הקמת מרלו”ג – איך לעזאזל עושים את זה?

הקמת מרלו”ג – איך לעזאזל עושים את זה?

אין יזם או בעל עסק שלא מתמודד עם השאלה הזו. חלק שואלים אותה אחרי שהם רכשו את המגרש, וחלק עוד בשלב ההכרה שהם צריכים את המרלו”ג. מדריך

מאת: ערן גרבר (צילום והדמיה: יח"צ)
מרכזים לוגיסטיים נדל"ן

ערן גרבר

בכל הפרויקטים שניהלו עד היום באשל הנדסה, איך להקים מרלו”ג? הייתה השאלה הראשונה שנשאלה, אז למי שנמצא בפתחה של הדילמה הכתבה הזו תשמש מורה נבוכים ראשוני יעיל במיוחד, כולל טיפים בשלבי התהליך והמלצות חשובות להתחלת הדרך כדי להכין אתכם לבאות.

אפיון בעזרת מומחה

בשלב הראשון של הקמת מרלו”ג חשוב להגדיר את הצרכים. לצורך כך ההמלצה הטובה ביותר ובסופו של דבר ומניסיון גם הזולה ביותר, היא להיעזר בחברה בעלת ניסיון להכנת אפיון. השלב ההכרחי הזה יעשה לכם סדר בראש כשאחד הנתונים הכי חשובים שתגלו ממנו הוא מה גודל המרלו”ג שאתם באמת צריכים בהתאם לפעילות שלכם היום ובעתיד, בעת ההתפתחות העסקית שלכם. מיפוי צרכי העסק יאפשר למנהל הפרויקט מטעם חברת הניהול והפיקוח להתאים לכם את השיטה ויקצר משמעותית את כל התהליך בהמשך. חיסכון בעלויות כבר אמרנו?

בחירת מנהל פרויקט

כיזם שמקים מרלו”ג, אינכם מכירים את הדרישות של הרשויות (שנעשות מורכבות יותר עם השנים) ואת החידושים בשוק, לכן חשוב מאד לקחת חברת ניהול ופיקוח בעלת ניסיון בתחום עם מנהל פרויקט שהינו מהנדס מנוסה שילווה אתכם בתהליך. איך בוחרים מנהל פרויקט טוב זה נושא לכתבה נפרדת, אבל זו בהחלט ההחלטה הכי חשובה שתקבלו, מיד אחרי שהחלטתם להקים מרלו”ג, ומדוע? כי מנהל פרויקט, בהנחה שהוא מקצועי, לא מעוניין בבניין הכי יפה או בעבודת תכנון קלה אלא בשביעות הרצון שלכם כלקוחות.

אז עכשיו, אחרי שהתחלנו להבין מה הצרכים שלנו ולקחנו מנהל פרויקט אפשר להתחיל התמודד עם השאלה איך לעזאזל עושים את זה? ישנם מספר רב של טיפוסים למרלו”גים עם מאפיינים ספציפיים (לתחום המזון, לתחום הרפואה, לקירור, לוויסות טמפ’, לאלקטרוניקה, ולמוצרים כללים אחרים), אבל העיקרון של כולם זהה. חשוב שתדעו: אתם לא הולכים להקים שום דבר שלא נעשה קודם לכן. למה? ברוב המקרים, אתם מכירים את זה מהעסק שלכם. כשאתם עושים משהו סטנדרטי העלות שלו יורדת ומנגד להתאים ולבנות מוצר ייחודי מיקר מאוד את העלויות.

בחירת שיטות ההקמה

תכנון וביצוע, תכנון מפורט קונבנציונאלי, פאושל, למדידה, BOT, מה זה כל המונחים המקצועיים הללו ואיך הם בכלל קשורים לעסק שלי ואיך אני בוחר?? אז ראשית, הפרויקט מחולק לשני שלבים עיקריים: התכנון והביצוע. שלב התכנון, שאותו התחלנו כשהגדרנו את הצרכים וסיימנו כשנבחר קבלן לביצוע. גם בשיטת תכנון וביצוע, למרות שחלק מהתכנון נעשה ע”י הקבלן, התכנון הראשוני שקדם לבחירת הקבלן, הינו שלב התכנון שבו השפעתכם על המוצר והמחיר שתקבלו היא הגדולה ביותר.

