2 מיליון מ"ר שטחי אחסנה ועדיין גדל

2 מיליון מ"ר שטחי אחסנה ועדיין גדל

הנתונים מלמדים שענף המרלו"ג צומח במהירות. מומחים מסבירים שהשינוי הוא לא רק בהיקפים הגדולים, אלא גם בסוג הבנייה

מאת: נעם גל (צילומים: יח"צ)
מרכזים לוגיסטיים נדל"ן

   רינה דגני
   (צילום: איילת נויפלד)

ענף המרכזים הלוגיסטיים בישראל נמצא בצמיחה. לדברי ד"ר רינה דגני, מתכננת ערים ומנכ"ל מכון גיאוקרטוגרפיה, ענף הלוגיסטיקה התפתח מאוד בישראל ובעולם בשנים האחרונות והוא צומח בקצב מהיר בשנים האחרונות. הלוגיסטיקה עוסקת בכל שרשרת האספקה של המוצר: אחסנה, ניהול מלאי, טיפול בהזמנות וטיפול בהחזרות ותיקוני מוצרים. דגני מונה בין הגורמים למגמת הגידול בשטחי הלוגיסטיקה:

הגידול באוכלוסייה שעמד בשנת 2015 על 2%. מהגבוהים במדינות ה-OECD.

☚ הגידול בצריכה הפרטית (בשנים האחרונות מובילה את הצמיחה הכלכלית).

☚ השינוי באופי הסחורות – מגוון מוצרים רב יותר וכולל ייבוא מקביל וזגם זול יותר, ובמקביל ריבוי מוצרים ברי החלפה/חד פעמיים – הדורשים יותר שטחי אכסון.

☚ הגידול בסחר החוץ ובמסחר האלקטרוני (E-commerce) – מצריך גידול בשטחי אחסנה.

במקביל למגמת הצמיחה מעודדת ממשלת ישראל את המשך התפתחות של הענף (בזכות סלילת כבישים, הקמת מחלפים, ופיתוח תשתיות רכבת ונמלי ים) הן בהיקפי הסחר והן בפריסתו הגיאוגרפית. לדברי ד"ר דגני, לפי אומדני המחלקה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה יש בישראל היום מעט יותר מ-2 מיליון מ"ר של שטחי אחסנה והענף צומח בקצב מהיר יחסית של רבבות רבות של מ"ר לשנה, במהלך השנים האחרונות. בנוסף על שטחים אלה, פועלים עוד עשרות אלפי מ"ר במחסנים קטנים בקיבוצים ובמושבים או בנכסים ישנים, אלו משרתים בעיקר עסקים קטנים. מדובר על מחסנים פשוטים ומיושנים, ששימשו בעבר לשימושים חקלאיים.

בכל הקשור באחסון מודרני, אומרת דגני, המרכזים הלוגיסטיים המודרניים שמוקמים אינם מחסנים פשוטים, אלא מרכזים הפרושים על פני שטחים של אלפי מ"ר (ולפעמים עשרות אלפי מ"ר), יכולים להיות אוטומטיים לגמרי כך שכל הציוד: מסועים, עגורנים ומלגזות, מנוהלים ע"י מערכות ממוחשבות או חצי אוטומטיות, כאשר רק חלק מהמערכות ממוכנות. המבנה וסביבתו הם אסתטיים באופן שנותן ערך מוסף למתחם יוקרה ותורם למיתוג שלו.

בעבר מבנה לוגיסטי קודם כל הוקם ולאחר מכן הותאם לצרכי החברות. כיום מוגדרים הצרכים ורק לאחר מכן מתוכנן המבנה. מחירי הקרקעות משפיעים על אופי הבנייה, לכן היום המגמה הינה לבנייה גבוהה יותר (עד כמה שניתן).

לדבריה, דמי השכירות במרכזים לוגיסטיים באזור המרכז נושקים מזה מספר שנים לרמה של כ-40 שקל למ"ר בממוצע באזור המרכז. באזורים בהם יש רמת ביקוש גבוהה, והיכולים להגיע ל-50 שקל למ"ר, למשל במרכז הארץ דוגמת ראש העין ואיירפורט סיטי. השכירות נעה בטווח של כ-20-25 שקל למ"ר באזורים דוגמת כנות, וקריית גת. ניתוח של עסקאות שבוצעו בענף מלמד על שיעור תשואה, שהוא סביב 7.5%-9%, תלוי בגודלו ובמיקומו.

