, במרחק של 40 דקות נסיעה לנמל חיפה ו-40 דקות לנתב"ג.

זו בדיוק הסיבה שחברות גלובליות כמו: דלתא גליל, שסטוביץ ומקס סטוק, העוסקות בקליטה, ליקוט והפצה של סחורות לכל רחבי הארץ, בחרו לרכז את כל הפעילות שלהן גם הלוגיסטית וגם המשרדית, אצלנו".

ומה בנוגע להקשר החיסכון והיעילות התפעולית?

“ברור שפארקי עסקים שבהם הכל מתנהל תחת קורת גג אחת, מייצרים ללקוחות חיסכון והתייעלות בהוצאות התפעול, הודות לריכוז כל הפעילות, העובדים והשירותים במקום אחד, וכמובן שגם מרמת שירות מעולה. לכן חברות ישראליות מובילות – גדולות, בינוניות וגם קטנות – נוהרות אלינו. בין השוכרים שלנו: מפעלי תעשייה של רשתות מזון ומוצרי טקסטיל וצריכה, חברות שילוח, לוגיסטיקה, ועוד".

"כבר היום פועלות בפארק כ-230 חברות מתחומי ההיי-טק והביו-טק, לצד חברות רבות מהתעשייה המסורתית והקמעונאות", אומר כרסנטי. "החברות הללו הן הלקוחות של מנהלת הפארק שכל ייעודה הוא להבטיח שהן ייהנו מסביבת עבודה ירוקה ומטופחת במיוחד, מחזות אסתטית ומרמת טיפוח קפדנית בכל רחבי הפארק כנו גם מקשת רחבה של שירותים נגישים, וביניהם תחנת רכבת פעילה ומערך היסעים פנימי ומתוזמן, שירותי הדואר והבנק, מגוון מסעדות ומוקדי מסחר ומוקד שירות וביטחון הפעיל 24/7".

"כשבעלים של חברה ששוכרת מאיתנו שטח מתקשר כדי להודות על כך שקיבל הנחה בפרמיית הביטוח בזכות מערך הביטחון הייחודי שהקימה מנהלת הפארק, אני יודע שאנחנו מצליחים לתרגם את השירות לא רק לשביעות רצון סובייקטיבית גבוהה, אלא גם ליתרון עסקי יחסי שעוזר לנו לגייס לקוחות נוספים וללקוח שלנו להתעסק ולהתמקד בראש שקט בעסקי הליבה שלו", הוא קובע.

ומה החשיבות של הניסיון והמומחיות ההנדסית והתכנונית של ההקמה?

"יש כאלה שנוטים לחשוב שהקמת מבנה לוגיסטי היא אירוע הנדסי פשוט, וזו כמובן טעות שכן החזות של 'מחסן' או קופסא מטעה. הקמת מרלו"ג דורשת קודם כל קרקע זמינה עם זכויות בנייה מתאימות, אך גם ולא פחות חשוב מכך, מומחיות מקצועית, ניסיון תכנוני רב ויכולות של ביצוע הנדסי מוקפד. המשמעות התפעולית של 'ריצפה עקומה' במבנה שעולה לגובה של בין 15 ל-40 מטר היא דרמטית וברורה לכל מי שמפעיל או הפעיל עגורן צריח בימיו. מעבר לכך נדרשת גם השקעה כספית משמעותית בהקמה".

כרסנטי קובע כי יתרון חשוב נוסף של הפארק הוא התמחות בבנייה ייעודית מותאמת לקוח ובהקמת מרלו"גי ענק משולבי משרדים: "בישראל רובם של המרכזים הלוגיסטיים הוקמו בשיטת,TAILOR MADEעבור לקוח קצה אחד ולתקופות שכירות ארוכות מאוד. גם אנחנו כיזם, התמחינו בעיקר באיתור שוכרים להם הקמנו מרכזים לוגיסטיים המותאמים ספציפית לצרכיהם".