השיטה הקונבנציונלית – נתחיל בשיטה שאין בה למעשה שום דבר קונבנציונלי. מנהל הפרויקט מטעמכם ידאג באמצעות צוות המתכננים והיועצים שיגייס לפרויקט, שהתכנון יותאם באופן מדויק לצרכים שלכם. באמצעות מנהל הפרויקט תהיה לכם שליטה מקסימלית על המוצר שיתקבל בסופו של דבר. בתום התכנון ועם קבלת היתר הבנייה יבחר קבלן במסגרת הליך מסודר של מכרז.

מתי לבחור בשיטה זו? כשאתם מחפשים להקים משהו שאינו סטנדרטי, כשאתם צופים שינויים בפרויקט, או כאשר יש לכם מנהל פרויקט מנוסה מאוד, שיודע לבחור ולנהל צוות תכנון מקצועי שיתכנן את מה שאתם מחפשים, בצורה הכלכלית ביותר. בשיטה זו, בתום התכנון יוכן המכרז שיכול להיכתב בשתי אופציות: פאושל, או למדידה. בשיטה הפאושלית הקבלן מקים את הפרויקט במחיר פאושלי שמשמעותו מחיר אחד קבוע וסופי לפרויקט. בשיטה השנייה הקבלן ימלא מחירים בכתב כמויות שהינו טבלה ארוכה של מחירים לכל אחד ממרכיבי עבודה בהתאם לכמות החזויה שלהם בפרויקט. סיכום כל המחרים ביחד ייתן את העלות הסופית של הפרויקט.

ככל שהעבודה יותר סטנדרטית, התכנון מושלם והצפי לשינויים נמוך, השיטה הפאושלית טובה ומתאימה יותר, כי היא מפשטת את התחשבנות עם הקבלן. לא הקבלן ולא אתם (או המפקח מטעם חברת הניהול והפיקוח) עסוקים בלחשב את התשומות שהושקעו בפועל (למשל – כמה בטון וכמה ברזל נכנס ביסודות). התנאי לקבל מחיר טוב, הוא שהקבלנים שמתמחרים את הפרויקט בהצעת המחיר יכולים להעריך את הכמות האמיתית שתהיה בפועל. ככל שחוסר הוודאות גדול יותר, קבלנים יתקשו להעריך את העלויות ויגבו על כך פרמיית סיכון, בנוסף לוויכוחים שיתעוררו בהמשך.

שיטת “תכנון וביצוע”: בשיטה זו אנו עורכים מכרז לבחירת קבלן בשלב מוקדם יחסית של התכנון, כאשר תפקידו של הקבלן הוא להשלים את התכנון המפורט ולבנות את הפרויקט. בשיטה זו מקובל שהמחיר הינו פאושלי. מתי זה מתאים? ככל שהמבנה יותר סטנדרטי וישנם פחות צרכים מיוחדים בפרויקט. מצד שני צריך לזכור שלקבלן אין וודאות לגבי כמויות של התשומות שיושקעו (כגון כמות הבטון והברזל) ועליו להסתמך על הערכות ולכן הוא יתמחר פרמיית סיכון בהצעת המחיר.

ומה עם שיטת BOT? – בכמה מילים, שיטה זו מאפשרת ליזם לשלם תשלום חודשי קבוע לקבלן עבור שימוש ותחזוקה של הנכס ובתום התקופה הנכס עובר ליזם. בעקרון, זו שיטה מימונית שעוסקת יותר בכלכלה ופחות בהנדסה, אבל יש לה משמעויות הנדסיות ואפילו יתרונות מסוימים שכדאי לשקול אותם בכל פרויקט. לדוגמה, אם בחרתם בשיטה זו, לנגד עיניו של הקבלן עומדות גם עלויות התחזוקה ולכן הוא יעדיף לבחור מוצרים עם צפי נמוך לתקלות וקיים ארוך יותר על מנת לצמצם את התחזוקה.

נתתי לכם כאן רק טעימה מההתלבטויות, מנהל פרויקט טוב ידע להסביר את השיטות ולבחור ולהתאים לכל פרויקט את השיטה שמתאימה לו. אצלנו אנו נוהגים לעיתים אף לשלב בין החלופות, בהתאם לצרכים של הלקוח. בסופו של דבר, מרלו”ג מוצלח הוא מרלו”ג לו שותפים היזם וחברת הניהול והפיקוח – שהצליחה להוציא לפועל את החלום של היזם למרות כל המגבלות שצצות בדרך.

חשוב מאוד שהיזם יסמוך על חברת הניהול והפיקוח ומנהל הפרויקט, כי הניסיון שלהם יוביל להצלחת הפרויקט. בהצלחה!!!


הכותב הוא מנכ”ל אשל הנדסה. לשאלות מוזמנים לפנות אליו למייל: [email protected]

תגובות