כיווני הפיתוח של שטחי לוגיסטיקה

ד"ר דגני מדגישה כי נוכח ציפוף האוכלוסייה באזור המרכז, חברות שרוב ההפצה שלהם היא פנים ארצית, מעדיפות למקם את מחסניהם בקרבה לגוש דן, ובכך משפרות יעילות בניהול והפצת המלאי. לכן, ממוקמים מרכזים לוגיסטיים של מוצרי מזון וצריכה, אופנה והנעלה, תרופות וציוד רפואי וחלפים לרכבים באזור המרכז ובהתאם התרחבו והתפתחו מאוד מספר אזורי לוגיסטיקה בטבעת החיצונית של גוש דן וחלקם עדיין נמצאים בתהליכי גידול משמעותיים (מעוין שורק, איירפורט סיטי, מודיעין, שוהם, ראש העין ועוד).

זיקה לכביש 6

היום מרוכזים כ-70%-80% משטחי הלוגיסטיקה בישראל בזיקה לציר 6 ובסמוך לנמלי הים. בפריפריה שטחי הלוגיסטיקה נמצאים בסמוך לאתרי ייצור משמעותיים וכך התפתחו שטחי לוגיסטיקה באזור קריית גת ובאזור כרמיאל.

בטווח הקצר והבינוני תתעצם הבנייה של שטחים לוגיסטיים בעיקר באזור גוש דן בסמוך לציר 6 ובערים שבעורף הנמלים הימיים. ככל שהאוכלוסייה תגדל בפריפריה, כך יגדל הצורך במרכזי הפצה משניים ויפותחו מרכזים לוגיסטיים גם בצפון (אזור ואדי ערה ועמק יזרעאל) וגם בדרום (קריית גת ודרומה לכיוון באר שבע). מדובר על מיקומים שמחד גיסא מקושרים בצורה טובה יחסית לאזור המרכז ליד צירי רכבת וכבישים ראשיים ומאידך גיסא ההפצה ממקומות אלו לריכוזי אוכלוסייה בפריפריה נוחה יחסית.

אופיים של המרכזים הלוגיסטיים בישראל

לצד המרכזים הלוגיסטיים הגדולים שהוקמו בשנים האחרונות בבעלות תאגידים גדולים כמו טבע, אוסם, פוקס, שופרסל, חברת הדואר ועוד, עדיין רוב השוק מבוסס על שוכרים קטנים ובינוניים שנדרשים להם מאות ואלפי מ"ר בודדים. חלקם מנוהלים באופן עצמאי וחלקם על ידי חברות המתמחות בכך ששוכרות את הנדל"ן מבעל הנכס.

דגני מוסיפה כי כאשר מדובר במרכז לוגיסטי שמשרת תאגיד עסקי גדול, שטחי האחסנה יכללו אלפי מ"ר ובמתחם עצמו יותאמו גם שטחי משרדים שישרתו לפחות חלק מהמטה של החברה. המרכזים הלוגיסטיים העיקריים של רשתות האופנה הגדולות בישראל ממוקמים בעיקר באזור המרכז ושטחם עומד על כ-10-15 אלפי מ"ר. ככל שהמכירה ברשת תתעצם יש לצפות לעלייה בשטחי הלוגיסטיקה אך בהיקפים מוגבלים, בטווח של שנים בודדות.

בצד הנדל"ני והתפעולי, מדגישה דגני, הענף איננו נשלט על ידי שחקנים בודדים, בתחום התפעול של מרכזים לוגיסטיים פועלים מספר רב של גופים שמנהלים מרכזים בודדים עבור לקוחות קצה אך הם מייצרים בידול על ידי הרחבת השירותים למשל בשינוע, בניהול מלאי, בתכנון ועוד. בצד הנדל"ני ישנן מספר חברות המתמחות בתחום הלוגיסטיקה (למשל: מגה אור, אמות, גב ים, מבנה, וילאר ועוד) אך חברות בודדות מספקות גם שירותי נדל"ן וגם שירותי תפעול מרכזים שדורשים מומחיות בפני עצמה.

הביקוש לשטחי לוגיסטיקה בחלוקה לגודל השטח הנדרש (מקור: גיאוקרטוגרפיה)

גידול בסחר אלקטרוני

לדברי אלי בנשימול – מנכ"ל חברת השתתפויות בנכסים המתמחה בניהול נדל"ן עסקי והמנהלת בניהול כולל את מרלו"ג צריפין מסכים כי ענף הנדל"ן ללוגיסטיקה בישראל צומח בקצב מואץ, בין היתר בשל גידול בסחר אלקטרוני וביבואנים. לאור זאת, נדרשים שטחי אחסון נרחבים בעיקר באזורים מרכזיים בארץ.