בין השנים 2014-2017 הקימה החברה לנכסי קיסריה 2 מרכזים לוגיסטיים בהיקף של כ-20,000 מ"ר עבור פריץ, כ-10,000 מ"ר עבור דלתא גליל, כ-6,000 מ"ר למאפיית אגמי, כ-5,000 מ"ר עבור אלמנדוס בע"מ, ובימים אלה החברה פועלת להנחת היסודות למרלו"ג ולמשרדי וירט בהיקף של כ-6,000 מ"ר נוספים.

בנוסף, מספר כרסנטי, "גם יזמים פרטיים, דרי פארק העסקים בקיסריה סיימו לאחרונה להקים ולאכלס שטחי אחסנה, כמו למשל חברת שסטוביץ שבנתה את אחד המרכזים הלוגיסטיים החדשניים, הגדולים והיפים בישראל בהיקף של יותר מ-40,000 מ"ר".

מה המשמעות של פרויקט בשיטת TAILOR MADE?

"זו מעין "חתונה" עם לקוח, שבעצם הופך להיות שותף לטווח ארוך. אנחנו ניגשים לפרויקט מהסוג הזה "בחרדת קודש", שכן כיזם התשואה חשובה ומעניינת אותנו, אך ברור לנו גם שאנחנו מקימים ללקוח הייעודי את המחסן, את המשרד, את מקום פרנסתו ובעצם את הבית שלו לעשרות השנים הבאות. מדובר בהתקשרות ובתהליך שהוא גם עסקי, גם הנדסי, אך גם מאוד אישי ואמוציונאלי – מהמשא ומתן הראשוני ועד לשלב המסירה וקבלת טופס 4".

לדבריו, פרויקט ייעודי לרוב משלב גלריה המהווה את משרדי השוכר, ולעיתים אף מבנה משרדים שלם המוקם בסמיכות למרלו"ג. "דוגמה מצוינת היא המבנה המונומנטאלי בן 3 קומות בהיקף של יותר מ–6,000 מ"ר המחובר פיסית למרלו"ג שהקמנו עבור חברת דלתא גליל. המבנה הייחודי המשמש כמשרדי ההנהלה והמו"פ, מסייע להנהלת החברה לשמור על קשר ישיר ובקרה על תהליכי התפעול, הליקוט וההפצה, וגם כפניה היפות של דלתא הבינלאומית המשתלב נפלא עם החזות המטופח של פארק העסקים".

"דרך ההתמחות והיקפי הביצוע של החברה לנכסי קיסריה בשנים האחרונות התמקדנו בנושא הבנייה הייעודית. אנו יודעים לתרגם כמעט כל פרוגרמה בתחום הלוגיסטיקה לביצוע הנדסי מוקפד ואיכותי תוך היענות לכל התאמה שנדרשת לעסק של השוכר", הוא קובע ומוסיף כי "גם לנו כיזם יתרונות ברורים. אין חברה שתבחר לעזוב מרכז לוגיסטי שהוקם במיוחד עבורה כשהיא זוכה להיות חלק מתהליך התכנון, שנתיים או שלוש לאחר שנכנסה אליו, שכן עלויות המעבר עצמו הן עצומות".

פארק מטרופוליני שמתפתח במהירות

"הפעילות שלנו מלווה תמיד באופטימיות זהירה" מציין כרסנטי ומוסיף:" כל עוד צמיחת המשק הישראלי והמגמות הדמוגרפיות הקיימות בישראל נמשכות, נפעל לקדם ולממש את החזון שלנו לפארק העסקים קיסריה 2040 שיהיה פארק מטרופוליני שיאכלס כ-40,000 עובדים. בימים אלה וברוח החזון הזה, אנו נמצאים בשלבי ביצוע של כ-80,000 מ"ר נוספים".

"לאור הביקוש הער ההולך וגובר בתחום הלוגיסטיקה, אנו מצויים בשלבי יציקת יסודות לאחר שקיבלנו היתר בנייה למרלו"ג מודולרי" נוסף וכבר במצב שכשתי חמישיות ממנו מצויים בשלבי מו"מ מתקדמים עם שוכרים פוטנציאליים. אנו מוכיחים הלכה למעשה שתעשיות מתקדמות ותעשייה מסורתית יכולות להתקיים זו לצד זו ואף לתרום אחת לשנייה", הוא מסכם.

תגובות