בנשימול קובע כי בעשור האחרון בפרט ענף הנדל"ן ללוגיסטיקה נחשב לאחד מהענפים היציבים ביותר ובעלי תשואה גבוהה. כיום, קיימים ביקושים גבוהים למרכזים לוגיסטיים אל מול מחסור בקרקעות בהיקפים גדולים, במיקומים המתאימים ללוגיסטיקה. עובדה זו גוררת אחריה עליות מחירים במחירי הקרקע ללוגיסטיקה במרכז ובפריפריה. חשוב לציין כי, בשל העובדה שמחירי הקרקע הפכו למהותיים בעלות הקמת המרלו"ג, קיים ניצול מרבי של גובה המרלו"ג בעיקר בקרב מחסנים המנוהלים ע"י מערכות אוטומציה. גובה המרלו"ג ישפיע על מספר המדפים ושטחי האחסנה".

לדברי בנשימול, "קהל היעד של המרכזים הלוגיסטיים יכול שישתנה ממרכז למרכז, ישנם מרכזים לוגיסטיים בהם ניתן למצוא משתמשי קצה, כגון: רשתות קמעונאיות, יבואנים ויצואנים בתחום המזון, התרופות, הצעצועים, חומרי נייר, בנייה ועוד.

"קיימים גם מרכזים לוגיסטיים המתאפיינים בעיקר בחברות לוגיסטיקה הנותנות מענה, בעיקר לחברות קטנות ובינוניות אשר אינן רוצות להתעסק עם תחום הלוגיסטיקה ולמעשה שוכרות במיקור חוץ את שירותיהן של חברות המתמחות בתחום הלוגיסטיקה ובכך חוסכות משאבים כספיים בתפעול, שטחי אחסנה, ניהול, שינוע, שילוח וכדומה. כך לדוגמה חברת גורי פתרונות המתמחה במתן פתרונות לוגיסטיים והשוכרת מרכז לוגיסטי בפארק הלוגיסטי בצריפין מספקת שירותי לוגיסטיקה לחברות רבות.

פרויקט מרלו"ג להשכרה/ מכירה 1,500 מ"ר בנוי עם גובה תקרה 12 מטר, ברחוב חלוצי התעשייה במפרץ חיפה סמוך לנמל חיפה החדש בשיווק המרכז לנדל"ן בע"מ

4 סוגי עסקות

בנשימול מאפיין את סוג העסקות הנעשות בענף ומחלק אותן ל-4 חלופות עיקריות:

אפשרות א' – בעלי הקרקע/המרכז הלוגיסטי שומר לעצמו את זכות הבעלות/החכירה וגובה שכ"ד חודשי קבוע צמוד למדד המחירים לצרכן. שכה"ד מגלם את מחיר הקרקע, עלות הבנייה /ההתאמות והשינויים שבוצעו במרכז הלוגיסטי וההוצאות הכרוכות בכך.

אפשרות ב' – בעלי הקרקע/המרכז הלוגיסטי שומר לעצמו את זכות הבעלות/החכירה ובונה למשתמש את המרכז הלוגיסטי בהתאם לצרכיו, בשיטת טיילור-מייד. תקופת החוזה תהא ארוכת טווח ותימשך לפחות 24 שנה. השוכר ישלם שכ"ד מיום כניסתו למחסן הלוגיסטי. שכה"ד יהיה נגזרת של רכיב הקרקע, הוצאות הבנייה, הוצאות חכירה, מימון וכו'. שכה"ד ישקף לרוב תשואה שנתית. בפארק הלוגיסטי בצריפין ניתן למצוא עסקאות תשואה כאלו בגובה של 9%-10%.

אפשרות ג' – השוכר מעניק הלוואה לבעלים של הקרקע (כמעין הלוואת מימון לצורך בניית המחסן) ובתקופה הראשונה משלם שכ"ד מופחת (בהתאם לגובה ההלוואה). עם סיום ההלוואה שכה"ד חוזר לשכ"ד ריאלי המגלם בתוכו את המחסן הלוגיסטי, מרכיב הקרקע ויתר ההוצאות.

אפשרות ד' – השוכר (משתמש הקצה) בונה על הקרקע של הבעלים את המרכז הלוגיסטי בהתאם לצרכיו וזאת לאחר שקיבל את אישור בעלי הקרקע על הפרוגרמה. בשלב הראשון (אשר לרוב יימשך כ-10-12 שנים), ישלם השוכר שכ"ד רק בגין מרכיב הקרקע, שכן הוצאות הבנייה והמימון הושתו עליו. בתקופה השנייה יתחיל השוכר לשלם שכ"ד שיגלם בתוכו את רכיב הקרקע והמרכז הלוגיסטי (המבנה), והמבנה יעבור לבעלות בעל הקרקע (סוג של עסקת B.O.T)".

היבוא המקביל פורח

שגיא וילנאי, מנהל השיווק של פרידזנון קובע גם הוא כי יש פריחה עצומה בייבוא: "רק עכשיו אנחנו מגדילים את המרלו"ג שלנו באזור נמל אשדוד, פי 2, בגלל הביקוש המטורף בתחום האחסנה". לדבריו, הגידול הוא בכל התחומים: אנרגיה, כימיקלים, מוצרים לבנים ועוד. "בכל דבר שאתה נוגע בו, יש צמיחה אמיתית, בגלל שאנחנו כלכלה מובילה. יש גידול טבעי באוכלוסייה".

וילנאי מציין גם את נושא "היבוא המקביל שנכנס חזק מאוד לארץ ונותן לכל היבואנים הקטנים להתחרות. אנחנו מסייעים ליבואנים קטנים ולכן יש לנו הרבה לקוחות כאלה, שמקבלים אצלנו גם פתרונות פיננסיים".

===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== =====

מי שלא ישדרג – יישאר בחוץ

      צ'אקו ורגס

צ'אקו ורגס, מנהל חטיבת הטכנולוגיות של סלדט, מסביר כי האתגרים הגדולים בשרשרת האספקה מתמקדים ב-IT – טכנולוגיית מידע: "אחד האתגרים העיקריים בשרשרת האספקה נובע מכך שהיו חברות רבות שהפתרונות שלהם התנגשו, והיה קשה לקבל פתרון משולב. היום כולם מדברים על פתרון משולב, שאינו מוגבל רק לשירות, אלא גם בנוגע למידע שמגיע ללקוח, מכל הבחינות".

גם אם חברות מדברות בקביעות על פתרונות משולבים, הרי שבפועל, רק ב-3-4 שנים האחרונות אנחנו רואים סוף סוף פתרונות כאלה, כתוצאה מהשקעות עתק של החברות המובילות בתחום שרשרת האספקה, כמו ups, dhl, פדקס ואחרות.

מהו האתגר שהופך את הפתרון המשולב לקשה?

"כאשר מסתכלים על B2C, המוצר הולך מהמפעל, להפצה, ובסוף – לחנות וללקוח. בכל אותן תחנות שונות, יש מחסור בסטנדרט אחיד ואפילו לאחר שהוגדרו כמה סטנדרטים, יש עדיין אתגר איך הדאטה תעבור בין ספקים רבים".

לדבריו, כל זה מחייב השקעה גדולה, אבל בעוד שבענפים אחרים, משקיעים לרוב 6%-8% מההכנסות ב-IT, בענף שרשרת האספקה, מדובר על השקעה נמוכה יחסית של 2%-2.5% בלבד.

בנוסף, קובע ורגס, יש מערכות ישנות, שקשות למדידה. מעבר לכך, בחלק מהחברות יש מערכות שאי אפשר לשדרג ולכן צריך להקים מערכות חדשות ואז האתגר גדול עוד יותר. איך שומרים על המידע ועוברים לפלטפורמה החדשה, מבלי לאבד את המידע הישן, תוך ביצוע מעבר חלק. נושא שרשרת האספקה נמצא בליבת פעילות הארגון, מה שמחייב מעבר איכותי, אמין וחלק הוא מדגיש.

"כל האתגרים האלו, הופכים למכשולים משמעותיים עבור חלק מהחברות, במיוחד הקטנות. אבל בעתיד, החברות שישקיעו וישימו את נושא המערכות החדשות בקדימות, הן החברות שיצליחו" מסכם ורגס.

וחברות שיחליטו להישאר עם הטכנולוגיה הקיימת?

"העולם המורכב של b2b ו-b2c משתנה. הלקוחות דורשים שקיפות. שירות לקוחות ושביעות רצון גבוה הפך לחשוב מאוד ולכן חייבים מערכות חדשות שיכולות לספק את המידע ואת השירות הנדרש. שוב, אם מביטים על 5 או 6 החברות המובילות בתחום שרשרת האספקה, הן השקיעו בשנים האחרונות השקעות עתק בטכנולוגיה. רואים את זה גם בישראל. אנחנו נמצאים בשוק בישראל זמן לא רב, אבל ב-6 החודשים האחרונים, אנחנו רואים שלקוחות רבים מבקשים לאמץ את הפלטפורמות של b2b עם הטכנולוגיות החדשות והלוקחות דורשים עוד".

===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== ===== =====

 

תגובות